Все земли Российской Федерации поделены на зоны. Это необходимо для того, чтобы граждане и организации использовали природные ресурсы более рационально и продуктивно, а также для сохранения природной ценности некоторых территорий. ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения (101-ФЗ) призван обозначить возможные виды их использования и правила владения этой недвижимостью.

Закрепленные в 101-ФЗ нормы

Разрабатывая текст документа, законодатели основывались на ряде принципов.

1. Земли должны использоваться таким образом, чтобы не возникали препятствия для их дальнейшего применения в целях ведения сельскохозяйственной деятельности.
2. Должен быть установлен максимальный размер площадь земельных наделов сельхозназначения, которыми может владеть конкретное физическое или юридическое лицо, и которые могут располагаться на территории конкретного района.
3. Когда владелец участка объявляет о его продаже, преимуществом в его приобретении наделяется муниципалитет или регион РФ. Исключением из этого правила являются ситуации, когда собственник продает территории на публичном аукционе.
4. Если земельный участок, предназначенный для ведения сельскохозяйственной деятельности, находится в долевом владении, и один из собственников отчуждает свою часть - преимуществом на получение прав на нее обладают другие сособственники или применяющие землю в своей деятельности организации или лица, являющиеся членами фермерских либо крестьянских хозяйств.
5. Организациям, доля иностранных лиц в которых превышает 50%, самим иностранцам и лицам, не имеющим гражданствам, предоставление земельных наделов для ведения сельского хозяйства осуществляется на специальных условиях. Они могут лишь арендовать интересующие территории, но не приобретать их в собственность.

Приватизировать землю, предназначенную для сельскохозяйственной деятельности, следует в соответствии с рассматриваемым нами 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения и Земельным кодексом страны. Не могут быть приватизированными территории, принадлежащие государству или муниципалитету и использующиеся в качестве пастбищ для оленей на Крайнем Севере и отгонных пастбищ.

Правительство регионов России не имеет права выпускать дополнительные официальные документы, ограничивающие оборот земель сельскохозяйственного назначения или вводящие какие-либо правила, помимо содержащихся в федеральных законах. Если возникают отношения, касающиеся использования территории для ведения сельского хозяйства, и нормы которых не регулируются рассматриваемым законом, следует обратиться к другим федеральным документам.

Об изъятии земельных наделов

Статья 6 рассматриваемого документа обозначает случаи, когда в результате неправильного использования земель или их неиспользования недвижимость может изыматься. Это происходит в согласии с ГК РФ, ЗК РФ и рассматриваемым законом.

Земельный надел сельхозназначения может быть изъят, если ведущаяся на нём деятельность нарушает нормы, указанные в законодательстве государства, в результате чего плодородные свойства почвы были снижены или был нанесен серьезный вред окружающей среде (чтобы определить его размер, следует обратиться к ФЗ № 7). Процедура происходит в судебном порядке. Исключением из правила являются ситуации, когда:

• земля приобретена в ипотеку;
• владелец участка рассматривается как банкрот.

Рассмотренные выше исключения также распространяются на следующее правило: земельный надел сельхозназначения изымается у владельца принудительным образом, если с момента определения нарушений в использовании земли или же неиспользования участка прошло больше 3 лет, территория так и не стала использоваться для какого-либо рода сельскохозяйственной деятельности. Не входят в указанный срок периоды, когда на земле не могла вестись сельскохозяйственная деятельность работы в результате природных катаклизмов.

Если земельный участок, предназначенный для с/х работ, был изъят в соответствии с перечисленными факторами, суд постановит продать его на публичном аукционе. В срок до полугода этот вердикт должен быть приведен в исполнение (при необходимости должны быть выполнены межевые работы и установка ВРИ надела). В открытом аукционе по продаже изъятого земельного надела не могут участвовать:

• члены семьи бывшего владельца недвижимости, а также организации, членом которых он является;
• компании, оценивающие земельный надел, и их сотрудники;
• сотрудники госорганов и органов самоуправления;
• члены семей перечисленных выше физических лиц.

Если подобная сделка имела место быть ранее, при обнаружении такого факта она будет признана недействительной.

Порядок проведения публичного аукциона

Стартовая цена земельного надела будет равна или его рыночной стоимости, или кадастровой, если она была назначена в течение последних 5 лет до момента начала открытых торгов. Если было определено, что вести сельскохозяйственную деятельность на участке можно будет только после выполнения культурно-технической мелиорации, то его стартовая стоимость будет уменьшена на размер расходов, которые повлечет за собой выполнение указанных работ. При этом стартовая цена не может уменьшаться больше, чем на пятую часть.

