priboruniversalpro.ru Все секреты риэлтора. Недвижимость. Вопросы-ответы. Проверка документов.
На основании пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ) стороны свободны в заключение договора, понуждение к заключению договора не допускается за исключением случаев, кода обязанность заключить договор предусмотрена законом либо добровольно принятыми на себя обязательствами.
В соответствии со статьей 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, при этом договор заключается с лицом, выигравшим торги. В силу пункта 5 статьи 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Если предметом торгов является право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Из предоставленных документов видно, что предметом торгов являлось право на заключение договора аренды муниципального имущества (далее договор).
Исходя из положений статей 447 — 449 ГК РФ заключение договора с лицом, выигравшим торги, является обязанностью организатора торгов. Согласно пункту 3 статьи 445 ГК РФ правила о сроках, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или не согласованы законом. Абзацем 2 пункта 5 статьи 448 установлен иной срок — не позднее двадцати дней или срока, указанного в извещении после завершения торгов и оформления протокола для заключения договора. Иной срок в извещении не установлен.
Как следует из положений Правил проведения конкурсов и аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, договоров доверительного управления имуществом, предусматривающих переход прав в отношении государственного и муниципального, утвержденных Приказом ФАС России № 67 от 10.02.2010 (далее Приказ ФАС России № 67), договор по результатам проведения аукциона заключается на условиях, указанных в поданной участником заявке и в конкурсной документации (п. 98). При этом к документации об аукционе прикладывается договор, который является неотъемлемой частью такой документации (п. 115 Правил).
7. Заключение договора ПО ИТОГАМ тендера
Договор заключается с победителем тендера на условиях, обозначенных в настоящей тендерной документации и в заявке участника тендера, поданной им в рамках тендера, с включением в Договор окончательных условий, если таковые были определены по итогам тендера.
Участник-победитель тендера в течение срока, установленного в уведомлении о результатах тендера, предоставляет подписанные им экземпляры Договора.
В случае если участник-победитель тендера в установленный срок не предоставил подписанный им Договор, тендерная комиссия признаёт участника уклонившимся от заключения Договора.
В отношении уклонившегося контрагента тендерной комиссией принимается решение о дисквалификации (сведения о нем вносятся в базу данных неблагонадежных контрагентов Группы ЛСР). Указанный контрагент в дальнейшем не допускается к участию в тендерах ЗАО «ЛСР-Базовые».
Тендерная комиссия может принять решение о дисквалификации контрагента по итогам работы по заключенному Договору, если им в ходе исполнения обязательств допущены существенные нарушения условий договора.
8. порядок рассмотрение заявок на участие в тендере
Квалификационные заявки на участие в предварительном отборе контрагентов и заявки на участие в тендере рассматриваются членами тендерной комиссии без приглашения контрагентов.
Организатором используется балльная система оценки (ранжирования) контрагентов и их предложений.
Контрагентом-победителем признаётся участник тендера, которому тендерной комиссией присвоено наибольшее количество баллов по совокупности критериев оценки.
Приложение № 1
к тендерной документации
КРИТЕРИИ отбора и ОЦЕНКИ (ранжирования)
контрагентов и их предложений
Приложение № 2
к тендерной документации
ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ
на поставку грохотов смд-121
Общие положения
Техническое задание разработано на приобретение по программе инвестиций 2016 года грохотов СМД-121 в количестве 5 (пяти) единиц для нужд ЗАО «ЛСР-Базовые».
В настоящее время в подразделении ПК «Гранит-Кузнечное» эксплуатируются 13 грохотов СМД-121. Год изготовления: с 1990г. по 2011г. В течении 2016г. 5 грохотов запланированы к замене на новые.
Дробильно-сортировочные цеха ДСЦ-2 и ДСЦ-3, в состав которых входят грохоты СМД-121, географически расположены в Ленинградской обл., Приозерском р-не, пос. Кузнечное.
Перечень товаров и их количество
Требования качественным, техническим и функциональным характеристикам товаров. Требования к комплектности товаров. Требования к таре и упаковке товаров.
Характеристики грохота СМД-121:
| № п/п | Наименование основных характеристик | Ед. изм. | Параметры и размеры |
| 1 | Техническое состояние: | новый |
|
| 2 | Производительность: | м. куб/ч | 185 |
| 3 | Эксплуатационная масса | кг | 3800 |
| 4 | Число ярусов: | шт | 2 |
| 5 | Угол наклона: | градус | 10-15 |
| 6 | Двигатель, мощность | кВт | 15 |
| 7 | Частота колебаний: | Гц | 16,2 |
| 8 | Размер просеивающей поверхности, ширина, длина: | мм | 1750 х 4500 |
| 9 | Площадь просеивающей поверхности: | м 2 | 8,75 |
| 10 | Расположение привода: | 2шт. – с левым приводом, 3 шт. – с правым приводом по ходу движения материала |
|
| 11 | Комплектация навесного оборудования каждого грохота: | в сборе с электродвигателем, пружинами 8шт., подвеска 4 шт. |
|
| 12 | Габаритные размеры, длина, ширина, высота: | мм | 5330х2700х1330 |
| 13 | Максимальная крупность кусков в питании: | мм | 100 |
Требования к безопасности поставляемых товаров
Требования к гарантийному сроку и/или объёму предоставления гарантий качества товара.
Поставщик обеспечивает поставку сертифицированной продукции в соответствии с техническими и функциональными требованиями настоящего технического задания в установленные сроки и несет ответственность в течение всего гарантийного срока.
Качественные и технические характеристики грохота должны полностью соответствовать ТУ (п.3.1) заказчика.
Грузоподъемность статическая не ниже - 1200Н, грузоподъемность динамическая не ниже - 948Н.
Гарантийные обязательства поставщик указывает в коммерческом предложении, учитывая максимально приближенные к условиям заказчика: с момента запуска в эксплуатацию – 1 (один) год или 2 (два) года с момента поставки.
При обнаружении заказчиком явных или скрытых дефектов и недостатков продукции, поставщик обеспечивает устранение таких недостатков в течение всего гарантийного срока, замена деталей и узлов с момента неисправности - в течение 10 дней или замена на новый грохот в течение 30 дней с момента неисправности.
Место, срок и условия поставки товаров.
В условия поставки должны быть включены транспортные расходы и организация доставки до места назначения согласно п.6.2.
Место поставки: п. Кузнечное, Приозерского р-на, Ленинградской обл., склад ПК «Гранит-Кузнечное».
Срок поставки:
4 грохота для ДСЦ-2 - июнь 2016 года;
1 грохот с левым приводом для ДСЦ-3 - май 2016г.
Требования по выполнению работ, сопутствующих поставке товаров.
Транспортировку комплектующих товара производить по ГОСТ 9078-84, в законсервированном состоянии.
Приемка продукции будет выполнена старшим механиком на месте доставки товара. Окончательная приемка качества товара будет осуществлена после запуска грохота в эксплуатацию.
При поставке продукции поставщик предоставляет следующие документы:
сертификат качества ГОСТ Р;
паспорт товара; руководство по эксплуатации;
счёт-фактура;
накладная на отпуск товара;
товарно-транспортная накладная.
Привлечение субпоставщиков.
Дополнительные требования.
