Арендные отношения регулируются договором. Но если сделка прекращается ранее оговоренного срока, требуется документально оформить ее завершение. Как правильно расторгнуть договор аренды в 2020 году?

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Действие арендного договора завершается по истечении определенного периода. Но порой правоотношения расторгаются досрочно.

В этом случае нужно документально обосновать прекращение сделки. Как в 2020 году правильно заключить соглашение при расторжении договора аренды?

Основные понятия

Аренда – это весьма распространенный способ получения во временное пользование имущества арендодателя.

Также потребуется задокументировать возврат предмета аренды. Получается, что расторжение договора аренды без документального основания может повлечь весьма негативные последствия для арендатора.

Определения

Соглашение о расторжении договора аренды – это документ, официально удостоверяющий прекращении правоотношений между арендодателем и арендатором.

Закон не обязует стороны к составлению такого документа, но его отсутствие чревато возникновением взаимных претензий впоследствии.

Составляется соглашение о расторжении аренды в свободной форме. Но некоторые пункты должны присутствовать в обязательном порядке:

• дата прекращения действия договора;
• факт обоюдного согласия сторон и отсутствия каких-либо притязаний.

В некоторых случаях после расторжения сделки у сторон остаются претензии. Например, арендатор остался должен некую сумму. Подобные ситуации можно прописать в соглашении.

При этом указывается величина задолженности и сроки ее погашения. Но такое упоминание допустимо только при согласии арендатора.

Если арендатор не согласен с требованиями арендодателя, то таковые нельзя упоминать в документе. Более того наличие взаимных претензий не позволяет подписать соглашение. В этом случае расторгнуть отношения по сделке можно только через суд.

Причины разрыва сделки

Досрочно договор аренды может прекращаться по следующим обстоятельствам:

Во всех вышеуказанных случаях, кроме расторжения по судебному решению, заключается соглашение о расторжении сделки аренды.

По сути, соглашение представляет собой гражданско-правовой договор, составленный по типовой форме в произвольном порядке.

Но во избежание нежелательных трактовок и неопределенностей необходимо правильно задокументировать факт расторжения аренды и прекращение обязательств сторон.

Нормативное регулирование

Право арендодателя на досрочное прекращение договора аренды регламентировано .

Основаниями для расторжения сделки признаются нарушения по использованию объекта аренды, отсутствие арендных платежей, нанесение ущерба имуществу.

Право арендатора на расторжение арендной сделки в одностороннем порядке предусматривается . Причинами могут становиться препятствия со стороны арендодателя к использованию предмета аренды.

Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды

Если договор аренды прекращается на основании дополнительного соглашения предполагается, что сторонами принято обоюдное решение.

Но поскольку устные договоренности силы не имеют, то все этапы расторжения сделки должны быть задокументированы.

По обыкновению инициатором становится одна из сторон, вторая соглашается/отказывается.

Если причиной прекращения правоотношений стало неисполнение обязательств, то сначала нужно предоставить второму участнику возможность исправить ситуацию (возможно, что после этого прекращения аренды не потребуется).

Итак, сначала инициатор прекращения отношений направляет второй стороне предварительное .

Если ответа не последует, и обязательства не будут исполнены, то уведомление отправляется повторно. Но в нем уже указывается желание расторгнуть договор.

А именно отображаются такие данные:

• название документа;
• реквизиты расторгаемого действующего договора;
• данные участников сделки и договора;
• ссылки на законодательные нормы, позволяющие расторгнуть договор;
• дата, когда планируется прекращение сотрудничества;
• дата составления и подпись.

Правила составления

Составляя соглашение, нужно учитывать следующие правила:

• сторонами соглашения выступают те же лица, которые заключали договор;
• составляется документ в виде дополнения к основному договору, поэтому указывается соответствующие реквизиты;
• обязательно прописывается дата завершения отношений, иначе считается, что обязательства прекращаются после подписания соглашения;
• стороны не должны иметь взаимных претензий;
• прописывается порядок возврата имущества;
• без подписей всех участников документ недействителен.

