Вода, электричество и газ сегодня проведены во все квартиры многоэтажных домов ресурсоснабжающими организациями (РСО). Многие хотят перейти на прямые расчеты с РСО, минуя управляющие компании. Подробнее о том, что такое эти компании и как осуществляется взаимодействие между ними и владельцами недвижимости можно прочитать ниже.

Что означает РСО

РСО – это юр. лица и ИП, которые занимаются предоставлением коммунальных ресурсов и их прямой доставкой до мест потребления. Их деятельность регламентируется жилищным законодательством. Такими учреждениями являются поставщики:

• электрической энергии;
• воды, как горячей, так и холодной;
• газа;
• тепла (отопления и твердого топлива).

Также к таким компаниям относятся и транспортные организации, которые доставляют ресурсы до места назначения. К РСО относятся и объединения, которые занимаются следующей деятельностью:

• ликвидируют крыс, мышей и насекомых;
• вывозят мусорные отходы;
• устанавливают телеантенны;
• освещают близлежащие участки.

Их этого выходит, что РСО предоставляют как ресурсы, так и услуги для жителей многоквартирных домов. Это подробная расшифровка понятия ресурсоснабжающие организации.

УК как РСО

– это юр. лицо, которое эксплуатирует, управляет и содержит жилищный фонд по причине договора, заключенного владельцами недвижимости и организацией.

Если говорить кратко, то УК – это посредническое учреждение, которое собирает деньги у жильцов для оплаты ресурсов, поставляемыми РСО. Таким образом, ресурсоснабжающая организация является субподрядчиком, а управляющая компания подрядчиком у жильцов многоэтажек на основании заключенного договора.

Помимо этого, управляющая компания занимается содержанием в надлежащем порядке жилого фонда, собирает деньги на , выполняет текущие работы по восстановлению и сохранению общедомовых помещений. Поэтому РСО никак не могут выступать в качестве управляющей компании, потому что не осуществляют подобные мероприятия, занимаясь коммунальными проблемами.

Но они в состоянии принимать прямые платежи от своих потребителей и заключать договора на этот вид деятельности. Когда владельцы квартир многоэтажного дома, которые непосредственно управляют зданием, заключают контракт с ресурсоснабжающей организацией, то последняя становится исполнителем, предоставляющим коммунальные услуги.

Также РСО – это исполнитель в ЖКХ в следующих ситуациях:

• если владельцы жилья не избрали ;
• когда истек период прежнего способа управления, а новый еще не выбрали в жилищном товариществе или при других формах правления.

Все случаи, когда организация ресурсоснабжения выступает в качестве управляющей компании и получает платежи за коммунальные услуги, оговорены в постановлении №354 правительства России .

Преимущества и недостатки прямых расчетов

При прямых расчетах существуют как плюсы, так и минусы. Являются преимуществами при прямых платежах:

• снижение рисков разорения управляющей компании, потому что потребитель платит напрямую;
• никто не отвечает за неуплату услуг жилищно-коммунального хозяйства другими жильцами, поэтому все средства, которые собирают на капремонт и содержание здания идут только по прямому назначению.

Минусами подобных расчетов на основании договора коммунальной оплаты будет следующее:

• всем потребителям необходимо платить за предоставленные услуги в разных местах;
• при перерасчетах часто могут возникать затруднительные вопросы.

Прямые договора

Сегодня появилась возможность заключать прямые договоры между потребителями и РСО. Можно это делать в следующих ситуациях:

• при проживании собственника в частном доме;
• при избрании на общем собрании подобного способа управления;
• если потребители ресурсов хозяева необитаемых помещений в многоэтажном доме;
• если управляющая компания или товарищество собственников жилья задолжали РСО более трех месячных платежей за коммунальные услуги.

Тогда владельцы недвижимости в многоквартирных домах вправе оформить прямой договор на поставку необходимых услуг. У такого способа есть плюсы:

• нет надобности содержать лишних чиновников;
• не нужно нести ответственность всем жителям дома за несколько недобросовестных соседей, которые не платят коммунальный взнос;
• возможен найм на короткий срок подрядчиков для проведения работ по восстановлению жилого фонда, что разрешает сэкономить из-за большой конкуренции в этой области.

К минусам подобных договоров относят:

• многоэтажное здание перестает управляться результативно из-за больших разногласий между жителями;
• коммунальная оплата может осуществляться нерегулярно;
• нельзя сделать капремонт за счет денег, которые выдает Фонд содействия реформам ЖКХ.

Ответственность РСО за неверные расчеты

По закону за все нарушения отвечает исполнитель коммунальных услуг в размере 50 процентов от надлежащей суммы. Когда РСО напрямую на основании договора становится исполнительным органом, то штраф должна оплачивать она.

