Принадлежащего муниципалитету, является проведения аукциона, на котором за право получить определенный надел земли могут побороться все желающие. Как происходят торги, и в каком случае они не нужны, поведаем далее.

Понятие торгов

Торги по аренде (или продаже) земельных участков – представляют собой мероприятие, на котором органы власти (местные или представители федеральных) разыгрывают участки земли под застройку, получившие кадастровый номер, имеющие доступ ко всем необходимым подключениям (свет, вода, газ и пр.), а также (для многоквартирных построек) разрешение на возведение на их территории капитальных строений. Кроме того, должен быть определен тип участка (под ИЖС, СНТ, ДНП и пр.).

Иными словами, на аукционе по продаже права на администрация выставляет зарегистрированные в кадастре участки, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену (перед торгами специально проводится оценка земли независимым оценщиком). Все желающие могут принять в аукционе участие и предложить свою цену. Побеждает тот, кто даст больше.

Разыгрывается на торгах, как право собственности, так и право на аренду.

Арендная плата назначается пропорционально к земельному налогу, применимому к участкам такого типа и размера.

Правила проведения аукциона по аренде земельных участков

Все аспекты, касающиеся организации и проведения торгов, регламентированы ЗК РФ и отдельными законами, освещающими аукционы, которые посвящены разыгрыванию объектов, принадлежащих государству или .

Кто и как может принять участие

Аукцион на заключение договора аренды земельного участка не может состояться, когда в нем участвует меньше двух человек. Зарегистрироваться для участия нужно не позже, чем за пять дней до выбранного для торгов дня. Выступать в роли участников, когда речь идет об аренде, могут не только граждане РФ, но и иностранцы, а также те лица, которые гражданства не имеют.

В статье ЗК 38.1 четко определено, кто не может участвовать в аукционе:

1. Те претенденты, которые не представили или не полностью представили требуемый для участия пакет документов (о нем поговорим ниже);
2. Те лица, которые, выразив желание участвовать, не оплатили задаток (10 % от первоначальной стоимости участка или платы за него);
3. Те, кто, согласно законам РФ, не имеет права приобретать собственность;
4. Юрлица, информации о которых нет в ЕГРЮЛ или в ЕГРИП.

Необходимые документы

Пакет бумаг, необходимых для участия, довольно небольшой:

• Заявление, составленное по предложенной форме, а также реквизиты счета, на который организатор вернет задаток, в случае, если Вы не выиграете;
• Паспорт (для физлиц);
• Квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Организация мероприятия и извещение о нем

Орган, подготавливающий аукцион, обязан объявить о том, когда это мероприятие состоится.

Объявление размещается в местной газете, выбранной властями для подобных целей, а также в интернете на официальном сайте РФ за месяц до события.

Изложены должны быть такие сведения:

• Кто выступает в роли продавца/организатора. Название этого органа, а также данные о постановлении;
• Где, когда и во сколько состоится аукцион;
• Что станет предметом торга. Здесь выдается вся информация о лотах (участках), включая их тип, обременения и пр.;
• Стартовая цена;
• «Шаг» аукциона, то есть насколько повышается стоимость за один раз;
• Как, куда и в какой форме подавать заявку, чтобы поучаствовать. Период, в который это можно сделать;
• Сумма задатка. Адрес счета для его перечисления;
• Нюансы договора (срок аренды и пр.).

Причины срыва торгов

• Когда не набирается нужное число участников, аукцион отменяется. В итоге единственный претендент через 10 дней после опубликования заметки о сорванных торгах (но не позже 26) может получить право на аренду по установленной цене.
• Срывается мероприятие и тогда, когда никто из присутствующих не выражает желания приобрести разыгрываемый участок.
• Продавец может отказаться от организации торгов, но не позже, чем за 15 суток до назначенной для них даты.

Результаты

Ход торгов протоколируется. Один экземпляр этой бумаги передается победителю. Проигравшим участникам возвращают задаток (в три дня, как правило).

В протоколе указывают:

• Регистрационный номер разыгранного участка;
• Сведения о земле (кадастровый номер, адрес и пр.);
• Все поступавшие предложения;
• Имя/название победившего физлица/юрлица, данные о нем;
• Арендная плата (или стоимость земли при покупке).

Порядок проведения

Самое время поговорить про порядок проведения аукциона по аренде земельных участков. Итак, вся процедура может быть представлена в виде следующего алгоритма:

• Постановление об организации аукциона;
• Извещение общественности об этом мероприятии посредством СМИ и интернета;
• Принятие и регистрация заявок;
• Рассмотрение принятых заявок на предмет допуска претендентов к участию в аукционе;
• Собственно торги;
• Создание и закрепление подписями протокола;
• Объявление результатов в газетах и интернете;
• Заключение договоров.

Торги, во время которых разыгрывают участки, мало отличаются от обычного аукциона.

1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион.
4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра - достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Исключения из правил

Однако в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Список участков размещают на официальном интернет-портале мэра столицы mos.ru, в рубрике «Приватизация имущества города Москвы».

По информации департамента, он будет регистрировать заявления граждан и сообщать об этом на сайте. Если по истечении 30 дней от начала приема заявок не появится других претендентов на участок, покупатель сможет приобрести землю по кадастровой стоимости. При поступлении заявок от нескольких человек будут проведены торги, по результатам которых будет определена окончательная цена и собственник участка, предложивший ее.

В сообщении департамента уточняется, что сроки возведения жилья не ограничены.

Как можно купить земельный участок у государства

Чтобы иметь преимущественное право выкупа и купить земельный участок у государства по максимально низкой цене, нужно выполнить одно из следующих условий:

1. На предоставленном в аренду земельном участке под ИЖС или ЛПХ, построить и ввести в эксплуатацию жилой дом, знание или сооружение. Выкуп участка под объектом строительства из аренды в собственность обойдется всего в 1,5-3% кадастровой стоимости для муниципальных земель и в 15-20% для земель городских;
2. Чтобы купить землю у администрации сельского поселения, выгоднее всего стать главой крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ). Стоимость выкупа будет определена на усмотрение сельской администрации и, скорее всего, будет близка к кадастровой, либо ниже;
3. На предоставленной для сельского хозяйства земле более 3-х лет добросовестно выполнять условия аренды;
4. Выиграть аукцион по продаже земельных участков. Инициатором аукциона можно стать самому, либо стать участником уже инициированного районной администрацией или другим юридическим или физическим лицом аукциона. Кроме того, данный способ позволяет купить новообразованный земельный участок по кадастровой стоимости без проведения торгов (этом способ рассмотрим пошагово).

