Сделки с землёй сопряжены с серьёзными рисками, причём покупатель рискует куда больше, чем продавец. По этой причине договор купли продажи земельного участка, к оформлению которого нужно подойти со всей ответственностью, является не просто важным документом, а насущной необходимостью. Грамотно составленный договор позволит избежать потенциальных неприятностей и судебных споров в будущем.

На этапе, предваряющем оформление сделки, следует убедиться в правомочности продавца и абсолютной «чистоте» надела со всех точек зрения, чтобы не покупать «кота в мешке» и предотвратить возможные проблемы.

Покупатель вправе затребовать:

• правоустанавливающие документы;
• правоподтверждающие документы;
• информацию об ограничениях/обременениях или их отсутствии (ЗК ст.37);
• приобретаемого земельного надела.

Законное происхождение собственности доказывают следующие документы:

• договоры о сделках (например, покупка, обмен, передача в дар, и др.);
• подтверждение наследования;
• соответствующее судебное решение;
• решение органа самоуправления о предоставлении земли (Письмо Минэкономразвития №Д23-3585 2009/09/11).

Правоустанавливающие документы не могут служить подтверждением собственнических прав, они служат лишь основанием для возникновения права. Регистрация прав в госреестре подтверждает право собственности и даёт возможность не только владеть, но и распоряжаться собственностью в полном объёме.

Правоустанавливающие документы на участок:

• свидетельство о праве собственности – до 2016/15/07;
• выписка ЕГРН в настоящее время (ФЗ №218 2015/13/07 ст.28 п.1; ФЗ №360 2016/03/07 ст.21 п.7).

Распоряжаться землёй в полной мере, в том числе продавать её, может только собственник (ГК стт.264 , , ). Постановление Правительства №177, которое узаконивало право собственности в особых случаях, прекратило своё действие.

Кадастровый план содержит полную информацию о продаваемом участке земли с указанием общих и графических сведений, внутренней схемы, описанием границ и соседствующих объектов. Срок действительности кадастрового плана участка не лимитирован временем.

Не могут быть предметом купли и продажи земли, изъятые из оборота или с наложенными ограничениями (ЗК ст.27).

Помимо названных документов, потребуется:

• письменное согласие супруга продавца (СК стт.35 , ), если он состоит в браке;
• согласие органа опеки на продажу, если собственником является несовершеннолетний (ГК ст.37);
• официальный отказ муниципального органа, имеющего преимущественное право на землю, от покупки участка (ФЗ №101 2002/24/07 редакция 2016/23/07 изменения 2017/01/01 ст.8, п.1).

Покупателю следует предельно внимательно вычитывать документы, представляемые продавцом, чтобы избежать нестыковки фактов и по нелепости не купить совсем другую землю.

Особенности составления договора купли продажи земельного участка

Итак, рассмотрим как оформить (составить) договор купли продажи земельного участка.

Сделки в отношении земли, включая покупку и продажу участков, находящихся в частной собственности, имеют свою специфику, что обусловлено особой ценностью земельных угодий.

По этой причине следует чётко придерживаться установленных правил (ГК глава 30 §7; ; ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.42, 54):

