СТ 7 ЖК РФ .

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством
или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного
законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их
существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия
закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников
жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства
(аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к Ст. 7 Жилищного кодекса РФ

1. Если жилищные отношения непосредственно не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, используются правила:

а) субсидиарного применения норм смежных отраслей законодательства (или права) (гражданского или иного законодательства, прямо регулирующего отношения);

б) аналогии закона;

в) аналогии права.

а) При наличии относительных пробелов в жилищно-правовой сфере используются, прежде всего, нормы гражданского права. Как отмечалось, жилищное законодательство преимущественно состоит из норм гражданского права (более подробно см. комментарий к ч. 1 ст. 5 Кодекса).

Гражданское и жилищное законодательство (правовые нормы их) в силу наличия общих черт предмета и метода правового регулирования, а также генетических и функциональных связей являются смежными отраслями законодательства. Поэтому этот способ восполнения пробелов жилищного законодательства на основе норм гражданского законодательства (гражданского права) называется субсидиарным (дополнительной "посторонней" помощью) применением смежной (родственной) отрасли.

Субсидиарный способ восполнения пробелов жилищного законодательства нормами гражданского законодательства (гражданского права) является первичным и определяющим в сравнении с аналогией закона и в силу прямого предписания этой статьи (...при отсутствии норм гражданского или иного законодательства...).

Таким способом восполнения пробелов следует считать регулирование отношений по распределению и использованию жилья нормами административного, государственного, финансового, гражданского процессуального права, как структурные положения, образующие систему жилищного законодательства;

б) при отсутствии возможностей восполнить пробелы жилищного законодательства за счет непосредственных норм гражданского или иного законодательства применяются правила аналогии закона; используются положения жилищного законодательства, регулирующие сходные отношения.

При таком способе восполнения на вновь возникшие или недостаточно урегулированные отношения распространяются нормы жилищного законодательства (с учетом отраслевой природы норм, содержащихся в нем). В частности, новые отношения в сфере владения, пользования и распоряжения жильем могут быть урегулированы положениями Жилищного кодекса о праве собственности на жилые помещения.

2. При аналогии права обязанности и права участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства, а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

К таким началам жилищного законодательства относятся: свобода в установлении и реализации жилищных прав в силу договора, иных предусмотренных законом в сфере жилья, оснований, недопустимость произвольного лишения жилища, равенство участников жилищных отношений, обеспечение органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, охрана и защита жилищных прав и др.

Аналогия права свидетельствует о так называемой "абсолютной пробельности" в жилищном законодательстве. Преодоление ее требует высокого профессионализма, научных знаний в области правоприменения.

АНАЛОГИЯ ЗАКОНА В ЖИЛИЩНЫХ ПРАВООТНОШЕНИЯХ

Одной из актуальных проблем жилищного законодательства Российской Федерации в настоящее время являются правовые пробелы: отсутствие соответствующих правовых предписаний, регламентирующих жилищные отношения в сфере управления, использования и эксплуатации жилищного фонда. Одним из способов разрешения сложившейся ситуации является применение аналогии закона. Судебная практика показывает, что найти схожую норму не так просто и иногда ее поиск и применение приводит к ошибкам.

Принципиальной новеллой Жилищного кодекса РФ, вступившего в силу в марте 2005 года, стали положения статьи 7, регламентирующие возможность применения аналогии закона и аналогии права к жилищным правоотношениям. Ранее действующий Жилищный кодекс РСФСР не содержал данных предписаний, хотя применение аналогии права и аналогии закона в жилищных правоотношениях допускалось.

В настоящее время наблюдается тенденция увеличения количества судебных дел, применяющих в жилищных спорах положения пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона). Ее сущность заключается в том, что если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Факты применения судами первых инстанций схожих норм жилищного законодательства к ситуациям, не урегулированным правовыми предписаниями, в жилищных спорах вызывают обращения в вышестоящие суды.

Так, Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета .

