на заключение договора аренды нежилого помещения в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендодатель », с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемый в дальнейшем «Арендатор », с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор », о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества, основные условия которого Стороны определяют в настоящем договоре, который является предварительным договором.Договор аренды должен быть заключен Сторонами настоящего договора в течение с момента получения Арендодателем свидетельства о регистрации права собственности на недвижимое имущество, которое будет сдаваться в аренду. Обязательства из будущего договора аренды возникнут у Сторон настоящего договора с момента заключения основного договора аренды.

2. ОСНОВНЫЕ УСЛОВИЯ БУДУЩЕГО ДОГОВОРА

1. Предмет договора.

1.1. Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: общей площадью кв. м, в состоянии, позволяющем его эксплуатировать для .

2. Обязанности сторон.

2.1. Арендодатель обязуется:

2.1.1. Производить капитальный ремонт за свой счет.

2.1.2. В случае аварии, произошедшей не по вине Арендатора, немедленно принимать все необходимые меры по устранению ее последствий.

2.2. Арендатор обязуется:

2.2.1. Использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с настоящим договором.

2.2.3. Своевременно за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, оплачивать коммунальные платежи по содержанию арендованного имущества.

2.2.4. При обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно сообщать об этом Арендодателю.

2.2.5. Не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия Арендодателя. Неотделимые улучшения арендуемых помещений производить только с письменного разрешения Арендодателя.

2.2.6. Если арендуемое помещение в результате действий Арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придет в аварийное состояние, то Арендатор восстанавливает его своими силами, за счет собственных средств или возмещает ущерб, причиненный Арендодателю, в установленном законом порядке.

3. Расчеты по договору.

3.1. Арендатор будет производить арендные платежи согласно прилагаемому расчету в общей сумме рублей в с учетом налога на добавленную стоимость.

3.2. Оплата производится ежемесячно (ежеквартально) путем перечисления суммы, определенной договором, с расчетного счета Арендатора на расчетный счет Арендодателя не позднее числа каждого месяца, начиная с первого месяца аренды.

3.3. За каждый день просрочки перечисления арендной платы начисляется пеня в размере % от суммы задолженности, но не более % от общей суммы арендной платы.

3.4. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных Арендатором без разрешения Арендодателя, возмещению не подлежит.

4. Срок действия, порядок изменения и расторжения будущего договора.

4.1. Срок аренды устанавливается с «»2019 г. по «»2019 г.

4.1.1. По истечении срока договора и выполнении всех его условий Арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

4.1.2. За месяц до истечения срока аренды Арендатор должен уведомить Арендодателя о намерении продлить срок договора.

4.1.3. Арендатор обязан письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока договора, так и при досрочном освобождении, и сдать помещение по акту в исправном состоянии, с учетом нормального износа.

4.2. Изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон.Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.

4.3. Договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию Арендодателя, а Арендатор выселению:

4.3.1. При использовании Арендатором помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды;

4.3.2. Если Арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние помещения;

4.3.3. Если Арендатор не внес арендную плату в течение трех месяцев;

4.3.4. Если Арендатор не производит ремонтов, предусмотренных договоров аренды.

4.4. Договор аренды может быть расторгнут по требованию Арендатора:

4.4.1. Если Арендодатель не производит вменяемого ему капитального ремонта помещения.

4.4.2. Если помещение в силу обстоятельства, за которые Арендатор не отвечает, окажется в состоянии, негодном для использования.

5. Форс-мажор.

5.1. Сторона освобождается от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при настоящих условиях обстоятельствах.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п.5.1 настоящего Договора, каждая сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения стороной своих обязательств по настоящему Договору.

5.3. Если сторона не направит или несвоевременно направит извещение, предусмотренное в п.5.2 настоящего Договора, то она обязана возместить второй стороне понесенные второй стороной убытки.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п.5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6. Разрешение споров.

6.1. Все споры и разногласия, возникающие между Сторонами из условий настоящего Договора, разрешаются Сторонами путем переговоров.