При неверном расчете нужно написать заявление исполнителю, а когда ответа не последует, то . Из-за частых банкротств управляющих компаний и ненадлежащих услуг, которые они предоставляют, правительство разрешило заключать с ресурсоснабжающими компаниями договоры и выполнять расчеты напрямую.

Такие методы при оформленном договоре приведут к улучшению качества коммунальных услуг и увеличению прозрачности расчетов между хозяевами недвижимости и РСО. Но чтобы получить качественные услуги напрямую, следует добиться согласия всех заинтересованных сторон , что в некоторых случаях бывает крайне сложно.

• Вернуться к началу обзора : Взыскание с прежней управляющей компании неизрасходованных средств на ремонт дома как неосновательное обогащение. Судебная практика

Напомним, что коммунальные услуги включают услуги:

• электроснабжения;
• холодного и горячего водоснабжения;
• водоотведения (канализации);
• газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
• теплоснабжения (отопления), в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления..." (п. 36 Приказа Росстата от 26.06.2013 N 234 "Об утверждении официальной статистической методологии формирования официальной статистической информации об объеме платных услуг населению в разрезе видов услуг")

Кто может являться исполнителем коммунальных услуг?

"исполнитель " - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги (Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В соответствием с приложением 6 "Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004", утвержденного Госстроем России,

Исполнитель жилищно-коммунальных услуг - организация любой формы собственности, организационно-правовой формы (индивидуальный предприниматель), в обязанности которой в соответствии с законодательством РФ, договором и/или распорядительным актом входит предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг.

Для потребителей, проживающих в многоквартирных домах, исполнителями могут являться:

а) для нанимателей - наймодатель (юридическое или физическое лицо), непосредственно либо в лице уполномоченной им организации, осуществляющей управление и обслуживание жилищного фонда;

б) для собственника жилья - управляющая организация или организация, обслуживающая жилищный фонд.

Называет способы управления многоквартирным домом:

• управление товариществом собственников жилья;
• управление жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией;
• непосредственное управление.

Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Из пп. 8, 9, 10 Правил предоставления коммунальных услуг следует, что исполнителем коммунальных услуг может выступать:

• товарищество собственников жилья;
• жилищный кооператив;
• жилищно-строительный или иного специализированный потребительский кооператив;
• управляющая организация;
• ресурсоснабжающая организация.

С какого момента управляющая компания становится исполнителем коммунальных услуг (приступает к предоставлению КУ)?

Управляющая организация - с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в МКД о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления МКД, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 14 Правил предоставления коммунальных услуг)

Товарищество (ТСЖ) или кооператив - с даты его госрегистрации, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении коммунального ресурса, заключенному с ресурсоснабжающей организацией (п. 15 Правил предоставления коммунальных услуг).

Ресурсоснабжающая организация - в доме, в котором в качестве способа управления выбрано непосредственное управление, - с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений о выборе такого способа управления. Другие условия и основания предоставления коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией см. в п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг)

ТСЖ – исполнитель коммунальных услуг с момента создания. Примеры из судебной практики

ТСЖ является исполнителем коммунальных услуг с момента создания. Прежняя управляющая организация обязана вернуть платежи граждан

ТСЖ обратилось с иском к управляющей компании о взыскании неосновательного обогащения, указав, что ранее осуществляющая управление домом организация обязана вернуть собственникам (в лице созданного ТСЖ) денежные средства, внесенные на счета управляющей компании в качестве целевых взносов на капитальный ремонт жилого дома.

Иск удовлетворен. Судами установлено, что с момента принятия собственниками помещений решения об изменении способа управления многоквартирным домом и создания ТСЖ, товарищество приобрело статус исполнителя коммунальных услуг и лица, представляющего законные интересы собственников помещений в многоквартирном жилом доме.

При этом установлено, что ответчик (прежняя управляющая компания), работ по капитальному ремонту многоквартирного дома в спорный период не выполнял, в связи с чем на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в сумме перечисленных собственниками целевых платежей (Определение Верховного Суда РФ от 28 мая 2015 г. N 309-ЭС15-4788)

ТСЖ с момента создания является исполнителем коммунальных услуг и обязано вносить плату энергоснабжающим организациям

ОАО ТГК-13 обратилось в Арбитражный суд к ТСЖ с иском о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию (отопление и горячее водоснабжение).

В иске к ТСЖ о взыскании задолженности за потребленную тепловую энергию отказано. Указано следующее.

