Изучение принципов, лежащих в основе регулирования земельных отношений, имеет огромное теоретическое и практическое значение. Знание принципов позволяет раскрыть сущность земельного права и применить на практике отдельные положения земельного законодательства в соответствии с их истинным содержанием и смыслом. «Будучи своего рода сгустками правовой материи, - писал С.С. Алексеев, - они (принципы. - Е.Б.) как бы направляют функционирование права, определяют линию судебной и юридической практики, помогают установить пробелы в праве, необходимость отмены устаревших и принятия новых юридических норм» .

Земельное право основывается на общеправовых, межотраслевых принципах, которые присущи и иным отраслям российской правовой системы, и на отраслевых принципах, свойственных только земельному праву в силу специфики регулируемых им общественных отношений. В рамках отдельных институтов земельного права могут быть выделены и свои принципы - принципы правовых институтов.

Принципы земельного права - это объективно обусловленные характером земельных отношений основополагающие, руководящие положения, отражающие сущность земельного права. Принципы земельного права не являются «застывшими», они претерпели значительные изменения в связи с преобразованиями земельного строя России и соответствующими изменениями норм земельного законодательства.

Впервые основные принципы земельного законодательства были сформулированы в ст. 1 ЗК РФ, где также предусмотрено, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства. В то же время принципы земельного права могут быть как прямо сформулированы в правовых нормах, так и следовать из общего смысла норм.

Исходя из того что принципы права являются объективно обусловленными началами, в соответствии с которыми строится система права и которые характеризуют основные свойства и единство правовых норм, составляющих отрасль права, можно выделить следующие основные принципы земельного права.

Принцип учета при регулировании земельных отношений много - аспектности земли (или комплексного подхода к земле как многоаспектному явлению). Нормы земельного права, имеющие частно-публичный характер, направлены на обеспечение регулирования отношений, прежде всего в области использования земли, с учетом того, что земля - это не только объект недвижимости, но и природный ресурс. Охрана земель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, поэтому владение, пользование и распоряжение осуществляются собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Из данного положения вытекают и два других принципа земельного права.

Принцип целевого использования земельных участков. Участки земли имеют целевое назначение, в соответствии с которым собственники, землевладельцы, землепользователи обязаны их использовать. Целевое назначение отражается в правоустанавливающих документах на земельные участки и не может быть самовольно изменено собственниками, землевладельцами, землепользователями. Неиспользование земельного участка в соответствии с его назначением или использование участка не по назначению влечет за собой применение мер ответственности.

Принцип рационального использования земли. Требование рационального использования земли распространяется на все категории земель и не зависит от формы собственности, установленной в отношении конкретного земельного участка. В общем виде рациональное использование земли можно определить как достижение максимального эффекта от использования земли (качественного и (или) количественного характера) с минимальными затратами и с соблюдением всех установленных требований по ее охране.

Причем не только собственники, землевладельцы, землепользователи обязаны рационально использовать свои земельные участки, но и государственные, муниципальные органы, осуществляющие управленческие функции, должны соблюдать это требование. Так, при предоставлении (изъятии и предоставлении) земельных участков они обязаны учитывать многие факторы: обоснованность размера выделяемого участка, местоположение будущего объекта;

необходимость сохранения ценных сельскохозяйственных угодий и снятия плодородного слоя земли и др. Обеспечению рационального использования служат и проводимые в рамках землеустройства упорядочение существующего землепользования, устранение чересполосицы и других неудобств в расположении земельных массивов.

Данный принцип в качестве основной идеи пронизывает все земельное законодательство и находит свое подтверждение и в нормативных актах ряда иных отраслей российского законодательства: гражданского, экологического, административного и др.

Принцип сочетания частных и публичных интересов. В соответствии с ним правовое регулирование использования и охраны земель, управления ими осуществляется в интересах всего общества в целом, при обеспечении гарантий каждого гражданина и юридического лица на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Необходимость сочетания интересов общества и законных интересов граждан определяет и закрепление в законодательстве приоритета охраны жизни и здоровья человека, в соответствии с которым при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека.

Принцип управления в сфере использования и охраны земель независимо от формы собственности. Управление в сфере использования и охраны земель осуществляется в отношении всех категорий земель и независимо от того, используются они или нет, поскольку государство реализует свое право территориального верховенства. Последовательное применение в регулировании земельных отношений указанного принципа позволяет создать условия для рационального использования и охраны земель.

Принцип приоритета особо ценных и особо охраняемых земель. Согласно этому принципу изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами.

Принцип приоритета интересов народов, проживающих на соответствующей территории. Этот принцип нашел закрепление в ряде норм земельного законодательства, а также в ст. 9 Конституции РФ, в соответствии с которой земля является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Например, о возможности или предстоящем предоставлении земель для строительства объектов, деятельность которых затрагивает интересы населения, местная администрация должна информировать население. ЗК РФ предусматривает возможность проведения сходов, референдумов граждан при предоставлении земельных участков в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов и этнических общностей для целей, не связанных с их традиционной хозяйственной деятельностью и традиционными промыслами.

Принцип платности использования земель. В советский период, когда землепользование в стране провозглашалось бесплатным (до 1991 г.), были сторонники введения платного характера использования земельных ресурсов (Ю.Г. Жариков, Н.Н. Веденин, С.Н. Кравченко, Н.Т. Осипов, Я.Я. Сраутманис, В.П. Шкредов и др.). Они обосновывали свою позицию тем, что введение платы будет способствовать более рациональному использованию земель и повышению их качества. Эти доводы в конечном счете послужили обоснованием одного из направлений земельной реформы РФ: установление платы за пользование земельными ресурсами.

Платный характер использования земель выражается в том, что собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы в зависимости от основания пользования земельными участками обязаны платить земельный налог или арендную плату. Исключения из этого принципа могут быть установлены только федеральными законами или законами субъектов РФ.

• Алексеев С.С. Структура советского права. М., 1975. С. 90.
• Следует подчеркнуть, что приведенный перечень принципов земельного права неявляется исчерпывающим, но позволяет раскрыть сущность земельного права.

Новая редакция Ст. 1 ЗК РФ

1. Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах:

1) учет значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

2) приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде;

3) приоритет охраны жизни и здоровья человека, согласно которому при осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат;

4) участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, согласно которому граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, которые установлены законодательством;

5) единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами;

6) приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий;

7) платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации;

8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства;

9) разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований, согласно которому правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами;

10) дифференцированный подход к установлению правового режима земель, в соответствии с которым при определении их правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы;

11) сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

2. Федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие установленным пунктом 1 настоящей статьи принципам.

Комментарий к Статье 1 ЗК РФ

Земельный кодекс РФ начинается со статьи, посвященной принципам земельного законодательства, неслучайно. В принципах (общих началах) земельного права представлены основные, базовые положения данной отрасли права, сосредоточена его сущность, наиболее важные черты, необходимые для уяснения особенностей правового регулирования земельных отношений.

На базе принципов как исходных, фундаментальных положений строится вся система земельного права. С их помощью достигается устойчивая связь между отдельными правовыми нормами и институтами земельного права.

Принципы играют роль системообразующего фактора в праве вообще и в любой отрасли права в частности. Они обеспечивают единообразие в формировании правовых норм и их применении, служат правовыми ориентирами как для правотворчества, так и для правоприменительной и правоохранительной деятельности.

Особо следует отметить значение принципов для устранения пробелов земельного права. С их помощью суды и иные правоприменительные органы могут решить конкретное юридическое дело даже при отсутствии соответствующей правовой нормы.

Принципы права могут быть общеправовыми, то есть распространяться на всю сферу права, все его отрасли, либо могут покрывать несколько отраслей права (межотраслевые) или одну конкретную отрасль права (отраслевые принципы).

Общеправовыми принципами, применяемыми при регулировании земельных отношений, являются, например, принципы справедливости, равноправия, демократизма, законности, единства прав и обязанностей, федерализма и т.д.

Межотраслевые принципы, как правило, имеют общий характер применительно ко всем природоресурсным отраслям - земельному, водному, лесному праву, законодательству о недрах и т.д. К ним можно отнести принципы платности пользования природными ресурсами (платности землепользования, водопользования, лесопользования, недропользования), приоритет охраны жизни и здоровья человека и т.д.