Соглашение должно быть составлено в двух и более экземплярах, по числу сторон. Соглашение должно полностью соответствовать форме изначального .

Кроме того надлежит учитывать некоторые особенности в зависимости от объекта аренды. Как оформить расторжение договора аренды по соглашению сторон образец можно .

Нежилого помещения

Когда объектом аренды выступает нежилое помещение, то при прекращении сделки по соглашению должно быть возвращено имущество арендодателя.

При этом действуют особые правила, требующие передачи объекта по . Пока юридически имущество остается у арендатора, собственник вправе требовать оплаты за его использование даже при прекращении арендной сделки.

Возвращенным имущество признается исключительно после подписания , в котором указываются такие данные:

• объект возврата (описание соответствует );
• состояние объекта на момент передачи;
• факт передачи вместе с недвижимостью всех принадлежностей объекта;
• отсутствие претензий принимающей стороны.

Если объект передается в ненадлежащем состоянии, это должно быть отображено в акте. Отсутствие в передаточном документе перечисления недостатков возвращаемого имущества считается, что арендодатель получил объект в надлежащем состоянии.

Пример соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения можно .

Транспортного средства

Когда объектом аренды является автомобиль, расторжение договора осуществляется в стандартном порядке. То есть стороны договариваются о расторжении по обоюдному желанию или по инициативе одной из сторон.

При составлении соглашения руководствоваться следует изначальным вариантом заключения сделки. Если договор был составлен в письменной форме, аналогично составляется и соглашение.

В документе указываются данные, идентифицирующие стороны сделки, договор и объект аренды. Также указывается отсутствие претензий у сторон и дата прекращения правоотношений.

Составлять передаточный акт необязательно. Но если у сторон имеются какие-то претензии, урегулировать их нужно до подписания соглашения.

В противном случае одновременно с заключением соглашения прекращаются все взаимные обязательства.

Типовая форма и пример соглашения о расторжении договора аренды автомобиля можно .

Жилого помещения

При расторжении договора аренды относительно жилого помещения значение то, кто является собственником. Если жилье является социальным, то арендатору для прекращения правоотношений нужно съехать с квартиры и оповестить арендодателя.

А вот арендодатель не вправе по своему усмотрению прервать . При отсутствии согласия сторон договор расторгается судом.

Когда жилое помещение находится в частной собственности, то заключается соглашение о расторжении договора аренды по обоюдному согласию.

В нем прописывается дата прекращения аренды, когда арендатор должен освободить жилье. Если договор аренды частного жилья прекращается в одностороннем порядке, то требуется соблюдение досудебного порядка урегулирования спора.

Видео: уведомление о досрочном расторжении договора аренды

Инициатор расторжения договора по причине неисполнения обязательств отправляет второй стороне уведомление с просьбой о выполнении условий договора. Если требования не выполнены или ответа не последовало, сделка расторгается судом.

Составляя соглашение о расторжении договора найма жилого помещения, образец можно использовать типовой формы о прекращении арендного договора.

Но важно помнить, что передается жилое помещение по передаточному документу, если жилье находится в частной собственности..

По договору найма земельного участка

Составление соглашения при расторжении договора аренды земли практически не отличается от прекращения аренды относительно нежилой недвижимости. Отличие только в объекте аренды и порядке его передачи.

Если участники договорились, то просто составляется допсоглашение о расторжении и акт приема-передачи, в котором указывается, что земля возвращается вместе со всеми расположенными на участке объектами и в надлежащем состоянии.

В одностороннем порядке расторгнуть договор можно в таких случаях, как:

• не внесение арендных платежей более двух раз подряд;
• использование земли не по назначению;
• состояние земли отличается от указанного арендодателем;
• арендодатель намеренно скрыл недостатки участка или мешает его использованию.

При одностороннем порядке расторжения отсылается уведомление о желании прекратить сделку. Если другая сторона не возражает, подписывается соглашение.

При отсутствии ответа в течение месяца или отказе от расторжения инициатор расторжения может обратиться в суд. Соглашение о расторжении договора аренды земельного участка можно .