Поставщик, принимающий участие в тендерных процедурах и на условиях настоящего технического задания на поставку продукции, заведомо соглашается на включение данных условий в условия договора на поставку.
Цены на товар, заявленные контрагентом в заявках на участие в тендере, должны быть твёрдыми, не подлежать изменению в сторону увеличения при заключении договора и спецификации.
Условия оплаты товара: 100% оплата от стоимости поставленного товара - в течение 30 календарных дней с даты поставки товара.
Приложение № 3
к тендерной документации
ДОГОВОР ПОСТАВКИ №
г. Санкт-Петербург « » ____________________ 20___ года
_____________________ «____________» (_____ «____________»)
, именуемое в дальнейшем «Поставщик»
, в лице __________________, действующего на основании ___________________, с одной стороны, и
Закрытое акционерное общество «ЛСР - Базовые материалы Северо-Запад» (ЗАО «ЛСР - Базовые»)
, именуемое в дальнейшем «Покупатель»
, в лице __________________, действующего на основании ___________________, с другой стороны, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Поставщик обязуется передать в собственность Покупателя ____________________ (далее по тексту – «Продукция»), а Покупатель обязуется принять Продукцию и оплатить ее в размерах, порядке и сроки, определенные настоящим Договором.
1.2. Количество, номенклатура, ассортимент поставляемой Продукции, её цена и сроки поставки оговариваются Сторонами в Спецификациях, оформляемых на каждую партию поставки Продукции, являющихся неотъемлемой частью настоящего Договора, и составленных на основании Заявок Покупателя.
2. КАЧЕСТВО ПРОДУКЦИИ. ТАРА И УПАКОВКА. ПРИЕМКА ПРОДУКЦИИ ПО КАЧЕСТВУ
2.1. Поставляемая Поставщиком по настоящему Договору Продукция по своему качеству должна соответствовать требованиям утвержденных ГОСТов, ТУ и/или другим установленным уполномоченными органами требованиям к качеству продукции.
2.2. Поставщик обязан при отгрузке каждой партии Продукции по настоящему Договору прилагать к товаросопроводительным документам сертификаты соответствия на эту Продукцию и/или иные документы, подтверждающие соответствие Продукции требованиям, установленным в п. 2.1 настоящего Договора.
2.3. Продукция, поставляемая по настоящему Договору, должна быть упакована и затарена в соответствии с требованиями утвержденных стандартов, способом, исключающим возможность порчи, утраты и/или повреждения поставляемой Продукции в период её загрузки (разгрузки) и транспортировки до места эксплуатации.
2.4. Приемка Продукции по качеству производится в месте нахождения Покупателя. При обнаружении Продукции плохого качества в течение 10 (десяти) дней с даты поставки, а также обнаружения скрытых дефектов Продукции в процессе эксплуатации, в период гарантийного срока, Покупатель обязан незамедлительно известить Поставщика о выявленных недостатках Продукции.
2.5. По факту обнаружения скрытых дефектов Продукции, в течение гарантийного срока, вызов представителя Поставщика обязателен. Если в течение 1 (одного) рабочего дня с момента получения вызова Поставщик не сообщает о дате направления своего Представителя или о дальнейших действиях Покупателя, то Покупатель вправе составить рекламационный акт самостоятельно и направить его на рассмотрение Поставщику.
2.6. Поставщик обязан рассмотреть рекламационный акт в течение 3 (трёх) дней с момента его получения либо составления с участием своего представителя. В случае если Поставщик оспаривает факт поставки Продукции ненадлежащего качества, Стороны привлекают для выявления производственного либо иного характера недостатков Продукции независимого эксперта. Оплата услуг эксперта осуществляется за счёт Покупателя, а в случае если экспертиза Продукции подтверждает, что ненадлежащее качество Продукции возникло по вине производителя либо Поставщика, то есть до момента передачи Продукции Покупателю, то расходы по оплате услуг эксперта должны быть возмещены Поставщиком.
2.7. Замена некачественной Продукции осуществляется в течение 10 (десяти) календарных дней с момента установления факта поставки некачественной Продукции при наличии аналогичной Продукции на складе Поставщика. При отсутствии аналогичной Продукции Сторонами по договоренности решается вопрос о возможности её замены другой Продукцией либо о возврате денежных средств, полученных Поставщиком в счёт оплаты указанной Продукции.
3. ПРИЕМКА ПРОДУКЦИИ ПО КОЛИЧЕСТВУ
3.1. Приемка Продукции по ассортименту, количеству, товарному виду производится Покупателем или его представителем непосредственно на складе Поставщика либо Покупателя, в зависимости от способа доставки Продукции.
Полномочия представителя Покупателя на приёмку Продукции обязательно подтверждаются доверенностью, оформленной в установленном законодательством РФ порядке.
3.2. В случае несоответствия количества, товарного вида или ассортимента Продукции Заявке Покупателя и Спецификации, в накладной должна быть сделана отметка о фактически принятом количестве и ассортименте Продукции.
3.3. В случае недопоставки Поставщик обязуется восполнить недопоставку в течение 10 (десяти) календарных дней с даты подписания накладной, в которой сделана соответствующая отметка о недопоставке Продукции, если другой срок не согласован Сторонами, либо по выбору Покупателя принять к оплате фактически поставленную Продукцию.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Лесненко С.Ю., Новиковой С.Н.
при участии
от ИП Ткаченко Ю.В.: Гущина О.Ю., представитель по доверенности от 19.12.2013 N 27 АА 0634702;
от КГКУ "Фонд имущества Хабаровского края": Лазарева Н.С., представитель по доверенности от 22.01.2014 N 102;
от Министерства имущественных отношений Хабаровского края: Шуйская Т.С., представитель по доверенности от 29.11.2013 N 1-11-14261
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны на решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Букина Е.А., в апелляционном суде судьи Михайлова А.И., Гетманова Т.С., Ротарь С.Б.
По иску индивидуального предпринимателя Ткаченко Юлии Витальевны
к краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края", Министерству имущественных отношений Хабаровского края
об обязании заключить договор аренды земельного участка в редакции арендатора
Индивидуальный предприниматель Ткаченко Юлия Витальевна (ОГРНИП 308272321900032, ИНН 272385270600, далее - ИП Ткаченко Ю.В., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края (ОГРН 1022700919152, ИНН 2700000592; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Министерство) и краевому государственному казенному учреждению "Фонд имущества Хабаровского края" (ОГРН 1022700931296, ИНН 2721083857; место нахождения: 680030, г. Хабаровск, ул. Запарина, 76; далее - Фонд) об обязании ответчиков заключить с предпринимателем договор аренды земельного участка (проект N 11770) в редакции истца по пунктам 1.2, 2.1, 2.2, 3.7.1 и приложениям N 1 "Акт приема-передачи земельного участка", N 2 "Порядок перечисления средств за аренду земельного участка".
Иск заявлен на основании статьи 448 ГК РФ и обусловлен неправомерным уклонением ответчиков от исполнения обязанности заключить с предпринимателем как с победителем торгов спорный договор аренды. При этом условия проекта договора, направленные в адрес истца, по его мнению, не соответствовали требованиям действующего законодательства, поэтому им изменено содержание указанных в иске пунктов договора (приложений к нему) и предложено заключить этот договор в новой редакции.
Решением суда от 13.03.2014, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 без изменения, в удовлетворении иска отказано.