Как купить землю у Администрации через аукцион

Есть 2 варианта участия в аукционе по продаже земель:

1. Купить земельный участок у государства под строительство дома (ИЖС) или бизнес можно только через торги (аукцион). Самый простой способ - это отслеживать информацию о новых аукционах на сайте районной Администрации, в публикациях местных СМИ (газеты, журналы и тд), а также на сайте torgi.gov.ru . Подробнее о порядке проведения аукциона я расскажу немного позже.
2. Если выставленный на торги земельный участок вас чем-то не устраивает, то вы сами можете стать инициатором аукциона на нужный вам участок. Участок можно выбрать из уже сформированных и находящийся в муниципальной или региональной собственности (отображаются на кадастровой карте РосРеестра) или сформировать абсолютно новый земельный участок. Предлагаю рассмотреть этот способ подробнее.

Обратите внимание, что с марта 2015 года нельзя использовать в одном лоте более 1-го земельного участка. Это исключает из практики безумно дорогие лоты, с неподъемной для обычных граждан ценой.

Шаг 1 - найти свободный муниципальный участок

Нам предстоит найти уже сформированный, но свободный от застройки и обременений земельный участок в публичной собственности. Для этого, откройте публичную кадастровую карту РосРеестра: pkk5.rosreestr.ru/ → кликните на понравившейся вам участок → и обратите внимание на поле «Форма собственности» → чтобы была возможность покупки земли у администрации, там должно быть указано - «Собственность публично-правовых образований»:

После чего внизу страницы нажимаем «Сформировать запрос» и кликаем ссылку с указанием участка:

В результате откроется справочная страница по земельному участку, где нас интересует поле «Права и ограничения»:

К сожалению, найденный нами публичный земельный участок оказался сначала в аренде, а затем проданным в ипотеку. Придется искать другой вариант.

Для продвинутых пользователей есть способ программной обработки кадастровой карты для поиска на ней муниципальных земельных участков - бесплатная программа «АРГО». Есть там замечательная функция «Скачать данные по кадастровому кварталу». В итоге получаешь экселевскую таблицу с перечислением всех земельных участков и их параметров, включая столбцы «Форма собственности» и «Права и ограничения». При использовании данного софта нет смысла лазить в ПКК и каждый раз ожидать загрузки данных - всё стало быстро и локально.

Шаг 2 - убедиться, что участок находится в публичной собственности

Когда земельный участок с указанными выше параметрами будет найдет, советую документально убедиться в отсутствии частного собственника или арендатора. РосРеестр предоставляет информацию о собственниках только на платной основе. Зато в случае, если земля все-таки кому-то принадлежит, но информация на кадастровой карте (как это часто бывает) еще не успела обновиться, - вы сэкономите минимум месяц на ожидании ответа от администрации.

Нам нужно, чтобы в особых отметках раздела №1 выписки из ЕГРН было указано, что «Сведения необходимые для заполнения раздела 2 отсутствуют». Это означает, что земельный участок находится в публичной (государственной) собственности и не имеет частного собственника или арендатора.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите убедиться в отсутствии собственника быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через - так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же - 250 рублей, данные официальные - из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через

После того, как вы нашли сформированный муниципальный ЗУ и документально убедились в отсутствии у него частных собственников или арендаторов, то переходите сразу к подаче заявления на аукцион (шаг 6).

Если найти подходящий ЗУ в публичной собственности так и не удалось, то переходите к шагу 3.

Шаг 3 - заказать схему расположения земельного участка

Когда найти достойный публичный земельный участок не получается, вы можете сами инициировать аукцион на нестоящий на кадастровом учете участок за пределами города. Для этого открываем карту Росрееста → выбираем интересующий нас муниципальный район (поселок, деревня и тп) → находим свободную от кадастровой разметки территорию (например, земли населенных пунктов рядом с жилыми домам) → заказываем схему расположения земельного участка (СРЗУ) на кадастровом плане территории (КПТ):

Пример несформированного муниципального земельного участка рядом с жилыми домами

Заказать схему расположения земельного участка можно не выходя из дома. Для этого рекомендую сервис , который присылает готовый для согласования покупки документ в течение 2-х дней. Стоимость - 1990 рублей, данные официальные и составлены кадастровым инженером (Лицензия №52-11-320) в соответствии с постановлением №762 Минэкономразвития России.

Схема расположения земельного участка, которую я недавно заказывал через

Шаг 4 - подать заявления об утверждении схемы и предоставлении ЗУ

Когда схема расположения нового земельного участка окажется у вас на руках, отправляйтесь в администрацию, на территории которой расположен данный ЗУ, просим у секретаря земельного отдела бланки и пишем на имя главы муниципалитета два заявления: «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане» и заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка», которое даёт старт для организации торгов. К заявлениям приложите схему расположения и копию паспорта с пропиской.

Срок рассмотрения заявлений до 30 дней. В течение этого времени Администрация публикует в прессе и на своем сайте информацию о создании аукциона по продаже «вашего» участка и собирает заявки от желающих в данном аукционе по-участвовать. Далее возможны 2 сценария:

1. Если заявятся другие потенциальные покупатели, то администрация самостоятельно поставит найденный вами земельный участок на кадастровый учет и подготовит аукцион по его продаже. В этом случае, остается только непосредственное участие в инициированном администрацией аукционе (подробнее ниже). Но есть и другой, более выгодный сценарий.
2. Если никто кроме вас на участок претендовать не будет, то Администрация предложит вам самостоятельно поставить землю на кадастровый учет. Взамен вы получите подписанный главой Администрации «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», плюс «Постановление о предварительном согласовании выделения земельного участка из публичной собственности без проведения торгов».