Если открытый аукцион признается несостоявшимся, то в дальнейшем должно быть проведено повторное такое же мероприятие в течение двухмесячного срока. При этом стартовая стоимость земельного участка будет снижена на пятую часть относительно аналогичной на предыдущих торгах. Если повторный аукцион тоже не состоялся, то земельный надел сельхозназначения должен быть продан с помощью публичного предложения. Стартовая цена при этом будет равняться аналогичной на повторном аукционе.

Михаил Игоревич Петров

Комментарий к Федеральному закону от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»

(в ред. федеральных законов от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ, от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № 123-ФЗ, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 7 марта 2005 г. № 10-ФЗ, от 18 июля 2005 г. № 87-ФЗ, от 5 февраля 2007 г. № 11-ФЗ, от 13 мая 2008 г. № 66-ФЗ, от 13 декабря 2008 г. № 250-ФЗ, от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ, от 8 мая 2009 г. № 93-ФЗ)

С учетом новейших подзаконных актов и судебной практики

(постатейный)

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Сфера действия настоящего Федерального закона

1. Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения – сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

2. Правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

3. Оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;

3) преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина – члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

4. Приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, Земельным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, осуществляется с момента, установленного законом субъекта Российской Федерации.

Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

5. Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, не допускается.

6. К отношениям, возникающим при использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с их целевым назначением и требованиями охраны земель, в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, применяются нормы иных федеральных законов.

1. Действующим Земельным кодексом РФ (ЗК РФ), составляющим основу современного российского земельного законодательства, все земли в Российской Федерации по своему целевому назначению поделены на семь категорий. Исчерпывающий перечень последних представлен в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Подобным образом на уровне основополагающего в регулировании земельных правоотношений нормативного акта были созданы формальные предпосылки для принятия комментируемого Закона.

Будучи включенным в систему земельного законодательства, настоящий Федеральный закон является актом, содержащим нормы специального действия, положения которых применяются исключительно при регулировании общественных отношений, предметом которых являются земли сельскохозяйственного назначения. Особый характер норм комментируемого Закона по отношению к положениям ЗК РФ и иным нормативным актам в области земельного права выражается в установлении процедуры оборота земель сельскохозяйственного назначения. Большинство его норм носит бланкетный характер, применение которых должно осуществляться в совокупности с положениями материального законодательства. Роль последнего в данном случае отводится Земельному кодексу РФ – основополагающему, базовому акту земельного законодательства.

В силу названных причин в конструкции рассматриваемого документа отсутствуют традиционные для отечественных законодательных актов положения, раскрывающие содержание терминов, используемых в тексте закона. Однако, объединенные в наименовании Федерального закона термином «земли сельскохозяйственного назначения», они, являясь частью предмета его правового регулирования, также подлежат раскрытию.

Землями сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 77 ЗК РФ признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. В составе земель сельскохозяйственного назначения особое значение имеют сельскохозяйственные угодья (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)). Они обладают приоритетом в использовании и подлежат особой охране.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей. Порядок использования земель сельскохозяйственного назначения устанавливается настоящим Законом.

Ограничив предмет правового регулирования последнего рамками оборота сельскохозяйственного назначения, законодатель в свободной форме представил его как отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением земельным участком соответствующей категории, предоставлением земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятием их в государственную или муниципальную собственность. Составной частью оборота земель сельскохозяйственного назначения наряду с представленными могут выступать и иные юридически значимые действия, влекущие за собой установление правил и ограничений, применяемых к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и к сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Закон Российской Федерации, касающийся отдельных изменений по части оборота сельскохозяйственных земель, в последней редакции законодательных актов вступил в силу 01.07.2011. Он регулирует отношения, связанные с владением и пользованием участками сельскохозяйственных земель.

Область действия Федерального закона

Закон помогает решать вопросы:

• связанные с распоряжением, пользованием, ограничением и передачей собственности на сельскохозяйственные участки;
• по установлению нормативов на оборот сельскохозяйственных земель;
• по регулировке сделок, в результате которых возникает или прекращается право собственности на сельскохозяйственные территории;
• по определению условий выделения сельскохозяйственных территорий муниципальной или государственной собственности;
• связанные с изъятием участков и передачей их в собственность государства или муниципалитета.