Принципы земельного законодательства перечислены в комментируемой статье . При этом список, содержащийся в указанной статье, не является исчерпывающим. В п. 2 ст. 1 ЗК отмечается, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие принципам, установленным в п. 1 ст. 1 ЗК.

Принципы земельного права определяют его развитие исходя из особой ценности земли как основы жизни и деятельности человека и необходимости ее охраны как важнейшей компоненты окружающей среды (подп. 1 и 2 п. 1 статьи 1 Земельного кодекса России).

Некоторые из перечисленных в комментируемой статье принципов земельного законодательства представляют собой уточнение применительно к конкретной отрасли права (в данном случае - к земельному праву) общеправовых принципов, таких как охрана жизни и здоровья человека (подп. 3 п. 1 ст. 1 ЗК), принцип демократизма и участия общественности в принятии наиболее важных решений (подп. 4 п. 1 ст. 1 ЗК), сочетания интересов общества и законных интересов граждан (подп. 11 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).

Ряд общих начал земельного законодательства имеет характер межотраслевых принципов, действие которых распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское и природоресурсное законодательство:

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, в соответствии с которым все прочно связанные с земельными участками объекты (постройки, лес, водоемы и т.д.) следуют судьбе земельных участков (подп. 5 ч. 1 п. 1 ЗК);

Платность природопользования, в том числе землепользования (подп. 7 п. 1 ст. 1 ЗК).

Наконец, комментируемая статья закрепляет несколько принципов, характерных исключительно для земельно-правового регулирования:

Деление земель по целевому назначению на категории и установление правового режима земель исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК);

Приоритет сохранения особо ценных земель, означающий, что ограничение Или запрещение изменения целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий, земель, занятых объектами культурного наследия, и т.п. (подп. 6 п. 1 ст. 1 ЗК);

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель, учитывающий при определении их правового режима природные, социальные, экономические и иные факторы (подп. 10 п. 1 ст. 1 ЗК);

Разграничение публичной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК).

Другой комментарий к Ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации

1. В основе правового регулирования земельных отношений лежат определенные начала, принципы, которые отражают характер и тенденции развития земельного законодательства. Комментируемая статья закрепляет эти принципы, содержание которых раскрывается в соответствующих статьях ЗК РФ.

Первый принцип отражает специфику правового регулирования земельных отношений, суть которой, с одной стороны, заключается в том, что земля как объект правового регулирования - это часть природы, объективная реальность, существующая многие миллионы лет. Земля представляет собой природный объект и природный ресурс. С другой стороны, земля, точнее говоря, земельный участок, с позиций права, представляет собой объект недвижимости, права собственности, иных имущественных прав. Эти правовые категории - изобретение юристов. Они используются, причем достаточно успешно, в течение столетий. Однако данные категории являются не более чем юридическими фикциями. Поэтому земельное законодательство в первую очередь учитывает природно-экономические свойства земли (земельного участка) как объекта природы, природного ресурса и затем - ее особенности как недвижимого имущества.

Первоначальным источником всякого богатства является земля, что определяет ее экономическое, политическое и социальное значение в жизни общества. Земля - это территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории .

Исходя из традиционных представлений, сформулированных в теории земельного и экологического права, понятие земли как природного объекта и как природного ресурса состоит в следующем. Компонентами окружающей среды являются природные объекты, находящиеся в состоянии естественной взаимосвязи. Природный объект - это условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды с тем, чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования. Поэтому объектом природы право может признавать землю, атмосферный воздух, недра, реку, озеро, участок леса, животное, рыбу и т.п.

Понятие "природный объект" отличается от понятия "природный ресурс". Природным ресурсом является определенная совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Например, производительная способность земли, основанная на ее плодородии и выражающаяся в урожайности, наличие свободных земель, пригодных для застройки, являются основой для того, чтобы рассматривать землю в качестве природного ресурса.

Земля в качестве природного объекта подлежит охране, являясь составной частью природы. Как природный ресурс она выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и является пространственным территориальным базисом - местом размещения зданий, строений и сооружений.

В то же время право рассматривает земельный участок как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Недвижимое имущество и его составные элементы являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование определенной сферы земельных отношений и отношений по поводу иных объектов. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия "недвижимость", которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и законодательстве о градостроительстве.

Особого внимания заслуживает рассмотрение понятий "здания" и "сооружения". Признание в установленном порядке объекта в качестве здания и сооружения означает признание его недвижимым имуществом и тем самым определение соответствующего его правового режима. На законодательном уровне эти понятия не определены. Наряду с указанными терминами в законодательстве широко используется также термин "строение". Определение данных понятий содержится в ряде ведомственных нормативных актов.

Общероссийский классификатор основных фондов (ОК 013-94), утвержденный постановлением Госстандарта России от 26 декабря 1994 г. N 359, подразделяет все здания на две основные категории: нежилые и жилые. К понятию "здания (кроме жилых)" относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и проч.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Жилыми признаются здания, предназначенные для невременного проживания. К ним относятся также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома.

Сооружениями являются инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. К сооружениям также относятся законченные функциональные устройства для передачи энергии и информации, такие как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

В Сборнике сметных норм затрат на строительство временных зданий и сооружений ГСН 81-05-01-2001, утвержденном постановлением Госстроя России от 7 мая 2001 г. N 45, приводится определение временных зданий и сооружений. К этой категории относятся специально возводимые или приспосабливаемые на период строительства производственные, складские, вспомогательные, жилые и общественные здания и сооружения, необходимые для производства строительно-монтажных работ и обслуживания работников строительства. Временные здания и сооружения не являются недвижимым имуществом.

2. Принцип приоритета охраны земли по отношению к использованию земли в качестве недвижимого имущества логически следует из рассмотренного выше принципа. Данный принцип находит свое отражение и в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Содержание этого принципа заключается в закреплении в праве норм, цель которых - обеспечить как эффективное использование земель, так и их охрану. Специальные требования предусмотрены в целях сохранения почвенного плодородия земель, повышения их урожайности. Установлены требования, касающиеся размещения объектов на минимально необходимых площадях, предотвращения негативного воздействия на состояние земель, всей окружающей среды. Примером тому могут служить прежде всего ст. 13 ЗК РФ, определяющая содержание охраны земель, и , устанавливающая круг обязанностей лиц, использующих земельные участки.

3. Трудно переоценить значение принципа приоритета охраны жизни и здоровья человека и предотвращения негативного (вредного) воздействия на здоровье человека в процессе использования и охраны земель. Этот принцип важен не только для земельного законодательства, но и для законодательства об охране окружающей среды, лесного, водного, горного, градостроительного законодательства, поскольку любого рода деятельность человека, как правило, связана с использованием земель и природопользование практически невозможно без использования земли.

Практическое значение этого принципа заключается в том, что, например, согласно внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. требует при выборе земельного участка для строительства учитывать экологические, градостроительные и иные условия. Данный принцип отражается также в содержании обязанностей, которые возлагает на лиц, использующих земельные участки, и в иных нормах ЗК РФ.

4. Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, затрагивающих их права на землю, выражается в соответствующих нормах ЗК РФ. Так, в соответствии с установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. обязывает органы местного самоуправления информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. При предоставлении земельных участков в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их традиционной деятельностью и традиционными промыслами, могут быть проведены сход, референдум граждан по поводу изъятия (выкупа) земельных участков. Согласно п. 4 ст. 31 ЗК РФ орган местного самоуправления информирует собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в связи с возможным изъятием их земельных участков и т.д.

5. Важное значение имеет принцип единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Содержание этого принципа раскрывается в . Так, по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Предусмотрено, что обычно отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.

7. Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель независимо от титула права на землю (). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Использование практически всех категорий земель в стране является платным, за некоторыми исключениями.

8. Все земли для обеспечения их рационального использования и охраны подразделяются на соответствующие категории. Категория земель - это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы земель в зависимости от их природного, социального и экономического значения. Это обстоятельство является решающим фактором, определяющим их правовой режим.