Судебные акты мотивированны отсутствием оснований для понуждения ответчиков к заключению спорного договора, поскольку истец сам фактически отказался от его заключения на условиях аукционной документации. Самовольное изменение предпринимателем текста договора признано судами недопустимым, поскольку это противоречит правовой природе торгов и ставит в неравное положение иных участников аукциона.
В кассационной жалобе предприниматель, выражает несогласие с принятыми по делу решением и постановлением, считает их незаконными и необоснованными, в связи с чем просит названные судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования в полном объеме.
Заявителем жалобы в обоснование своей позиции приведены доводы о том, что им от организатора торгов получен неподписанный арендодателем - Министерством проект договора аренды, в котором отсутствовали некоторые условия и не были заполнены все предусмотренные утвержденной (примерной) формой договора строки (графы). В свою очередь, предпринимателем при внесении поправок в текст договора его условия приведены в соответствие с требованиями действующего законодательства, что ошибочно признано судами недопустимым. Тем самым арендатор намерен был исключить неопределенность относительно даты заключения договора, характеристик арендуемого имущества и порядка внесения арендных платежей с учетом перечисленного задатка. По мнению истца, суды при рассмотрении спора не выяснили всех значимых для дела обстоятельств, не дали должной оценки доводам истца и не привели мотивы, по которым данные доводы были отклонены. Настаивает на том, что победителем торгов прямо выражена воля на заключение договора на условиях, не противоречащих аукционной документации, поэтому отказ ответчиков от подписания данного договора необоснованно признан судами правомерным.
Министерство и Фонд в отзывах на кассационную жалобу опровергают приведенные в ней доводы истца и предлагают оставить обжалуемые судебные акты без изменения. Ответчики считают, что победитель аукциона не наделен правом изменять утвержденный проект договора, в связи с чем несогласие предпринимателя с предложенной редакцией договора влечет признание аукциона несостоявшимся, поэтому какие-либо неисполненные обязательства арендодателя перед истцом в данном случае отсутствуют.
В заседании суда кассационной инстанции представитель предпринимателя поддержал доводы поданной жалобы и просил ее удовлетворить, против чего возражали представители ответчиков по мотивам, изложенным в отзывах на жалобу. При этом представители сторон, отвечая на вопросы суда, подтвердили, что проект договора аренды Министерством (арендодателем) в адрес предпринимателя (арендатора) не направлялся, поскольку эта обязанность возложена на Фонд (организатора торгов). Кроме того, представитель истца пояснил, что им действительно в суде первой инстанции заявлялось ходатайство об уточнении требований - о понуждении к заключению договора в порядке статьи 448 ГК РФ в редакции ответчиков, однако суд не принял данные уточнения, с чем истец не согласен, несмотря на отсутствие в поданной жалобе соответствующих доводов об этом.
На основании статьи 163 АПК РФ в заседании суда 09.09.2014 объявлялся перерыв до 16 часов 20 минут 16.09.2014, после которого представители сторон поддержали ранее приведенные позиции.
Проверив в порядке и пределах статей 284, 286 АПК РФ правильность применения арбитражными судами норм материального и процессуального права с учетом доводов кассационной жалобы, поступивших возражений на нее и пояснений сторон спора, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, на основании распоряжения Министерства от 04.10.2013 N 1410 в средствах массовой информации и на официальных общедоступных сайтах в сети Интернет опубликовано извещение о проведении 12.11.2013 торгов в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства объектов складского назначения различного профиля по пер. Промышленному в г. Хабаровске (площадь участка 6 976 кв.м, кадастровый номер 27:23:0040922:132). Организатором торгов определен Фонд. В указанном извещении содержались условия проведения аукциона, в том числе сведения о характеристиках земельного участка (предмета аукциона); дата и время осмотра участка на местности; начальная стоимость годового размера арендной платы - 1 548 300 руб. (соответствующая сумме задатка); требования к участникам аукциона и представляемым ими документам.
ИП Ткаченко Ю.В. подана заявка от 30.10.2013 N 5 на участие в проводимом аукционе, в которой указано об ознакомлении претендента с характеристикой земельного участка, его фактическим местоположением и проектом договора аренды. Согласно уведомлению Фонда от 06.11.2013 ИП Ткаченко Ю.В. допущена к участию в аукционе.
В соответствии с протоколом о результатах торгов от 12.11.2013 победителем аукциона признана ИП Ткаченко Ю.В., как предложившая наивысшую цену, равную 1 618 300 руб. Данный протокол подписан организатором торгов и победителем аукциона, который обязался заключить договор аренды земельного участка в течение 5 дней (т.е. до 19.11.2013).
Согласно письму Фонда от 15.11.2013 N 2542 представителем предпринимателя от организатора торгов получены 4 экземпляра спорного договора аренды. Одновременно с этим в письме указано на необходимость вернуть в Фонд подписанные арендатором экземпляры договора для дальнейшего их подписания со стороны арендодателя.
Рассмотрев представленный проект договора, предприниматель, сославшись на неточные формулировки предлагаемых условий в части даты заключения договора, отсутствие характеристик состояния земельного участка и имеющиеся противоречия относительно порядка уплаты арендных платежей, и полагая, что это приведет к возможному нарушению прав арендатора, направил сопроводительными письмами от 15.11.2013 (отправлены по почте 18.11.2013) в адрес Министерства и Фонда три варианта условий подписанного с его стороны договора и предложил заключить спорный договор в любой из редакций арендатора.
Получив от предпринимателя подписанные им проекты договора аренды, Министерство расценило их как отказ от заключения договора на первоначально предложенных условиях, в связи с чем в письме о 16.12.2013 N 1-11-14994 сообщило Фонду о признании торгов несостоявшимися на основании пункта 30 Правил об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 (далее - Правила N 808) и о принятии решения о повторном выставлении права аренды земельного участка на торги.
Протоколом от 17.12.2013 организатор торгов признал проведенный 12.11.2013 аукцион несостоявшимся по мотиву уклонения ИП Ткаченко Ю.В. от подписания договора аренды в установленный срок.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с требованием о понуждении ответчиков к заключению спорного договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
При этом офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора (пункт 1 статьи 435 ГК РФ). Акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным (пункт 1 статьи 438 ГК РФ).
Наряду с этим, согласно статье 443 ГК РФ ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.
Статьей 445 ГК РФ предусмотрены случаи, когда заключение договора является обязательным для сторон, и определен порядок разрешения возникших между ними разногласий по условиям проекта договора.
При передаче разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании указанной нормы права либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда в порядке статьи 446 ГК РФ.
По смыслу положений статей 447, 448 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается организатором торгов с лицом, выигравшим торги, в день проведения аукциона или конкурса путем подписания протокола о результатах торгов, который имеет силу договора. Лицо, выигравшее торги, при уклонении от подписания протокола утрачивает внесенный им задаток. Организатор торгов, уклонившийся от подписания протокола, обязан возвратить задаток в двойном размере, а также возместить лицу, выигравшему торги, убытки, причиненные участием в торгах, в части, превышающей сумму задатка.
Если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. В случае уклонения одной из них от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Положениями статьей 22, 25, 29, 30, 38 Земельного кодекса РФ предусмотрена возможность предоставления земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для целей строительства по результатам торгов (конкурсов, аукционов) в соответствии Правилами N 808.