Полномочия закона не распространяются на сельскохозяйственные территории, выделяемые лицам для гаражного и индивидуального строительства , личного хозяйства, разведения животных, садоводства и занятия огородничеством. Закон не регулирует оборот земель сельскохозяйственного направления, на которых в особенности присутствуют постройки, здания, сооружения и строения.

ФЗ 435 об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Продажа и покупка сельскохозяйственных территорий

При сделке субъект России или в некоторых случаях в соответствии с законом, установленным им, некие муниципальные службы - могут приобретать с правом преимущества земельную территорию по продажной стоимости (сюда в особенности не относятся случаи продажи участка с публичных торгов).

Продавец извещает письмом о намерении совершить сделку высший орган исполкома или муниципалитет , в некоторых законных случаях - службы местного самоуправления. При этом указывает стоимость, габариты участка, его расположение и срок осуществления расчета, который не может быть больше 90 дней. Извещение передается с распиской или пересылается заказным письмом с извещением о вручении.

Если федеральный субъект или в некоторых случаях муниципальное образование, не желает проводить сделку покупки или не отправит письменное уведомление продавцу о намерении купить искомый участок в течение месячного срока со дня получения извещения, то продавец имеет право продать землю другому претенденту по стоимости не ниже приведенной в извещении.

Если сделка проводится по цене, ниже указанной в извещении или изменены иные условия договора, то продавец отправляет об этом другое извещение по правилам закона. Если при покупке или продаже нарушены права на преимущественное приобретение , то такая сделка признается ничтожной и не считается действительной.

Сдача в аренду сельскохозяйственных территорий

Сделки по сдаче в аренду совершаются только с сельскохозяйственными участками, которые прошли кадастровый государственный учет , это касается и земель, находящихся в долевом владении. Договора аренды таких участков и документы об установлении частного сервитута подписываются гражданином, являющимся уполномоченным по результатам собрания членов долевого владения.

Договора аренды не заключаются на срок, превышающий 9 лет, а минимальный период установлен Фз субъекта России в зависимости от вида разрешенного использования определенной категории арендуемых территорий. При этом закон не запрещает передачу участка в частную собственность арендатора до истечения времени аренды или после окончания, если тот внесет оговоренную стоимость в соответствии с ФЗ.

Если арендатор исполнял все пункты договора аренды, то он имеет преимущество при новом заключении договора на искомый участок сельскохозяйственного направления. На общий размер площади всех участков, которые арендует одно лицо, не предусматриваются ограничения. Во время аренды передача прав на участок в залог производится без согласия участников долевого владения, если в действующем договоре не предусмотрены другие условия.

Предоставление в аренду или собственность государственных или муниципальных земель сельскохозяйственного назначения

Оборот земель сельхозназначения в пользование отдельным лицам или юридическим организациям предусмотрен законом с привлечением торгов, аукционов, конкурсов. Особенность передачи земель в аренду из сельскохозяйственных земель заключается в том, что она происходит в порядке, описанном в 34 статье Земельного кодекса России. Беспрепятственно аренда заключается в случае, если присутствует одно заявление, при этом сообщение о наличии свободного участка размещено своевременно в информационных средствах.

Организация аукционов по продаже территорий сельского назначения и права на заключение соглашений и договоров происходит в соответствии с 38 статьей кодекса. Арендуемый участок может быть приобретен в собственность после трех лет, если уплачена назначенная стоимость и аренда проходила без нарушений.

Решение о выдаче земли в собственность или отказ от предоставления принимается в течение месяца со дня подачи письменного заявления в исполком государственной власти или местный управленческий комитет, имеющий право на предоставление территорий. Перечень документов прописан в актах федерального органа исполкома по государственному мониторингу сельскохозяйственных территорий.

Угодья сельских земель на правах бессрочного пользования предоставляются организациям сельскохозяйственного профиля по нормативам 28 статьи Земельного кодекса бесплатно в законодательных случаях. Список категорий претендентов на выдачу участков устанавливается по Фз субъекта России.

Приобретение земли в собственность гражданами и организациями, осуществляющими деятельность на арендованных участках на правах бессрочного пользования или пожизненной наследственной собственности, происходит с учетом законодательных статей ФЗ. Их стоимость устанавливается не более 15% кадастровой стоимости сельскохозяйственных территорий, отмечаются случаи бесплатной передачи в собственность участков в соответствии с законом.

Особенности оборота сельскохозяйственных территорий при сделках с долями в общем владении

Сделки регулируются правилами Гражданского кодекса, если количество членов долевого владения превышает пять человек , то в сделке учитываются рекомендации 13 и14 статей ФЗ. Без предоставления участка в счет доли земли, участник может завещать свою долю или отказаться от права на нее, внести ее в уставной капитал или передать ее доверительное управление, подарить или продать другому участнику долевого владения или организации.