6.2. В случае не урегулирования споров путем переговоров споры разрешаются Арбитражным судом , в установленном Законом порядке.

3. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

3.1. Любые изменения и дополнения, дополнительные соглашения к настоящему Договору действительны, при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.

3.2. Все уведомления и сообщения должны направляться в письменной форме. Уведомления и сообщения будут считаться исполненными надлежащим образом, если они посланы заказным письмом, по телеграфу, телетайпу, телексу, телефаксу или доставлены лично по юридическим (почтовым) адресам сторон с получением под расписку соответствующими должностными лицами.

3.3. Настоящий Договор совершен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу и хранящихся у Арендодателя и Арендатора.

3.4. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим договором, стороны будут руководствоваться действующим законодательством РФ.

Предварительный договор долгосрочной аренды нежилого помещения. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные «пунктом 4 статьи 445» Гражданского Кодекса.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

г. Москва

«__»_________ 20__ г.
ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Арендодатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, заключили настоящий Договор (далее – «предварительный договор аренды») о нижеследующем:
1. Основные условия договора
1.1. Стороны обязуются заключить до «___» __________ 20__ года договор долгосрочной аренды нежилого помещения (далее — «Основной договор «), основные условия которого Стороны определяют в настоящем предварительном договоре.
1.2. Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до «__»_______ 20___ г.
1.3. По Основному договору Арендатор обязуется передать нежилое помещение, расположенное по адресу: ____________________, далее — «Объект», а Арендодатель обязуется принять Объект и уплачивать за него арендную плату, предусмотренную в договоре. Срок долгосрочной аренды по Основному договору будет составлять ___ лет.
1.4. Указанный Объект, с условным номером ________________, принадлежит _______________ по праву собственности, на основании Решения __________________ городского суда от «___» __________ 20__ года. Решение вступило в законную силу «___» __________ 20__ года. В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности Арендодателя на зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем «___» __________ 20__ года сделана регистрационная запись № _______________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права __ № __________, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по ____________________ «___» __________ 20__ года.
1.5. Стороны договорились, что ежемесячная стоимость арендной платы за Объект будет составлять ____________ (__________________________________) рублей, включая НДС. Стоимость оформления и регистрации договора долгосрочной аренды Объекта не входит в указанные суммы.
1.5.1. В течение __ (________) дней со дня заключения настоящего предварительного договора Арендатор обязуется выплатить Арендодателю в качестве задатка сумму, составляющую ____________ (____________________________________) рублей, либо его представителю, в соответствии с договором о задатке, заключённым между Сторонами, который является неотъемлемой частью настоящего договора.
1.6. Соглашение о цене является существенным условием предварительного договора.
1.7. Арендатор удовлетворен качественным состоянием арендуемого недвижимого имущества, которое установлено путем его осмотра на месте перед заключением настоящего договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил Арендодатель.
1.8. До подписания настоящего предварительного договора Объект никому не продан, не подарен, не заложены, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование. Ограничения в пользовании – использовать по разрешенному назначению.
1.9. Арендатор приобретает право пользования на вышеуказанным имуществом с момента государственной регистрации договора долгосрочной аренды.
1.10. При передаче вышеуказанного имущества, сторонами составляется и подписывается передаточный акт .
1.11. Расходы по государственной регистрации и оформлению договора долгосрочной аренды несет Арендодатель.
1.12. Стороны пришли к соглашению, что договор долгосрочной аренды на Объект составляется в простой — письменной форме в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, которые подписываются либо непосредственно Арендатором и Арендодателем, либо их представителями, при этом копии кадастрового паспорта на Объект подшивается экземплярам договора аренды Объекта.
1.13. Стороны по своему усмотрению определяют дату и время подписания основного договора долгосрочной аренды Объекта. В любом случае последним днём подписания договора долгосрочной аренды Объекта является «___» _________ 20__ года. Если до «___» ____________ 20__ года договор долгосрочной аренды Объекта не будет подписан то стороны договариваются о встрече «___» ________ 20__ года в помещении по адресу: _____________, город _______________, улица _____________, дом __, комната ___ в __ часов __ минут для урегулирования возникших вопросов.
1.14. Ответственность и права сторон, не предусмотренные в настоящем предварительном договоре, определяются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

2. Ответственность сторон
2.1. В случае если одна из Сторон будет уклоняться от заключения Основного договора, предусмотренного настоящим Договором, то уклоняющаяся Сторона должна будет возместить добросовестной Стороне убытки, причиненные таким уклонением.
2.2. Возмещение убытков и выплата штрафа не влияет на право каждой Стороны, в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, обратиться в суд с требованием о понуждении заключить Основной договор.