Основными элементами понятия "правовой режим земельного участка", которые выработаны в науке земельного права, являются право собственности на землю, иные права на землю, управление использованием и охраной земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Практическое значение этого понятия заключается в том, что его употребление дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования земель на иных, производных от права собственности титулах прав на землю, особенности управления использованием и охраной земель и т.д. Использование понятия "правовой режим земель" применительно к земельному участку означает определение содержания конкретных прав и обязанностей лиц, которые используют участок на законных основаниях.

В основе разграничения земель на категории лежит целевое назначение соответствующих земель. Определение основных целей, для которых могут использоваться земли, является той базой, на которой устанавливаются главные положения правового режима соответствующей категории земель.

9. К числу принципов земельного законодательства ЗК РФ относит разграничение публичной собственности на землю: государственной собственности (федеральной и собственности субъектов РФ) и муниципальной собственности. Государственной собственностью, как предусмотрено в , являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами.

По общему правилу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (). В собственности субъектов РФ согласно находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Аналогично принципам разграничения права государственной собственности разграничивается и муниципальная собственность на землю (). Причем в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Важные нормы, касающиеся разграничения публичной собственности на землю, содержатся также в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

10. Все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своими природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. В отношении некоторых земель на первый план выходит их экологическое значение. С учетом этих обстоятельств для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории. В основе выделения категорий земель лежит их целевое назначение. Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, с тем чтобы правильно организовать процесс их использования. Комментируемая статья, закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, связывает его с учетом трех главных факторов: природных, социальных и экономических.

Соответствующие исполнительные органы государственной власти определяют целевое назначение земель, решая вопрос об использовании тех или иных земель либо в сельском или лесном хозяйстве, или для размещения населенных пунктов, промышленных, транспортных и иных объектов и сооружений и т.д., осуществляют отнесение земельных участков к той или иной категории земель или их перевод из одной категории в другую ().

В результате подразделения земель на категории определяется содержание и объем прав и обязанностей соответствующего лица, использующего землю на законных основаниях. Права и обязанности, например, собственника земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения отличаются от прав и обязанностей собственника земель, которые отнесены к категории земель промышленности, транспорта, связи и т.п. Таким образом, правовой основой определения правового режима земель является их целевое назначение.

11. Суть принципа сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере использования земель состоит в том, что земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов, что особенно актуально в условиях рыночной экономики, частной собственности на землю. Правовыми средствами разрешения этой проблемы являются установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки (ст. ); регулирование вопросов и .

В земельном законодательстве не раскрываются понятия "общественные интересы" и "частные интересы". Суть этих понятий применительно к сфере градостроительства, непосредственно связанной с использованием земель, и некоторые правовые механизмы разрешения противоречий между этими интересами определены в градостроительном законодательстве, которое определяет условия учета общественного мнения при принятии градостроительных решений.

Кроме того, большое значение в этом плане имеют нормы земельного законодательства, законодательства о недрах, водного и лесного законодательства и законодательства об охране окружающей среды. В значительной степени реализация градостроительных решений допускается при соблюдении требований, предусмотренных этими отраслями законодательства.

12. Комментируемая статья закрепляет принцип соотношения земельного и гражданского законодательства, в соответствии с которым осуществляется правовое регулирование земельных отношений. ЗК РФ разграничивает сферу применения гражданского и земельного законодательства в части регулирования использования земель. Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.

Разграничение этих отраслей законодательства относится прежде всего к применению , которая регулирует вопросы права собственности и иных вещных прав на землю. Необходимость разграничения касается также регулирования совершения сделок с земельными участками. Общие положения, касающиеся указанных выше вопросов, регулируются гражданским законодательством. Специфика, обусловленная публичным характером регулирования земельных отношений, - прерогатива земельного законодательства. Исходя из этого, согласно ›

• Предмет и метод земельного права
  • Понятие предмета регулирования земельного права
  • Методы регулирования земельных отношений
  • Принципы земельного права
  • Земельные правоотношения
  • Система земельного права
  • Земельное право как учебная дисциплина и как наука
• Исторические предпосылки современного земельного правопорядка Российской Федерации
  • Крестьянская реформа 1861 г.
  • Столыпинские реформы земельного правопорядка
  • Земельное законодательство советского периода
  • Современная земельная реформа в Российской Федерации и ее результаты
• Источники земельного права
  • Понятие «источники земельного права»
  • Классификация источников земельного права
• Правовые формы собственности на землю в Российской Федерации
  • Земельная собственность как экономическая и правовая категория
  • Конституционно признанные формы собственности на землю в Российской Федерации
  • Конституционные правомочия собственников земельных участков
• Права на земельные участки граждан и юридических лиц - не собственников земли
• Возникновение прав на землю
  • Основания возникновения прав на землю
  • Документы о правах на земельные участки
  • Ограничение оборотоспособности земельных участков
  • Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности
  • Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков
  • Порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
  • Порядок предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством
  • Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение
  • Особенности купли-продажи земельных участков
• Права и обязанности собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов при использовании земельных участков
  • Общая характеристика прав и обязанностей
  • Особые права и обязанности, обусловленные особенностями земельных участков
• Прекращение прав на землю
  • Основания прекращения права собственности на земельный участок
  • Основания прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, права пожизненного наследуемого владения земельным участком
  • Основания прекращения аренды земельного участка
  • Основания прекращения безвозмездного срочного пользования земельным участком
  • Основания прекращения сервитута
  • Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд
• Полномочия государственных и муниципальных органов Российской Федерации в области управления земельными ресурсами на современном этапе
  • Общая характеристика полномочий государственных и муниципальных органов Российской Федерации в области земельных отношений
  • Система государственных и муниципальных органов управления Российской Федерации в области земельных отношений
• Плата за землю и оценка земли
  • Законодательные основы платности пользования землей в Российской Федерации
  • Правовые основы оценки земель
• Юридический механизм в сфере использования и охраны земель
  • Правовая охрана земель
  • Юридическая ответственность за нарушение земельного законодательства
  • Возмещение убытков и потерь сельскохозяйственного производства и лесного хозяйства при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд
  • Разрешение земельных споров
• Государственный мониторинг земель Российской Федерации
• Землеустройство и его виды
• Государственный кадастр объектов недвижимости
  • Состояние правового регулирования государственного кадастра недвижимости
  • Государственный кадастр недвижимости
  • Состав сведений и документов государственного кадастра недвижимости
  • Кадастровая деятельность
• Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения
  • Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения
  • Правовой режим земель крестьянских (фермерских) хозяйств
  • Правовой режим земель, используемых сельскохозяйственными коммерческими организациями
  • Правовой режим земель, используемых для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества
  • Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения
• Правовой режим земель населенных пунктов
  • Понятие «земли населенных пунктов»
  • Состав земель поселений и зонирование территорий
  • Правовой режим закрытых территорий
• Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и безопасности, земли иного специального назначения
  • Общая характеристика земель промышленности и иного специального назначения
  • Правовой режим земель железнодорожного транспорта. Особенности приватизации земель железнодорожного транспорта
• Правовой режим земель, предоставленных для разработки недр
• Земли особо охраняемых территорий и объектов
  • Понятие и состав земель особо охраняемых территорий
  • Правовой режим земель особо охраняемых природных территорий
  • Земли рекреационного назначения
  • Особо ценные земли
• Правовой режим земель лесного фонда
  • Понятие и общая характеристика земель лесного фонда
  • Особенности управления землями лесного фонда
  • Право лесопользования
  • Аукционы по продаже прав на лесопользование
• Правовой режим земель водного фонда и запаса
  • Понятие и общая характеристика земель водного фонда
  • Право водопользования и его виды
  • Организации и граждане как субъекты прав водопользования
  • Понятие «земли запаса» и их правовой режим
• Общая характеристика земельного законодательства в зарубежных странах

Принципы земельного права

Если предмет земельного права определяет границы земельно-правового вмешательства, а метод земельного права характеризует приемы данного вмешательства, то принципы отрасли права представляют собой конструктивную основу земельно-правового регулирования, предназначенную для следующего.

1. Определения направлений данного регулирования. В частности, принципы земельного права определяют приоритетное положение охраны земли, жизни и здоровье человека, выделяя в них приоритет сохранения особо ценных земель (п. 1.1, 1.2, 1.3, 1.6 ст. I ЗК РФ), соответственно и конструирование земельного законодательства осуществляется в направлении реализации этих приоритетов.