Н.А. Митрофанова и А.С. Митрофанова в 1983 году гражданкой Н.Н. Сергеевой, собственником квартиры в городе Нижнем Новгороде, были вселены в данную квартиру в качестве членов семьи и приобрели право пользования жилым помещением. Впоследствии квартира была завещана Н.Н. Сергеевой ее сестре, гражданке А.Н. Отачкиной, которая после смерти Н.Н. Сергеевой 24 сентября 1992 года вступила в права наследства, а 25 марта 1993 года подарила указанную квартиру гражданину Т.Б. Нормухамедову. Т.Б. Нормухамедов в 1998 году подал в суд исковое заявление о выселении Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой из спорной квартиры. Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями. Определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 16.05.2006 г. было отказано в удовлетворении исковых требований Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой о признании за ними права пользования жилым помещением и удовлетворены исковые требования Т.Б. Нормухамедова о прекращении права пользования спорным жилым помещением Н.А. Митрофановой и А.С. Митрофановой, их выселении и снятии с регистрационного учета. Суд пришел к выводу, что в силу длящихся жилищных правоотношений Т.Б. Нормухамедов, как собственник жилого помещения, после вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации вправе требовать выселения в судебном порядке лиц, являющихся членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Специфика данного случая, рассматриваемого судом, заключалась в том, что истцы и ответчик никогда не состояли в семейных отношениях и, следовательно, с формально-юридической стороны не подпадали под действие статьи 31 ЖК РФ.

Однако суд в соответствии с аналогией закона (пункт 1 статьи 7 ЖК РФ) применил положения статьи 31 ЖК РФ, регламентирующей права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, к рассматриваемому случаю.

Н.А. Митрофанова обратилась с жалобой в Конституционный Суд РФ, в которой оспорила конституционность пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2004 г. № 213-ФЗ), части 1 статьи 7 и части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. По мнению заявительницы, эти нормы не соответствуют статьям 1, 2, 7, 17 (части 1 и 3), 19 (части 1 и 2), 35 (часть 2), 40 (часть 1), 45 (часть 1) и 55 Конституции Российской Федерации, поскольку допускают несохранение права пользования жилым помещением за членами семьи бывшего собственника жилого помещения.

Конституционный Суд РФ в Определении от 15.11.2007 г. № 815–0–0 отказал в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Н.А. Митрофановой, а в отношении нормы, предусмотренной частью 1 статьи 7 (аналогия закона), указал, что она направлена на исключение пробелов в правовом регулировании и в конечном итоге на защиту интересов участников соответствующих правоотношений и не может рассматриваться как нарушающая конституционные права.

Конституционный Суд РФ не указал, в каких позитивных правовых последствиях должна быть выражена защита интересов сторон жилищного спора, хотя для заявительницы применение по аналогии статьи 31 ЖК РФ привело к выселению из жилого помещения собственника без предоставления другого жилого помещения. Применение аналогии закона в данном случае защитило интересы только одной стороны - собственника жилого помещения и ущемило права проживающих в его жилом помещении лиц.

Положения о применении положений пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона) нашли свое отражение в нормативных разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ от 2.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного Кодекса Российской Федерации» .

В соответствии с пунктом 12 указанного Постановления разъяснено, что порядок заключения соглашения между членами семьи собственника жилого помещения, его форма, условия должны определяться положениями ГК РФ о гражданско-правовых сделках (статьи 153–181 ГК РФ) на основании пункта 1 статьи 7 ЖК РФ (аналогия закона), так как в ЖК РФ не содержится специальных требований к их заключению.

Высшая судебная инстанция РФ разъяснила, что члены семьи собственника жилого помещения имеют право на вселение своих несовершеннолетних детей с целью обеспечения прав последних на жилые помещения, хотя положения пункта 2 статьи 31 ЖК РФ не наделяют членов семьи собственника указанным правом. Верховный Суд РФ указал, что данное право возможно на основе положений статьи 679 ГК РФ о безусловном праве нанимателя по договору найма и граждан, постоянно с ним проживающих, на вселение в жилое помещение несовершеннолетних детей, а также части 1 статьи 70 ЖК РФ о праве родителей на вселение в жилое помещение своих несовершеннолетних детей без обязательного согласия остальных членов семьи нанимателя по договору социального найма и наймодателя, по аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ).

В рассматриваемом случае нормативное толкование Верховного Суда РФ о применении аналогии закона было направлено на защиту интересов несовершеннолетних детей и реализацию их прав на жилые помещения.

В пункте 22 указанного Постановления отмечено, что необходимо обратить внимание судов на то, что Жилищным кодексом Российской Федерации не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники жилых помещений, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма. Учитывая это, при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе, исходя из норм части 1 статьи 7 ЖК РФ о применении жилищного законодательства, по аналогии применить к названным отношениям положения части 10 статьи 32 ЖК РФ об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Следует отметить, что в данном разъяснении Верховного Суда РФ подтверждена его позиция, ранее изложенная в Обзоре судебной практики, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.03.2006 г .