3. Разрешение споров
3.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте данного договора, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства РФ и обычаев делового оборота.
3.2. При не урегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством РФ.

4. Форс-мажор
4.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение обязательств по предварительному договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), а именно: пожар, наводнение, землетрясение, военные действия и т.д., при условии, что данные обстоятельства непосредственно повлияли на выполнение условий Договора. В этом случае срок выполнения договорных обязательств будет продлен на время действия указанных обстоятельств.
4.2. Сторона, которая не в состоянии выполнить свои договорные обязательства, незамедлительно информирует другую Сторону о начале действий указанных обстоятельств, но в любом случае не позднее 5 (пяти) дней после начала их действий.
4.3. Если указанные обстоятельства продолжаются более 14 дней, каждая Сторона может предложить расторгнуть предварительный договор. В случае расторжения Договора по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, ни одна из Сторон не вправе требовать от другой Стороны возмещение своих убытков. При этом Стороны произведут необходимые взаиморасчеты, которые предполагают оплату исполненных по Договору обязательств и возврат перечисленных ранее денежных средств за неисполненные, в связи с наступлением обстоятельств непреодолимой силы, обязательства.

5. Заключительные положения
5.1. Предварительный договор заключён в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
5.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к предварительному договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
5.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по Договору третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
5.4. Ссылки на слово или термин в Договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста предварительного договора не вытекает иное.
5.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание предварительного договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
5.6. Для целей удобства в Договоре под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
5.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
5.7.1. Для Арендодателя: _______________________.
5.7.2. Для Арендатора: _________________________.
5.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
5.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 5.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
5.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего предварительного договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. _______________ в соответствии с действующим законодательством РФ.
5.11. Стороны заявляют, что их официальные печати на документах, составляемых в связи с исполнением настоящего Договора, являются безусловными подтверждениями того, что должностное лицо подписавшей Стороны было должным образом уполномочено данной Стороной для подписания данного документа.
5.12. Условия предварительного договора обязательны для правопреемников Сторон.

6. Адреса, платежные реквизиты Сторон

Арендодатель: ОАО «__________»
Арендатор: ООО «_____________»

7. Подписи Сторон

От Арендодателя: ОАО «_____________»
От Арендатора: ООО «_______________»

г. Москва "___"_________ 201_ г.

ОАО «____________», далее "Арендодатель", в лице Генерального директора _______________, и ООО «___________», далее "Арендатор", в лице Генерального директора _________________, заключили настоящий предварительный договор аренды (далее - «Договор») о нижеследующем:

1. Предмет договора
1.1. В случае государственной регистрации ООО «___________», Арендодатель обязуется заключить с ним договор аренды и передать данному обществу в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: ______________________________, за плату _________ руб. кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
1.2. Помещение является собственностью Арендодателя (свидетельство о праве собственности N ____ от "__"___________ 201__ г.).
1.3. Предварительный договор вступает в силу с момента его подписания и действует до "__"_______ 201__ г.