2. Установления ограничителей в данном регулировании. Так, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п. 1.5 ст. 1 ЗК РФ) не допускает оборота данных объектов в отрыве от земельных участков, на которых эти объекты расположены, принцип платности землепользования (п. 1.7 ст. 1 ЗК РФ) запрещает бесплатную эксплуатацию земель, если иное не предусмотрено законом, а принцип категоризации земель (п. 1.8 ст. 1 ЗК РФ) - использование земель вопреки их установленному целевому назначению.

Фактически сущность отрасли земельного права раскрывается в его принципах, характеризующих основные внутренние связи общественных отношений, регулируемых нормами этой отрасли права, а потому данная тема является наиглавнейшей при изучении дисциплины «Земельное право».

Под принципами земельного права понимаются выраженные в нормах права, регулирующих земельные отношения, нормативно-руководящие идеи, положения, которые определяют содержание отрасли земельного права, придают целостность и единство правовым нормам, объединенным по предмету и методу правового регулирования в земельное право.

Государство регулирует земельные отношения и как властная политическая организация (суверен), и как собственник земли. При этом юрисдикционная власть государства (империум) выше, чем его полномочия, вытекающие из титула собственника земли. Эти основные начала, урегулированные нормами права, в первую очередь Конституцией РФ, становятся правовыми принципами.

Конституция Российской Федерации как Основной закон страны является базой развития всех отраслей российского права, в том числе земельного. Отсюда содержание отрасли земельного права определяют прежде всего конституционные принципы - общие для всех отраслей права.

Сущность отрасли земельного права определяют три группы правовых принципов:

• общие правовые, закрепленные в Конституции РФ;
• отраслевые принципы отрасли земельного права;
• специфические принципы институтов земельного права, которые объединяют правовые нормы, регулирующие общественные отношения, присущие тому или иному институту земельного права (например, принципы нового института земельного права об обороте земель сельскохозяйственного назначения)

К общим (конституционным) принципам можно отнести.

Принцип равноправного многообразия форм собственности на землю и другие природные ресурсы (п. 1 ст. 8, п. 2 ст. 9 Конституции РФ). Например, подлежит признанию недействительным решение суда, мотивированное приоритетом права муниципальной собственности над правом частной собственности на земельный участок.

Принцип гарантированности права частной собственности на землю (п. 1 ст. 35, п. 1 ст. 36 Конституции РФ). Так, недопустимо изъятие земельного участка, принадлежащего на праве частной собственности гражданину, в пользу общественной организации или других частных лиц.

Принцип свободы владения, пользования и распоряжения землей, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (п. 2 ст. 36 Конституции РФ). Например, будет незаконным постановление органов государственной власти, обязывающее фермеров выращивать в пользу больных жителей данного района специально предусмотренные лекарственные растения, поскольку это незаконное вмешательство в свободу хозяйствования.

Принцип верховенства федеральных законов при регулировании земельных отношений (п. 3 ст. 36, ст. 76. 90, п. 6 ст. 125 Конституции РФ). Так, только федеральными законами могут быть установлены ограничения прав собственников земельных участков (п. 1.2 ст. 9 ЗК РФ), а в случае принятия субъектом РФ закона, входящего, в противоречие с федеральным законом, действует федеральный закон (п. 5 ст. 76 Конституции РФ).

Принцип ограничения прав граждан на землю только на основании федерального закона в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны и безопасности государства (ст. 55 Конституции РФ). В частности, ст. 27 ЗК РФ предусматривает такие ограничения оборотоспособности земельных участков, как изъятие из оборота, ограничение в обороте и специальное регулирование оборота.

Принцип разграничения полномочий Российской Федерации и ее субъектов при регулировании земельных отношений (ст. 72 и 76 Конституции РФ). Например, если субъект РФ осуществил в рамках своих полномочий изъятие земельного участка для своих нужд (п. 1 ст. 10 ЗК РФ), то требования Федерации об отмене этого изъятия будут отклонены судом (п. 6 ст. 76 Конституции РФ), т.е. разграничение полномочий между Федерацией и ее субъектами гарантировано законом к соблюдению этого разграничения.

Общие (конституционные) принципы земельного права являются основой становления отраслевых принципов земельного права.

В ст. 1 Земельного кодекса РФ сформулированы следующие отраслевые принципы .

Учет значения земли как основы жизни и деятельности человека . Согласно этому принципу регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Конституция РФ (ст. 9) придает земле и другим природным ресурсам значение основы жизни и деятельности российского общества. Поэтому Земельный кодекс РФ и иные нормативные правовые акты, устанавливая нормы и требования рационального использования и охраны земель, учитывают ее особенности как природного объекта, составной части природы, природного ресурса.

Для всех обладателей земли (собственников, землепользователей. землевладельцев, арендаторов) данный принцип устанавливает условие, чтобы при правовом регулировании земельных отношений земля рассматривалась как недвижимое имущество. При этом нормы Гражданского кодекса РФ о недвижимом имуществе применяются только те, которые не противоречат Земельному кодексу РФ. Это правило касается и объекта права собственности, и иных вещных прав на землю.

Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества . Это означает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

В соответствии с данным принципом нормы земельного права устанавливают такой правопорядок, согласно которому каждый правообладатель земли, организуя свою хозяйственную деятельность на земле, должен прежде всего предусмотреть конкретные эффективные меры по ее охране в зависимости от особенностей земель и хозяйственной деятельности. Это находит свое отражение в соответствующих статьях Земельного кодекса РФ.

Приоритет охраны жизни и здоровья человека . При осуществлении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить негативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат.

Этот принцип логично вытекает из первого и второго, но в отличие от них прямо указывает на совершение действий, которые прямо и непосредственно позволили бы обеспечить сохранение жизни человека или предотвратить вредное воздействие на его здоровье при использовании земли. Гарантией его соблюдения служит обращение ко всем землепользователям об обязанности нести необходимые затраты для достижения целей названного принципа, причем даже если эти затраты окажутся большими.

Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю . Граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государственной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и формах, которые установлены законодательством.

Земельный кодекс РФ в отличие от ранее действующего законодательства значительно расширяет эти права. Суть данного принципа состоит в том, что граждане и общественные организации (объединения) имеют право принимать участие в подготовке решений экологического содержания. При этом органы государственной власти и местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить такое участие.

Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов . Согласно этому принципу все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, в п. 5 ст. 1 ЗК РФ провозглашено общеизвестное положение гражданского права: «принадлежность следует судьбе главной вещи». В данном случае земельный участок часто рассматривается как «главная вещь», а все, что прочно связано с ним (здания, сооружения и т.д.), является его принадлежностью. Однако ст. 35 ЗК РФ имеет в виду противоположную ситуацию, когда приобретение здания или сооружения влечет за собой право на соответствующий земельный участок.

Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территории . Изъятие ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация принципа сохранения особо ценных земель и территорий обеспечивается не только ст. 27, 30, 31, 32, 79, 94, 101 ЗК РФ, но и Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» от 14 марта 1995 г. № ЗЗ-ФЗ.

Платность использования земли . Любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В ст. 65 ЗК РФ под одним общим названием «Платность использования земли» понимаются земельный налог и арендная плата за землю. Земельный налог есть властное предписание государства. Арендная плата - предмет свободной договоренности стран, заключающих договор аренды земельного участка.

Деление земель по целевому назначению на категории . Согласно данному принципу правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Принадлежность земель к той или иной категории (в ст. 7 ЗК РФ указано, что их семь) предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 ЗК РФ, но никак не самими пользователями земли.

Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований . Данный принцип - необходимое условие земельного строя страны. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В настоящее время оно осуществляется нормами ст. 16 ЗК РФ.

Дифференцированный подход к установлению правового режима земель . При определении правового режима должны учитываться природные, социальные, экономические и иные факторы, так как без этого закон оказался бы безликим, неопределенным, а порядок использования и охраны земель был бы недифференцированным.