Шаг 5 - поставить участок на кадастровый учет

Итак, если вам удалось получить «Постановление об утверждении схемы расположения земельного участка», то снова отправляйтесь к кадастровому инженеру. Теперь от него потребуются: кадастровый паспорт, межевой план и постановка новообразованного земельного участка на кадастровый учет.

Право межевания и составления технической документации имеет лицензированный кадастровый инженер, состоящий в официальной гильдии инженерных изысканий и геодезических работ. Точную форму и размеры участка на местности определяют прибором, связанным с РосРеестром в в соответствии с постановлением Минэкономразвития России №921. Стоимость услуги от 5 до 20 тысяч рублей (завит от региона).

В течение 14-ти дней после оплаты, земельный участок начнет отображаться на публичной кадастровой карте РосРеестра и можно будет переходить к подаче заявления о выделении ЗУ из собственности муниципалитета.

Шаг 6 - подать заявление о выделении земельного участка

После постановки участка на кадастровый учет, снова отправляемся в администрацию поселения, берем у секретаря бланк и пишем на имя главы «Заявление о выделении земельного участка из муниципальной собственности без торгов». При этом в заявлении нужно указать кадастровый номер участка, приложить схему расположения, Постановление о предварительном согласовании и кадастровый паспорт.

Далее ожидайте публикации даты аукциона и заявляйтесь на торги. Согласно пункту 151 Правил проведения аукционов на право заключения договоров купли-продажи, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, утвержденных Приказом ФАС России от 10.02.2010 года N 67, в случае если аукцион признан несостоявшимся по причине подачи единственной заявки на участие в аукционе, либо признания участником аукциона только одного заявителя, с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе (если указанная заявка соответствует требованиям и условиям, предусмотренным документацией об аукционе), а также с лицом, признанным единственным участником аукциона, организатор аукциона обязан заключить договор на условиях и по цене, которые предусмотрены заявкой и документацией об аукционе, но по цене не менее начальной (минимальной) цены договора (лота), указанной в извещении о проведении аукциона. (Разъяснения Федеральной антимонопольной службы от 30 мая 2018 г. N 14 «О квалификации соглашений хозяйствующих субъектов, участвующих в торгах»).

Из вышеперечисленных разъяснений делаем вывод, что если в аукционе участвовал хоть один участник, то земельный участок продадут ему без торгов и на начальных условиях.

Шаг 7 - заключить с Администрацией договор купле-продажи

Если цена вас устраивает, то в течение 30 дней администрация подготавливает договор купли-продажи и отправляет вам почтой или передает лично. Еще 30 дней дается на изучение и подписание договора. Затем подписанные договора нужно передать в муниципалитет и оплатить остаток прописанной в договоре суммы согласно предоставленным реквизитам (безнал).

На основании подписанного обеими сторонами договора купли-продажи, земельный участок оформляется в собственность в РосРеестре. Через 14 дней после подачи документов на регистрацию прав, вы будете внесены в ЕГРН и указаны в качестве нового собственника.

За сколько можно купить землю у государства

Прежде всего следует обратиться к Гражданскому Кодексу РФ - частью 4 статьи 447 ГК РФ предусмотрено следующее - Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену. п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ - Победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок. Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (ст. 8 Федерального закона РФ № 135 «Об оценочной деятельности в РФ»).

Таким образом, начальная стоимость муниципальных земель на аукционе определяется по результатам их оценки. Эта сумма становится продажной стоимостью в двух случаях:

1. Если организатору аукциона подана одна заявка на аукцион.
2. Если по результатам рассмотрения нескольких заявок к торгам допущено только одно лицо.

Во всех остальных случаях указанная цена при продаже лота на аукционе является начальной, а договор заключается с лицом предложившим наибольшую цену.

Раньше стоимость земельного участка могла до начала аукциона могла «разогреться» выше рыночной, однако теперь максимальная планка законодательно определена кадастровой стоимостью - назначить цену выше нельзя. Ст. 39.12 ЗК.

Как проходит аукцион по продаже земельных участков

Если на найденный вами земельный участок нашлись другие покупатели, либо вы решили участвовать в аукционе организованном Администрацией, то предлагаю более детально ознакомиться с процедурой торгов.

Аукцион по продаже земельных участков - это типичная процедура, бояться которой не стоит. Фундаментальную правовую основу проведения торгов содержит Гражданский Кодекс РФ. На основе его норм разработаны положения содержащиеся в Земельном Кодексе РФ.

Выглядит аукцион примерно так:

1. За 10 дней до начала торгов вы получите от Администрации письменное извещение о проведении торгов. Для участия в аукционе нужно будет внести задаток в размере 100% от начальной цены (безнал).;
2. В назначенные дату и время, все заинтересованные в покупке лица соберутся в зале для совещаний Администрации, либо в другом, указанном в извещении месте;
3. Затем начнется аукцион. Стоимость лота (участка) на земельном аукционе будет определяться в ходе торгов между участниками. Начальную ставку и шаг торгов устанавливает Администрация. Тот, кто предложить максимальную цену и станет новым собственником земельного участка.

Возвращается ли задаток в случае проигрыша на аукционе

Согласно статье 448 ГК РФ «Организация и порядок проведения торгов», ч. 5 - участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.

При заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Обязательства организатора и участников торгов по заключению договора купле-продажи могут обеспечиваться независимой гарантией.

Как купить землю у государства для бизнеса

Юридическое лицо может купить землю у государства для бизнеса, если выполнит одно из условий:

• Планируется комплексное освоение территории и строительство жилого комплекса (желательно эконом класса);
• Планируется строительство значимого социального или культурного объекта;
• Дачный участок находится в общем пользовании;
• Участок покупается для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ);
• Уже есть участок для КФХ в аренде;
• Юрлицо добросовестно использовало земли сельхозназначения по договору аренды более 3 лет.

Кроме того, в августе 2018 года президент подписал Федеральный закон от 03.07.2018 № 185-ФЗ, который расширяет имущественную поддержку малого и среднего бизнеса. Новый закон установил бессрочное право выкупа арендуемого у государства или муниципалитета земельного участка, плюс появилась возможность использовать землю, как имущественную поддержку для предпринимателей.