1. Письменная форма договора обязательна. Расписки и квитанции не заменяют договор. Нотариального заверения ДКП в общем случае не потребуется, хотя действие не будет лишним с точки зрения безопасности. Обязательному заверению в нотариальной конторе подлежит сделка с участием несовершеннолетнего или недееспособного.
2. Регистрация смены собственника (переход собственнического права) обязательна. Игнорирование регистрации наказуемо (КоАП ст.19.21) и рассматривается также как уклонение от налогов (НК ст.122 ; Письмо Минфина №03-05-05-02/82 2007/29/12).
3. Земельные наделы, не зафиксированные в госкадастре и, следовательно, не имеющие кадастрового номера, не могут продаваться и покупаться (Постановление ФАС Волго-Вятского округа №А31-8310/2009 2010/06/10).
4. Указание необъективной цены приведёт к признанию дкп недействительным (Определение Самарского облсуда №33-8408 2012/08/10; Определение Красноярского крайсуда №33-9064/2012 2012/17/10).
5. Указание достоверной информации о характеристиках земли, имеющихся ограничениях на её использование и существующих обременениях (Определение ВАС № ВАС-14252/10 2010/26/10 о сокрытии информации дело №А50-36279/2009; Постановление ФАС ЦО №А68-8472/2011 2012/08/08 об умышленном искажении сведений).
6. Определённые ограничения накладываются на земли сельхозназначения: лимит по размеру площади в «одних руках», запрет на передачу земли в собственность иностранцам, преимущественное право покупки земельного надела муниципальным органом. В последнем случае извещение о намерении продажи направляется в потенциально заинтересованную инстанцию, срок ожидания ответа ограничивается 30 днями. Нарушение срока ожидания будет классифицировано как неуведомление заинтересованного органа, что приведёт к недействительности дкп.

Всякая сделка в отношении земельных владений имеет частные особенности. Составляя договор, следует учитывать локальные законы, не отклоняясь от федерального законодательства.

Что должно быть указано в договоре?

Договор купли-продажи участка земли должен включать обязательные пункты:

1. Указание сторон договора с предельно полной информацией об участниках сделки.
2. Детальное описание предмета сделки. Необходимо указать источник происхождения собственности (правоустанавливающий документ с указанием его идентификационных данных и основания оформления). Сведения об участке включают точное место расположения, кадастровый номер, физические характеристики надела, категорию и назначение по документам (ГК ст.554).
3. Цена сделки и алгоритм передачи денежных средств (ГК ст.555).
4. Перечисление прав и обязанностей участников сделки, помимо традиционных фраз о том, что один обязуется передать, а другой обязуется оплатить и принять.
5. Информация об обременениях (ограничениях использования) земельного участка. Игнорирование данного пункта будет расценено как намеренное введение в заблуждение, сокрытие информации и предоставление ложных сведений. За неимением каких-либо нюансов и в случае абсолютной «чистоты» участка должна быть вписана фраза об отсутствии пользовательских ограничений и обременений.
6. Порядок передачи участка – согласно составленному и подписанному приёмопередаточному акту. Названный акт может быть составлен отдельным документом либо входить в текст договора.

Договор подписывается обеими сторонами сделки. Он не должен содержать двусмысленных фраз и обтекаемых формулировок.

Государственная регистрация договора купли продажи земельного участка

Договор о продаже/покупке участка не обременяется госрегистрацией. Смена собственника земельного надела должна быть непременно зафиксирована в госреестре.

ФЗ №218 2015/13/07 редакция 2016/03/07 изменения 2017/02/01 стт.14, 18

Документы, представляемые в Росреестр:

• заявление;
• паспорта сторон сделки;
• дкп в 3 экземплярах;
• акт приёма-передачи (если идёт отдельной бумагой) в 3 экземплярах;
• согласие супруга, согласие органа опеки (по обстоятельствам, если требуется);
• правоустанавливающий и правоподтверждающий документы (один без другого не действителен; во втором документе указаны сведения из первого, но первый без второго не может служить основанием для продажи);
• доказательство оплаты пошлины (НК ст.333.33 пп.22, 24 и 25-1).

Смена собственника может быть оформлена через www.gosuglugi.ru . В этом случае пошлина рассчитывается с коэффициентом 0.7 (НК ст.333.35 п.4).

Срок проверки документов и занесения сведений с госреестр ограничен 7-9 днями в теории и растягивается до 20-30 дней на практике.

По завершении регистрационной процедуры следует получить выписку ЕГРН, которая и является удостоверением успешного завершения сделки и переходом права собственности (ФЗ №218 ст.28).

Образец

Если участок принадлежит вам давно, до 31.01.1998, то понадобится провести перерегистрацию права собственности на землю в Федеральной Российской Регистрационной службе.Это можно сделать при регистрации перехода права собственности, но лучше позаботиться об этом заранее.