Печать и подпись

По закону требования к соглашению о расторжении договора предельно просты:

• форма соглашения должна быть аналогична форме договора;
• из содержания должно быть понятно, кто является сторонами сделки, что является предметом договора, и о каком договоре идет речь;
• факт отсутствия претензий сторон;
• порядок передачи имущества.

Договор аренды помещения, прежде всего, представляет собой соглашение, по которому один участник является собственником имущества и передает его в пользование другому участнику.

Порядок заключения таких договоров регулируется ГК РФ.

Главные пункты такого соглашения:

• стороны-участники;
• помещение - предмет договора;
• срок аренды;
• размер и порядок оплаты;
• ряд прав, а также обязанностей каждого из участников относительно содержания помещения.

Порядок прекращения отношений по аренде помещения в виде расторжения договора

Для расторжения договора аренды предусматривается по большому счету только два случая:

• по окончании срока его действия, если при этом ни один из участников не решил его продлить;
• досрочно по желанию какой-либо из сторон.

Порядок расторжения может быть оговорен и в самом договоре аренды. При досрочном расторжении может предусматриваться выплата денежной компенсации, если существует в этом необходимость.

В иных случаях он регулируется согласно ГК РФ. Каждая из сторон может стать инициатором расторжения. Этот участник обращается к контрагенту с предложением расторгнуть соглашение.

В результате переговоров последняя сторона может принять предложение или отвергнуть его. Если поступил отказ, инициатор расторжения может либо ждать окончания срока основного договора, либо обратиться в суд.

Когда в результате переговоров согласие все же было достигнуто, заключается акт расторжения договора аренды.

Существенные пункты акта расторжения договора аренды

В первую очередь оговаривается, кто является участником по данному акту. Необходимо указать наименование обоих из сторон.

В акте должен быть четко прописан срок, являющийся окончательной датой расторжения договора аренды.

В этот срок помещение должно быть передано от арендатора к арендодателю. В процессе передачи составляется еще один документ - акт приема-передачи помещения.

При проведении приема-передачи у арендодателя могут также возникнуть претензии к состоянию помещения. Пока акт не будет подписан, помещение не считается переданным, а обязательства выполненными.

Арендатор обязан полностью выполнить свои обязательства по аренде. Даже если договор расторгнут и подписано соответствующее соглашение, он обязан погасить оставшуюся за ним задолженность. В противном случае арендодатель имеет право обратиться в судебные органы.

Ниже расположен типовой бланк и образец акта расторжения договора аренды, вариант которого можно скачать бесплатно.

Отвечая на вопрос, необходимо установить:

1. Что такое расторжение договора?
2. Что такое соглашение сторон, в данном случае?

Начнем с первого: при расторжении сделки, прекращаются отношения между арендатором и арендодателем, связанные с передачей имущества второго лица в пользование первого.

Так, если аренда расторгается, то у арендатора нет права потребовать уплаченные арендодателю деньги назад . Ведь пользование имуществом осуществлялось на законных основаниях. Имела место договоренность о том, что вещь передается арендатору за плату. В том случае, когда сделка признается недействительной, обозначенное право требования возврата уплаченных средств возникает.

Внимание! Расторжение сделки и признание её недействительной – разные вещи. В первом случае, не может быть оспорено все то, что уже исполнено по договору.

Когда происходит расторжение аренды по соглашению сторон? В том случае, когда и арендодатель, и арендатор считают возможным прекратить существование возникших между ними правоотношений. Проще говоря, когда стороны считают, что есть смысл досрочно составить соглашение о расторжении договора: арендатор возвращает собственнику его имущество, больше не пользуется им.

Таким образом, расторжение договора аренды по соглашению сторон – это досрочное прекращение правоотношений , существующих между арендодателем и арендатором по их взаимному согласию, без каких-либо споров.

Кто может быть инициатором?