Предлагаю рассмотреть покупку земельного участка у администрации на примере автомойки, но порядок действий такой же, как и при покупке участка под любой другой коммерческий вид деятельности (магазин, склад, офис и т.д).

Как купить землю у администрации под автомойку

1. Открываем публичную кадастровую карта РосРеестра.
2. Находим сформированные земельные участки с целевым назначением - земли населенных пунктов, ВРИ - промышленное использование / под нужды автотранспорта / придорожный сервис / парковки (законодательство - ст. 88, 90 ЗК РФ) (свободные будут выделены желтым цветом). Если участок отмечен как публичная собственность, то копируем его кадастровый номер и заказываем выписку из ЕГРН о правах и ограничениях.
3. Документально убедившись в том, что участок в публичной собственности и нужного назначения, подаем заявление о выделении земельного участка (инициируем аукцион по продаже земельного участка из муниципальной или региональной собственности) в исполнительный орган занимающийся распределением земельных участков (ДИЗО, муниципалитет - администрация).

Дополнительно, в каждом регионе существует специальное учреждение под названием «Фонд государственного имущества», где можно смотреть информацию о планируемых торгах на муниципальные земельные участки для бизнеса и в них поучаствовать.

Иногда выгоднее в течение одного налогового периода (года) оформить земельный участок сначала на физическое лицо, а затем перепродать юридическому. Такие сделки налогом с продажи не облагаются и помогают избежать «валокиты» с переходом права от государства (муниципалитета) к юрлицу.

Должна ли администрация спрашивать согласие жильцов перед продажей земельного участка под коммерцию

Если земельный участок, который куплен у администрации под определенную цель, например - аптеки, то никакого согласия жильцов соседнего дома не требуется. Строительство должно осуществляться в рамках правил землепользования и застройки и, скорее всего, соседний многоквартирный дом находится в территориальной зоне Ж2 или Ж3. Указанные зоны предполагают строительство зданий сооружений не только жилого, но и социального комплекса к примеру магазинов, школ, аптек и т.д.

Согласно действующего гражданского, земельного, градостроительного законодательства (норм достаточно много перечислять все не буду) собственник земельного участка (администрация) вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом любым не запрещенным законом способом, к примеру - продать. Если строительство аптеки будет в рамках закона, то никаких иных согласий кроме установленных градостроительным законодательством в виде выдачи разрешения на строительство не потребуется.

Как купить земельный участок у администрации СНТ

В соответствии с п.2.7 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» члены садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения граждан (СНТ) имеют право независимо от даты вступления в члены указанного объединения приобрести земельный участок, предназначенный для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства, без проведения торгов в собственность бесплатно, если такой земельный участок соответствует в совокупности следующим условиям:

1. земельный участок образован из земельного участка, предоставленного до дня вступления в силу настоящего Федерального закона для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства указанному объединению либо иной организации, при которой было создано или организовано указанное объединение;
2. по решению общего собрания членов указанного объединения (собрания уполномоченных) о распределении земельных участков между членами указанного объединения либо на основании другого устанавливающего распределение земельных участков в указанном объединении документа земельный участок распределен данному члену указанного объединения. Отсутствует решение общего собрания членов СНТ о распределении садового земельного участка.

Обратите внимание, что земельные участки с видом разрешенного использования «Ведение садоводства» предоставляются только в границах садовых объединений (СНТ).

Как купить частный неиспользуемый участок через администрацию

Для начала предлагаю посетить местную администрацию и уточнить собственника данного участка и предложить ему выкуп. В случае если не удастся получить информацию от администрации, вы можете заказать выписку из ЕРГН о правах на данный участок . Также вы вправе написать жалобу в Росреестр на основании Постановления Правительства РФ от 02.01.2015 N 1 (ред. от 03.08.2019) «Об утверждении Положения о государственном земельном надзоре» об изъятии данного земельного участка у собственника в связи с тем, что последний его не использует по целевому назначению и не ухаживает за ним, что ставит под угрозу допущения ухудшения его полезных свойств, думаю так сразу найдут собственника.

В заключение

1. Покупка земельного участка под ИЖС у государства - это не только выгодно, но и безопасно. Однако найти подходящий для строительства или бизнеса ЗУ в муниципальной собственности не просто;
2. Кроме свободных государственных земель рекомендую обратить внимание на земли бывших колхозов . Если колхозная земля уже была разделена на паи, то выгоднее покупать земельные участки у сельских жителей - бывших членов колхоза. Далеко не все из них землями пользуются и, возможно, готовы продать свой пай за небольшую цену. Возможно, такой вариант окажется выходом для тех, кому не удастся купить землю напрямую у государства. Жаль, что паевые земли, в основном, сельскохозяйственного назначения.

8. Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если:

1) границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости";

2) на земельный участок не зарегистрировано право государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, если такой земельный участок образован из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

3) в отношении земельного участка в установленном законодательством Российской Федерации порядке не определены предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений;

4) в отношении земельного участка отсутствуют сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, за исключением случаев, если в соответствии с разрешенным использованием земельного участка не предусматривается возможность строительства зданий, сооружений, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории;

(см. текст в предыдущей редакции)

5) в отношении земельного участка не установлено разрешенное использование или разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о проведении аукциона;

5.1) земельный участок полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, установленные ограничения использования земельных участков в которой не допускают использования земельного участка в соответствии с целями использования такого земельного участка, указанными в заявлении о проведении аукциона;

6) земельный участок не отнесен к определенной категории земель;

7) земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды;

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

(см. текст в предыдущей редакции)

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса;

(см. текст в предыдущей редакции)

10) земельный участок изъят из оборота, за исключением случаев, в которых в соответствии с федеральным законом изъятые из оборота земельные участки могут быть предметом договора аренды;

11) земельный участок ограничен в обороте, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

12) земельный участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд, за исключением случая проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка на срок, не превышающий срока резервирования земельного участка;

13) земельный участок расположен в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, или территории, в отношении которой заключен договор о ее комплексном освоении;

14) земельный участок в соответствии с утвержденными документами территориального планирования и (или) документацией по планировке территории предназначен для размещения объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения;

15) земельный участок предназначен для размещения здания или сооружения в соответствии с государственной программой Российской Федерации, государственной программой субъекта Российской Федерации или адресной инвестиционной программой;

16) в отношении земельного участка принято решение о предварительном согласовании его предоставления;

17) в отношении земельного участка поступило заявление о предварительном согласовании его предоставления или заявление о предоставлении земельного участка, за исключением случаев, если принято решение об отказе в предварительном согласовании предоставления такого земельного участка или решение об отказе в его предоставлении;

18) земельный участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территории общего пользования;

19) земельный участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

9. Аукцион является открытым по составу участников, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи.

10. Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории, за исключением случая, предусмотренного абзацем вторым настоящего пункта, могут являться только юридические лица.

(см. текст в предыдущей редакции)

Участниками аукциона, проводимого в случае, предусмотренном пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса, могут являться только граждане или в случае предоставления земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности - граждане и крестьянские (фермерские) хозяйства.

Участниками аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", могут являться только субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, в отношении которых не может оказываться поддержка в соответствии с частью 3 статьи 14 указанного Федерального закона.

11. Организатором аукциона вправе выступить уполномоченный орган или специализированная организация, действующая на основании договора с уполномоченным органом.

12. Начальной ценой предмета аукциона по продаже земельного участка является по выбору уполномоченного органа рыночная стоимость такого земельного участка, определенная в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"), или кадастровая стоимость такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

13. По результатам аукциона по продаже земельного участка определяется цена такого земельного участка.

14. Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи.

15. В случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) начальной ценой предмета аукциона на право заключения договора аренды такого земельного участка является размер первого арендного платежа, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

(см. текст в предыдущей редакции)

16. По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

По результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории (за исключением случая проведения аукциона в соответствии с пунктом 7 статьи 39.18 настоящего Кодекса) определяется размер первого арендного платежа.

(см. текст в предыдущей редакции)

17. Если аукцион признан несостоявшимся и договор купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо договор аренды такого земельного участка не заключен с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником, начальная цена предмета повторного аукциона может быть определена ниже ранее установленной начальной цены предмета аукциона, но не более чем на тридцать процентов начальной цены предмета предыдущего аукциона.

18. Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона"). "Шаг аукциона" устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

19. Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации (далее - официальный сайт), не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

20. Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

21. Извещение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) об уполномоченном органе и о реквизитах решения о проведении аукциона;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона (в том числе о местоположении, площади и кадастровом номере земельного участка), правах на земельный участок, об ограничениях этих прав, о разрешенном использовании и принадлежности земельного участка к определенной категории земель, а также о максимально и (или) минимально допустимых параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения), о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) на дату опубликования указанного извещения (за исключением случаев, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка не предусматривается строительство здания, сооружения, и случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории); пунктами 8 и 9 статьи 39.8 настоящего Кодекса;

10) о размере ежегодной арендной платы при предоставлении земельного участка юридическому лицу в аренду для комплексного освоения территории, за исключением первого арендного платежа, размер которого определяется по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории. При этом размер ежегодной арендной платы, если предметом аукциона является размер первого арендного платежа, определяется в порядке, установленном для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов;

(см. текст в предыдущей редакции)

11) о льготах по арендной плате в отношении земельного участка, включенного в перечень государственного имущества или перечень муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", если такие льготы установлены соответственно нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами;

12) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки, в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

13) об обязательстве по сносу здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, либо по представлению в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории, в орган местного самоуправления муниципального района утвержденной проектной документации по реконструкции самовольной постройки в целях ее приведения в соответствие с установленными требованиями в срок, не превышающий двенадцати месяцев;

14) об обязательстве по приведению в соответствие с установленными требованиями здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, которые расположены на земельном участке и в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, в срок, не превышающий трех лет. настоящей статьи. Извещение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте организатором аукциона в течение трех дней со дня принятия данного решения. Организатор аукциона в течение трех дней со дня принятия решения об отказе в проведении аукциона обязан известить участников аукциона об отказе в проведении аукциона и возвратить его участникам внесенные задатки.

Если вы решили обзавестись землей, то ее можно приобрести разными путями: купить у частного лица, у юрлица, в коттеджном поселке, а можно и через аукцион. Периодически наше государство или муниципалитеты продают участки через свои аукционы, зачастую, такое предложение оказывается дешевле рыночной стоимости..

Законодательная основа

Участки, которые мы с вами можем использовать под строительство дачного дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно на них распространяются общие положения для торгов землями сельскохозяйственного назначения.

Правовое регулирование земельных торгов осуществляется рядом документов: Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

По словам Анны Гирман, адвоката областной коллегии адвокатов города Одинцово , при проведении земельных торгов организатором выступают исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления. «При продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - это отделения Российского фонда федерального имущества, - уточнила она. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами».

Как формируется цена?

Никто не ограничивает собственника, в данном случае государство, в формировании первоначальной стоимости участка. «Впрочем, - по словам Анны Гирман, - при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка или начальный размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика».

Порядок проведения торгов:

Принятие решения о проведении торгов;
. Публикация извещения о проведении торгов в СМИ;
. Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
. Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов;
. Проведение торгов в месте, в день и час, указанных в извещении;
. Оформление результатов торгов протоколом;
. Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов;
. Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Где искать информацию о торгах?

По словам Анны Гирман, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:

Форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
. срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
. предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные позволяющие индивидуализировать земельный участок;
. наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
. наименование организатора торгов;
. начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
. форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
. условия конкурса;
. место, дату, время и порядок определения участников торгов;
. место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
. срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
. проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.

Между тем, по словам генерального директора Группы Компаний «Земер» Ильи Терентьева , найти информацию по предстоящим аукционам достаточно трудно.. - Например, организатор может разместить информацию в областной газете среди прочих объявлений, напечатав ее мелким шрифтом, так что простой обыватель даже и не обратит внимание на эту информацию».