Интересными представляются толкования Верховного Суда РФ в отношении возможностей применения аналогии права в отношении договора социального найма жилого помещения и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда. Так, в пунктах 23, 41 Постановления отмечено, что ЖК РФ не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решений о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и договора найма жилого помещения специализированного жилищного фонда недействительными. Требования о признании недействительными решений о предоставлении гражданину жилого помещения по договорам социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда и заключенных на их основании соответствующих договоров подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2–4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя по общему правилу не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ (пункт 41 Постановления).

Важные разъяснения содержатся в пункте 28 Постановления, в котором отмечено, что если на вселение лица в жилое помещение не было получено письменного согласия нанимателя и (или) членов семьи нанимателя, а также согласия наймодателя, когда оно необходимо (часть 1 статьи 70 ЖК РФ), то такое вселение следует рассматривать как незаконное и не порождающее у лица прав члена семьи нанимателя на жилое помещение. В таком случае наймодатель, наниматель и (или) член семьи нанимателя вправе предъявить к вселившемуся лицу требование об устранении нарушений их жилищных прав и восстановлении положения, существовавшего до их нарушения (пункт 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ), на которое, исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ), применительно к правилам, предусмотренным статьей 208 ГК РФ, исковая давность не распространяется. Данная статья исключает распространение сроков исковой давности на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения. При удовлетворении названного требования лицо, незаконно вселившееся в жилое помещение, подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Таким образом, следует учитывать, что применение норм по аналогии закона приводит к различным правовым обстоятельствам, которые следует учитывать при определении сроков исковой давности. В случаях с договорами социального найма и найма жилого помещения специализированного жилищного фонда исковая давность учитывается. В случаях с восстановлением нарушенного права владельца - нет.

Следует отметить, что нормативные разъяснения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. применяются судами, в том числе Верховным Судом РФ, в юридической практике.

Так, Верховный Суд РФ в Определении от 06.07.2010 г. № 42-В10-2 отменил решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 03.09.2009 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 15.10.2009 г. и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции . Суды Республики Калмыкия признали за истцом преимущественное право на получение освободившейся комнаты в коммунальной квартире, недействительным договор социального найма с ответчиком, но при этом признали за последним право на пользование спорной комнатой по причине отсутствия свободной жилой площади.

Верховный Суд РФ сослался на Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 г. № 14 в котором разъяснено, что в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и признания недействительным также заключенного на основании данного решения договора социального найма, лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение. В случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им, исходя из конкретных обстоятельств дела, может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

Указанное положение Постановления не было учтено республиканскими судами, что стало существенным нарушением норм материального права и привело к отмене судебных постановлений.

Следует учитывать, что применение аналогии закона в жилищных правоотношениях возможно только при условии отсутствия соответствующих норм, регламентирующих сложившуюся ситуацию.

Так, Определением Верховного Суда Российской Федерации от 18.08.2009 г. № 5-В09-86 были отменены решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 15.07.2008 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 16.10.2008 г. и дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции .

Распоряжением Правительства Москвы дом, в котором ответчики проживали в принадлежащей им на праве собственности квартире, был признан непригодным и подлежащим капитальному ремонту с отселением жильцов.

Ответчику и членам его семьи для переселения была предложена трехкомнатная квартира с передачей в собственность и прекращением права собственности на квартиру, расположенную в доме, подлежащем сносу. Добровольно переселиться в предложенную квартиру ответчики отказались.

Верховный Суд РФ отметил, что, разрешая дело и удовлетворяя иск, суд руководствовался статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии), а также статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» и исходил из того, что ответчикам взамен занимаемой предоставлена квартира большего размера, отвечающая всем необходимым требованиям, находящаяся в пределах того же административного округа г. Москвы, рыночная стоимость которой выше, чем стоимость квартиры, подлежащей изъятию.