Для перерегистрации перед продажей понадобится доказать, что земельный участок принадлежит вам:

• если вы приобрели землю, то самый простой способ –предоставить договор купли-продажи владения;
• если договора не сохранилось, то для доказательства права на собственность можно предоставить распоряжения, акты, выписки, справки из государственных органов или органов местного самоуправления, говорящие о том, что данный участок принадлежит вам;
• если вы получали землю , то можно взять у нотариуса ;
• при отсутствии любых документов, можно попытаться . Нужно будет доказать, что вы пользуетесь землей вот уже 15 лет, в этом вам помогут соседи, квитанции по оплате и другие документы.

По закону страны для продажи земельного владения понадобятся документы, характеризующие предмет сделки. Таким документом является . Этот документ описывает землю со всеми её особенностями, но главное – в нём четко прописаны размеры и местоположение вашего владения. В кадастровом паспорте также прописан уникальный номер вашей земли.

Без этого документа невозможно совершить продажу. Если у вас его нет, то придется предварительно получать его в Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии или просто . Если все в порядке, то через месяц вы получите кадастровый паспорт на землю, где будут прописано местоположение, границы вашего владения и личный номер участка.

Выбираем оптимальную стоимость участка

Раз вы владелец земли, то можете выставить . Но лучше брать цену участка не с потолка, а на основании исследования его ценности и ситуации на рынке. Сделать такое исследование можно самостоятельно или через оценочную компанию. Самостоятельно оценить землю можно, сравнив цены различных участков через интернет. Для получения объективной оценки нужно при сравнении учитывать многие вещи:

1. размер территории – здесь все понятно;
2. расстояние до города – одинаковые по размеру участки при различном удалении могут оцениваться по-разному;
3. расстояние до дороги, её оживленность – параметр родственен предыдущему пункту;
4. использование земли – бессмысленно сравнивать стоимость дачного участка со стоимостью территории бывшего завода;
5. инфраструктура– к ней относятся: находящиеся рядом магазины, организации из сферы услуг, образовательные учреждения;
6. коммуникации– к ним относятся: электроснабжение, водопровод, канализация;
7. интересным преимуществом в современном мире является наличие сотовой связи;
8. наличие, размер и состояние построек: дома, сараев, теплиц, туалета;
9. находящийся рядом лес или водоем также сильно влияет на стоимость;
10. также как и расположенный недалеко завод или железная дорога;
11. топография – сравнивать надо территории с одинаковым рельефом;
12. характеристика почв и грунта – особенно важно при использовании земли для посевов или постройки дома.

Для оценки участка через оценочную компанию заключается договор с фирмой. После чего на участок приезжает сотрудник и проводит необходимые исследования: фотографирует, измеряет, выясняет другие характеристики территории. Заключение вам предоставят через 4-6 рабочих дней . Плюсы такого способа в экономии времени и профессиональной оценки земли. Минусы в дополнительных тратах и возможности неправильной оценки владения. Сгладить минусы и увеличить плюсы можно при помощи тщательного и неторопливого выбора оценочной компании.

Как найти покупателя

Нужно помнить, что осенью и зимой интерес к земельным участкам очень низкий. Продавать землю выгодней, быстрее весной и летом. Перед продажей приведите территорию в порядок. Покрасьте или отремонтируйте нуждающиеся в этом строения. Уберите грязь и мусор. Можно даже посадить огород, тогда шансы на успешную сделку сильно возрастут.

Для поиска покупателя можно также воспользоваться услугами специализированной фирмы или попытаться найти клиента самому. При обращении в специальную компанию плюсы и минусы почти такие же, как при определении стоимости земли через оценочную фирму. Чтобы выиграть максимально, найдите фирму, которая согласится заключить договор с условием, что вы можете отказаться от её услуг в любой момент без каких-либо потерь. Тогда вы можете искать покупателя сами и одновременно подключить к этому фирму.