Ответ на вопрос можно получить, изучив несколько статей Гражданского кодекса РФ. А именно: ст. 450 , ст. 452 , ст. 619 , ст. 620 ГК РФ . Ст. ст. 450 и 452 ГК РФ речь идет об общих положениях расторжения договора. Любой сделки. Обратить внимание следует на такие правила:

1. Инициатором расторжения сделки может выступить сторона, обнаружившая, что условия договора существенно нарушаются.
2. Право на «разрыв» договора может возникнуть в других случаях, если это предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором.

Исходя из норм ст. ст. 619 и 620 ГК РФ, инициатором прекращения правоотношений, связанных с арендой нежилого помещения и другого имущества, может выступить, как арендатор, так и арендодатель.

Однако в данных статьях речь идет о случаях, когда условия сделки нарушаются второй стороной. Практика показывает, что арендатор и арендодатель могут расторгнуть сделку по иным основанием, если придут к взаимному согласию по данному вопросу .

Проще: допустим, арендатор приходит к собственнику недвижимости в мае 2018 года и говорит: «Я знаю, что срок действия договора истекает в августе 2018 года, но я нашел другое помещение, более подходящее мне. Если можно, давайте расторгнем договор» . Если арендодатель согласится, то можно оформлять соответствующее соглашение.

Особенности процедуры по соглашению сторон

Чтобы расторгнуть договор, мало просто прийти к согласию об этом. Необходимо:

• соблюсти процедуру;
• подписать несколько бумаг.

Как составляется документ?

Соглашение о расторжении сделки аренды нежилого помещения, согласно ст. 452 ГК РФ , должно быть заключено в той же форме, в какой существует договор. То есть, если речь мы ведем о недвижимом имуществе, то текст документа должен быть изложен на бумаге. Какие пункты в него нужно включить:

1. Дата и место подписания.
2. Информация о сторонах.
3. Сведения об объекте недвижимого имущества, который передавался во временное пользование.
4. Информация о дате, месте заключения договора аренды и его номере, если такой имеется.
5. Пункт о том, что стороны добровольно пришли к согласию о прекращении правоотношений.

Это основа, без которой никуда. Но нужно учесть и некоторые нюансы. Например:

1. В документе важно указать дату, когда будет имущество будет передаваться собственнику и, соответственно, будет составляться .
2. Очень часто возникает ситуация, когда арендатор, к моменту заключения соглашения, имеет задолженность по внесению платы за пользование имуществом. Необходимо оговорить в тексте вопрос о том, как будет погашаться долг, к какому сроку и т. д.
3. Могут возникнуть и иные спорные вопросы. Типичный: в результате действий арендатора, возникли неотделимые улучшения. Как с ними быть?

Важно! Чем больше таких «острых» вопросов и, соответственно, ответов на них, содержится в тексте соглашения, тем меньше рисков для каждой из сторон.

Если используется только часть площади

Интересный вопрос, на который можно ответить следующим образом:

Гражданский кодекс РФ дает возможность сторонам договариваться о самых разных условиях. Главный принцип ГК РФ: разрешено все, что прямо не запрещено. Но, представляется, что, в данном случае, изменяется предмет договора. Было – помещение полностью, стало – только его часть. В данной ситуации лучше сделать следующим образом:

1. Расторгнуть договор целого нежилого помещения.
2. Заключить новую сделку по аренде части объекта недвижимости.

В данной ситуации, никаких вопросов или споров в будущем не возникнет.

Компенсация за улучшение состояния недвижимости

Здесь не очень важно, когда и по каким основаниям был расторгнут договор. Ст. 623 ГК РФ четко регулирует вопрос:

1. Если улучшения – отделимые , то арендатор получает на них право собственности.
2. Если улучшения неотделимые , то здесь все немного сложнее. Компенсацию за них получить можно, но только в том случае, если осуществлены они были с согласия арендодателя.

Впрочем, иной порядок решения вопроса может быть изложен в договоре аренды.

Различия между прекращением зарегистрированной и незарегистрированной бумаги

Согласно ст. 651 ГК РФ и разъяснениям ВАС РФ , аренда нежилого помещения, оформленная на срок, свыше 12 месяцев, подлежит государственной регистрации в Росреестре . Регистрируется сам договор.