При этом, как отметил Верховный Суд РФ, возникшие между сторонами правоотношения урегулированы нормами Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве», то при рассмотрении настоящего дела суду необходимо было руководствоваться этим Законом, а не статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (по аналогии закона), регулирующей вопросы обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с частью 1 статьи 14 указанного Закона города Москвы при проведении капитального ремонта или реконструкции жилого дома, если такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения граждан, лицо, осуществляющее переселение, обязано предоставить им на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования жилым помещением либо с сохранением за гражданами-собственниками права собственности на жилое помещение, находящееся в данном жилом доме.

В силу части 7 той же статьи после завершения капитального ремонта или реконструкции при соответствии размера отремонтированного или реконструированного жилого помещения размеру жилого помещения до ремонта или реконструкции граждане подлежат переселению в ранее занимаемое жилое помещение.

Согласно частям 9 и 10 той же статьи в случае изменения в результате капитального ремонта или реконструкции размера жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, взаимоотношения сторон определяются дополнительным соглашением. В случае отказа собственника от возвращения в ранее занимаемое жилое помещение после капитального ремонта или реконструкции в связи с уменьшением либо увеличением размера ранее занимаемого жилого помещения, он может быть переселен в другое жилое помещение с прекращением права собственности на ранее занимаемую квартиру.

В соответствии со статьей 6 Закона города Москвы от 31.05.2006 г. № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве» собственникам, освобождающим жилые помещения (жилые дома), по их выбору в денежной или натуральной форме предоставляется равноценное возмещение (компенсация) либо выкупная цена.

В соответствии с частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Таким образом, требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение в порядке данной правовой нормы не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в этом случае на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, в силу статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации может быть возложена обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Следовательно, наличие правовых норм, регламентирующих конкретные ситуации, исключает возможность применения норм по аналогии закона.

Другой проблемой применения аналогии закона в жилищных спорах является ошибочное применение норм жилищного законодательства по аналогии. В этом отношении сохраняет актуальность пример из судебной практики 2004 года. В Определении Верховного Суда РФ от 25.06.2004 г. было отмечено, что в связи с отсутствием в жилищном законодательстве правовой нормы, регулирующей порядок выселения лиц, вселенных в общежитие без законных оснований, суд надзорной инстанции Республики Мордовия признал возможным применить к спорным отношениям аналогию закона - нормы статьи 110 ЖК РСФСР . В соответствии с указанной статьей без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из общежития прекратившие работу сезонные, временные работники и лица, работавшие по срочному трудовому договору, лица, обучавшиеся в учебных заведениях и выбывшие из них, а также работники, уволившиеся по собственному желанию без уважительных причин, уволенные за нарушение трудовой дисциплины или за совершение преступления. Лица, прекратившие работу по иным основаниям, а также лица, перечисленные в статье 108 ЖК РСФСР, могут быть выселены лишь с предоставлением другого жилого помещения. По мнению суда надзорной инстанции, ответчик не относится к категории лиц, которые могут быть выселены из общежития с предоставлением другого жилого помещения, поэтому к спорным отношениям применил часть 1 статьи 110 ЖК РСФСР, в соответствии с которой ответчики подлежит выселению из общежития без предоставления другого жилого помещения.

Суд надзорной инстанции, применяя в данном деле по аналогии норму части 1 статьи 110 ЖК РСФСР, необоснованно не принял во внимание разъяснения, содержащиеся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.1984 г. № 5 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» (в редакции от 21.12.1993 г.). Согласно разъяснениям если общежитие было предоставлено гражданину, не относящемуся к лицам, которые имеют право на предоставление жилой площади в общежитии, и к указанному лицу предъявлен иск о выселении по этому основанию, необходимо применительно к статье 48 ЖК РСФСР решить вопрос о признании недействительным ордера на занятие жилой площади в общежитии с наступлением последствий, предусмотренных статьей 100 ЖК РСФСР (пункт 25). Выселение по основаниям, предусмотренным статьями 95, 107, 110 ЖК РСФСР, допускается в случае прекращения с нанимателем трудовых отношений (пункт 26). Из приведенных разъяснений следует, что применять к возникшему спору между истцом и ответчиком по аналогии статьи 110 ЖК РСФСР недопустимо. Ответчик не состояла в трудовых отношениях с истцом, вселилась в общежитие по договоренности между руководством организации, где она работала, и администрацией истца, то есть не самоуправно, каких-либо злоупотреблений или нарушений при вселении в общежитие она не допустила. При таких обстоятельствах, исходя из содержания части 1 статьи 40 Конституции Российской Федерации и части 4 статьи 10 ЖК РСФСР, с учетом конкретных обстоятельств дела у суда надзорной инстанции не было правовых оснований для применения по аналогии части 1 статьи 110 ЖК РСФСР и выселения ответчика из общежития без предоставления ей другого жилого помещения.