Сочетание интересов общества и законных интересов граждан . Согласно этому принципу регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

При регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

В ч. 2 ст. 36 Конституции РФ устанавливается, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем в общественных интересах в ст. 36 вводится ограничение хозяйственной свободы пользователей земли, которые состоят в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные интересы иных лиц. Кроме того, Земельный кодекс РФ в ряде статей обеспечивает сочетание интересов общества и законных интересов граждан: при изъятии земель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муниципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных компенсаций или предоставления другого равноценного земельного участка взамен изъятого (ст. 60-63).

Земельный кодекс РФ содержит значительное количество бланкетных (отсылочных) норм. Поэтому большое значение имеет принцип разграничения действия норм гражданского и норм земельного законодательства при регулировании земельных отношений.

Суть этого разграничения состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство устанавливает специальные нормы регулирования земельных отношений. Поэтому если есть специальная норма, содержащаяся в Земельном кодексе РФ или в каком-либо другом нормативном правовом акте, решающая какой-то вопрос земельного права, то общая норма гражданского законодательства не может применяться.

Подводя итог изложенному, следует сказать, что федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, но при условии, что они не войдут в противоречие с перечисленными (п. 2 ст. 1 ЗК РФ).

Принципиальная конструкция земельного права - это средство правового регулирования, которое не может гарантировать того, что земельные отношения сложатся именно так, как это предусмотрено в данной конструкции.

Планируемое - всегда идеально, исполняемое же неизбежно искажается объективными обстоятельствами. Подобно тому, как артиллеристы делают при стрельбе поправку на силу ветра, государственному органу или должностному лицу необходимо знать механизм действия правовых норм, чтобы суметь вовремя предусмотреть возможные препятствия и с их учетом правильно построить свою правоприменительную деятельность. Для этого необходимо знать основные виды земельных правоотношений, поскольку суть правоотношения - норма права в действии.

Принципы права – это его основные начала, руководящие идеи и положения, определяющие общую направленность и конкретное содержание правового регулирования в данной сфере. Принципы права распространяют своё действие на более обширную область общественной жизни, нежели правовые нормы. Как правило, один принцип находит своё отражение и воплощение в целом ряде отдельных норм.

В сочетании со сферой жизнедеятельности, методами, источниками и правовыми режимами, принципы, свойственные той или иной отрасли права, создают особый режим правового регулирования, который является наиболее комплексной характеристикой данной отрасли. Принципы отрасли права самым отчетливым образом выражают её специфику: вполне достаточно ознакомиться с этими принципами, чтобы, не зная ничего другого о данной отрасли, составить себе адекватное представление об её системе, социальном назначении, целях и задачах, средствах их решения.

По выражению Г.А. Волкова, «принципы земельного права как элемент основных начал правового регулирования земельных отношений могут формироваться из смысла и содержания правовых норм, политических норм, на основании судебных решений, а также как достижения науки, выраженные в правовой доктрине. Однако принципы земельного права, закреплённые непосредственно в правовых нормах закона, становятся нормами-принципами» .

Принципы права служат ориентиром правотворческой и правоприменительной деятельности органов государственной власти и местного самоуправления. Соблюдение принципов земельного права обеспечивает нормальное и единообразное развитие и функционирование всей российской правовой системы в целом. Конституционный Суд РФ, Верховный Суд РФ и Высший Арбитражный Суд РФ в своих постановления часто напоминают о необходимости использования принципов права, поскольку последние могут являться источником права при обнаружении в нём пробелов.

Принципы права подразделяются на группы в зависимости от того, распространяются ли они на всю систему права (общеправовые принципы), несколько отраслей (межотраслевые), на одну отрасль права (отраслевые принципы), на один правовой институт (внутриотраслевые принципы). В зависимости от источников права, закрепляющих эти принципы и принципы, установленные в федеральных законах.

Большинство принципов земельного права носит межотраслевой характер, то есть выступает в качестве базовых исходных начал в развитии двух и более отраслей российского права. Так, в числе таковых можно отметить принцип платности использования природных ресурсов, который прослеживается не только в земельном, но и водном, лесном и ином природоресурсовом законодательстве, а также в законодательстве о налогах и сборах.

Статья 1 Земельного кодекса РФ составляет основу действия норм как ЗК РФ, так и земельного законодательства в целом. Содержание этой статьи основано на учении о принципах права, которые представляют собой общие начала, идеи, лежащие в основе формирования институтов, содержания норм и их применения.

К основным принципам, признаваемым правовым государством, относятся такие, как верховенство закона, равенство всех перед законом, справедливость, признание прав человека, ответственность за вину. Данные принципы составляют базу формирования и реализации любых правоотношений. Принципы права обязательны для соблюдения и служат основой для принятия, исполнения или применения норм права.

Правовые принципы закреплены Конституцией РФ. Основные начала гражданского законодательства, изложенные в , также по своему содержанию представляют собой принципы права, закрепленные ЗК РФ в качестве норм.

Статья 1 ЗК РФ практически впервые в систематизированном виде устанавливает принципы отрасли земельного права (отраслевые принципы). Они дополняют принципы общеправовые, не противореча им и основываясь на них.

Основное значение указанной статьи, таким образом, связано с необходимостью обеспечения общих принципиальных подходов к правовому регулированию земельных отношений. При этом на установленные принципы должны ориентироваться как федеральные нормативные акты, так и законодательство субъектов РФ, которые согласно ст. 72 Конституции РФ вправе принимать свои земельные законы, а также нормативные акты органов местного самоуправления.

Следует заметить при этом, что принципы, закрепленные статьей 1 ЗК РФ, не только следуют общеправовым принципам, но и служат в ряде случаев выражением выработанных в последнее время основных направлений земельной политики.

Можно сказать, что в основе определения принципов земельного права лежит понимание особенностей земли как объекта общественных правовых отношений.

Известно, что земля, с одной стороны, объект природы, с другой стороны - территория размещения (строительства) возводимых людьми сооружений. Кроме того, на той же земле существуют иные природные объекты. Выполнение землей всех этих функций одновременно и служит одним из оснований выработки особых принципов правового регулирования земельных отношений. В связи с этим принципы земельного законодательства отчасти отличаются от тех, что приняты иными отраслями законодательства РФ. Безусловно, как уже было сказано, принципы земельного законодательства базируются на основополагающих общепризнанных правовых принципах, определяющих права субъектов правоотношений.

Но, поскольку земельная реформа еще не завершена, отношения в области использования земли находятся в стадии формирования. Поэтому отдельные положения статьи 1 ЗК РФ являются скорее не правовыми принципами в общепринятом понимании, а представляют собой нормативное закрепление результатов реформ последних 12 лет, а также выражение представлений о дальнейшем их развитии.

Первый принцип земельного законодательства провозглашает учет значения земли как основы жизни и деятельности человека , согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Этот принцип основан на положениях, утвержденных ст. 9 Конституции, в соответствии с которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Данное положение Конституции РФ имеет общесоциальный смысл, это - декларация, имеющая важное значение для формирования правовых основ использования земли. Земля как основа существования народов, населяющих Россию, не может правом полностью отождествляться с иными вещами, не может также иметь иное однозначное или утилитарное значение, как другие объекты правовых отношений, в том числе недвижимые вещи. Правовое регулирование использования земли не может осуществляться способами с нарушением прав и интересов народов, проживающих на данной территории. Это означает, что правовое регулирование и реализация права не могут осуществляться способами, которые могут привести к нарушению прав и законных интересов народов, проживающих на данной территории. Однако реализация данного положения должна осуществляться в совокупности с реализацией иных конституционных положений и не может служить основанием для пересмотра содержания основных институтов права (например, права частной собственности на землю), если они не противоречат общим принципам Конституции РФ.

Заметим, что принцип земельного законодательства, установленный подп. 1 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, не повторяет положения Конституции РФ, но касается одного из ее аспектов, согласно которому в качестве ресурса, природного объекта, объекта недвижимости, объекта права собственности и иных прав выступает одновременно. Это означает, что, устанавливая те или иные правила использования земли как объекта недвижимости или природного ресурса, правовая норма должна учитывать и иные качества земли. Это положение одно из основных, отличающих подход земельного законодательства к объекту регулирования от подходов, принятых иными отраслями законодательства РФ.