Если вы найдете клиента самостоятельно, то просто расторгните с фирмой контракт и ничего не потеряете. Также проследите, чтобы по договору оплата за услуги фирмы шла тогда, когда покупатель подпишет основной или предварительный договор или . Иначе может получиться так, что покупатель найден, вы оплатили услуги фирмы, а покупатель потом просто взял и отказался.

Для самостоятельного поиска покупателя поговорите для начала с друзьями и соседями по даче. Бывает так, что сосед совсем не против расширения своих владений за счет вашего участка. Также нужно подать объявление в газете и через интернет. Подавать объявление в газете очень важно не только в том городе, где вы живете, но и в близлежащих к участку населенных пунктах. В интернете желательно вывешивать объявление на специализированных сайтах, занимающихся продажей земли. Онлайн-объявление обязательно сопровождайте подробным описанием и фотографиями.

Что такое предварительный договор и задаток

В обозначается намерение в будущем создать основной договор о купле-продаже. Этот договор подтверждает серьезные намерения покупателя, в этом его преимущество. Недостаток состоит в том, что после его заключения у продавца появляется обязанность заключить основной договор.

Что прописывается в предварительном договоре:

• стоимость участка в будущем основном договоре;
• срок заключения основного договора;
• срок составления основного договора;
• детальное описание продаваемого предмета.

Если сроки заключения и составления будущего основного договора в предварительном не указаны, то берется стандартный срок – один год .

В предварительном договоре может быть оговорен и задаток. является гарантом заключения в будущем основного договора. При отказе продавца от его заключения, покупатель может требовать задаток обратно в двойном размере. При отказе покупателя от заключения основного договора задаток остается у продавца.

Какие понадобятся документы для оформления продажи-покупки

Подготовьте документы по следующему списку:

1. . С четким указанием адреса и месторасположения участка, его площади и . Также должно быть указано, к какой , какие виды деятельности разрешены или запрещены на земле. Должно указываться наличие построек, они считаются существующими, даже если не закончены.
2. Главным документом является . В него вносится следующая информация:
   • паспортные данные покупателя и продавца;
   • права, обязательства и ответственность сторон;
   • кадастровые данные: , размер, границы;
   • для каких целей годится участок, есть ли ограничения по законодательству;
   • данные об обременениях;
   • стоимость земли;
   • время заключения договора.
3. Обязательно должен быть приложен отказ субъекта Российской Федерации от приобретения данного участка. Делается это из-за того, что субъект Российской Федерации имеет право первенства в выкупе .
4. Документ, подтверждающий ваше право, как владельца, продавать землю. Им является свидетельство о государственной регистрации права на землю.
5. Паспорт.
6. Справка, подтверждающая наличие обременения, ограничения, или справка об их отсутствии.
7. Самый важный пункт для продавца – справка из банка, подтверждающая наличие у покупателя средств на счету или в ячейке.

Заключение договора, получение денег и переход прав собственности

Лучшим вариантом передачи наличности будет подписание основного документа непосредственно в банке при обязательном присутствии нотариуса. Тогда продавец подписывает договор о продаже, а покупатель передает ключи от ячейки с деньгами. При помощи расписки регистрируется факт получения продавцом денег, и подписывается договор купли-продажи.

Право собственности покупатель получает тогда, когда документы о факте купле-продаже будут зарегистрированы Росреестре. Документы будут анализироваться на предмет их законности, отсутствия противоречий, результат по ним покупатель получает в течение 10 дней .

Риски при оформлении договора купли-продажи

Позиция продавца гораздо выгоднее, он рискует намного меньше, чем покупатель, но несоблюдение элементарных правил может обернуться потерей недвижимости. Главное и единственное правило – подписывать договор купли-продажи только после или во время получения денег в руки или при подтверждении возможности снять их со счета.

Лучший вариант, когда недвижимость оплачивается покупателем перед заключением договора. Если покупатель отказывается, то все равно не беспокойтесь. Продавец защищен законом о том, что факт купли-продажи считается доказанным, только когда у покупателя есть .

Можно ли продать арендованный у органов местного управления земельный участок и как это сделать?

На видео адвокат Максим Назаров разъясняет нюансы продажи такого специфического земельного участка.