Правильность выбора нормы при применении аналогии закона зависит от нормативных толкований высшей судебной инстанции РФ, которая разъясняет порядок применения соответствующих жилищных норм.

Таким образом, на основании изложенного можно сделать следующие выводы.

Анализ практики применения правовых предписаний по аналогии закона в жилищных правоотношениях показывает, что декларируемая Конституционным Судом России задача применения аналогии закона, заключающаяся в защите интересов участников правоотношений, носит относительный характер, так как применение схожих норм ЖК РФ по делам о выселении приводило к утрате права пользования жилыми помещениями граждан. С другой стороны, разъяснение необходимости применения аналогии закона в отношении несовершеннолетних детей членов семьи собственника создало дополнительные гарантии их защиты.

Правильное применение аналогии закона в жилищных правоотношениях судами зависит от субъективного фактора, квалификации судьи, и не исключает ошибок. Заинтересованные лица при применении аналогии закона в жилищных правоотношениях судьями должны обращаться в суды второй и третьей инстанции для проверки объективности решений, принимаемых судейским корпусом первой инстанции.

Ошибки судебных инстанций по применению аналогии закона в жилищных правоотношениях заключаются в том, что, во-первых, ошибочно используются ненадлежащие нормы; во-вторых, аналогия закона применяется тогда, когда нет оснований для ее применения, то есть правового пробела - отсутствия надлежащего правового предписания, регламентирующего сложившуюся ситуацию.

Новая редакция Ст. 7 ЖК РФ

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

2. При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Комментарий к Статье 7 ЖК РФ

1. На случай возникновения пробелов в правовом регулировании Кодекс, в отличие от ЖК 1983 г. и Основ, не содержавших подобных положений, допускает применение жилищного законодательства по аналогии (ст. 7). В таких случаях, как и в гражданском законодательстве (см. ст. 6 ГК РФ), различаются аналогия закона и аналогия права.

Существуют случаи, когда определенные жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при этом отсутствуют нормы гражданского или иного законодательства, прямо регулирующие указанные отношения. Если в правовом регулировании имеются такого рода "пробелы", то к указанным отношениям (прямо не урегулированным правом), если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Этим положением вправе руководствоваться все правоприменительные органы.

Например, поскольку Кодексом не установлены правовые последствия признания в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу или реконструкции многоквартирного дома, в котором проживают не только собственники, но и наниматели жилых помещений по договору социального найма, постольку при рассмотрении споров, связанных с обеспечением жилищных прав собственников жилых помещений в таком многоквартирном доме, суд вправе исходя из норм ч. 1 ст. 7 Кодекса применить к названным отношениям положения ч. 10 ст. 32 Кодекса об изъятии жилого помещения у собственника путем выкупа либо о предоставлении ему другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену (см. п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (ч. 1 ст. 7 Кодекса) применительно к правилам, установленным ст. 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также п. 1 ст. 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки (см. п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

2. Если отсутствуют нормы жилищного законодательства, которые могли бы быть применены в порядке аналогии закона (см. ч. 1 комментируемой статьи), а также в других случаях, когда использование аналогии закона невозможно, права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), а также требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Следует обратить внимание на то, что применение аналогии права возможно лишь в целях определения прав и обязанностей участников жилищных отношений.

Другой комментарий к Ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Пробелы законодательства, в том числе жилищного, восполняются:

путем применения закона, регулирующего сходные отношения (аналогия закона);

исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права), требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

2. Аналогия закона применяется при наличии предусмотренных комментируемой статьей условий: жилищные отношения не урегулированы ни законом, ни соглашением сторон; отсутствуют нормы, прямо регулирующие эти отношения; есть сходная норма законодательства; эта норма не противоречит существу регулируемых отношений.

Применяя аналогию закона, следует найти самую близкую по основным признакам норму из всех имеющихся в законодательстве.

Устанавливают правовую основу жилищного законодательства: они определяют содержание других нормативных актов, регулирующих жилищные правоотношения.

Конституция РФ решает вопросы компетенции Российской Федерации и ее субъектов по жилищному и гражданскому законодательству .