Если же произошла гос. регистрация аренды, то достаточно ли будет поставить подписи и печати, если, имеются, под текстом документа, чтобы можно было считать договор расторгнутым?

Справка! Если имела место сделка, связанная с краткосрочной арендой нежилого помещения, то будет достаточно того, что стороны подпишут доп.соглашение о прекращении между ними данных правоотношений.

Нужно ли вносить в специальные реестры акт?

Это сделать придется по одной простой причине: иначе, в Росреестре будет сохраняться информация о том, что правоотношения существуют. А это не будет соответствовать действительности. Чтобы не вводить в заблуждение государство, в компетентные органы придется обратиться.

Как передать площадь арендодателю?

Прием-передача предмета аренды происходит по , который подготавливается в письменной форме. В нем указывается информация о сторонах, об объекте недвижимости. Кроме того, в нем могут быть изложены определенные замечания сторон, или же, информация о том, что арендатор и арендодатель претензий друг к другу не имеют.

Можно и нужно указывать в акте сведения о том, что между сторонами осуществлялась передача денежных средств:

• сумма задолженности по арендной плате;
• компенсация за улучшения имущества и так далее.

Таким образом, соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения может оформляться по инициативе одной из сторон, но при наличии согласия на это арендатора и арендодателя. В определенных случаях, документ нужно сдавать на регистрацию в компетентные органы. Само имущество передается по соответствующему акту.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Если участник договора аренды не предложит контрагенту соглашение о расторжении сделки, договор продолжит действовать. Как оформить документ и вернуть имущество арендодателю.

При расторжении договора аренды по соглашению сторон оформите документ по образцу

Сделка по аренде прекращается, если:

1. Истек срок договора.
2. Одни из участников потребовал досрочного прекращения.
3. Стороны договорились расторгнуть ее досрочно.
4. Суд вынес решение об этом.

Когда обязательства перестают действовать по решению суда, документом, который это подтверждает, является судебный акт. Завершение сделки из-за истечения ее срока специально не оформляют, так как этот срок указан в самом договоре. При этом работает правило автоматического продления. Договор продолжит действовать, если:

• арендатор продолжает пользоваться объектом аренды;
• арендодатель не возражает против этого ().

Продление договора означает, что обязательства остаются в силе. В частности, арендатор продолжает регулярно платить. Поэтому участник сделки, который в ней больше не заинтересован, должен сообщить об этом контрагенту. Так же следует поступить в случае, когда понадобилось прекратить договор досрочно, но у стороны нет оснований разрывать его в одностороннем порядке или обращаться в суд.

Обратите внимание:

1. Если срок договора истек, достаточно уведомить контрагента письмом. Но надежнее подписать специальное соглашение о расторжении договора аренды. Это снимет риски. В случае досрочного расторжения потребуется получить согласие контрагента и зафиксировать его в таком соглашении.
2. Если договор заключали об аренде недвижимости, например, о нежилом помещении, и он был зарегистрирован, направьте соглашение о расторжении в Росреестр. В ЕГРН сделают отметку, что объект больше не находится под данным обременением.
3. Помимо дополнительного соглашения, при расторжении договора аренды составьте акт о возврате имущества.

На основании образцов можно составить документы для разных ситуаций – при расторжении договора аренды нежилого помещения, здания, для договора субаренды и т. д.

В соглашении о расторжении договора аренды укажите, что у сторон нет претензий друг к другу

Документ о прекращении аренды подписывают с двумя целями:

1. Определяют дату, с которой договор перестанет действовать.
2. Фиксируют, что у арендатора и арендодателя нет претензий друг к другу. Сделку прекращают по обоюдной воле сторон.

Второе условие необходимо для того, чтобы предупредить вероятные споры. Сформулировать его можно, например, так:

«По взаимному соглашению Сторон Договор № 315 аренды нежилого помещения от 1 декабря 2017 года считается расторгнутым с 1 января 2019 года без взаимных претензий Сторон».