Второй принцип земельного права устанавливает приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества , согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде.

Установленный подп. 2 п. 1 статьи 1 ЗК РФ принцип продолжает предыдущее положение, в то же время, определяя приоритет земли как компонента природы перед использованием ее как недвижимого имущества. Этот принцип является существенным для определения меры правового регулирования прав на земельные участки, их оборота и действия при этом гражданско-правовых норм и норм земельного законодательства.

Конституция РФ (ст. 36) устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде. Данное положение признается и гражданским законодательством (). В то же время заметим, что принцип этот должен распространяться на реализацию не только права собственности на землю, но и иных прав - постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и других установленных законом прав. Включение его в ст. 1 ЗК РФ обусловлено особой значимостью земель для жизнедеятельности человека, невосполнимостью данного природного объекта. Именно поэтому ЗК РФ выделяет специальную категорию земель с особым правовым режимом – земли особо охраняемых территорий и объектов, а также возлагает на собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, соответствующие обязанности по охране земель, ограничивающие их права на земельный участок (ст. 42 ЗК РФ). За нарушение вытекающих из данного принципа правовых норм может наступать юридическая ответственность (например, уголовная ответственность за порчу земель – ст. 254 УК РФ).

Следует подчеркнуть, что рассматриваемый принцип и принцип, установленный подп. 3 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, согласованы с общими принципами законодательства в области охраны окружающей среды. Связь эта закономерна, поскольку земля - природный объект, неразрывно связанный с иными природными объектами, она же является и территорией проживания людей.

Напомним при этом, что ФЗ об охране окружающей среды в целом определяет окружающую среду как основу жизни и деятельности народов, проживающих на территории Российской Федерации, а охрану окружающей среды - как деятельность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, общественных и иных некоммерческих объединений, юридических и физических лиц, направленную на сохранение и восстановление природной среды, рациональное использование и воспроизводство природных ресурсов, предотвращение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду (деятельности, в том числе способной создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан) и ликвидацию ее последствий.

Третий принцип земельного права устанавливает приоритет охраны жизни и здоровья человека. Данный принцип, установленный подп. 3 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, согласован с общими положениями, установленными Конституцией и законодательством РФ. Так, Конституцией (ст. 41) установлено, что каждый имеет право на охрану здоровья. Статьей 1 Основ законодательства Российской Федерации об охране здоровья граждан от 22.07.1993 (в ред. от 07.03.2005) устанавливается, что государство гарантирует охрану здоровья каждого человека в соответствии с Конституцией и иными законодательными актами РФ, конституциями и иными законодательными актами республик в составе РФ, общепризнанными принципами и нормами международного права и международными договорами РФ.

Четвёртый принцип, регулирующий участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю подробно детализируется как в самом ЗК РФ (ст. 23, 31, 34 и т.д.), так и в актах экологического и градостроительного законодательства. Данный принцип, установленный подп. 4 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, прежде всего, развивает упомянутое положение Конституции РФ о том, что земля - это достояние народов, проживающих на данной территории. Указанный принцип должен учитываться при осуществлении любого использования земли, затрагивающего интересы населения. Он находит выражение в некоторых статьях ЗК РФ и других нормативных актов, регулирующих в том числе предоставление и эксплуатацию земельных участков. Так, ст. 31 ЗК РФ определено, что органы местного самоуправления города, поселка или сельского поселения информируют население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Мнение граждан может быть выяснено через местные референдумы, собрания, сходы граждан, иные формы непосредственной демократии.

Граждане, общественные организации, объединения и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в рассмотрении вопросов, связанных с изъятием (выкупом) для государственных и муниципальных нужд и предоставлением земельных участков и затрагивающих интересы населения.

Пятый принцип земельного законодательства устанавливает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлено положение, касающееся одной из достаточно сложных проблем современного регулирования земельных отношений.

Следовать судьбе земельного участка для недвижимости, на нем расположенной, может означать следование общему правовому режиму земельного участка при использовании недвижимости, т.е. изменение характера использования недвижимого имущества при изменении целевого назначения земельного участка.

Однако правовое регулирование использования земли и недвижимости на ней не может быть ограничено только этим положением. С момента включения земельных участков в оборот одной из важных задач права становится гармонизация законодательства об обороте этих видов имущества.

Ряд норм, прежде всего, земельного и гражданского законодательства уже направлены на это. К примеру, положения , согласно которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Согласно же по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Статьями 35, 36 ЗК РФ также предусмотрены основания перехода прав на земельный участок при переходе права собственности на недвижимость. Ряд условий и требований установлен и ФЗ о введении в действие ЗК РФ.

Поскольку указанными выше нормами как ГК, так и ЗК устанавливается, что права на землю «следуют» переходу прав на недвижимое имущество, может возникнуть вопрос, не противоречат ли эти нормы установленному принципу. Чтобы этого не происходило, представляется, что принцип должен толковаться следующим образом. Во-первых, подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определено, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Во-вторых, данный принцип, как уже говорилось, постоянно соблюдается при определении основных видов возведения и использования недвижимого имущества на участке. В этом смысле судьба участка (его целевое назначение) каждый раз диктует и судьбу недвижимого имущества.

Шестой принцип земельного законодательства устанавливает приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий, согласно которому изменение целевого назначения ценных земель сельскохозяйственного назначения, земель, занятых защитными лесами, земель особо охраняемых природных территорий и объектов, земель, занятых объектами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установленном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Особо ценные земли, обладающие высоким плодородием, экологически чистые земли, земли лесов первой категории составляют общественное достояние и подлежат особой охране. Принцип, установленный подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, подчеркивает необходимость обязательного учета этого обстоятельства при регулировании земельных отношений. Пунктом устанавливается правило, согласно которому ни владелец земельного участка, ни органы государственной власти не вправе изменить целевое назначение иначе, как по установленным особым правилам, отличным от изменения категорий иных земель. Правила заключаются в том, что данные изменения могут быть осуществлены в порядке, установленном федеральным законом. Это означает, что порядок изменения целевого назначения таких земель не может быть установлен или откорректирован не только законодательством субъектов РФ, но и подзаконными нормативными актами РФ.

Указание подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ на то, что установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения других категорий земель, в определенной степени констатирует имеющийся факт, поскольку, если законом установлен определенный перечень категорий земель, в целом следующий основным направлениям использования земли в Российской Федерации, постольку все категории равно значимы для правоотношений. Однако данные земли все равно выделены особым режимом охраны, и данная оговорка подп. 6 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, в свою очередь, не может служить основанием сокращения площадей особо ценных земель только потому, что иные земли не менее важны для общества.

Седьмым принципом земельного законодательства ЗК РФ выделяет платность использования земли. Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закрепляет принцип, установленный еще в начале земельных преобразований. Платность землепользования выражается в определении и платежей за земли в виде земельного налога и арендной платы. Как указывается Законом о плате за землю, формами платы за землю выступают прежде всего земельный налог и арендная плата (за земли, находящиеся в федеральной собственности). Справедливая реализация указанного принципа требует, прежде всего, согласованных действий по адекватной оценке земель, что само по себе объективно невозможно без развития оборота земельных участков. Согласно этому принципу законом устанавливаются случаи установления льгот по земельным платежам.

Восьмым принципом земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которого правовой режим земель определяется, исходя из принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зондированию территорий и требованиями законодательства. Данный принцип закреплён подпунктом 8 п. 1 статьи 1 ЗК РФ и указывает на еще один важный принцип регулирования земельных отношений. Согласно этому пункту все положения о владении, пользовании и распоряжении землями, а также все положения, связанные с охраной и управлением земельным фондом в Российской Федерации, устанавливаются и применяются к конкретным земельным участкам в зависимости от определенной категории земель.

Указанный принцип не уступает по важности перечисленным ранее и представляет собой один из основных методов регулирования земельных отношений и государственного управления земельным фондом. Перечень категорий земель является закрытым и может быть установлен только ЗК. Иными законами или законодательством субъектов РФ и тем более решением органов государственной исполнительной власти либо решением собственников иные категории земель установлены быть не могут. Для каждой категории земель определяется правовой режим, принципиальные положения которого закреплены ЗК РФ (см. ст. 77 - 103 ЗК РФ).