Приобрести земельный участок просто, если у вас есть деньги. Но даже достаточная сумма на счету не всегда спасает от мошенников. Кроме того, если покупать недвижимость прямо у собственников, то шансы попасть в ловушку вырастают. Законодательство неоднозначно относится к этому вопросу. В частности, требуется немалое количество документов. Правда, большинство из них должен подготовить продавец, а покупателю приходится проверять достоверность предоставленной документации.

Это кажется простым заданием, но оформление каждой бумаги имеет свои нюансы, которых обычный человек не знает. Чтобы не допустить серьезной ошибки, выясняя как купить земельный участок, документы на который вызывают сомнения, желательно обратиться к профессионалу. Специалист оценит риски и проверит бумаги. Если в них будут ошибки или неточности, появится время их исправить. Так что помощь человека, которому знакома процедура покупки и оформления земельного участка, будет весьма кстати, сколько бы его услуги ни стоили.

В общем, законодательная база весьма мощная.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Анализ и проверка документов

Естественно, при покупке земельного участка в собственность без анализа документации не обойтись. Прежде чем ударить по рукам и перейти к официальному оформлению сделки, все же не помешает выяснить некоторые нюансы. Например, что это за земля, кто её владельцы и есть ли вообще хоть какое-то право у продавцов распоряжаться недвижимостью.

Сделку проверяют следующим образом:

Образец выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах, которую вы получите через виджет:

Образец выписки из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости, которую вы получите через виджет:

• Паспорт продавца тоже не мешало бы проверить, сверяя указанные там данные с информацией из выписки. Эта процедура сделает покупку земельного участка у собственника хоть немного безопаснее. А вот если право на собственность ещё доподлинно не установлено, лучше вообще отказаться от покупки. Также нежелательно покупать недвижимость с проблемными границами. Потом придётся судиться с соседями, что мало кого порадует;
• Задавая вопрос, как правильно купить земельный участок у владельца, который является юридическим лицом, можно ответить, что вся информация о них есть на сайте Федеральной налоговой службы. Кроме того, можно попросить предоставить уставные документы для проверки правоспособности;
• Если есть возможность, запросите кадастровый и межевой планы. Их уже не выдают, но у многих владельцев они сохранились. Планы нужны, чтобы проверить кадастровый номер недвижимости;
• Выписка из ЕГРН должна быть «свежей», то есть не старше десяти дней. Это гарантия того, что недвижимость не находится под арестом и на ней не висят долги;
• Если у продавца есть жена, она должна предоставить заверенное у нотариуса согласие на эту сделку. Иначе процесс покупки земельного участка у собственника будет неправомерным;
• Справка из ИФНС РФ. Этот документ доказывает, что у владельца недвижимости нет имущественных задолженностей. Если долг есть, то регистрацию заморозят и не возобновят до той поры, пока долг не будет полностью выплачен.

Самая трудная, но необходимая работа заключается в том, чтобы измерить покупаемый участок. Не верьте данным, указанным в документах: они могут существенно отличаться от реальности. Вы ведь не хотите переплачивать или переживать, что недвижимость находиться не в вашем владении? Так что берите метр и идите делать замеры. Если полученные эмпирическим методом данные отличаются от тех, что указаны в документах, надо переоформлять бумаги. А это занимает время.

Необходимые документы

Для оформления сделки стороны должны просмотреть документы, оформить договор и провести кучу разных операций, прежде чем смогут считать сделку законченной. Вот главные документы, которые требуется передать в Росреестр, покупая земельный участок под ИЖС или СНТ:

Но это не все документы, ведь сторонам ещё требуется оплатить госпошлину. Хотя это проще, потому что не требуется предоставлять чек.

Особенности покупки в СНТ и ИЖС

Покупка участка в СНТ имеет ряд особенностей, которые связаны с тем, что далеко не все покупатели разбираются, как правильно оформить рассматриваемую сделку. Надо отталкиваться от того, что каждый земельный участок изначально имеет свое назначение. Например, есть участок, предназначенный под садоводческие нужды. Также есть вариант использования земельного участка в качестве объекта дачного хозяйства или под строительство.