Согласно пунктам 25, 26, 27 Правил N 808 результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов и победителем торгов в день проведения торгов и является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее 5 дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.
Пунктом 30 Правил N 808 предусмотрено, что торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в том числе, если победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Отказывая в удовлетворении иска по настоящему делу, арбитражные суды обеих инстанций признали, что предложение предпринимателя подписать проект договора аренды на иных (измененных) условиях свидетельствует об отказе победителя торгов от заключения спорного договора в соответствии с аукционной документацией. Это обстоятельство влечет признание торгов несостоявшимися в силу пункта 30 Правил N 808 и исключает возможность понуждения ответчиков к заключению договора на условиях предпринимателя.
Указанные выводы судов основаны на том, что предпринимателем в предложенных вариантах (редакциях) договора: указано о размещении на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин (пункт 1.2); самостоятельно определен срок договора аренды - дата его заключения (пункт 2.1); изменено содержание условий о внесении арендной платы (пункт 3.7.1); а также соответствующим образом внесены изменения в приложения N N 1 и 2 к договору.
Наряду с этим судебные инстанции отметили, что предприниматель, будучи участником торгов, был ознакомлен с условиями аукционной документации, в том числе с проектом договора, примерная форма которого утверждена распоряжением Министерства от 20.02.2012 N 216, а также обладал достоверной информацией относительно характеристик земельного участка, размера задатка, срока аренды земельного участка, обязанности арендатора по благоустройству земельного участка
При этом судами отклонены ссылки истца на неподписание арендатором представленных победителю торгов экземпляров договора ввиду того, что данное обстоятельство также не наделяет арендатора правом на внесение изменений в утвержденный проект договора. Кроме того, суды сочли такой порядок направления неподписанного проекта договора соответствующим требованиям приказа Министерства от 22.07.2013 N 35, регламентирующего последовательную процедуру заключения договоров по результатам торгов.
С учетом установленного суды первой и апелляционной инстанций признали обоснованным отказ ответчиков от заключения с предпринимателем договора аренды на измененных условиях и в итоге пришли к выводу об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения заявленных требований.
Вместе с тем суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов о необоснованности иска предпринимателя в данном случае являются преждевременными, поскольку они сделаны без выяснения всех значимых для дела обстоятельств и с неправильным применением норм материального права, регулирующих порядок заключения договора по результатам торгов.
Исходя из смысла положений статьи 432, 433 ГК РФ момент заключения договора непосредственно связан с получением лицом, направившим оферту, ее акцепта, в результате чего стороны достигают соглашения по всем существенным условиям договора.
Договор аренды относится к консенсуальным сделкам, права и обязанности по которым возникают с момента его заключения.
В случаях, когда договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, правовые последствия такого договора наступают после его регистрации (пункт 1 статьи 164, пункт 2 статьи 609 ГК РФ).
При рассмотрении настоящего спора суд первой инстанции признал, что при проведении торгов акцепт оферты происходит в момент подписания протокола между организатором торгов и их победителем, в связи с чем сам факт подписания такого протокола по результатам торгов исключает возможность рассмотрения каких-либо разногласий относительно условий подлежащего заключению договора. Это обстоятельство положено судами в основу вывода о правомерности отказа ответчиков от заключения спорного договора на условиях истца.
Вместе с тем такая позиция не согласуется с положениями статей 445, 446, 448 ГК РФ, предусматривающих обязательность заключения договора по итогам торгов для каждой из сторон такого договора, то есть в данном случае как для Министерства, от лица которого Фондом направлена оферта, так и для предпринимателя как победителя торгов.
При этом необходимо учитывать, что при проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов, поскольку нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (например, размер арендной платы).
Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий договора (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя торгов, поскольку это безусловно поставило бы иных претендентов в неравное положение, что противоречит основным принципам торгов.
В иных случаях, при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов, стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда в порядке статей 445, 446 ГК РФ. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Констатируя факт самостоятельного изменения истцом условий спорного договора аренды земельного участка, являвшегося предметом проводимых Фондом торгов, победителем которых признан предприниматель, суды обеих инстанций не дали оценки таким изменениям с точки зрения норм права, регулирующих арендные отношения. В частности суды не выяснили, какие правовые последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон (арендодателя и арендатора) повлекли предлагаемые истцом изменения, в том числе, затронули ли данные изменения существенные условия договора аренды, и могли ли они повлиять на итоги проводимых торгов.
Так, ссылаясь на неправомерное указание предпринимателем в пункте 1.2 договора сведений относительно размещения на земельном участке разнообразного мусора, холмов и рытвин, суды не привели в обжалуемых судебных актах мотивы, по которым пришли к выводу о том, что такое описание характеристик (фактического состояния) арендуемого земельного участка повлекло изменение условий договора аренды, либо является основанием для возникновения новых прав и обязанностей сторон, не предусмотренных аукционной документацией.
Утверждение судебных инстанций относительно неправомерного изменения предпринимателем даты подписания договора также сделано без учета норм права, определяющих момент, с которого договор считается заключенным. Выводов о том, что такие изменения противоречат положениям закона, определяющим момент заключения сделок, судебные акты не содержат, притом, что в направленном в адрес истца проекте договора конкретная дата его подписания (заключения) не была указана.
Также суды не обосновали, в чем именно выразилось изменение содержания условий пункта 3.7.1 договора в части порядка внесения арендной платы, тогда как предприниматель настаивал на том, что сделанные им поправки не влияют на общий размер арендных платежей, а лишь устраняют возникшие у него сомнения относительно обязательств арендатора по внесению платы после зачета перечисленного задатка.
Изменение соответствующим образом приложений N N 1 и 2 к договору явилось следствием корректировки арендатором указанных выше пунктов договора и не может быть признано самостоятельным изменением условий договора аренды.
Таким образом, суды не проверили в полной мере доводы предпринимателя о том, что внесенные им поправки в проект договора не противоречили действующему законодательству и не привели по существу к изменению условий договора, предусмотренных аукционной документацией.
В любом случае суды, рассматривая настоящий преддоговорной спор, не устранили возникшие между сторонами разногласия и не определили условия договора в той редакции, которая соответствовала бы волеизъявлению сторон и требованиям закона, как это предусмотрено статьей 446 ГК РФ.
Помимо изложенного судебные инстанции не учли, что предприниматель подписал со своей стороны протокол о результатах торгов, выразив тем самым свое волеизъявление на заключение спорного договора. Причиной возникновения в дальнейшем разногласий послужило, в том числе направление победителю торгов неподписанного со стороны арендодателя - Министерства проекта договора.
Вывод арбитражных судов о том, что такой порядок подписания договора первоначально со стороны арендатора установлен приказом Министерства от 22.07.2013 N 35, сделан без учета положений статьи 435 ГК РФ, предусматривающей, что оферта должна направляться стороной договора (в данном случае Министерством) и содержать все существенные условия предлагаемого к заключению договора.
Также суд первой инстанции неправомерно указал на отсутствие у предпринимателя законных оснований для направления своего проекта договора (акцепта) посредством почты 18.11.2013 (за один день до истечения пятидневного срока для заключения договора по результатам торгов).