1) Статус управляющей организации неразрывен со статусом исполнителя коммунальных услуг. Получение хозяйствующим субъектом в установленном законом порядке статуса управляющей организации влечет за собой возникновение у нее статуса исполнителя коммунальных услуг с одновременным осуществлением функций по подаче в жилой дом коммунальных ресурсов и обслуживанию внутридомовых инженерных систем.

Следовательно, с момента создания ТСЖ именно ответчик (товарищество) является потребителем отпущенных в жилой дом ресурсов, а также исполнителем коммунальных услуг, и, соответственно, обязанным лицом перед ресурсоснабжающей организацией по оплате поставленных коммунальных ресурсов.

2) Суд апелляционной инстанции, установив общую площадь жилого дома, применив норматив потребления и определив размер задолженности ТСЖ, пришел к выводу о том, что ответчиком истцу уплачены денежные средства в размере, превышающем сумму задолженности и по этому основанию отказал в удовлетворении исковых требований (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15 октября 2012 г. N А33-6635/2011)

ТСЖ с момента создания или застройщик обязан предоставлять коммунальные услуги и оплачивать их? Решение суда

Требования к ТСЖ о взыскании в пользу ОАО "ВТГК" задолженности за потребленную тепловую энергию и теплоноситель удовлетворены частично.

В спорный период образования задолженности управляющей организацией жилого дома являлось ТСЖ, что подтверждается протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома.

С момента создания ТСЖ обязательства по предоставлению коммунальных услуг и их оплаты лежит на ТСЖ, а не на застройщике.

Однако ТСЖ в спорный период не заключило договор на снабжение тепловой энергией в горячей воде с энергоснабжающей организацией.

Между тем в спорные периоды времени ОАО "ВТГК" фактически осуществляло поставку тепловой энергии в многоквартирный жилой дом.

Фактическое пользование потребителем услугами обязанной стороны следует считать как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги, поэтому данные отношения должны рассматриваться как договорные. Отсутствие договорных отношений с организацией, чьи энергопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии (Постановление ФАС Поволжского округа от 6 августа 2013 года по делу N А57-22815/2011)

При переходе на прямые договоры по оплате ЖКУ жители, минуя управляющую компанию, будут заключать с ресурсоснабжающими организациями (РСО) типовые соглашения. Минстрой разработал проект такого документа, он есть в распоряжении «Известий». Исключая из цепочки УК, потребители услуг ЖКХ и ресурсники подписываются под новыми обязательствами.

Минстрой подготовил поправки в постановление правительства о прямых соглашениях между собственниками квартир и ресурсоснабжающими организациями. Главное изменение ­ типовой договор управления, который будут заключать жители с РСО, если примут решение исключить управляющую организацию как посредника по оплате услуг.

РСО могут фактически начать выполнять функцию паспортного стола: устанавливать количество проживающих в квартире, если жилое помещение не оборудовано индивидуальными или общими приборами учета воды, электричества и газа. Раньше этим занималась управляющая компания, напомнила исполнительный директор некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева. Жители при этом должны информировать РСО об увеличении или уменьшении числа проживающих не позднее пяти рабочих дней со дня произошедших изменений.

Договор также вводит обязанность для собственников докладывать обо всех случаях выхода приборов из строя. Прежде в законодательстве это не было формализовано.

­ На основании этого договора можно вменять потребителю неисполнение обязательств, правда, пока правовые последствия не прописаны, ­ добавила эксперт.

Есть еще одна новелла: если требуется демонтировать счетчик, нужно известить об этом ресурсоснабжающую организацию не менее чем за два рабочих дня. При этом демонтаж и установку нового прибора необходимо проводить в присутствии РСО.

Вводится обязанность впускать в квартиру представителя РСО для поверки показаний счетчиков. Раньше, если человек не открывал дверь, ему просто пересчитывали плату по нормативным показателям. Фактически потребитель подпишет согласие пускать ресурсников в дом, что еще сильнее укрепляет позиции проверяющих сотрудников.

Для работников управляющих компаний и аварийно-диспетчерских служб прописан четкий алгоритм, как они могут попасть в квартиру. Предварительно необходимо позвонить хозяину, объяснить, зачем нужно обеспечить доступ в дом, согласовать время и ФИО сотрудника. У него должен быть бейдж и бахилы. Светлана Разворотнева полагает, что текст договора еще доработают и распространят эти требования на представителей РСО. По ее словам, «ЖКХ Контроль» получает информацию о случаях, когда мошенники попадают в дом под видом сотрудников коммунальных служб. Соблюдение формальностей становится защитой от этих проблем, считает она.