Именно садовым участком мы сейчас и займемся. Следует сразу сказать, что если решили покупать землю, которая входит в категорию СНТ, можете смело строить на ней дом. Это разрешено, хотя использовать недвижимость по её прямому назначению все же более предпочтительно, так как это связано с меньшим количеством трудностей.

Вот несколько особенностей, которые усложняют порядок оформления земельного участка в СНТ:

1. Первое, что надо знать потенциальному покупателю подобной недвижимости, - у владельца нет прав на собственность. Дело в том, что официальным владельцем выступает СНТ, а физическим лицам приходиться довольствоваться второстепенной ролью.
2. Посторонний владелец не делает практически никаких ограничений в пользовании землей. Человек спокойно может продать или подарить участок.
3. Если кому-то нужна приватизация, есть возможность её реализовать. Вот только учтите, что получить права на земли садоводства будет непросто. Причем не в плане того, что это не разрешено. Дело в том, что процесс слишком долгий и стоит дорого, поэтому многие владельцы такой недвижимости попросту не видят смысла тратить свое время и деньги на процедуру, оформление которой необязательно.

Как оформить покупку земельного участка, если продавец не его собственник?

Процедура очень простая:

Эта процедура не обязательная, но имеет несколько явных преимуществ. Садовые некоммерческие товарищества обеспечивают участок водой, газом и электричеством. Если не вступать в товарищество, придётся самостоятельно договариваться с компаниями для подачи всех коммунальных услуг. А они необходимы как на этапе строительства, так и во время эксплуатации жилого дома.

Теперь поговорим о процедуре покупки ИЖС. В данном случае надо обратить внимание, где находится участок:

• В пределах городской черты;
• В поселковой области.

Это очень важно, поскольку только в этом случае после строительства дому присвоят адрес и в помещении сможет зарегистрироваться одна семья (но не больше). Особенность в том, что владельцы могут самостоятельно решать, каким будет их дом, а не строить по стандартному типу. Хотя есть условие - высота здания не должна быть выше трех этажей.

Также к этому дому будет возможность подвести все коммуникации и пользоваться коммунальными услугами. Порядок оформления участка описан в Градостроительном кодексе, статья 49. Согласно ему есть два способа получить участок:

Процесс оформления простой, так как заключается в постановке на учет в Кадастровой палате. Делается это до того, как будет заключен договор купли-продажи. А сам договор оформляют в Росреестре, и когда процедура закончена, участок становится собственностью покупателя.

Покупка участка с домом

Покупая землю с недвижимостью, в частности с жилым домом, надо проверить, правильно ли зданиям присудили категорию. Это особенно важно, если на территории находится жилой дом. В таком случае желательно убедиться в том, что на этот дом есть документы, подтверждающие права владельца.

Покупатель должен обратить внимание на следующие моменты:

• Есть ли у продавца вся необходимая документация (на землю, дом и другие постройки);
• Нет ли других владельцев или претендентов на имущество;
• Правильно ли составлен предварительный договор о передаче имущества;
• Место проведение самой сделки и регистрация в соответствующих ведомствах;
• Получение документов о регистрации права собственности.

Аванс или задаток

Вопрос оплаты, пусть и предварительной, стоит особенно остро. Порядок действий при покупке земельного участка у собственника такой, что деньги надо платить в обязательном порядке. Осталось только выбрать вариант, при котором выиграют обе стороны. Это важно, так как практика показывает, что сделка серьезная и есть смысл готовить окончательную сумму.

Итак, покупатель платит владельцу аванс или задаток. Эти два платежа на первый взгляд практически идентичны, но на самом деле таковыми не являются. Например, аванс возвращается покупателю в любом случае, не зависимо от того, кто дал задний ход в сделке. А вот с задатком далеко не все так просто.