Участник долевого владения может распоряжаться наделом по-другому только после выделения территории в счет земельной доли. Все передачи земли осуществляются на основании документов на право собственности земельной доли в соответствии с 18 статьей Федерального закона:

Невостребованные земельные долевые участки

Такими признаются доли в собственности лица, которое не выделило эту часть в аренду или не распорядилось ею другим образом по истечении трех лет. А также невостребованными считаются долевые участки, на обладание которыми не были предъявлены права до вступления в работу ФЗ от 21.07.1997. Аналогичным случаем считается отсутствие наследников по завещанию и по закону после смерти владельца долевого участка или наследники отказались от права наследования без указания в пользу кого они это осуществляют.

Местные самоуправленческие органы поселения или района по месту нахождения земельного участка в долевой собственности составляют перечень лиц , земельные площади которых имеют право быть признаны невостребованными и публикует его в СМИ, размещает на собственном сайте в интернете не позднее чем за месяц перед созывом общего собрания участников долевого владения.

Граждане, считающие что их участок отнесен к этой категории незаконно, предоставляют письменные возражения в местный управляющий орган по месту расположения земельной сельскохозяйственной территории. Помимо этого, они заявляют об этом на общем собрании владельцев долевых участков , что служит основанием для удаления указанных лиц или земельных территорий из списка невостребованных площадей.

Образование участка из земельного надела в долевой собственности

Участники долевого владения сельскохозяйственными площадями могут выделить землю в свой счет земельной доли, если это не происходит в противоречии с требованиями к выделению территорий в Земельном кодексе и ФЗ. Это происходит на общем собрании участников долевого владения или в порядке выдела земли в соответствии с ФЗ.

Земля выделяется на основании решения собрания , если оно утверждает проект межевания участков, новый перечень собственников выделенных территорий и размер долей в общем праве владения. Если все требования соблюдаются, то дополнительное уточнение расположения участка и согласование площади не требуется.

Если общее решение собрания отсутствует, то собственник надела в долевом участии для выдела площади заключает договор с инженером кадастровой службы для подготовки проекта межевания земельной территории. Площадь надела, предоставляемого в счет земельной доли, определяется по информации из документов, удостоверяющих право собственника на эту территорию.

Правильность показателя площади и расположения границ участка определяется и согласовывается кадастровым инженером . Порядок определения размера выделяемого участка устанавливается ФЗ субъекта России, если такие нормативы отсутствуют, это не служит препятствием для выделения доли из общей собственности.

Предоставление участков муниципальной собственности проходит по схеме выделения землевладений в частном пользовании территорий сельскохозяйственного назначения. В первую очередь для выдела предназначаются неиспользуемые угодья и территории с землей худшего качества.

Проект межевания земли

В проекте межевания, который утверждается на общем собрании, выделяются:

• размеры участка и положение его границ;
• информация о земельных наделах, выделяемых в счет долей из собственности муниципалитета (если такие есть);
• сведения о земельных участках, на которые возникает или сохраняется право общего владения.

Проект межевания готовит инженер кадастровой службы, а заказчиком может вступать гражданин или организация. Проект подготавливается в соответствии с требованиями федерального органа исполкома, имеющего право на регулирование оборота земель. Максимальные цены и тарифы по подготовке проекта межевания устанавливаются законодательством субъекта России, в окончательной редакции проект поступает на утверждение собрания.

Одновременно с утверждением проекта межевания составляется и утверждается вышеуказанным образом список владельцев выделяемых земельных наделов и размеры их долей в общем владении на образуемые территории. Извещения о месте проведения утверждающих мероприятий направляется непосредственно участникам или публикуется в СМИ.

Если в течение месячного срока со дня извещения участников долевого владения об утверждении проекта земли от членов долевого участия не поступают возражения по расположению границ выделяемой территории в счет земельной доли, то проект межевания считается утвержденным. Для этого инженер кадастровой службы составляет профессиональное заключение о том, что возражений по вышеуказанным размерам нет, и редакция не потребуется.

В соответствии с нормативами ФЗ возражения о размерах принадлежащего в общей собственности земельного надела и границах его территории должны быть с приведенной фамилией, именем и отчеством гражданина, выдвинувшего эти возражения. Помимо этого, указываются реквизитные параметры удостоверяющих документов, логически изложенные причины несогласия с размерными данными участка, приводится кадастровый номер земельного надела.