2. Заключительные положения
2.1. в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному экземпляру для каждой Стороны.
2.2. Любая договоренность между Сторонами, влекущая за собой новые обязательства, которые не вытекают из Договора, должна быть подтверждена Сторонами в форме дополнительных соглашений к Договору. Все изменения и дополнения к Договору считаются действительными, если они оформлены в письменном виде и подписаны надлежащими уполномоченными представителями Сторон.
2.3. Сторона не вправе передавать свои права и обязательства по предварительному договору аренды третьим лицам без предварительного письменного согласия другой Стороны.
2.4. Ссылки на слово или термин в договоре в единственном числе включают в себя ссылки на это слово или термин во множественном числе. Ссылки на слово или термин во множественном числе включают в себя ссылки на это слово или термин в единственном числе. Данное правило применимо, если из текста Договора не вытекает иное.
2.5. Стороны соглашаются, что за исключением сведений, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации не могут составлять коммерческую тайну юридического лица, содержание Договора, а также все документы, переданные Сторонами друг другу в связи с Договором, считаются конфиденциальными и относятся к коммерческой тайне Сторон, которая не подлежит разглашению без письменного согласия другой Стороны.
2.6. Для целей удобства в предварительном договоре аренды под Сторонами также понимаются их уполномоченные лица, а также их возможные правопреемники.
2.7. Уведомления и документы, передаваемые по Договору, направляются в письменном виде по следующим адресам:
2.7.1. Для Арендодателя: _______________________________________________.
2.7.2. Для Арендатора: _________________________________________________.
2.8. Любые сообщения действительны со дня доставки по соответствующему адресу для корреспонденции.
2.9. В случае изменения адресов, указанных в п. 2.7. предварительного договора и иных реквизитов юридического лица одной из Сторон, она обязана в течение 10 (десяти) календарных дней уведомить об этом другую Сторону, при условии, что таким новым адресом для корреспонденции может быть только адрес в г. Москве, Российская Федерация. В противном случае исполнение Стороной обязательств по прежним реквизитам будет считаться надлежащим исполнением обязательств по Договору.
2.10. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами и вытекающие из настоящего договора или в связи с ним, будут разрешаться путем переговоров. В случае невозможности путем переговоров достичь соглашения по спорным вопросам в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента получения письменной претензии, споры разрешаются в Арбитражном суде г. Москвы в соответствии с действующим законодательством РФ.

и т.д...

Весь текст бланка предварительного договора аренды нежилых помещений в прикрепленном файле.

Производственного оборудования, складов и т.д. Суть предварительного договора заключается в том, что в нем прописываются основные положения будущей сделки, а так же определяется срок, когда будет заключен главный договор. Кроме того, в предварительном договоре определяется ответственность сторон, в случае, если в последствие одна из них будет уклоняться от совершения основной сделки. В зависимости от вида основного договора, предварительный договор может содержать определенные особенности. В данной статье, мы поговорим о нюансах предварительного договора аренды нежилого помещения.

Особенности предварительного договора аренды нежилого помещения

Основные положения, касающиеся правил заключения любого предварительного договора, содержаться в ст.429 ГК РФ . Хотелось бы сразу отметить, что область применения предварительного договора аренды нежилого помещения только одна – это сфера строительства и реконструкции нежилых зданий (нежилых помещений), которые, впоследствии, будут сдаваться в аренду. Такой предварительный договор не заключают в отношении уже имеющихся (готовых) нежилых помещений, поскольку в этом случае он просто не имеет смысла. Предварительные договоры заключаются с целью письменно закрепить намерения сторон в будущем совершить ту или иную сделку .

Как правило, подобные договоры имеют место быть тогда, когда стороны правоотношения, в силу тех или иных обстоятельств на данный момент времени не могут заключить основной договор. В случае с арендой нежилого помещения таким обстоятельством является то, что предмет договора является недостроенным и, соответственно, он не зарегистрирован как объект недвижимости. В связи с этим, он не может участвовать в обороте. По закону, договор аренды недвижимости должен быть зарегистрирован , и, соответственно, заключаться он может только в отношении зарегистрированного объекта. В связи с этим, в отношении такого предмета договора может быть заключен предварительный договор аренды – до момента, пока объект не будет зарегистрирован государственными органами. В предварительном договоре прописываются основные условия будущего договора, а так же, оговариваются требования, соблюдение которых сторонами обязательно, для того, чтобы будущий аренды мог быть заключен.