Этой схемой пользуются только в том случае, если полностью уверены в том, что сделка состоится. Дело в том, что задаток не возвращается, если от сделки отказывается покупатель. Если же приобретение земельного участка срывается из-за продавца, то он обязан вернуть отданную покупателем сумму в двойном размере.

В любом случае порядок покупки земельного участка предусматривает наличие предварительного договора, в котором четко прописывается сумма аванса или задатка и цель, с которой он был предоставлен. Перед тем как приобрести землю, обязательно оформляйте факт передачи аванса или задатка в документах, чтобы потом не оказаться без земли и без денег.

Риски

Частные собственники часто продают земельные участки, так как в них не нуждаются. Как правило, они дешевле государственных и продаются без аукциона, но сопряжены с определенными рисками:

• На земле могут оказаться различные обременения;
• Законность недвижимости, имеющейся на земельном участке, находится под сомнением, если нет документов, подтверждающих обратное;
• Земля может не соответствовать заявленному предназначению;
• Неправильно оформленные документы на землю;
• Продавец иногда оказывается недобросовестным.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

При оформлении сделки купли-продажи нужно помнить, что она сама по себе не осуществляет переход прав собственности от продавца к покупателю. Кроме соглашения, покупатель должен оформить документы в Росреестре.

Сделка купли-продажи надела

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Сделка купли-продажи земельного участка (ЗУ) почти не отличается от сделки по отчуждению любого недвижимого имущества, но имеет ряд особенностей.

Если надел имеет двух и более собственников, то владение осуществляется на правах долевой собственности. Например, родственники (супруги, родители и дети) могут иметь доли в общей собственности.

Купля-продажа ЗУ требует государственного регулирования, поскольку при сделке происходит переход прав собственности.

Процедуру приобретения участка в собственность через покупку можно условно разделить на три этапа:

• составление договора;
• сбор документации и подача заявления в Росреестр;
• получение на землю.

Приобретая участок, нужно выяснить не стал ли он предметом залога в банке и в порядке ли все остальные документы. Выяснить это сейчас не представляет никакой сложности. Вся информация о земельных участках находится в открытом доступе на сайте Росреестра. Ее можно узнать и у собственника.

Можно также заказать об интересующем вас участке. Эта процедура платная, ее цена составляет 300 рублей.

В выписке будет содержаться следующая информация:

• адрес;
• собственник;
• категория и (ВРИ);
• площадь;
• обременения, если они есть.

Нормативная база

По соглашению купли-продажи продавец передает, а покупатель оплачивает покупку земельного участка и принимает его по . Эти правила предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ), глава 30. По статье 554 ГК РФ для продажи требуется установить ЗУ, для чего в соглашении прописываются адрес, категория, ВРИ и площадь.

Согласно земельному законодательству изменение целевого назначения земель происходит либо до, либо после подписания договора купли-продажи, но не в процессе совершения.

По ГК РФ заключение договора не представляется возможным в случаях:

• ЗУ является предметом споров о границах;
• находится под арестом;
• не приватизирован.

При наличии любого обременения, например, залога сделка будет возможной только в случае наличия согласия покупателя.

По земельному законодательству (ЗК РФ, статья 37) продать можно только участок, который прошел процедуру постановки на кадастровый учет. Приказом Роскомзема за 1993 год был утвержден типовой договор. На его основе составляются частные соглашения.

Документы для покупки земельного участка

Итак, какие документы нужны при покупке земельного участка? Это сложный процесс, который потребует большого количества бумаг. Но самое главное - для того, чтобы купить земельный участок, нужно, чтобы продавец был собственником этого участка.

По действующему законодательству могут быть в виде права пользования. Это значит, что собственником земли является государство. Неприватизированный участок продать нельзя.

Для продавца

В 2019 году продавец должен иметь при сделке следующие документы:

1. Свидетельство о праве собственности. Согласно поправкам к закону о госкадастре форма регистрации с лета 2016 года изменилась. Теперь не выдается Свидетельство на гербовой бумаге, а только выписка из ЕГРН. Эти документы имеют одинаковую юридическую силу и принимаются государственными органами.
2. Правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, завещание, дарственная и пр.
3. . Он содержит общую информацию о земельном участке, полученном в результате постановки на учет.
4. Справка из налоговой об отсутствии задолженности при внесении налогов за ЗУ.
5. Согласие супруга на продажу (в письменном виде).