Если претензии и требования есть, их следует изложить в соглашении. Этот документ послужит доказательством, что контрагент вел себе добросовестно и своевременно уведомил вторую сторону сделки. А также что вторая сторона согласна с требованиями. Например, сделку предложил расторгнуть арендодатель, так как арендатор давно не платил. Арендодатель указывает, что арендатор обязан оплатить долг по аренде, и арендатор подтверждает, что согласен с суммой долга:

«По требованию арендодателя в связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате Договор № 315 аренды нежилого помещения от 1 декабря 2017 года считается расторгнутым с 1 января 2019 года. Сумма задолженности арендатора по арендной плате составляет 100 тыс. руб. Арендатор обязуется погасить имеющуюся задолженность в полном объеме в срок до 1 мая 2019 года».

Арендатор может возражать против требований контрагента. Но писать об этом в соглашении не нужно. Это не препятствие, чтобы расторгнуть сделку. В соглашении будет отсутствовать фраза об отсутствии претензий. Если арендатор не согласен с самим фактом претензий или суммой долга, но подпишет документ, это свидетельствует о признании именно такого обязательства и влечет прерывание срока давности (ст. 203 ГК РФ). Для защиты интересов арендатора в текст нередко включают формулировку:

«Договор № 315 аренды нежилого помещения от 1 декабря 2017 года считается расторгнутым с 1 января 2019 года. Стороны обязуются провести сверку взаимных расчетов в течение 10 (десяти) рабочих дней после подписания настоящего Соглашения».

Соглашение о расторжении договора аренды составляют и подписывают:

• в двух экземплярах, если сделку не регистрировали;
• в трех, если регистрация была. В этом случае один из экземпляров документа отправляют в Росреестр. Другие остаются у каждой из сторон.

К договору о расторжении договора аренды потребуется акт о возврате объекта

Передачу имущества арендодателю сопровождают составлением специального акта. Акт подписывают оба контрагента. В зависимости от того, какое имущество возвращают, работают разные нормы права. (Так, возврат недвижимости осуществляют согласно статье 655 ГК РФ.) В акте фиксируют, в каком состоянии находится объект. Если у арендодатель позже возникнут претензии к арендатору по поводу состояния имущества, акт позволит подтвердить их.

Вложенные файлы

• Соглашение о расторжении договора аренды.doc
• Акт приема-передачи недвижимого имущества в связи с расторжением договора.doc

Образец соглашения о расторжении договора аренды

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ действие договора может быть прекращено в том случае, если на это согласны обе его стороны.

Унифицированной формы допсоглашения, которое необходимо заключить для придания законности ранее принятому решению о расторжении имеющейся договоренности, не существует, поэтому документ можно подготовить самостоятельно, изучив образец допсоглашения о расторжении договора аренды, размещенный ниже.

СОГЛАШЕНИЕ

о расторжении договора аренды от дд.мм.гггг № 425

Архангельск дд.мм.гггг

ООО «Недвижимость-С» (Арендодатель) в лице гендиректора Резепова Геннадия Константиновича, действующего на основании устава, и ООО «Верта» (Арендатор) в лице гендиректора Архипкина Евгения Аркадьевича, действующего на основании устава, подписали следующее соглашение:

1. В связи с принятием решения о продаже Арендодателем помещения площадью 171 (сто семьдесят один) кв. метр, адрес: г. Архангельск, ул. Рамщиков, д. 141, стороны пришли к соглашению о досрочном расторжении договора от дд.мм.гггг № 425.
2. Арендатор обязуется освободить указанное помещение до дд.мм.гггг.
3. Соглашение является неотъемлемой частью договора от дд.мм.гггг № 513.
4. Все взаиморасчеты между сторонами осуществлены, претензий к исполнению условий соглашения не имеется.

Арендодатель

ООО «Недвижимость-С»

Юр. адрес: Архангельск, Новгородский пр-т, д. 1

ОГРН: 123154135

ИНН: 123551153

Резепов Г. К.

Арендатор

ООО «Верта»

Юр. адрес: Архангельск, ул. Морская, д. 15

ОГРН: 1234553426

ИНН: 2346234634

Не знаете свои права?