Предварительный договор аренды нежилого помещения содержит большое количество нюансов, которые следует учесть, поскольку данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками, обусловленными сферой применения данного предварительного договора – в правоотношениях по поводу еще не достроенного здания (помещения). Стороны соглашения договариваются заключить договор аренды после того, как здание (помещение) будет достроено, введено в эксплуатацию и зарегистрировано.

Поскольку, сам по себе процесс строительства и введения созданного объекта в эксплуатацию, его государственная регистрация, сопряжены с большим количеством этапов и всевозможных проблем, чтобы снизить риски возникновения обстоятельств, препятствующих заключению , стороны должны оговорить друг с другом, до заключения, либо при заключении предварительного договора, меры обеспечения обоюдного исполнения обязательств . К таким мерам обеспечения относятся:

Предоставление арендатором , подтверждающей его платежеспособность. Так же, внесение арендатором определенной суммы в качестве авансового арендного платежа, задатка, аванса и т.д. (данное действие должно быть подтверждено платежными документами и отражаться в предварительном договоре). То, как будет называться данный платеж, стороны определяют самостоятельно, главное помнить о правовых различиях в понятиях задаток, аванс, арендный платеж и т.д., поскольку, они влекут за собой различные правовые последствия для сторон.

Предоставление арендодателем исчерпывающей информации о своей деятельности, сведений об арендодателе как о , об иных арендаторах помещений в строящемся объекте и т.д. Объем предоставляемой информации устанавливается по соглашению сторон.

Установление штрафных санкций для обеих сторон (устанавливаются по соглашению сторон), при невыполнении ими своих обязательств – необходимо установить объем возмещаемых убытков, причиненных неисполнением договора.

Помимо указанных выше гарантий, стороны могут договориться об иных мерах обеспечения исполнения предварительного договора и заключения последующего договора аренды. Данные меры обязательно должны быть отражены в предварительном договоре.

О содержании предварительного договора аренды нежилого помещения поговорим дальше, а пока хотелось бы указать на форму заключения данного договора . Как правило, предварительный договор должен заключаться в той же форме, что и основной договор. Однако, для данного предварительного договора сделано исключение – обычно, он составляется в простой письменной форме . Связано такое исключение с тем, что объект недвижимости еще не зарегистрирован, а значит, не может быть зарегистрирован и договор с ним. Однако, вопрос о форме данного предварительного договора на практике, зачастую, вызывает значительное количество споров.

Так же, прежде чем перейти к рассмотрению обязательных положений предварительного договора аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на следующую особенность. В соответствии со ст.429 ГК РФ , обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Содержание предварительного договора аренды нежилого помещения

Поскольку одной из основных функций предварительного договора является установление условий, понуждающих стороны в будущем заключить договор аренды, в него, помимо основных положений договора аренды, должны быть включены специфические пункты, направленные на исключение возможности одной из сторон уклониться от заключения договора аренды. В связи с этим, в предварительный договор аренды нежилого помещения обязательно должны быть включены следующие моменты :

-срок передачи помещения арендатору (данный срок, по сути дела, является сроком окончания действия предварительного договора и сроком, когда должен быть заключен договор аренды). Можно указать не конкретный день передачи, а период времени, в течение которого помещение (здание) должно быть передано арендатору – в рамках этого срока арендодатель не будет нести ответственности за просрочку исполнения договора. Такое условие вполне допустимо, учитывая специфику , где возможны различные просрочки и изменения сроков возведения объектов. В то же время, целесообразным является указание в договоре на штрафные санкции, применяемые к арендодателю, за каждый день просрочки передачи объекта, свыше указанного срока передачи (вплоть до расторжения предварительного соглашения и возмещения причиненного ущерба).

-положение об ответственности сторон – объем ответственности каждой из сторон должен быть четко определен в соглашении.

----ответственность за несвоевременную передачу помещения арендатору . По данному предварительному договору аренды нежилого помещения, в большей степени рискует арендатор, поскольку в случае просрочки сдачи объекта арендодателем, либо вовсе невозможности сдать объект, арендатор несет существенные убытки. В связи с этим, чтобы обезопасить себя, арендатор вправе внести в договор положение о возмещении ему всех видов убытков, в случае невыполнения арендодателем своих обязательств (вопрос о включении в данные убытки упущенной выгоды, решается по соглашению сторон). В свою очередь, арендодатель может указать, что он не несет ответственность при наступлении форс-мажорных обстоятельств (при этом крайне важно перечислить все те обстоятельства, которые стороны будут считать форс-мажорными).