Пунктами 1, 3 статьи 194 ГК РФ прямо предусмотрено, что если срок установлен для совершения какого-либо действия, оно может быть выполнено до двадцати четырех часов последнего дня срока. Письменные заявления и извещения, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок.
В данном случае Фондом и Министерством не отрицался факт получения проекта договора, подписанного предпринимателем. Решение об отказе от заключения с истцом договора и о признании торгов несостоявшимися принято ответчиками значительно позже (16-17.12.2013) после истечения установленного аукционной документаций срока для подписания договора (19.11.2013).
Кроме того, суд кассационной инстанции, проверив соблюдение арбитражными судами при рассмотрении спора процессуальных норм, считает необходимым также отметить, что, отклоняя заявленное истцом ходатайство об уточнении заявленных требований, суд первой инстанции сослался лишь на разъяснения пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 31.10.1996 N 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", касающихся запрета на одновременное изменение предмета и основания иска. Однако мотивы, по которым суд пришел к выводу о том, что предпринимателем при уточнении иска изменены и предмет и основания требований в обжалуемом решении не приведены. Более того, из содержания представленных истцом уточнений следует, что он просил рассмотреть суд первоначально заявленное требование заключить с ним договор в порядке статьи 448 ГК РФ также в редакции ответчиков (согласно аукционной документации). Следовательно, совместное предъявление требований о понуждении к заключению договора в одной из редакций (арендодателя или арендатора) не повлекло изменения оснований иска, то есть тех фактических обстоятельств, на которых предприниматель основывал свое требование к ответчикам. Немотивированное отклонение судом ходатайства истца об уточнении требований могло привести к принятию неправильного решения.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании частей 1-3 статьи 288 АПК РФ как принятые по неполно выясненным обстоятельствам спора, а также с неправильным применением норм материального и процессуального права.
В данной ситуации дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для устранения отмеченных недостатков и исследования всех значимых для правильного разрешения спора обстоятельств. Суду следует дать правовую оценку предлагаемой истцом редакции спорного договора, выяснить, повлекли ли сделанные предпринимателем поправки изменение существенных условий данной сделки, а также повлияли ли они на взаимные права и обязанности сторон договора, и случае несоответствия этих изменений требованиям действующего законодательства определить возможность заключения договора с учетом результатов рассмотрения ходатайства истца об уточнении заявленных требований.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 13.03.2014, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2014 по делу N А73-237/2014 Арбитражного суда Хабаровского края отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
| Судьи |
С.Ю. Лесненко С.Н. Новикова |
Обзор документа
Предприниматель (ИП) победил в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Рассмотрев проект договора, ИП счел, что некоторые его условия сформулированы неточно. Это, по его мнению, могло привести к нарушению прав арендатора. Поэтому ИП направил свои варианты условий договора и предложил заключить его в любой из предложенных им редакций.
Арендодатель расценил это как отказ от заключения договора на первоначальных условиях. В итоге аукцион был признан несостоявшимся ввиду уклонения ИП от подписания договора в установленный срок.
Поэтому ИП подал иск об обязании заключить с ним договор аренды земельного участка.
В иске было отказано. Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение, указав, в частности, следующее.
В силу ГК РФ заключение договора по итогам торгов обязательно для каждой из его сторон. Т. е. в данном случае как для арендодателя, от лица которого направлена оферта, так и для победителя торгов.
При этом необходимо учитывать, что в случае проведении торгов часть условий договора не может быть определена сторонами до подведения их итогов. Ведь нередко такие условия зависят от предложений участников торгов (напр., размер арендной платы).
Таким образом, запрет на изменение условий договора, заключаемого по результатам торгов, возможен только в части тех существенных условий (определенных в аукционной документации), которые непосредственно могли повлиять на правовую природу (квалификацию) заключаемой сделки и от которых зависит результат определения победителя.
В иных ситуациях при возникновении между сторонами разногласий на стадии заключения договора по результатам торгов стороны не лишены возможности передать их на рассмотрение суда. В таком случае условия договора определяются в соответствии с решением суда.
Суды не оценили предложенные истцом изменения на предмет их соответствия нормам, регулирующим арендные отношения. В частности, не выяснили, какие последствия в отношении порождаемых договором прав и обязанностей сторон повлекли эти изменения, в т. ч. затронули ли они существенные условия договора и могли ли повлиять на итоги торгов.
Результаты торгов тендерный комитет в форме протокола представляет организатору торгов для утверждения в трехдневный срок после принятия соответствующего решения. Организатор торгов в недельный срок рассматривает представленные документы и принимает решение об утверждении результатов торгов. В случае неутверждения результатов торгов организатор торгов принимает мотивированное решение и направляет его в тендерный комитет.
Заказчик при рассмотрении протокола о результатах торгов может принять решения:
О проведении повторных торгов;
Об утверждении победителя торгов и приглашении его на подписание протокола о намерениях по заключению подрядного договора;
Об утверждении победителя торгов и его приглашении к процедуре подготовки и заключения договора.
Завершение торгов
Оферент, выигравший торги, обязан внести второй задаток на расчетный счет заказчика в срок, установленный тендерным комитетом; в
противном случае организатор торгов может отменить присуждение заказа данному победителю.
После внесения второго задатка победитель торгов заключает с заказчиком договор на условиях, содержащихся в тендерной документации и оферте победителя торгов.
Заказчик не имеет права вести какие-либо переговоры по предмету торгов как с участниками торгов, так и с другими лицами, начиная с момента объявления о проведении торгов и вплоть до заключения договора.
В том случае, когда в ходе переговоров с победителем торгов претендент выдвигает условия, не предусмотренные в тендерной документации, тендерный комитет по согласованию с заказчиком вправе начать переговоры с претендентом, занявшим последующее место.
Последним этапом проведения торгов является подписание договора (контракта) с фирмой, выигравшей торги (см. 11.4). Условия договоров, заключаемых по результатам торгов, практически мало или совсем не отличаются от условий обычных договоров. Однако иногда они содержат некоторые специфические условия. Заключение сделки по результатам торгов может производиться также путем применения (акцепта) предложения оферента без последующего подписания договора обеими сторонами.
Особенности торгов на закупку услуг
Закупка услуг является новой в российской практике сферой деятельности по сравнению с закупкой прочих видов продукции, таких, как товары или работы.
Под услугами понимается деятельность, которая непосредственно не завершается какой-либо вещественной формой. Эти виды деятельности, в процессе выполнения которых не создается новый, ранее не существовавший материально-вещественный продукт, но изменяется качество уже имеющегося, созданного продукта. Само оказание услуг и является предметом и результатом деятельности. К услугам относятся: транспортное обслуживание, услуги связи, консалтинг, банковские услуги, услуги по научно-исследовательской деятельности, образование и обучение и т.д.
Услуги разделяются на две группы:
Технические услуги - это, как правило, в большей или меньшей степени стандартизованные и с заведомо известными главными параметрами и результатами услуги (например, транспортные, связи);
Интеллектуальные услуги - характеризуются большей неопределенностью параметров и результирующих показателей (консалтинг, научно-исследовательская, иная творческая деятельность). Для услуг этого типа по объективным причинам во многих случаях трудно с достаточной четкостью сформулировать результат, описать его (иной раз даже по завершении договора, не говоря уже о стадии его заключения). В таких видах интеллектуальных услуг, как банковское обслуживание, образование, легче формализовать правила и результаты. В таком виде услуг, как консалтинг, многие критерии, показатели, результаты определяются в ходе самого процесса консалтинга.