К пакету бумаг прикладывают документы, говорящие о наличии права у гражданина владеть земельной долей в общей земельной собственности. Споры о размере участка и его границах решаются в судебном порядке.

Особенности распоряжения земельным наделом, находящимся в долевом владении

Использование и распоряжение сельскохозяйственной землей, входящей в общую собственность более пяти граждан или организаций осуществляется по решению участников долевого участия , выносимом на общем собрании.

Участник долевого владения выдает другому лицу доверенность на совершение значимых юридических действий с наделом. Доверенность удостоверяется органом местного управления поселка или района и дате право не только распоряжаться определенной долей территории, но и голосовать на собрании, где может быть принято решение:

Уполномоченное лицо является доверительным управляющим в случае смерти участника общего долевого владения до времени вступления в наследство другого лица, эти полномочия могут быть отозваны решением собрания.

Если владелец земли в общей собственности несогласен с выделением в аренду или с условиями договора, то он вправе выделить определенный надел земли в счет принадлежащей ему территориальной доли и распоряжаться им по собственному усмотрению. При этом согласие арендатора или залогодержателя не требуется, а арендный договор прекращает свое существование.

Принудительное прекращение прав на землю и изъятие земель

Федеральный закон 453 в новой редакции рассматривает случаи принудительной конфискации земельных территорий из сельскохозяйственных земель. В соответствии с ним надел может быть изъят из пользования в судебном порядке в следующих случаях:

Принудительное изъятие участка производится, если владельцу выписывались предписания для устранения нарушений, но ненадлежащее использование территории существовало в дальнейшем.

Сельское хозяйство возникло на Земле в тот момент, когда первобытные люди перестали просто подбирать с земли зёрна и семена и начали бросать их в землю, чтобы вырастить новые. Постепенно человечество заметило, что для земледелия подходит далеко не каждый участок земли. Развитие этой мысли привело к возникновению понятия сельхозназначения, аренда, продажа и другие виды владения которой сегодня составляют большой массив правовых знаний.

Какие земли имеют сельскохозяйственное назначение

Этот ключевой момент объясняется в Земельном кодексе. Сельхозплощадям посвящается четырнадцатая глава, статьи 77 – 80.

Если на некоем участке:

• выращен сад, виноградник, бахча;
• расположены различные поля под всё, что растёт и потом идёт пищу/в ;
• устроены садоводства;
• находятся пастбища, сенокосные луга,
• растут леса,

То это и есть пример земель сельхозназначения. В эту категорию также входят все земли, которые потенциально могут быть отведены под сельскохозяйственную деятельность.

Важные нюансы ФЗ об обороте таких территорий

Если ваша жизнь как-то уже или предположительно в будущем связана с вопросами выдела земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, то ЗК РФ – это ещё не вся законодательная база. Существует также ФЗ об обороте земель с/х назначения, который касается действий с сельхозугодьями. Он поясняет, как можно и как нельзя ими распоряжаться, пользоваться, владеть.

В июле 2015 года в ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения внесены изменения. Чтобы в них разобраться, придётся отступить без малого четверть века назад.

В начале девяностых произошло что-то вроде реализации древнего лозунга насчёт «земли – крестьянам». Были взяты сельскохозяйственные площади на сельхозпредприятиях и условно поделены между всеми гражданами, кто работал на тот момент в сфере сельского хозяйства или ушёл из этой области на пенсию, а также между соцработниками конкретного населённого пункта.

В итоге каждый гражданин из названных категорий теоретически стал дольщиком в некоем землевладении. Одни воспользовались таким правом и стали полноценными собственниками. Другие этого не сделали. Итог: некоторое количество бесхозной земли.

Теперь местное самоуправление по всей стране будет некоторое время занято ревизией таких участков. Они называются невостребованными земельными долями.

До 1 марта 2016 года власти должны организовать публичный доступ к списку таких долей. Четыре месяца даётся на урегулирование: например, какой-либо полноценный собственник доли по чьей-то ошибке или путанице в документах может невзначай обнаружить себя в «бесхозном» перечне. Затем невостребованные доли согласно определённому порядку будут выставлены на продажу.

Также достаточно важные сведения в отношении Федерального закона 101-ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения содержит следующий видеосюжет:

Виды земель с/х назначения (по видам использования)

Говоря о такого рода участках нельзя не упомянуть про виды разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот вопрос регулируется ЗК РФ и законом от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и некоммерческих объединениях граждан».