Часто информация о торгах вывешивается на сайтах местных администраций , если участки находятся в муниципальной собственности. Также есть общероссийская торговая площадка, где также можно присмотреть интересное предложение. Речь идет о torgi.gov.ru. Там, конечно же, есть участки на территории Московской области и, скорее всего, земли в Новой Москве еще под видом Москоской области. Потому что столичный департамент земельных ресурсов пока еще не внес в свой «Перечень земельных участков по административным округам для реализации на торгах в 2012 году» новые округа - Новомосковский и Троицкий. А перечень находится здесь: dzr.mos.ru/zemelnye_aukciony/list/.

Кроме того, можно следить за сайтами территориальных управлений Росимущества. В частности, если речь идет о госземлях, реализуемых в Подмосковье, то имеет смысл периодически заглядывать на данный ресурс: tu-rosim-mo.ru, в раздел «Аукционы».

Извещение об отмене в проведении торгов публикуется также в газетах и на электронных торговых площадках не позднее 5 дней со дня принятия этого решения в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.

Необходимые документы

Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя): заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка для подтверждения перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков (или права на заключение договоров аренды таких земельных участков) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Прежде чем составляется заявка и опись документов в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой у претендента.

Перечень документов является открытым, организатор аукциона имеет право требовать любой список документов по каждому конкретному участку. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.

После чего заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.

Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.

Ограничения

Есть категории лиц, которые к торгам не допускаются: :
. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50 %. Такие лица и компании могут только арендовать госземлю;
. лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы);
. лицо, не уполномоченное претендентом на осуществление таких действий;
. если претенденты не подтвердили поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.

Проведение аукциона

Торги проводятся в указанном в извещении месте, в соответствующие день и час. Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона.

После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы.

Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на "шаг аукциона". После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет. Затем называется следующую цену.

При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после этого ни один из участников не поднял билет, аукцион завершается. Победителем признается тот участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.

После торгов

Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.

В протоколе указываются:

Регистрационный номер предмета торгов;
. местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;
. предложения участников торгов;
. имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);
. цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;
. срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);
. порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).

Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.

Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Несостоявшиеся аукционы

Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

В чем подвох?

На первый взгляд, плюсом приобретения земельного участка у власти является относительно невысокая цена. По словам Ильи Терентьева, стоимость может быть ниже рыночной примерно в три раза. Однако не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. «Найти качественный земельный участок, пригодный для строительства, не так просто, - уточнил он, - иногда на открытые торги выставляются участки, которые потребуют существенных денежных вливания для их освоения».

Быть осторожнее с приобретением земли через аукционы советует и участник рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным. Так, по словам анонима, на открытые торги обычно выбрасывают неликвидные земли, с какими-лбио проблемами. «Хорошие земли разыгрываются на закрытых аукционах, - добавил он, - да и то в этом случае заранее известно, кому достанется участок».

Мария Матвеева

Продолжаю делиться знаниями как получить земельный участок от государства или местной администрации.

Недавно поймал себя на мысли о том, что пошаговая инструкция : « », помогает находить новые возможности в получении земли.

Поистине изобилие вокруг, нужно его только разглядеть.

В этой статье рассмотрим 2 способа, с помощью которых можно получить земельный участок , без льгот.

Льготники, которые не могут дождаться получения земли по льготным основаниям, так же могут использовать данные способы, поскольку они просты и эффективны.

1-ый способ: получение земли в аренду или в собственность на торгах, то есть на аукционе.

2-ой способ: получение земельного участка без торгов, то есть без проведения аукциона.

Ниже рассмотрим по шагам как получать земельный участок каждым из 2 способов в отдельности.

А так же выясним плюсы и минусы получения земли на аукционе и без аукциона.

Как получить земельный участок на аукционе?

Некоторых людей отпугивает само слово «аукцион». Скрывающаяся за этим словом неизвестная процедура кажется очень сложной и жутко дорогой.

Однако, на самом деле участие в аукционе по земельным участкам не сложнее, чем оформление загранпаспорта.

По поводу стоимости.

Приобрести земельный участок на аукционе очень часто, но не всегда, удается по начальной цене. Иными словами, на аукционе всегда есть шанс, что никакого повышения цены не произойдет.

Земельный участок на аукционе можно как купить, то есть приобрести в собственность, так и получить участок в аренду.

Как правило, земельный участок, выставленный на аукцион, уже сформирован.

То есть участок, уже имеет границы и даже может быть поставлен на кадастровый учет.

Вам остается только подать заявку, пройти процедуру допуска к аукциону и в назначенный день принять участие в аукционе.

С чего начать поиск подходящего земельного участка?

Заходим на данный сайт.

В верхнем меню находим вкладку «Торги» и в выпадающем списке кликаем «Аренда и продажа земельных участков».

Откроется форма для поиска аукционов по продаже и аренде земельных участков на всей территории России.

Искать подходящие земельные участки можно через простую форму поиска или через расширенную.

В этой статье рассмотрим простой поиск земельных участков, потому что чем проще и понятнее, тем легче и быстрее можно найти подходящий участок земли.

В расширенной форме поиска я только покажу как выбирать одну опцию, чтобы в результатах отразились аукционы, в которых можно принять участие сейчас.

Для поиска земельного участка заполним всего 3 поля в форме поиска

В первом поле формы поиска в выпадающем списке нужно выбрать — Тип извещения.

Система предлагает 2 типа извещений:

Извещение о проведении торгов,

Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе.

Если из выпадающего списка выбрать «Извещение о проведении торгов», то в результатах поиска отобразятся все проводимые аукционы.

Из этих аукционов можно будет выбрать подходящие земельные участки и поучаствовать в них.

Если выбрать тип — Извещение о приеме заявлений граждан и КФХ о намерении участвовать в аукционе, то в результатах поиска будут представлены не аукционы, а объявления о том, что возможно в будущем будет организован аукцион, при условии что появятся заявления заинтересованных граждан.

Иными словами , этот тип извещения не о том, что проводится аукцион. Это предварительный сбор заявок для выяснения заинтересованности в земельном участке.