----обязанность сторон заключить основной договор аренды . Заключение договора аренды нежилого помещения возможно только после государственной регистрации возведенного здания. В связи с этим, арендатор вправе устанавливать различные штрафные санкции (возмещение убытков) для арендодателя, в случае уклонения последнего от совершения регистрационных действий, а так же, от последующего заключения . Как правило, аналогичные санкции предусматриваются и для арендатора (удержание арендодателем внесенных арендатором платежей, возмещение причиненных убытков), при его уклонении от заключения договора.

Обеим сторонам соглашения следует помнить, что когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения (ст.445 п.4 ГК РФ ) о принуждении данной стороны к заключению основного договора в судебном порядке, на основании обращения в суд другой стороны.

Помимо таких специфических пунктов, предварительный договор аренды нежилого помещения должен содержать основные положения будущего договора аренды , такие как:

-описание предмета договора (его местонахождение, адрес, площадь, иные помещения (здания). К предварительному договору может прилагаться проектная (техническая) документация на здание (его часть, помещение). Указание на предмет договора является существенным условием соглашения, без него договор считается не заключенным. Кроме того, подробное описание предмета договора (с приложением соответствующих документов) позволит в будущем избежать споров между сторонами, по поводу того, что построенный объект не соответствует предварительным договоренностям.

-срок, на который будет заключен будущий договор аренды . Как правило, данные договора заключаются на срок свыше одного года.

-срок, в который стороны обязуются заключить договор аренды . Указание на срок, является существенным условием договора, и без него соглашение может быть признано не заключенным. Об этом сроке (целесообразно указывать календарные сроки), уже было сказано выше, но хотелось бы уточнить, что если данный срок установлен сторонами не будет, то по общему правилу, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

-размер арендной платы . В гражданском законодательстве установлены правила, согласно которым может происходить изменение размера арендной платы. Однако, стороны могут уточнить данный вопрос в соглашении и кроме того, детализировать его указанием на то, может ли быть изменен размер платы при заключении договора аренды, с учетом произошедших за истекший период времени .

-порядок распределения расходов между сторонами : расходов, связанных с будущим заключением договора аренды; расходов, связанных с оплатой коммунальных платежей; расходов на текущий ремонт и т.д.

Так же хотелось бы напомнить, что передача помещения (здания) осуществляется арендатором по акту приема-передачи , который является неотъемлемой частью соглашения аренды. До подписания данного акта, арендатор обязан произвести осмотр возведенного здания (помещения). Подписание акта означает, что здание (помещение) передано арендатору. При этом пункт о возможности предварительного осмотра арендатором помещения (до заключения договора аренды), может быть установлен в предварительном договоре.

В начале нашего разговора о предварительном договоре аренды нежилого помещения, упоминалось о том, что данный договор относится к соглашениям с повышенными рисками. Многие положения, касающиеся данного предварительного договора, касающиеся его формы, платежей арендатора, определения срока заключения основного договора и т.д., являются предметом правовых споров и требуют юридической доработки. В связи с этим, сторонам, решившим заключить предварительный договор аренды недвижимого имущества , следует тщательно подходить к вопросам его составления и согласовывать как можно большее количество нюансов.

Высший арбитражный суд РФ постановлением Пленума от 25.01.13 № 13 подтвердил возможность аренды будущей недвижимости, но участники делового оборота предпочитают оформлять предварительные договоры аренды с последующим заключением основного договора.

Часто арендодатели и арендаторы находят друг друга ещё на стадии строительства здания.

Случается, что уже после того, как здание завершается строительством, его собственник всеми способами пытается избежать заключения долгосрочного договора.

На что стоит обратить внимание арендатору, если такой отказ не отвечает его интересам?