Потребитель теперь также должен будет возмещать расходы РСО на приостановку и возобновление коммунальной услуги. Раньше РСО делали это за свой счет, а потом взыскивали расходы с потребителей через суд.

­ Сотрудник пришел, потратил время, привел двух понятых. Отключил энергопринимающее устройство, затем включил. Должник, который создал эту ситуацию, должен платить, ­ пояснил «Известиям» гендиректор ассоциации «ЖКХ и городская среда» Алексей Макрушин. Такая работа иногда опасна, бывают случаи рукоприкладства, подчеркнул эксперт.

Согласно документу Минстроя, собственников квартир могут обязать снимать показания счетчиков и передавать РСО ежемесячно, а не раз в полгода, как сейчас. Алексей Макрушин поддерживает это предложение. Он привел пример, когда житель утверждает, что не пользовался услугами ЖКХ, но по дому возник небаланс в виде 10 куб. м воды. В результате «лишние» объемы автоматически были отнесены к общедомовым нуждам (ОДН), УК в пределах нормативной платы «раскидала» их по другим гражданам, остальное погасила сама. А спустя полгода житель все-таки отчитался о 60 потребленных куб. м. Возникает вопрос, что делать с деньгами, возвращать ли их тем, кто заплатил за ОДН.

Закон о прямых договорах с ресурсоснабжающими организациями обсуждался несколько лет, и в 2018 году его подписал президент. Документ призван убрать посредника в виде управляющей компании, чтобы снизить задолженность перед поставщиками ресурсов. В рамках прежней схемы до РСО от управляющих компаний не дошла весомая сумма ­ на этот момент, по данным Минстроя России, она составляет 250 млрд рублей.

Чтобы перейти на прямые расчеты, жители должны принять решение по одной или нескольким услугам на общем собрании собственников, а затем направить копию протокола ресурсоснабжающей компании и в орган госжилнадзора. В течение двух месяцев многоквартирный дом переведут на новую схему оплаты, пояснял замглавы Минстроя России Андрей Чибис. Госжилинспекции будут мониторить платежную дисциплину управляющих компаний. Если обнаружится двухмесячная задолженность, органы госжилнадзора выдадут поставщикам коммунальных услуг предписания о переходе на прямые договоры по многоквартирным домам, которыми управляла компания-должник.

Концепция «исполнителя коммунальных услуг» , утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ.

Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю.

Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы.

При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс .

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ.

При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг.

Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК).

Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых ЖКХ в СМИ: Как победить в информационной войне?

Отрасли: жкх

По данным ВЦИОМ, уже не первый год ЖКХ является в России политической проблемой №1. Люди недовольны размером платежей, ростом тарифов, низким качеством жилищно-коммунальных услуг. Разумеется, накопленные негативные эмоции рано или поздно требуют выхода. И выход этот «услужливо» подсказывают СМИ: «Жалуйтесь!», «Судитесь!», «Пишите заявления!», «Боритесь за свои права!». Людей подбадривают: «Вам должны!», «Вас обманывают!», «Вы имеете право!». И логичным продолжением этих информационных сообщений становится указание на тех самых субъектов, которые всем должны и на которых необходимо жаловаться. И субъектами этими, как всем хорошо известно, являются управляющие организации и ТСЖ.

В данной статье попробуем разобраться, что же могут предпринять добросовестные УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК) в ситуации, когда их заочно назначили виноватыми?

Ежедневно мы слышим из телепередач про «недобросовестных коммунальщиков», которыми именуют исключительно работников УК и ТСЖ (производители коммунальных ресурсов к «коммунальщикам» «традиционно» не относятся). Печатные СМИ публикуют статьи про «громкие разоблачения» управляющих компаний, РСО постоянно твердят, что исполнители коммунальных услуг их обворовывают, чиновники всех уровней заявляют о недобросовестности УК как о главной проблеме в ЖКХ.

И, что удивительно, никакие государственные меры не могут урезонить «воров управдомов» - и прокуратура, и ГЖИ, и общественные организации, включая целые политические партии, всегда готовы оказать помощь простым гражданам в борьбе против «недобросовестных управляющих компаний». И штрафы увеличивают, и судопроизводство переводят из гражданского в уголовное, и перечень обязанностей постоянно пополняют - а они всё живут!

Бедные РСО из последних сил в убыток себе подают жильцам горячую воду, газ, свет, самостоятельно решают вопрос качества этих коммунальных услуг. А подлые УК умудряются еще каким-то образом ухудшать качество этих услуг (даже при отсутствии технических возможностей!) - целенаправленно остужают горячую воду (что приводит к неудовлетворительному отоплению и ГВС), добавляют в питьевую воду ржавчину, обеспечивают перебои в подаче электроэнергии и т.д. и т.п.