Для того, что бы найти земельный участок, выставленный на аукцион, нужно выбрать тип: «Извещение о проведении торгов».

Во втором поле просто выбираем страну размещения – Россия.

В третьем поле нужно выбрать местоположение земельного участка.

Как правило, достаточно выбрать субъект РФ и район или в город, в котором нацелены найти земельный участок.

В итоге в результатах поиска отобразятся земельные участки, выставленные на аукцион в конкретном районе.

Для примера, я ввел местоположение земельного участка: Московская область, Пушкинский район.

В результатах поиска было найдено 7 лотов.

Все земельные участки, выставленные на аукцион, показаны в таблице.

Теперь остается изучить условия предоставления земли и выбрать подходящий вариант.

В выбранном мною для примера Пушкинском районе Московской области на редкость немного аукционов.

Всего 7 лотов.

В некоторых других районах в результатах поиска появляются десятки, а то и сотни аукционов.

Если в вашем районе результаты поиска выдали огромное количество земельных участков, то целесообразно воспользоваться расширенным поиском.

В расширенном поиске я, как правило, использую только одну опцию — «Статус». В этой опции из выпадающего списка выбираю статус «Объявлен».

Фильтр аукционов по статусу «Объявлен» позволяет оставить в результатах поиска только те земельные участки, по которым торги еще не состоялись и есть возможность в них поучаствовать.

Иными словами, отсекаются ненужные земельные участки, которые уже проданы или сданы в аренду.

Для объективности нужно отметить, что в расширенном поиске есть и иные фильтры, которые позволяют находить только те участки, которые вас интересуют.

Я обычно не использую иные фильтры в расширенном поиске, потому что это позволяет шире оценить рынок земельных участков.

На что нужно сразу обратить внимание при выборе земельного участка на аукционе?

Начальная цена продажи или аренды земельного участка важный параметр, на который все сразу обращают внимание.

Так же все оценивают площадь земельного участка.

На этих параметрах нет смысла подробно останавливаться.

Однако некоторые люди почему-то игнорируют и не смотрят на вид разрешенного использования земельного участка.

Если целью получения земли является строительство дома, то не стоит выбирать участок с видом разрешенного использования «Огородничество».

Такие участки могут быть дешевыми и привлекательными, но строительство дома на такой земле несет в себе риск потерять дом как самовольное строение, потому что получить на таком земельном участке крайне затруднительно.

Подбирая земельный участок на аукционе нужно сразу смотреть на вид разрешенного использования.

Если участок нужен под строительства дома, то вид разрешенного использования должен быть «Для индивидуального жилищного строительства».

Однако в целях объективности нужно отметить, что из этого правила могут быть исключения.

Если честно, я поначалу, не хотел раскрывать эту догадку, которую обнаружил при изучении пошаговой инструкции «Как получить земельный участок».

Но потом изменил свое решение и сейчас раскрою вам маленький секрет.

В некоторых случаях можно законно построить дом на участке, который имел вид разрешенного использования, например, «под огород».

Если, к примеру, вы ищете земельный участок под строительство дома, то тогда есть смысл рассматривать участки, которые имеют иные виды разрешенного использования, например, под огород.

В чем секрет?

Секрет в умении использовать в своих целях Правила землепользования застройки.

В извещении о проведении аукциона почти всегда указывается кадастровый номер земельного участка.

Зная кадастровый номер земельного участка, можно за 2-3 минуты узнать его точное местоположение.

Для этого достаточно воспользоваться Публичной кадастровой картой.

Установив место расположения земельного участка, можно определить к какой зоне он относится.

Для этого используем карту градостроительного зонирования, которая является приложением к Правилам землепользования и застройки.

Затем находим в Правилах землепользования и застройки описание зоны, на которой расположен земельный участок.

В этом описании нас интересуют только основные виды разрешенного использования, которые применяются в указанной зоне.

Как правило, в каждой зоне указан не один, а несколько основных видов разрешенного использования.

Если в перечне основных видов разрешенного использования присутствует индивидуальное жилищное строительство, то это очень хорошо.

Несмотря на то, что участок выставлен на аукцион с видом разрешенного использования «под огород», на нем можно будет построить дом, потому что участок находится в зоне, которая в своем перечне основных видов разрешенного использования имеет индивидуальное жилищное строительство.

За такой участок можно побороться, с целью получить его в собственность, а потом пройти не сложную процедуру смены вида разрешенного использования земельного участка.

Вот и весь секрет.

Другие секреты, в том числе:

Как находить и использовать Правила землепользования и застройки,

Как сменить вид разрешенного использования,

А также готовые образцы документов для получения земли и смены вида разрешенного использования земельного участка,

вы найдете сами в пошаговой инструкции:

Как получить земельный участок в 2019 году?

С помощью данной инструкции я получил 1 земельный участок на аукционе и 2 земельных участка мне согласовали для предоставления без торгов.

Результат оправдал мои ожидания.

Мы отвлеклись. Возвращаемся к получению земельных участков на аукционе.

В самой первой графе Таблицы с результатами поиска, вы обнаружите несколько значков.

Один из них — увеличительная лупа.

Кликнув на нее, вы получите доступ к основной информации по земельному участку, в том числе:

Дата и время окончания приема заявок на участие в аукционе,

Тип торгов: продажа земельного участка или сдача в аренду,

Кадастровый номер земельного участка,

Вид разрешенного использования земельного участка,

Площадь земельного участка,

Описание границ,

Начальная цена земельного участка,

Шаг аукциона,

Размер задатка,

Другая информация.

В других разделах извещения необходимо найти более подробную информацию о земельном участке, в том числе, ознакомиться с проектом договора, который будет заключаться с победителем аукциона или с единственным участником, допущенным к аукциону.

Там же можно найти и скачать шаблон заявки для участия в аукционе и перечень документов, которые нужно приложить к заявке.

Если сделано все правильно и вас допустили к аукциону, то нужно в назначение время явиться по адресу указанному в извещении и принять участие в торгах.

Добрый совет: до начала аукциона установите для себя психологический ценовой барьер, который вы не будете переходить, как бы вам не хотелось получить именно этот земельный участок.