В части технических услуг нет никаких особых способов закупок. Мировой опыт рекомендует закупать их на общих основаниях, как товары или работы.
К интеллектуальному виду услуг должны применяться особые процедуры. Разница возникает именно вследствие того, что цена результата может быть абсолютно несопоставима, во-первых, с затратами, во-вторых, с эффектом, который предполагается получить при дальнейшем использовании результатов закупки, и, в-третьих, с уникальностью этих результатов. Главное отступление от обычных, основополагающих процедур торгов состоит в том, что при закупках таких услуг допускаются прямые переговоры, включая переговоры о цене. Отсюда и два метода закупки - с проведением и без проведения переговоров. К этому мировой опыт пришел лет десять назад, до этого такие закупки производились на общих основаниях.
Другая важная особенность торгов на закупку интеллектуальных услуг связана с повышенными требованиями к квалификации поставщика услуг. Это не ведет к изменениям в процедурных аспектах, имеется в виду некоторое ужесточение самих требований, большее, нежели для простых закупок, их количество, возможность ранжирования по ним участников.
Выбор того или иного способа закупки (с проведением и без проведения переговоров) зависит от предмета закупки. Интеллектуальные услуги также можно разделить на две подгруппы: услуги более или менее стандартные и уникальные. Например, разработка конкурсной документации. Создание методических рекомендаций, содержащих общий ее вид, - это вторая подгруппа услуг, составление же на основе методических рекомендаций документов для конкретного конкурса - первая.
Рассмотрим специфику способов закупки услуг.
При способе, когда переговоров нет, заказчик устанавливает минимальный уровень квалификационных требований в отношении качественных и технических аспектов предложений, услуг, все претенденты, соответствующие этому уровню, допускаются к этапу оценки предложений и затем ранжируются по цене. Тот, у кого меньшая цена, объявляется победителем.
При способе через конкурс с проведением поочередных переговоров вначале устанавливается пороговый уровень квалификационных требований. Затем все те, кто ему соответствует, ранжируются по квалификационным критериям, в результате при победе поставщика с наиболее высоким уровнем квалификации больше вероятность получения нужного результата. С поставщиком, имеющим максимальный ранг, проводятся переговоры, т.е. далее с ним начинается прямой торг по цене, это будет скорее всего наивысшая цена по сравнению с остальными. Если к устраивающему обе стороны соглашению прийти не удалось, переговоры начинаются со вторым по квалификации и т.д. и в конце концов на ком-то останавливаются. Схема (по ценовому результату) в данном случае получается как бы противоположная первому варианту, потому что тот, кто имеет низшую квалификационную составляющую, скорее всего запросит и наименьшую цену, но будет последним в очереди на победу
В мировой практике закупок услуг есть еще одно отличие процедуры закупки услуг от закупки товаров либо работ - закупки услуг не связаны с обеспечением заявок, а именно с тем, что к творческим услугам не применяются требования по обеспечению конкурсных заявок.
Министерство экономики РФ пыталось отразить специфику закупки услуг в отечественном законодательстве. Соответствующие нормы закладывались на уровне проектов законодательных документов, но ни в Указе Президента РФ № 305 от 8 апреля 1997 г., ни в Федеральном законе от б мая 1999 г. № 97-ФЗ "О конкурсах на размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных нужд" закупка услуг не выделена. В настоящее время Минэкономики России готовит проект единого документа о закупках.
Договоры и контракты
Виды и структура договоров
Основные понятия
Договор, соглашение, контракт - юридическое соглашение между двумя или более сторонами, заключенное в соответствии с положениями закона, согласно которому одна сторона или несколько сторон получают право на совершение некоторых действий или запрещение третьим лицам совершать какие-либо действия.
В целом не существует каких-либо особых формальностей для того, чтобы заключить контракт, имеющий юридическую силу. Договор может быть устным, письменным или отчасти устным и отчасти письменным и даже может быть подразумеваемым, исходя из поведения. Однако некоторые договоры признаются действительными только тогда, когда они оформлены в виде скрепленного печатями и подписями документа в письменном виде (например, соглашение о покупке в рассрочку, переводные векселя, простые векселя, договоры о продаже земли). Некоторые договоры, действительные сами по себе, могут приобрести юридическую силу, только если они имеют подтверждение свидетелей, сделанное в письменной форме.
Строительный подряд, подрядный договор - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Договор подряда заключается на изготовление или переработку товара, вещи либо на выполнение другой работы с передачей ее результата заказчику. По договору подряда, заключенному на изготовление вещи, подрядчик передает права на нее заказчику. При просрочке передачи или приемки результата работы риски несет сторона, допустившая просрочку.
В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы или промежуточные сроки. В договоре подряда указываются цена, стоимость подлежащей выполнению работы или способы ее определения. В случае когда работа выполняется в соответствии со сметой затрат, составленной подрядчиком, смета приобретает силу и становится неотъемлемой частью договора подряда с момента подтверждения ее заказчиком. При существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, подрядчик имеет право требовать увеличения установленной цены, а при отказе заказчика выполнить это требование расторжения договора в соответствии с законом.
Договор является неотъемлемой частью торгов, его результатом. Структурно договор может быть условно разделен на четыре части :
1) преамбулу (или вводную часть);
2) предмет договора;
3) дополнительные условия договора;
4) прочие условия договора.
В табл. 11.4.1 приведена структура типового договора.
Таблица 11.4.1
Структура типового договора
| Раздел | Содержание |
| 1. Преамбула (вводная часть) | Наименование договора Дата подписания договора (число, месяц и год подписания) Место подписания договора (город или населенный пункт) Полное фирменное наименование контрагента Должности, фамилии, имена и отчества лиц, заключающих договор |
| 2. Предмет договора | Предмет договора, т.е. о чем конкретно договариваются стороны Обязанности сторон по договору Цена договора, порядок расчетов и т.д. Сроки выполнения сторонами своих обязательств |
| 3. Дополнительные условия договора | Срок действия договора Ответственность сторон Способы обеспечения обязательств Основания изменения или расторжения договора в одностороннем порядке Условия конфиденциальности информации Порядок разрешения споров между сторонами Особенности перемены лиц по договору |
| 4. Прочие условия договора | Законодательство, регулирующее отношения сторон Особенности согласований между сторонами: а) лица, полномочные давать информацию и решать вопросы, относящиеся к исполнению договора; б) сроки связи между сторонами; в) способы связи: телефон, факс, телекс, телеграф, телетайп с указанием их номеров и иных данных Судьба преддоговорной работы и ее результатов после подписания договора Реквизиты сторон: а) почтовые реквизиты; б) местонахождение (адрес) предприятия; в) банковские реквизиты сторон (номер расчетного счета, учреждение банка, код банка, МФО или данные РКЦ); г) отгрузочные реквизиты (для железнодорожных отправок, для контейнеров, для мелких отправок) Количество экземпляров договора Подписи сторон с приложением каждой организации (предприятия) |
Договоры и контракты формируются на контрактной фазе проекта, когда проводится заключение контрактов на проектирование, закупки и поставки ресурсов и услуг, подрядные работы и пр. После стадии технико-экономического обоснования производится составление квалификационных требований, являющихся основой для подготовки контрактов и проведения рабочего проектирования.