Политики всех уровней и кандидаты в политики обещают наладить ЖКХ перед каждыми выборами, а после выборов уже традиционно признаются в отсутствии полномочий и невозможности бороться с непобедимыми монстрами - управдомами.

И, оказывается, только сами пострадавшие (т.е. собственники и наниматели помещений) могут победить страшное зло путём многочисленных жалоб, заявлений, отказами устанавливать экономически обоснованный тариф за содержание и ремонт - в общем, любыми действиями, создающими помехи деятельности по управлению МКД. Ведь у нас квартиры в частной собственности, и никто не может вмешиваться в дела управления собственника своим имуществом.

Но тут же периодически обнародуются интересные факты (упоминающиеся без всякой связи с «ворами УКашками»).

Оказывается, РСО (без стеснения заявляющие, что УК воруют их деньги) сопротивляются введению непосредственного управления - как раз той модели управления МКД, когда посредников между поставщиком коммунального ресурса и потребителем коммунальной услуги не существует (т.е. когда «воров» лишают возможности воровать). Более того, недавно принятый «Закон о лицензировании деятельности по управлению МКД» (Федеральный закон от 21.07.2014г. N255-ФЗ) подразумевает ликвидацию института непосредственного управления МКД, по крайней мере, в домах, количество квартир в которых более 16 (п.5 ст.7 Закона о лицензировании ЖКХ).

Безусловно, РСО громко заявляют о своем желании получать свои деньги напрямую с собственников, но, оказывается, не хотят исчезновения УК! Ведь УК и ТСЖ даже при прямых расчетах населения с РСО остаются исполнителями коммунальных услуг, несут всю полноту ответственности за качество этих услуг, да еще и при «правильно» оформленном договоре ресурсоснабжения оказываются должниками перед РСО по обязательствам собственников, если те, потребляя коммунальные услуги, вдруг решили их не оплачивать. При этом исполнитель коммунальных услуг выступает для РСО в качестве бесплатного коллектора, работающего с должниками-потребителями (расходуя на это свои финансовые и человеческие ресурсы) и в полном объеме (не оставляя себе ни копеечки, не компенсируя свои расходы на «выбивание» этих денег, да еще дополнительно тратя средства на банковские переводы) перечисляющего деньги в РСО. «Под шумок» РСО умудряются взыскивать с управляющих организаций деньги даже за несуществующие услуги, например, за «водоотведение на ОДН». Да и удобно использовать УК и ТСЖ в качестве «подушки безопасности», обвиняя их во всех проблемах, «вешая на них всех собак».

В процессе обсуждения того же «Закона о лицензировании ЖКХ» экспертами высказывалось, например, такое мнение: «УО получит возможность отказаться от "нерентабельных" домов путём исключения их из перечня МКД в заявлении на выдачу лицензии». Что же получается? Есть "нерентабельные" дома? И их так много, что эту проблему обсуждают на федеральном уровне? И власти опасаются, что УО могут такие дома «бросить», а кто-то другой (вероятно, органы госвласти, местного самоуправления) вынуждены будут решать вопросы содержания и ремонта таких домов? А как же повальное воровство УК? Впрочем, «мелкие нестыковки» между реальным положением дел и навязываемой населению теорией легко теряются в мощном информационном потоке наших «честных» и «независимых» СМИ.

Целью данной статьи, впрочем, не стоит поиск причин такой ситуации. Хочется попытаться выработать эффективную модель действий УК и ТСЖ в сложившихся условиях.

Итак, первое, что надо понять - против УК и ТСЖ ведётся настоящая информационная война. Если это не так, то происходящая вакханалия в СМИ может быть только последствием массового помешательства. А поскольку в такое повальное нарушение психики верится с трудом, признаем, что происходит борьба в информационном поле.

И одной из сторон этой борьбы (между прочим, традиционно проигрывающей) являются как раз УО (УК, ТСЖ, ЖСК, ЖК), а другой стороной могут выступать и РСО, и органы власти, и надзорные инстанции, и политики (представляющие как власть, так и оппозицию), и различного рода коммерческие и некоммерческие организации, и отдельные граждане.

И что же делать управляющим организациям?

Можно, конечно, плакаться на «злую судьбу» и ждать, что некто умный и сильный неожиданно всё наладит. Но лично мне кажется, что если уж называть вещи своими именами и признавать, что идёт настоящая информационная война против УО, то этим самым УО надо не ожидать исхода этой войны (который, естественно, не может быть благоприятен для УО при отсутствии их сопротивления), а предпринимать ответные действия. И эта ответная реакция должна быть продуманной, сильной, эффективной. И поскольку речь идёт о войне информационной, противодействие атакам должно также осуществляться в информационном поле.