Под целевым назначением понимается совокупность норм, определяющих основное направление использования земель, функции земель в общественных отношениях: средство производства, база для развития промышленности, место проживания людей и расположения всех существующих природных объектов. Использование земельного участка, его функция относительно стабильны, имеют свои особенности, что составляет особый правовой режим каждой категории. Действительно, если посмотреть на способы использования, например, земель сельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов, то нетрудно заметить, насколько различной будет эксплуатация этих территорий, а значит, и их охрана, задачи собственников и пользователей, а также полномочия органов управления при решении вопросов владения, пользования и распоряжения ими.

Несмотря на то, что основные принципы деления земель по целевому назначению были разработаны и оформлены правом в «дореформенный» период, актуальность этого не исчезла и сейчас: поскольку у государства остается функция регулирования хозяйственной деятельности, постольку оно должно обеспечить различные виды хозяйствования и социальной жизни определенной территориальной базы. Это и достигается институтом деления земель по целевому назначению. Поэтому современная земельная реформа не отменила установленное ранее деление земель по целевому назначению.

Девятый принцип разграничения государственной собственности на собственность РФ, собственность субъектов РФ и муниципальных образований (подп. 9 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) утверждается в процессе современной земельной реформы. Это новое концептуальное положение, требующее раздела государственной и муниципальной земельной собственности и предполагающее комплекс управленческих, в том числе землеустроительных, работ, конечным результатом которых выступает разграничение земельных участков в натуре, определение правового режима этих земель и правового статуса субъектов, обладающих на эти земли определенными правами.

Следует заметить, что нормы ЗК РФ, касающиеся управления и распоряжения землями, находящимися в публичной собственности, установлены «в расчете» на реализованное разграничение государственной собственности (см. ст. 29 ЗК, коммент. к ней).

В то же время процедура разграничения из-за своей важности и сложности требует весьма взвешенного подхода, с тем, чтобы ее реализация проходила без нарушения прав всех потенциальных собственников земель (Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований).

В качестве десятого принципа указана необходимость дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, осуществляемого с учётом природных, социальных, экономических и иных факторов. Он находится в тесной взаимосвязи с восьмым принципом земельного права, рассмотренным выше. Смысл его отдельного выделения заключается в том, что земельные участки в составе каждой категории земель обладают специфическими природными свойствами, учесть которые универсальными нормами земельного права невозможно.

Данный принцип, установленный подп. 10 п. 1 статьи 1 ЗК РФ и требующий дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, корреспондирует к принципу деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием. При этом природные, социальные, экономические и иные факторы должны учитываться при отнесении земельного участка к той или иной категории.

Одиннадцатый принцип земельного законодательства посвящён проблеме сочетания интересов общества и законных интересов граждан, или, другими словами, сочетанию частных и публичных земельных интересов. Данный принцип, закрепленный подп. 11 п. 1 статьи 1 ЗК РФ, вытекает из свойств земли как объекта общественных отношений и тесно связан с иными, установленными статьей принципами. Реализация этого принципа находит выражение в нормах ЗК и иных нормативных актах земельного законодательства, регулирующих использование земельных участков правообладателями и определяющих особые ограничения и требования, направленные на защиту и обеспечение интересов всего общества. Но одновременно данный принцип требует, чтобы эти требования и ограничения устанавливались и исполнялись с соблюдением всех утвержденных прав собственников и пользователей земельных участков.

Условия согласования действия норм земельного и гражданского законодательства также в определенной степени очерчены комментируемой статьей. Это касается одного из аспектов соотношения гражданского и земельного законодательства, а именно - регулирования оборота земельных участков. Существенным положением в данном случае является то, что изъятие земельных участков из оборота или ограничение в обороте осуществляется в случаях, установленных федеральным законом, в соответствии с положениями ЗК РФ как основного закона земельного законодательства. Так, согласно земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Основу заключения сделок (общие положения) составляют нормы гражданского законодательства, но данный принцип закрепляет существовавшее и ранее положение, согласно которому сделки заключаются и реализуются с учетом специфики, установленной земельным и иным законодательством.

Пункт 2 статьи 1 ЗК РФ имеет в виду законы о земле, регулирующие на основе ЗК более узкий круг земельных отношений. Это такие законы, как ФЗ об обороте сельхозземель, ФЗ о государственном земельном кадастре, ФЗ о землеустройстве и др. Эти и другие принимаемые федеральные законы могут определять принципы регулирования земельных отношений именно того круга, на который они устанавливаются.

ВСНД и ВС РФ. 1993. № 33. Ст. 1318; СЗ РФ. 1998. № 10. Ст. 1143; 1999. № 51. Ст. 6289; 2000. № 49. Ст. 4740; 2003. № 2. Ст. 167; № 9. Ст. 805; № 27 (ч. 1). Ст. 2700; 2004. № 27. Ст. 2711; № 35. Ст. 3607; № 49. Ст. 4850; 2005. № 10. Ст. 763.

Предыдущая

Под принципами права в теории права понимают руко­водящие идеи, характеризующие содержание права, его сущность и назначение в обществе 1 .

А. В. Малько считает, что принципы права - это основные, исходные начала, положения, идеи, выражающие сущность права как специфического социального регулятора 2 .

Соблюдение принципов может служить мерилом правового и социального характера государства, эффективности всей дея­тельности по обеспечению рационального землепользования и охраны земель, защите земельных прав и законных интересов че­ловека и гражданина.

Правовые принципы подразделяются на общеправовые (свойственные всем отраслям права, включая земельное), отрас­ левые (свойственные отдельным отраслям права, в нашем случае - земельному) и межотраслевые (свойственные группе смежных отраслей, например, экологическому и земельному). Отраслевые принципы земельного права, в свою очередь, подразделяются на принципы общей части и принципы особенной части.

Общеправовыми принципами, в частности, являются: законность, справедливость, юридическое равенство, соци­альной свободы, гражданского долга, ответственности за вину, единства прав и обязанностей и др. 1

К межотраслевым принципам можно отнести такие принципы как принцип состязательности в гражданском процессуальном и уголовно - процессуальном праве, прин­цип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека в экологическом и земельном праве и др.

В статье 1 Земельного кодекса РФ закреплены следую­щие основные принципы земельного законодательства:

1. Учет значения земли как основы жизни и деятельности че­ловека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняе­мом в качестве важнейшей составной части природы, при­родном ресурсе, используемом в качестве средства произ­водства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы
осуществления хозяйственной и иной деятельности на тер­ритории Российской Федерации, и одновременно как о не­ движимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю;

Данный принцип органично вытекает из ст. 9 Консти­туции Российской Федерации, которая придает земле и дру­гим природным ресурсам значение основы жизни и деятель­ности народов, проживающих на соответствующей террито­рии. Поэтому Земельный кодекс и иные нормативные право­вые акты, устанавливая нормы и требования по использова­нию и охране земель, учитывают ее особенности как природ­ного объекта, составной части (компонента) природной среды и природного ресурса.

2. Приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием зем­ли в качестве недвижимого имущества. Владение, поль­зование и распоряжение землей осуществляются собст­венниками земельных участков свободно, если это не на­носит ущерб окружающей среде.

Указанный принцип, устанавливая приоритет охраны земли, предполагает необходимое ограничение хозяйствен­ной деятельности субъектов земельных отношений в целях охраны окружающей среды. Это означает, что каждый право­обладатель, будь то собственник земли, землепользователь, землевладелец или арендатор, организуя свою хозяйственную и иную деятельность на земле, должен обеспечить выполне­ние соответствующих мероприятий по ее охране. Эти меры могут быть самыми разными, в зависимости от особенностей самих земель (например, принадлежности к той или иной зе­мельной категории) или вида хозяйственной деятельности, осуществляемой субъектом права на землю.

3. Приоритет охраны жизни и здоровья человека. При осущест­влении деятельности по использованию и охране земель должны быть приняты такие решения и осуществлены такие виды деятельности, которые позволили бы обеспе­чить сохранение жизни человека или предотвратить не­гативное (вредное) воздействие на здоровье человека, даже если это потребует больших затрат. Принцип приоритета охраны жизни и здоровья человека при любой хозяйственной деятельности, связанной с использова­нием и охраной земель, логично вытекает из первого и второго принципов. Значение этого принципа заключается в частности в том, что в соответствии с п. 3 ст. 13 Земельного кодекса РФ вне­дрение новых технологий, выполнение программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологиче­ским, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. Этот принцип отражается и в содержании обязанностей лиц, ис­пользующих земельные участки (ст. 42 Земельного кодекса РФ).

4. Участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю. Граждане Российской Федерации, общественные организации (объединения) и религиозные организации имеют право принимать участие в подготовке решений, реализация которых может оказать воздействие на состояние земель при их использовании и охране, а органы государствен­ной власти, органы местного самоуправления, субъекты хозяйственной и иной деятельности обязаны обеспечить возможность такого участия в порядке и в формах, кото­рые установлены законодательством. Что касается форм участия граждан РФ, общественные и религиозных организации в подготовке соответствующих ре­шений, то они также нашли отражение в действующем зе­мельном законодательстве РФ. Так, в соответствии со ст. 23 (п. 2) Земельного кодекса РФ публичные земельный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слуша­ний. Важные положения содержатся и в природоохранном законодательстве. Согласно ст. 13 (п. 2) Федерального закона от 10.01.2002 г. «Об охране окружающей среды», при разме­щении объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может причинить вред окружающей среде (в том числе и зем­ле - прим. авт.), решение об их размещении принимается с учетом мнения населения или результатов референдума. Фе­деральный закон от 23.11.1995 г. «Об экологической эксперти­зе» в качестве одного из принципов экологической эксперти­зы провозгласил принцип гласности, участия общественных организаций (объединений), учета общественного мнения при проведении экологической экспертизы, в том числе про­водимой и в отношении намечаемой хозяйственной деятель­ности, связанной с использованием земель. Наконец, Положе­ние об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федера­ции, утвержденное Приказом Госкомэкологии РФ от 16.05.2000 г. № 372, содержит раздел IV, полностью посвящен­ный участию общественности в процессе оценки воздействия на окружающую среду, в том числе и на земельные ресурсы, согласно которому, например, информирование и участие общественности в подготовке и обсуждении материалов оценки воздействия на окружающую среду обеспечивается заказчиком как неотъемлемая часть процесса проведения оценки воздействия на окружающую среду, организуется ор­ганами местного самоуправления или соответствующими ор­ганами государственной власти при содействии заказчика в соответствии с российским законодательством.

5. Единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Согласно этому принципу, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, ус­тановленных федеральными законами.

Данный принцип более подробно раскрывается в ст. 35 Земельного кодекса РФ, согласно которой при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом и необходимой для его использо­вания, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключе­нием случаев, установленных законодательством РФ.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель и земель особо ох­раняемых территорий. Изъятие ценных земель сельскохо­зяйственного назначения, земель лесного фонда, занятых лесами первой группы, земель особо охраняемых при­родных территорий и объектов, земель, занятых объек­тами культурного наследия, других особо ценных земель и земель особо охраняемых территорий для иных целей ограничивается или запрещается в порядке, установлен­ном федеральными законами. Установление данного принципа не должно толковаться как отрицание или умаление значения земель других категорий.

Реализация данного принципа обеспечивается, поми­мо соответствующих статей Земельного кодекса РФ (напри­мер, ст.ст. 27, 30, 31, 32, 79 и некоторые другие), Федераль­ным законом от 14.03.1995 г. «Об особо охраняемых природ­ных территориях».

7. Платность использования земли. Согласно этому принци­пу любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Земельный кодекс РФ (ст. 65) выделяет две формы такой платы: земельный налог и арендная плата за землю. Что касается земельного налога, то общие положения о нем, порядок его ис­числения и уплаты, налоговые льготы определены в главе 31 (раздел X «Местные налоги») Налогового кодекса РФ, которая введена в действие Федеральным законом от 29.11.2004 г. «О вне­сении изменений в часть вторую Налогового кодекса РФ и неко­торые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законода­тельных актов Российской Федерации» и вступила в силу с 1 ян­варя 2005 года. Следует также отметить, что с 1 января 2006 года утратил силу Закон РФ от 11.10.1991 г. «О плате за землю». Арендная плата является предметом договоренности сторон, заключающих договор аренды земельного участка, за исключе­нием случаев, когда в аренду передаются земли, находящиеся в публичной собственности (государственной либо муниципаль­ной). Средства от арендной платы поступают арендодателю в соответствии с условиями договора.

8. Деление земель по целевому назначению на категории. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к
той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Как уже упоминалось, Земельный кодекс РФ (ст. 7) назы­вает семь основных категорий земель в РФ:

• земли сельскохозяйственного назначения;
• земли поселений;
• земли промышленности, энергетики, транспорта, связи,радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
• земли особо охраняемых территорий и объектов;
• земли лесного фонда;
• земли водного фонда;
• земли запаса.

Указанные выше земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. При этом пра­вовой режим земель определяется исходя из их принадлежно­сти к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федераль­ными законами. Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится компетентными органами власти и определяется ст. 8 Земельного кодекса РФ, а также Федеральным законом от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». 9. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъек­ тов Российской Федерации и собственность муниципальных образований. Правовые основы и порядок такого разграничения устанавливаются федеральными законами. В условиях равноправного существования различных форм собственности на землю и другие природные ресурсы разграничение государственной собственности на землю на собственность федеральную, субъектов Российской Федера­ции, муниципальных образований является необходимым ус­ловием земельного строя страны. В связи с утратой силы Фе­деральным законом от 17.07.2001 г. «О разграничении госу­дарственной собственности на землю» правовое регулирова­ние разграничения государственной собственности на землю осуществляется ст. 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Россий­ской Федерации » (в ред. ФЗ от 17.04.2006 г. № 53-ФЗ).

9. Дифференцированный подход к установлению правового ре­ жима земель, в соответствии с которым, при определении их правового режима должны учитываться природно-климатические, социальные, экономические и иные факторы.

10. Сочетание интересов общества и законных интересов граж­ дан. Регулирование использования и охраны земель осу­ществляется в интересах всего общества при обеспече­нии гарантии каждого гражданина на свободное владе­ние, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Данный принцип в области регулирования земельных отношений заключается в том, что земельное законодательст­во призвано обеспечить оптимальный баланс публичных (общественных) и частных интересов в данной области. С от­меной монополии государственной собственности на землю и конституционным закреплением права частной собственно­сти на землю (ст. 36 Конституции РФ) указанный принцип приобрел особую актуальность. С одной стороны, как отмеча­ет О.И. Крассов 1 , следует иметь ввиду, что не существует абсо­лютного права частной собственности, которое было бы ни­чем не ограничено, кроме как волей самого собственника в отношении принадлежащего ему имущества. С другой сторо­ны, обеспечение публичных интересов не должно лишать собственника возможности использовать его земельный уча­сток в своих интересах. Так, статья 36 (ч. 2) Конституции РФ устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно. Вместе с тем, для обеспечения об­щественных интересов эта же статья Конституции РФ вводит ограничения хозяйственной свободы пользователей земли, которые заключаются в том, чтобы ими не наносился ущерб окружающей среде и не нарушались права и законные инте­ресы иных лиц. Аналогичные ограничения содержатся и в Гражданском кодексе РФ, в соответствии со ст. 209 которого владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется их собственником лишь в той мере, в какой их оборот допускается законом, а также если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц. Наконец, в самом Земельном кодексе РФ имеется ряд статей, прямо или косвенно обеспечивающих сочетание интересов общества и законных интересов граждан. В частности, при изъятии зе­мель для государственных и муниципальных нужд, с одной стороны, удовлетворяются потребности государства и муни­ципальных образований в земле, с другой - гарантируется защита имущественных прав граждан в форме денежных ком­пенсаций или предоставления другого равноценного земель­ного участка взамен изъятого (ст. 60-63).

Кроме вышеизложенных принципов регулировании зе­мельных отношений, применяется принцип разграничения дей­ ствия норм гражданского законодательства и норм земельного за­ конодательства в части регулирования отношений по использова­нию земель, а также принцип государственного регулирования при­ватизации земли.

Федеральными законами могут также быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не проти­воречащие вышеизложенным.