Отбор потенциальных исполнителей, поставщиков проекта производится, как правило, на основе выбора из нескольких претендентов, которые приглашаются для переговоров (торгов). Переговоры ведет группа экспертов, при этом каждый эксперт оценивает претендента самостоятельно по следующим критериям: архитектурные и функциональные достоинства представленных предпроектных проработок, стоимостные показатели по будущей стройке, реальные архитектурные (инженерные) возможности фирмы, надежность фирмы как партнера по ранее осуществленным проектам, финансовое положение.
На основании результатов торгов оформляется контракт с выбранной проектной организацией. Выбор и оформление отношений с подрядными организациями и фирмами - последний этап контрактной фазы проекта. Одновременно с заключением контракта с проектной фирмой аналогичные мероприятия осуществляются по привлечению подрядных строительных фирм, а также фирм - поставщиков оборудования и материалов.
Виды договоров (контрактов)
Существует большое количество классификаций контрактов по самым разнообразным признакам, однако среди них можно выделить наиболее важные:
1. способы установления цены контракта;
2. характер взаимоотношений участников проекта и разделение ответственности между ними.
По способу установления цены контракты делятся на:
а) контракты с твердой ценой, которые являются соглашениями, согласно которым контрактор обязуется осуществлять поставку материалов, проведение работ и оказание услуг за определенную цену, которая не может быть изменена в случае изменения затрат. Большая доля риска при заключении контракта этого типа ложится на подрядчика, поскольку любые отклонения от указанных в контракте условий влияют на его затраты, но и возможность получения прибыли наиболее высока;
б) контракты с возмещением издержек, которые предполагают возмещение подрядчику части затрат, связанных с выполнением проекта. Возмещение может производиться не по всем затратам, а только по тем из них, которые положениями контракта отнесены к возмещаемым. Различают следующие основные виды контрактов с возмещением издержек, каждый из которых характеризуется различной степенью риска:
фиксированный ценовой контракт; , контракт с фиксированной ценой;
контракт с фиксированной суммой и условием стимуляции;
контракт с фиксированной суммой и стимулирующей оплатой;
контракт с фиксированной ценой и возможностью пересмотра цены в некотором диапазоне;
контракт с наценкой;
контракт с оплатой затрат плюс фиксированное вознаграждение;
контракт с оплатой издержек плюс поощрительное вознаграждение;
контракт с оплатой затрат плюс процент от затрат.
В зависимости от характера взаимоотношений участников проекта и распределения ответственности между ними различают следующие типы контрактов:
а) традиционные, представляющие собой соглашение между заказчиком и генеральным подрядчиком о строительстве объекта по законченному проекту; проектно-строительные, предусматривающие ответственность подрядчика за проектирование и строительство; управленческо-строитель-ный, связанный с участием менеджера проекта или управляющего проектом, которые берут на себя главные функции управления совмещенными во времени стадиями проектирования и строительства, оставляя заказчику основную обязанность - искать на основе торга подрядчиков и заключать с ними контракты;
б) контракт на строительство "под ключ" с полной ответственностью генподрядчика за ввод объекта в эксплуатацию.
Рассмотрим кратко особенности каждого типа контракта.
Контракт с наценкой. Тип контракта, когда заказчик соглашается на увеличение стоимости проекта в обмен на право иметь большую возможность контролировать проект и даже участвовать в управлении им. В таких контрактах оплата услуг подрядчика либо фиксированная, либо исчисляется в определенных процентах от стоимости всего проекта.
Контракт с оплатой затрат плюс фиксированное вознаграждение. Контракт, обеспечивающий подрядчику/поставщику возмещение допустимых затрат, а также фиксированное вознаграждение.
Контракт с оплатой издержек плюс поощрительное вознаграждение. Контракт, обеспечивающий возмещение затрат в зависимости от базовых характеристик товаров, работ, услуг, а также заранее определенное вознаграждение за превышение таких характеристик.
Контракт с оплатой затрат плюс процент от затрат. Контракт, обеспечивающий возмещение допустимых затрат в связи с предоставленными услугами плюс согласованный процент от затрат в качестве прибыли.
Фиксированный ценовой контракт. Контракт на единовременную общую сумму, при этом подрядчик/поставщик обязывается поставлять продукцию или оказывать услуги по фиксированной цене.
Контракт с фиксированной ценой. Контракт с твердой ценой, когда поставщик соглашается предоставить товары и услуги по фиксированной цене.
Контракт с фиксированной суммой и условием стимуляции. Тип контракта с фиксированной суммой с условием изменения прибыли и установления итоговой стоимости контракта по формуле, основанной на отношении полной итоговой договорной суммы и полной целевой суммы.
Контракт с фиксированной суммой и стимулирующей оплатой. Тип контракта, по которому покупатель выплачивает продавцу установленную сумму (оговоренную в контракте), а продавец может получить дополнительную сумму, если удовлетворит определенным критериям по производительности. Обеспечивает поставщику твердую цену за установленное качество поставок плюс заранее согласованное поощрительное вознаграждение за более высокое качество.
Договор (контракт) подряда с генеральным подрядчиком, контракт на строительство "под ключ". Контракты с полной ответственностью генерального подрядчика за ввод объекта в эксплуатацию. Может выступать в форме проектно-строительного контракта. Эти контракты выполняют в основном наиболее известные промышленные, строительные, проектно-строительные фирмы и корпорации. Они берут на себя всю полноту ответственности перед заказчиком за разработку и реализацию проекта. Недостатком этого типа контрактов является то, что заказчик не может активно влиять на ход реализации проекта, полностью полагаясь во всех вопросах на фирму. Вместе с тем следует подчеркнуть, что этот тип контрактов обладает несомненным достоинством для проектов, требующих исключительно высокой степени четкости взаимодействия и контроля всех исполнителей и позволяет совместить отдельные фазы еализации проекта; вводить объекты отдельными технологическими линиями (пусковыми комплексами); осуществлять контроль за ходом реализации проекта и вносить в него существенные изменения; сократить продолжительность инвестиционного цикла. Контракты "под ключ" могут заключаться по принципу "фактические затраты плюс процент от прибыли", однако возможны и другие варианты, например твердая цена. Этот контракт предусматривает фиксированный срок строительства при заданном качестве. Помимо основных обязательств, в контракте могут содержаться дополнительные требования, такие, как техническая помощь на период освоения объекта, содействие в подготовке специалистов и т.д. Координация деятельности при этом виде контракта, как правило, осуществляется проектно-строительной фирмой и руководителем проекта (проект-менеджером). Используется принцип совмещения проектирования и строительства.
Заключение, исполнение и завершение договора Заключение договора
Порядок заключения договора состоит в том, что одна из сторон направляет другой свое предложение о заключении договора (оферту), а другая сторона, получив оферту, принимает предложение заключить договор (акцепт). Соответственно лицо, сделавшее предложение, является оферентом, а лицо, принявшее предложение, - акцептантом (адресатом).
Под офертой понимается предложение о заключении договора, отвечающее ряду обязательных требований.
Во-первых, предложение должно быть достаточно определенным, т.е. в нем должны быть указаны существенные условия договора.
Во-вторых, предложение должно быть сделано одному или нескольким конкретным лицам.