Для того, чтобы документы отражали реальное положение дел, рекомендуется их брать не ранее, чем за 2 недели до сделки. Особенно это касается возможности обременения участка.

Для покупателя

Покупатель должен внимательно проследить, чтобы все документы для покупки земельного участка, были в порядке. Если на участке есть какие-либо постройки, выяснить, кому они принадлежат. Обязательно проверить категорию земли и вид использования. От этого зависит цена на территорию и возможность там построить жилой дом.

Чтобы подстраховаться, заказать выписку из ЕГРН лучше самому не раньше, чем за 2 недели до совершения сделки, чтобы проверить правдивость информации.

За сведениями нужно обращаться либо непосредственно в Росреестр, либо на их сайт. Можно также оформить выписку через МФЦ или Госуслуги. Заказывать документ лучше в электронном виде, так быстрее и дешевле.

От самого покупателя требуется только паспорт, наличие средств на покупку и согласие супруга. Если участок оформляется по доверенности, то - нотариально заверенная доверенность. В случае покупки на несовершеннолетних детей, потребуются документы как родителей, так и детей.

Куда обращаться?

Для того, чтобы оформить сделку купли-продажи не обязательно присутствие нотариуса и юриста. Покупатель и продавец могут справиться с оформлением сами, правильно заполнив типовой документ, скачав его из Интернета.

Главное - проверить правильность внесения данных и соответствие их предоставленным документам.

Как оформить?

Договор оформляется в 3-х экземплярах, куда вносятся абсолютно идентичные данные. Один экземпляр остается у покупателя, другой - у продавца, третий среди прочих документов сдается в отделение Росреестра при регистрации покупателем права собственности на участок.

Договор

В указываются следующие сведения:

• Данные о продавце и покупателе, в том числе паспортные данные.
• Предмет договора. Его описание: адрес, кадастровый номер, категория и разрешенное использование, кадастровая стоимость и наличие/отсутствие обременений.
• Сумму договора и способ оплаты. Этот пункт должен быть подробно расписан для исключения недоразумений.
• Перечень прилагаемых документов (номер и серия).

По обоюдному желанию продавца и покупателя подписывается акт приема-передачи на земельный участок.

По закону это делать необязательно, но юристы указывают на важность этой бумаги в случае возникновения претензий после сделки.

Государственная регистрация

Оформление сделки купли-продажи не означает автоматический переход права собственности от продавца к покупателю. Чтобы его оформить, требуется обращение в отделение Росреестра. Договор или купчая будет представлена в качестве правоустанавливающих документов на землю.

Кроме этого потребуется заявление, паспорт, квитанция об оплате госпошлины за регистрацию. Все эти документы нужно передать в Росреестр.

Сотрудник проверит пакет документов и предложит зайти через 10 дней. Именно столько длится рассмотрение заявления на регистрацию права собственности на землю.

После чего владелец получает документ, подтверждающий его право на землю. Сейчас таким документом является выписка из ЕГРН.

Существующие риски

При покупке земельного участка нужно внимательно исследовать содержание документов у потенциального продавца. Нужно посмотреть не находится ли участок в залоге. Это указано во всех кадастровых документах на недвижимость. Но, если выписки взяты давно, то информация может устареть.

Еще нужно проверить категорию земли. Она должна называться: «земли населенных пунктов». Если в паспорте стоит с/х категория, то нужно предварительно узнать, можно ли ее сменить, чтобы построить дом.

В случае, если есть такие планы. Сельскохозяйственная земля должна стоить намного меньше земель населенных пунктов. При этом обращайте внимание на ВРИ. Например, на землях с разрешенным использованием ИЖС можно построить дом.

На видео о порядке оформления сделки

Внимание!

• В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
• Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.