Предварительный договор аренды заключается на этапе строительства, и многие характеристики объекта аренды, равно как и дату ввода в эксплуатацию, и уж тем более дату заключения долгосрочного договора, точно определить невозможно.

В предварительном договоре, как правило, закрепляется необходимость заключения и краткосрочного (до года) договора аренды, поскольку арендодателю после завершения строительства придётся ещё зарегистрировать право собственности. Это не быстрый процесс, и с учётом отсутствия права собственности договор долгосрочной аренды зарегистрировать практически невозможно, гораздо разумнее заключить договор краткосрочной аренды, сроком менее года (он не требует регистрации).

В идеале после того, как будет оформлено право собственности, оформляется основной договор. Однако арендодатель по каким-то причинам может передумать заключать долгосрочный договор. Арендатору же необходимо принять меры для того, чтобы обезопасить себя от такой возможности, Например, следить за сроками, чтобы не допустить просрочки заключения основного договора.

Следует чётко представлять себе, что фактические арендные отношения не продлевают срок предварительного договора.

Если срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре, уже истёк, а стороны продолжают исполнять предварительный договор, то если арендодатель будет уклоняться от заключения основного договора, то принудить его к заключению договора в судебном порядке вряд ли получится. Гражданское законодательство не предусматривает возможности продления срока предварительного договора какими-либо действиями сторон.

Таким образом, ни факт ведения переговоров относительно заключения основного договора, ни фактическое использование арендатором объекта суды не сочтут продлением предварительного договора.

Подписание краткосрочного договора аренды также не влияет на срок заключения долгосрочного договора. Кстати, риск пропуска срока заключения долгосрочного договора возрастает, если стороны после ввода здания в эксплуатацию, но до регистрации права собственности заключают краткосрочный договор. Как правило, краткосрочный договор приходится несколько раз продлевать, и с учётом того, что арендодатель может просто не сообщить о том, что право собственности зарегистрировано, можно просто упустить срок заключения основного договора.

Для того чтобы минимизировать риск такого умолчания, можно посоветовать арендатору периодически просить арендодателя предоставлять ему выписку из ЕГРП.

К слову, предварительный договор долгосрочной аренды в регистрации не нуждается, потому что:

• госрегистрация договора - это не разновидность формы договора (п. 1 ст. 158 ГК РФ);
• закон устанавливает, что форма договора аренды - простая письменная (п. 1 ст. 651 ГК РФ).

То есть требований к госрегистрации предварительного договора законодательство не содержит.

В любом случае надо чётко помнить, что право аренды возникает исключительно на основании договора аренды, а не предварительного договора (эта точка зрения подтверждается в том числе и постановлением Президиума ВАС РФ от 25.09.12 № 6616/12).

Ещё одна «невинная» хитрость, на которую часто идут арендодатели, - это уклонение от заключения основного договора аренды по причине того, что, мол, уже заключён краткосрочный договор. В основном на такие хитрости провоцируют нормы договора, согласно которым краткосрочный договор считается возобновлённым на неопределённый срок, т. е. когда после окончания срока этого договора арендатор продолжает пользоваться помещением, в результате чего договор считается возобновлённым не на такой же, а на неопределённый срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Так, арендодатель и арендатор договорились заключить основной договор не позднее определённой даты. Срок действия предварительного договора ограничивается днём вступления в законную силу основного договора.

Далее путём заключения ещё пары дополнительных соглашений были перенесены сроки заключения краткосрочного и долгосрочного договоров, и наконец был подписан краткосрочный договор, срок которого был обозначен как 11 месяцев или до даты заключения долгосрочного договора.

В пределах срока, установленного последним допсоглашением, арендодатель обратился с предложением заключить долгосрочный договор на ранее согласованных условиях, и арендодатель отказал, сославшись на то, что:

• предварительный договор прекратил действие в связи с заключением краткосрочного договора аренды;
• он не в состоянии заключить основной договор, поскольку объект уже находится у арендатора по краткосрочному договору.