Самое главное в информационной войне - поиск союзников. И наиболее важными союзниками представляются жильцы тех домов, которыми УО управляет. Таким образом, важнейшая задача - создание у собственников и нанимателей помещений управляемых МКД положительного образа управляющей организации, превращение этих самых собственников и нанимателей в надежных сторонников, соратников, сподвижников. Тут же надо отметить, что информационные атаки, в принципе-то, и направлены на жильцов домов. Поэтому взаимодействие с этими жильцами просто необходимо как минимум для нейтрализации вражеских атак.

Управляющей организации необходимо выстраивать с жильцами взаимодействие, конструктивный диалог (или, на худой конец - монолог). Необходимо направлять на них информационный поток «своей» информации, не давать «разным врагам» возможности «промывать мозги» потенциальным союзникам.

Далее позволю себе дать несколько советов управляющим организациям о том, как можно выстраивать эффективное информационное взаимодействие с населением (предлагаемые рекомендации сформулированы на основе обобщённого положительного опыта работы с жильцами управляющих организаций различных регионов РФ):

1. Информируйте население

Необходимо информировать жильцов о всех Ваших достижениях, разъяснять жилищное законодательство, доводить до сведения информацию о тех или иных событиях в жилищной сфере и т.п. И для этого можно использовать широкий спектр инструментов: публикации в местных СМИ, выступления по местному телевидению, организация различного рода собраний, обходы домов, размещение информации на квитанциях, на собственных Интернет-ресурсах. Можно выпускать свою газету, какой-либо информационный бюллетень, использовать иные способы информирования населения. Желательно использовать все возможные каналы информационного воздействия.

Естественно, информационные сообщения, статьи, обращения должны быть объективными, соответствующими действительности, хотя в отдельных случаях и допустимы субъективные оценки, мнения, высказывания, не искажающие общеизвестные факты.

2. Проводите обучение

Прошедшие обучение компетентные жильцы - Ваши друзья. Особенно если обучение проводили Вы, а не кто-либо из Ваших «врагов». Помимо простой благодарности «учителям» обученные Вами люди получат именно ту информацию, которую Вы считаете нужным им дать. Начните обучение, например, с Советов МКД, постепенно расширяя аудиторию, и довольно скоро Вы увидите, насколько легче Вам будет взаимодействовать с Вашими жильцами.

3. Будьте открытыми

Необходимо вести прием жильцов. Приём должны вести не только специалисты «паспортного стола» и бухгалтерии по начислению коммунальных услуг, но и, например, директор, инженер, юрисконсульт, прочие специалисты. Создайте максимально комфортные условия для ожидающих приёма граждан. Украсьте не свой кабинет, а приёмную, в которой ждут своей очереди посетители.

Позволяйте жильцам участвовать в осмотрах общедомовых приборов учёта, в иных мероприятиях, старайтесь развивать позитивное сотрудничество во время такого рода совместной работы.

Участвуйте в различного рода собраниях, совещаниях, обсуждениях, высказывайте своё мнение, комментируйте события.

Тут же необходимо напомнить про обязанность раскрытия информации - раскрывайте максимально возможное количество информации. Речь не идёт о предоставлении сведений о зарплатах работников, но раскрыть информацию о затратах непосредственно на каждый управляемый дом с распределением суммы по всем видам работ будет очень даже полезно.

4. Реагируйте на жалобы

Очевидно, что обоснованные жалобы должны быть тщательно разобраны, на них должен быть дан разумный подробный ответ, сами же выявленные замечания должны быть минимизированы, либо устранены. А что же делать с многочисленными необоснованными жалобами, поданными людьми, которые что-то где-то прочитали и по непонятным причинам решили, что их кто-то обманывает, иными словами - жалобы тех, кто «слышит звон, да не знает, где он»?

При поступлении «неадекватных» жалоб реагируйте на них максимально быстро и широко. Пишите не только письменный ответ заявителю, но и открытый ответ в местных СМИ с обязательным объяснением абсурдности жалоб и ссылкой на то, как много времени у работников УО отнимает обработка различных заявлений, содержащих неадекватные требования (неисполнимые и не вмененные в обязанности УО ни договором управления, ни каким-либо НПА).

5. Признавайте ошибки и недоработки

Не «отмазывайтесь»! Если Ваша организация допустила просчёт, промах (особенно который невозможно скрыть), обязательно признайтесь в этом. Не стоит, конечно, бравировать своими ошибками, но и отрицать их в ряде случаев глупо. Лучше всего вскользь сообщить о своей ошибке, с обязательным указанием мероприятий по ликвидации негативных последствий, отметив положительные моменты («На ошибках учатся», «Благодаря случившемуся, в нашей компании создан специальный отдел, который в будущем предотвратит возникновение не только произошедшего, но и ряда аналогичных событий, возникновение которых мы раньше даже не прогнозировали» и т.д. и т.п.).