В-третьих, предложение должно быть сделано с намерением заключить договор с адресатом, которым будет принято предложение.
Оферта может быть представлена письмом, телеграммой, факсом, а также проектом договора, разработанным стороной, предлагающей заключить договор.
Форма договора может определяться по соглашению сторон. В случае, если сторонами достигнуто соглашение об определенной форме договора, этот договор будет считаться заключенным лишь после его удостоверения нотариусом или другим уполномоченным должностным лицом.
Кроме того, следует иметь в виду, что если в сделке участвуют три стороны и более, то договорные отношения могут быть оформлены путем подписания всеми участниками единого документа (например, трехстороннего соглашения) либо путем подписания нескольких двусторонних договоров со ссылкой в тексте каждого из них на связанность с другими договорами. После подписания первого договора может появиться целая серия договоров, субдоговоров или заказов на закупку.
При заключении договора, помимо составления одного документа, подписываемого сторонами, может быть и такой способ, как обмен документами с помощью почтовой, телеграфной, телефонной или иной связи. Стороны также вправе использовать факсимильное воспроизведение подписи с помощью средств механического или иного копирования и электронно-цифровую подпись.
Исполнение договора
С момента заключения договора стороны обязаны надлежащим образом исполнить установленные в нем обязательства в соответствии с условиями договора и требованиями закона, других правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота.
Исключение в отношении обязательств, возникающих в связи с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, составляют лишь случаи, прямо указанные в законе или договоре.
Соблюдение срока исполнения обязательства по договору является важнейшей обязанностью должника перед кредитором, ее нарушение влечет за собой неблагоприятные последствия.
Срок исполнения обязательства может быть установлен двумя способами:
Указанием на день, когда данное обязательство должно быть исполнено;
Определением периода времени, в течение которого исполняется обязательство.
Важное место в регулировании договорных отношений имеют нормы ГК РФ о месте исполнения обязательства. Место исполнения обязательства может определяться сторонами в договоре, что в значительной степени облегчает его исполнение. Кроме того, место исполнения обязательства может быть установлено законом, а также явствовать из существа самого обязательства.
Законным платежным средством на территории России является рубль, в связи с этим стороны в договоре должны выразить денежное обязательство в рублях. Между тем для защиты от инфляции в ГК РФ предусмотрено правило, согласно которому в денежном обязательстве может быть предусмотрена оплата в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. Это дает возможность кредитору требовать от должника уплаты в рублях суммы, определяемой по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная его определена дата не установлены законом или соглашением сторон.
При заключении договоров предприниматели стремятся применить правовые средства - обеспечительные обязательства, гарантирующие в той или иной степени исполнение договорных обязательств.
В соответствии с ГК РФ существуют следующие способы обеспечения обязательств:
Неустойка;
Поручительство;
Задаток;
Удержание имущества должника;
Банковская гарантия.
Все указанные способы обеспечения обязательств различаются по степени воздействия на должника и методам достижения цели - побудить должника исполнить обязательство надлежащим образом. Поэтому от оптимального выбора кредитором способа обеспечения обязательства во многом будет зависеть и поведение должника.
Действующее законодательство предусматривает порядок, несколько отличающийся от описанного выше. Как было указано, лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения торгов протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Закон (п. 5 ст. 448 ГК РФ) предусматривает положения о последствиях уклонения сторон от подписания протокола, в частности, говорит о потере задатка стороной, уклонившейся от подписания протокола, но договор по смыслу п. 5 ст. 448 ГК РФ в этом случае считается незаключенным.
Наиболее очевидно этот подход закреплен в абз. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ - если предметом торгов было только право на заключение договора, такой договор должен быть подписан сторонами не позднее 20 дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола. При уклонении одной из сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Косвенно то обстоятельство, что договор с победителем по общему правилу не заключается непосредственно в момент принятия его предложения, следует и из нормы, содержащейся в п. 1 рассматриваемой статьи, которая устанавливает, что «договор заключается с лицом, выигравшим торги» (а не «считается заключенным» с этим лицом).
Договор между организатором торгов и лицом, предложившим наилучшие условия (победитель торгов), заключается по итогам торгов (аукциона или конкурса). В отличие от ранее действующего порядка акцепт оферты участника происходит в момент подписания протокола продавцом (организатором торгов) и победителем торгов. Договор должен считаться заключенным с момента подписания протокола (если он одновременно является и текстом договора). Таким образом, как обоснованно отмечает Н.Д. Егоров, «в результате проведения торгов между победителем и организатором торгов устанавливается обязательство по заключению соответствующего договора... Само же обязательство по передаче имущества... возникает из сложного юридического состава: проведения торгов и заключенного на основе их результатов договора» 1 .
В случае, описанном в абз. 2 п. 5 ст. 447 ГК РФ (предметом торга является право на заключение договора), протокол лишь фиксирует лицо, с которым должен быть заключен договор. Сам договор оформляется позднее.
Еще более сложный порядок оформления отношений между участниками торгов и их организатором предусматривается Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» .
В соответствии с п. 6-8 ст. 57 данного Закона лицо, предложившее на публичных торгах наиболее высокую цену за продаваемое имущество, и организатор публичных торгов подписывают в день их проведения протокол о результатах публичных торгов.
Уклонение кого-либо из них от подписания протокола влечет последствия, предусмотренные п. 5 ст. 448 ГК РФ.
Лицо, выигравшее публичные торги, должно в течение пяти дней после их окончания внести сумму, за которую им куплено заложенное имущество (покупную цену), за вычетом ранее внесенного задатка на счет, указанный организатором публичных торгов. При невнесении этой суммы задаток не возвращается.
В течение пяти дней с момента внесения покупной цены победителем торгов организатор публичных торгов заключает с ним договор купли-продажи, который вместе с протоколом о результатах торгов является основанием для внесения необходимых записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Пункт 3 ст. 59 Закона об ипотеке, регулирующий порядок реализации заложенного имущества по соглашению сторон на аукционе, также связывает момент оформления с победителем аукциона договора купли-продажи с фактом оплаты имущества лицом, выигравшим аукцион.
В рассмотренных выше случаях, когда оформление договора производится с лицом, победившим на торгах и подписавшим протокол, протокол можно рассматривать как предварительный договор, поскольку в нем предусмотрены все существенные условия будущего договора. При уклонении сторон от заключения договора другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от его заключения.
Закон об ипотеке предусматривает специальную конструкцию, связывающую заключение основного договора с оплатой стоимости приобретенного имущества. Обязанность перечислить денежные средства в указанном случае вытекает не из основного договора, а из других оснований (подписание протокола по итогам торгов). Уплаченная ранее сумма должна рассматриваться при заключении основного договора как перечисленная в счет оплаты по данному договору. Если основной договор не будет заключен, лицо, победившее на торгах, вправе потребовать от организатора торгов возврата перечисленных сумм как неосновательно полученных.
Таким образом, заключение договора не является автоматическим результатом торга; в ходе аукциона или конкурса по общему правилу только определяется оферент, чье предложение должно быть принято организатором торгов.
Договор оформляется либо в виде подписанного сторонами протокола, либо подписания помимо протокола также договора как отдельного документа, если законодательство предусматривает оформление по итогам торгов как протокола, так и текста договора.