Спор дошёл до суда, дошло до ФАС округа, и в итоге он указал, что:

• предварительный и краткосрочный договоры стороны заключили только на срок оформления всех необходимых документов для госрегистрации основного договора;
• воля сторон при заключении этих договоров была направлена на заключение основного договора аренды;
• заключение краткосрочного договора аренды не прекратило обязательств сторон по заключению долгосрочного договора (постановление ФАС Уральского округа от 22.06.12 по делу № А76-17329/2011).

Практика выявила следующие условия предварительного договора, которые может использовать арендодатель для того, чтобы избежать заключению основного договора.

Это, например, установление конкретного дня, не позднее которого договор должен быть заключён. В случае если день настал, а право собственности ещё не зарегистрировано, то, очевидно, нет смысла заключать основной договор. И стороны продлевают срок, подписывая дополнительное соглашение.

Помимо того что арендодатель может просто не согласиться на пролонгацию, есть ещё два «узких места» - это условия о сроке заключения основного договора и об объекте.

Если в течение срока, предусмотренного для заключения основного договора, стороны его не заключат, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются (п. 6 ст. 429 ГК РФ). Если стороны не определили в предварительном договоре срок заключения основного договора, то таким сроком считается один год с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Но срок заключения основного договора увязывают, как правило, не конкретной датой, а днём регистрации права собственности на объект аренды (или же ко дню уведомления об этом, например «в течение 10 дней после уведомления Арендодателем Арендатора о получении свидетельства о праве собственности»).

Статья 190 ГК РФ допускает устанавливать срок в зависимости от события, которое неизбежно должно наступить, причём независимо от воли и действий заинтересованных лиц, впрочем, как и иных (п. 4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Акт регистрации права собственности и уведомление об этом полностью зависят от волеизъявления и действий арендодателя, поэтому эти действия не могут быть расценены как неизбежные.

Согласно разъяснениям Президиума ВАС РФ если начальный момент периода определён указанием на действие стороны или иных лиц и такие действия совершены в разумный срок, то неопределённость в определении срока устраняется (постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.10 № 1404/10).

Однако поскольку этот вывод сделан в отношении срока выполнения работ по договору подряда, то некоторые суды по-прежнему считают эти сроки неопределёнными. И, кроме того, ссылаться на это разъяснение имеет смысл тогда, когда событие, указанное в предварительном договоре, уже наступило. Если же событием определено уведомление арендатора о регистрации права собственности, а арендодатель такое уведомление так и не отправил, то срок нельзя считать определённым.

Что до объекта аренды, то по общему правилу в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

И предварительный договор также должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

Из этого следует, что объект аренды должен быть достаточно ясно индивидуализирован и в предварительном договоре, в противном случае договор нельзя считать заключённым (определение ВАС РФ от 13.08.12 № ВАС-15200/11).

Однако очевидно, что на день заключения предварительного договора объект аренды (он ведь только строится) обладает лишь примерными характеристиками, и после того, как объект будет введён в эксплуатацию, характеристики вполне могут измениться.

И это даёт арендодателю возможность уклониться от заключения основного договора, просто упирая на то, что объект, указанный в предварительном договоре, просто отсутствует, а существует объект с совершенно другими характеристиками, в отношении которого предварительный договор не заключался.

Тут всё зависит от того, насколько существенны эти расхождения и можно ли с уверенностью установить объект недвижимости, относительно которого заключался договор.

• о местонахождении возводимой недвижимости;
• об ориентировочной площади будущего здания или помещения;
• об иных характеристиках, определённых в том числе в соответствии с проектной документацией.

В случае если объект аренды фактически был передан арендатору (например, для косметического ремонта, отделки и т. д.), то арендатор может ссылаться на то, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами, то стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на то, что договор не заключён (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 № 73 в редакции постановления от 25.01.13 № 13).

Заключая разговор, следует ещё раз подчеркнуть: если суд установит, что объект аренды описан максимально подробно (насколько это возможно), если описанные в договоре признаки позволяют с уверенностью определить объект аренды, то, скорее всего, арендодателя обяжут заключить основной договор.

Надежда ЛЕОНОВА, эксперт АН «Солнечная сторона»