Все земли делятся на две большие группы. Первая – это сельхозугодья, в которых земля = средство производства. В неё входят подгруппы:

• залежи;
• земли под многолетними насаждениями (например, сады);
• пастбища и сенокосы;
• пашни.

Существуют так называемые особо ценные угодья. Часто на них размещаются опытные поля всевозможных НИИ и учебных учреждений.

Вторую группу составляет так называемый территориальный базис, то есть места для устройства дорог, коммуникаций и таких зданий/сооружений, которые необходимы в сельском хозяйстве.

О том, как можно использовать земли сельхозназначения, расскажет следующий видеосюжет:

Перевод участка в другую категорию

Достаточно остро стоит вопрос о переводе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Здесь нужно обращаться к ЗК РФ, а также к Федеральному закону №172-ФЗ, принятому 21.12.2004 г. Первая глава в общих чертах освещает порядок смены земельной категории. При обращении в местные администрации общий порядок практически всегда требует уточнения.

Вторая глава посвящена особенностям смены земельных категорий. Есть всего семь причин, по которым такая смена допускается, причём случай должен быть исключительным. Итак, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможно, если:

1. Земельный участок подлежит консервации.
2. Предполагается создать особо охраняемую природную территорию.
3. Как-либо изменяется черта поселения.
4. Выясняется, что земля стала непригодной для сельского хозяйства, и там предполагается какое-либо строительство.
5. Непригодная земля должна войти в лесной, водный либо запасной фонды.
6. Строительство линейных сооружений (трубопроводы, линии связи, ЛЭП и что-либо подобное). Земля при этом должна иметь низкую кадастровую стоимость, а сооружения – располагаться вдоль дорог.
7. Речь идёт о выполнении международных обязательств РФ, обороне, добыче редких полезных ископаемых, охране историко-культурных памятников. Здесь же – строительство, которое невозможно произвести в другом месте.

Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

Согласно ст. 77 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения - земли,

1. находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также
2. предназначенные для этих целей.

Ст. 78 ЗК РФ определяет, что з емли сельскохозяйственного назначения могут использоваться :

1. для ведения сельскохозяйственного производства,
2. для создания защитных лесных насаждений,
3. для научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также
4. для целей аквакультуры (рыбоводства).

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены гл. II Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 8 ФЗ устанавливает особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением:

1. случаев продажи с публичных торгов и
2. случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по вышеуказанным правилам.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Особенности аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 9 ФЗ регулирует аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

• на срок от 3 до 49 лет (за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом):
  1. на срок до 3 лет - для сенокошения и выпаса скота;
  2. на срок до 5 лет (и без проведения торгов) - крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

В договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст. 8 и Федерального закона.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности , по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок .

Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

В пределах срока действия договора аренды при передаче арендатором арендных прав земельного участка в залог согласие участников долевой собственности на это не требуется, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Особенности предоставления гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности

Ст. 10 ФЗ устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.

Гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности предоставлен в аренду, вправе:

1. приобрести такой земельный участок в собственность или
2. заключить новый договор аренды такого земельного участка,

если у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления (ст. 39.2 ЗК РФ) отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства РФ при использовании такого земельного участка.

Земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель , могут

• передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также
• предоставляться гражданам и юридическим лицам в собственность на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться в аренду в порядке, установленном ЗК РФ:

1. религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации - для осуществления сельскохозяйственного производства, сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации,
2. гражданам - для сенокошения и выпаса скота.

При этом выкуп арендуемого земельного участка в собственность не допускается.

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и выделенный в счет земельных долей, находящихся в муниципальной собственности, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение шести месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата - в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды или на праве безвозмездного пользования на срок не менее чем 5 лет . Кроме того, указанные участки не подлежат приватизации.

О вопросах приватизации земельных участков сельскохозяйственного назначения до вступления в силу настоящего Федерального закона см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11

Принятие субъектами Российской Федерации законов и иных нормативных правовых актов, содержащих дополнительные правила и ограничения оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, помимо Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", не допускается.

Наследование земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Принятие наследства не должно приводить к нарушению требований, установленных ст. 3 и (или) Федерального закона, а именно:

• иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лиц, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды ;
• предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения имеют ряд ограничений.

В противном случае к наследникам применяются требования, установленные ст. 5 Федерального закона (обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения).

Основные принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения

Ст. 1 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" устанавливает, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

1. сохранение целевого использования земельных участков;
2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица;
3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4. преимущественное право участников долевой собственности на земельный участок на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства , а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%.