6. «Указывайте виноватых»

При использовании этой рекомендации надо быть осторожным, особенно если придётся балансировать на грани объективного и субъективного. Нельзя «перегибать палку». Но тем не менее, необходимо по возможности перенаправлять негатив со своей организации на других.

Люди недовольны тарифом на воду? Так обязательно говорите им, что тариф утверждают органы госвласти. А Вы со своей стороны тоже сопротивляетесь такому большому тарифу. Мало того, что Вы чисто по-человечески понимаете людей, так Вы еще лично заинтересованы в уменьшении тарифа (Вы же тоже платите квартплату), а Ваша управляющая компания из-за повышения тарифа терпит дополнительные убытки (например, из-за оплаты банковских переводов, плата за которые установлена в % и зависит от перечисляемых сумм). В общем, во всех бедах виноваты совсем не Вы!

7. Создавайте атмосферу нетерпимости к должникам и вредителям

Разъясняйте людям, что убытки, которые приносят Вам должники, погашаются из средств, собранных с добросовестных жильцов. Т.е. эти самые добросовестные жильцы платят долги своих соседей. И Вы можете победить всех этих злостных неплательщиков только с помощью их соседей!

Что касается различного рода вредителей (бьющих стёкла и рисующих на стенах), тут нужны и обращения в полицию, и призывы к жильцам ловить и задерживать таких хулиганов, объяснять недопустимость такого поведения своим детям и т.п.

8. Выстраивайте обратную связь

Проводите анкетирования, опросы жильцов, собирайте информацию. Во-первых, таким образом Вы снимете накапливающийся негатив - вплеснутые на бумагу эмоции уже меньше давят на психику людей. Во-вторых, Вы будете получать информацию о волнующих людей вопросах, получать оценку своей деятельности. И в-третьих, будет создаваться положительный образ заботливой неравнодушной компании, что не может не способствовать росту доверия к ней.

9. Вовлекайте жильцов в деятельность по управлению МКД

Организуйте различные мероприятия, в которых могут участвовать жильцы. Инициируйте субботники, организуйте конкурсы на лучший двор, лучший подъезд и т.п. Проводите специализированные конкурсы: среди детей - на лучший рисунок, среди дизайнеров - на лучший логотип, среди творческих коллективов - на лучший слоган и т.п. Привлекайте в комиссии по оценке конкурсантов своих жильцов, представителей общественности. Выбирайте в качестве поощрительных призов связанные с жилищной сферой полезные вещи: например, дому-победителю - детскую площадку, подъезду-победителю - энергоэффективную систему освещения, победителю индивидуального соревнования - установка комплекта водосчётчиков.

Принимайте от людей предложения по совершенствованию деятельности УО, реализуйте совместные проекты.

10. Подчёркивайте единство целей

При любом удобном случае давайте жильцам понять, что Вы наняты ими на работу, у Вас нет никаких собственных интересов, кроме как исполнение работ по содержанию и ремонту их домов, достижения максимально комфортных условий их проживания, предотвращение аварий и всесторонняя помощь во всех вопросах жилищной сферы.

Насколько эффективны предлагаемые мероприятия?

Конечно же, у многих прочитавших советы по информационному взаимодействию возникают некоторые возражения. Ниже приведу часть из них:

1. Подавляющее число жильцов - дилетанты. Они ничего не понимают, им бесполезно что-либо объяснять.

2. Информационное взаимодействие можно налаживать непосредственно перед общим собранием собственников, на котором будут решаться важные вопросы (например, увеличение тарифа на содержание и ремонт), в остальное время отвлекать специалистов на «информационную работу» - глупо, неэффективно, нерентабельно.

3. Предлагаемая работа требует огромных ресурсов - финансовых, трудовых. УК, ТСЖ не могут позволить себе тратить средства на такую работу. Гораздо правильне заниматься именно содержанием и текущим ремонтом, а не глупыми PR-акциями.

Что ж, попробую доказать несостоятельность этих замечаний:

Во-первых, необходимо учитывать, что даже некомпетентные жильцы, ничего не понимающие в жилищном законодательстве, высоко ценят саму деятельность по разъяснению, положительно оценивают открытость УО, ее стремление донести какую-либо информацию до граждан.