А это закроет вам возможность участия в других аукционах.

На этом закончим описание первого способа получения земельного участка.

Перейдем ко второму способу получения земли.

Как получить земельный участок без торгов?

Земельный кодекс содержит достаточно широкий перечень случаев, когда земельный участок можно получить в собственность или в аренду без торгов.

В этом можно убедиться, посмотрев статьи 39.3 и 39.6 Земельного кодекса.

Однако, для простых граждан, которые хотят получить новый земельный участок, подходящим способом является только один:

Получение земли через предварительное согласование Схемы расположения земельного участка.

Получить земельный участок в собственность или аренду без торгов можно:

Для индивидуального жилищного строительства,

Для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта,

Для садоводства, дачного хозяйства,

Для справки: С 01 января 2019 года дачное хозяйство исключено из законодательства. Дачные участки приравнены к садовым.

Для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Как видно из перечня, в него включены самые распространенные и насущные потребности людей в использовании земли.

Что нужно сделать для получения земельного участка без торгов?

Для того чтобы реализовать возможность получения земельного участка без торгов нужно:

1-ое: найти свободный земельный участок.

Свободную землю под индивидуальное жилищное строительство или для ведения ЛПХ нужно искать в границах населенного пункта.

Это связано с тем, что землю под ИЖС можно получить только в пределах населенного пункта, а получение земли под ЛПХ без торгов предусмотрено только в границах населенных пунктов.

За пределами городов, сел, поселков и т.д. получить землю под ЛПХ можно только через аукцион.

2-ое: составить Схему расположения земельного участка.

Схему земельного участка можно составить самостоятельно за 40 минут. Для этого не обязательно нанимать кадастрового инженера.

Детально весь алгоритм поиска свободной земли и составления Схемы земельного участка вы найдете в пошаговых видео инструкциях: « и составить схему земельного участка».

3-ое: подготовить заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Автоматически сформировать заявление о предварительном согласовании поможет онлайн сервис.

Вместе с готовым заявлением сервис выдаст краткую пошаговую инструкцию.

4-ое: заявление вместе со Схемой земельного участка отдать в администрацию населенного пункта.

После получения заявления администрация в течение 30 дней должна дать ответ.

Если все сделано правильно, и отсутствуют другие желающие получить земельный участок, указанный в Схеме, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления вам земельного участка.

Данное решение является гарантией, что данный земельный участок будет предоставлен именно вам.

После этого, можно нанять кадастрового инженера для проведения межевания и постановки участка на кадастровый учет и оформления ваших прав на землю.

Таким образом, мы рассмотрели 2 способа получения земельного участка: на аукционе и без торгов.

Подошло время оценить плюсы и минусы каждого из способов получения земли.

Начнем с аукционного способа получения участка.

Плюсы и минусы получения земельного участка на аукционе.

Плюсы:

1. земельный участок уже готов предоставлению.

То есть не нужно заниматься поиском свободной земли. Остается только выбрать подходящий лот, осмотреть участок, внести задаток и подать заявку.

Если вы не получите земельный участок, то задаток вам вернут в полном объеме.

2. есть шанс получить землю по начальной цене.

Такой сценарий возможен, если к аукциону допущен или принял в нем участие только один участник.

В такой ситуации, участок будет отдан единственному участнику аукциона по начальной цене без какого-либо повышения.

Минусы:

1. цена на земельный участок может высоко подпрыгнуть в ходе аукциона.

В таком случае от сделки придется отказаться или получать землю по высокой цене.

2. вы не выбираете место расположения земельного участка.

Участки выставляются на аукцион уже готовые. Вы можете только выбирать из того, что администрация выставила на аукцион.

Буквально сегодня я ездил в одну администрацию для ознакомления со схемой земельного участка, предлагаемого к аукциону.

Там разговаривал с одним из сотрудников администрации, который говорит, что осенью 2016 года они планируют выставлять на аукцион около 30 земельных участков.

При этом, из этих 30 участков около 2/3 неликвидные земли: овраги, болота и другие сложные участки.

Поэтому не все, что выставляется на аукцион кому-то на самом деле нужно.

3. нельзя увеличить или уменьшить площадь земельного участка выставленного на аукцион.

Лот, выставленный на торги, не меняется. Вы можете только соглашаться и участвовать либо не участвовать.

Плюсы и минусы получения земельного участка без торгов.

Плюсы получения земли без торгов:

1. можно получить земельный участок там, где вам понравится.

Подготавливая Схему земельного участка, вы можете выбирать населенный пункт и район в соответствии со своими предпочтениями.

2. площадь земельного участка, который вы хотите получить, определяете вы сами.

Площадь земельного участка, который вы можете получить ограничена только наличием свободной земли и предельными размерами земельных участков.

Предельные размеры участков устанавливаются в Правилах землепользования и застройки.

Как быстро находить и легко использовать Правила в своих интересах для получения земли, детально показано в пошаговой инструкции: Как получить земельный участок.

3. вы сами определяете, на каком праве вы хотите получить земельный участок.

Иными словами, вы сами решаете – получать земельный участок в собственность, то есть покупать, или брать его в аренду.

Кстати, получив земельный участок в аренду под ИЖС, его потом можно выкупить в разы дешевле. Это еще один маленький секрет получения земли .

Минусы получения земли без торгов.

1. никто не может гарантировать, что земельный участок, на который вы подали заявление и Схему будет предоставлен вам без торгов.

После получения вашего заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка и Схемы, администрация должна провести установленную законом процедуру.

Может случиться так, что объявятся заинтересованные люди на этот участок и тогда администрация должна будет выставить участок на аукцион. В этом случае получить этот земельный участок без торгов не получится.

Но вам ничто не мешает найти другую свободную землю и снова сделать Схему и подать заявление на другой земельный участок.

На этом описание плюсов и минусов получения земельного участка 2 разными способами завершено.

Если вы не просто мечтаете о земельном участке, а предпринимаете действия, то вам поможет инструкция с готовыми шаблонами документов:

Желаю вам хорошего дня и достойной жизни.