А с учётом желания довольно большой части людей постоянно бравировать своими знаниями, будет отмечаться цитирование информации, предоставляемой УО. И, естественно, цитирующий то или иное сообщение человек будет с большим доверием относиться к источнику такого сообщения. А ведь источником как раз и является УО. А уж грамотные компетентные жильцы наверняка оценят информационно-разъяснительную работу очень высоко и могут стать настоящими союзниками УО.

Что же касается «периодичности» информационной работы (т.е. её востребованности именно перед Общим собранием или в какой-либо другой конкретный момент и "ненужности" во все остальные периоды), тут необходимо понимать, что «глубина» информационного воздействия, влияющая на степень доверия, - величина, безусловно, зависящая от времени этого воздействия.

Жильцы дома нанимают УК, и после проведения общего собрания продолжают платить этой УК за услуги по содержанию и ремонту, т.е. остаются ее клиентами. Нельзя считать целью работы УК «протаскивание» нужных решений через ОССП с целью дальнейшего получения максимальной прибыли и минимизации издержек (даже в ущерб качеству обслуживания).

Надо помнить главное - жильцы могут нанести существенный, даже непоправимый урон деятельности УО не только на общем собрании собственников, но и в любой момент, когда им это заблагорассудится! Примеров - масса.

Поэтому информационно-разъяснительную работу надо вести постоянно! И пусть Вас не пугает большое число неадекватных, неправильно воспринимающих ситуацию жильцов. Большинство граждан - всё же адекватные разумные люди, готовые воспринимать и усваивать информацию.

В маркетинге есть очень интересная система оценки рынка потребителей. Согласно этой системе некоторая часть потребителей (например, 10%) купит товар (услугу) любого качества по любой цене при любых условиях, другая аналогичная часть (те же 10%) никогда ни по какой цене ни при каких условиях не приобретут товар (услугу), какое бы у нее ни было качество.

Поэтому важно понимать, что никогда 100% жильцов не станут противниками УО, как и никогда 100% жильцов не станут сторонниками УО, и конкретный процент поддерживающих УО жильцов зависит как раз от эффективности (количества и качества) мероприятий по информационному воздействию на этих самых жильцов.

Что касается «нерентабельности» информационной работы, тут надо проводить анализ занятости специалистов. Могу лишь привести такой пример: одна из управляющих компаний договорилась с местной газетой о ведении рубрики, посвященной ЖКХ. В этой рубрике разъяснялись различные аспекты жилищного законодательства, давалась информация о планах компании по повышению качества управления МКД и - самое главное - давались ответы на поступающие от жильцов вопросы.

В итоге за два месяца публикаций количество обращений в УК (жалобы, заявления и т.п.) снизилось в пять раз (!), уменьшилось количество проверок прокуратуры, снизилось количество запросов из надзорных инстанций, органов местного самоуправления и т.п. А ведь каждая жалоба требовала ответа и конкретных действий специалистов, даже разъяснения одних и тех же типовых вопросов отнимали довольно-таки много времени на подготовку ответа, требовали финансовых расходов на ту же бумагу, конверт, оплату почтовых расходов.

Каждый запрос надзорных инстанций и органов местного самоуправления оборачивался необходимостью копирования десятков, а то и сотен листов различных документов - а это опять бесполезный расход рабочего времени специалистов и материальных ценностей - бумага, картриджи, электричество и т.п.

Таким образом, осуществление информационно-разъяснительной работы - очень даже рентабельное направление деятельности, способное высвободить существенные временные, финансовые, трудовые ресурсы различных подразделений компании.

Отсутствие же такой работы приводит к накоплению "текучки" в виде неотвеченных писем, как следствие, росту жалоб, повышенныму интересу надзорных инстанций. В итоге вполне может создаться ситуация, когда все специалисты УК целые дни будут писать ответы на жалобы, готовить документы по запросам, давать объяснения проверяющим. А работать-то будет некогда и некому!

Ну, и ещё один совет напоследок: даже если Вы высоко оцениваете потенциал информационно-разъяснительной работы, не спешите сразу же заниматься этой деятельностью. Ведь на это направление Вам нужен будет специалист, и специалист очень высокого уровня, хорошо разбирающийся и в юридических, и в технических вопросах, умеющий грамотно довести до сведения населения нужную информацию.

Иными словами - смотрите, чтобы опрометчивая деятельность не привела к ситуации, описанной в одной притче:

«Лесоруб пилит дерево тупой пилой. Проходящий мимо человек спросил:
- Почему бы Вам не прерваться на некоторое время, чтобы заточить пилу?
Лесоруб подумал и ответил:
- Мне некогда этим заниматься, мне надо работать! - и продолжил пилить дерево тупой пилой».

договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.