В силу ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство относится к ведению Российской Федерации. Следовательно, регулирование части жилищных отношений , по своей природе относящихся к гражданско-правовым (право собственности на жилые помещения , договор жилищного найма, определение порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов и товариществ собственников жилья , а также основ их правового положения и др.), относится к ведению исключительно Российской Федерации.

При этом согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ жилищное законодательство является предметом совместного ведения федерации и её субъектов. Таким образом, следует исходить из того, что жилищные отношения могут регулироваться актами как Российской Федерации, так и её субъектов. Причем законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам. Если между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, имеются противоречия, то действует федеральный закон (ч. 5 ст. 76 Конституции РФ).

До принятия федерального закона субъект федерации осуществляет собственное законодательное регулирование по соответствующему предмету совместного ведения. После принятия федерального закона законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации приводятся в соответствие с федеральным законом.

Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, в том числе по жилищным вопросам, не приведенные в соответствие с федеральным законом, применению не подлежат;

Федеральные законы:

• илищный кодекс РФ от 29.12.2004 № 188-ФЗ, вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Наряду с ЖК РФ на федеральном уровне жилищное законодательство представлено достаточно большим количеством нормативных правовых актов — законов и других нормативных актов, принятых в разное время и на разных уровнях (от законов до инструкций),
• ражданский кодекс РФ.

В части первой ГК РФ (глава 18) регулируются право собственности и иные вещные права (права членов семьи собственника жилого помещения), дается понятие квартиры как объекта права собственности, указываются основные начала регламентации права собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома и организации и деятельности товариществ собственников жилья.

Часть вторая ГК РФ содержит главу 35, посвященную договору найма жилого помещения и другим договорам, предметом которых могут стать жилые помещения, а также нормы, регулирующие особенности продажи жилых помещений.

Часть третья ГК РФ устанавливает особенности наследования жилых помещений,

• акон РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с изменениями и дополнениями, в котором устанавливаются основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяются права нанимателей и членов их семей при осуществлении приватизации жилья,
• едеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляет обязательность и процедуру регистрации прав на жилые помещения,
• радостроительный кодекс РФ определяет систему законодательства о градостроительстве, регулирует вопросы обеспечения права граждан на благоприятную среду жизнедеятельности, на выбор места жительства при осуществлении градостроительной деятельности и т.д. Также вопросы застройки территорий городских и сельских поселений, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контроль за осуществлением градостроительной деятельности, а также ответственность за нарушение законодательства Российской Федерации о градостроительной деятельности,
• одекс РФ об административных правонарушениях содержит нормы о применении мер ответственности за административные правонарушения в области охраны жилищного фонда, например, правил пользования жилыми помещениями,
• емельный кодекс РФ содержит нормы о землях поселений, то есть землях, используемых и предназначенных для строительства жилья;

На федеральном уровне жилищные отношения регулируются не только законодательными актами, но и указами Президента РФ (например, от 20.06.1996 «О новом этапе реализации Государственной целевой программы «Жилище»), и постановлениями Правительства РФ (например, от 20.02.1995 № 161 «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»), ведомственными актами.

В качестве примера второй группы источников жилищного права можно привести Закон г. Москвы от 31.05.2006 № 21 (ред. от 29.05.2013) «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве».

Также к источникам жилищного права относятся нормы международного права . Согласно Конституции РФ общепризнанные нормы и принципы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью правовой системы России. В Конституцию РФ вошли нормы о жилищных правах, заимствованные из Всеобщей декларации прав человека (1948) и Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах (1966).

Жилищное и гражданское законодательство: соотношение

Вторая часть ГК РФ включает главу 35 «Наем жилого помещения», посвященную общему регулированию найма жилого помещения, при этом ГК РФ «исходит из подразделения такого найма на наем жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования и наем жилого помещения в домах (квартирах) граждан и организаций, осуществляемый, как правило, на коммерческих началах (коммерческий наем)».

Вместе с тем в ГК РФ прямо признается самостоятельное существование жилищного законодательства как отрасли законодательства.

В качестве примера можно привести возможность применения положений о проведении общего собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме к общему собранию членов жилищного кооператива, членов товарищества собственников жилья (ТСЖ)

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

Надо учитывать, что принцип аналогии может быть применен исключительно к частноправовым отношениям и не может применяться к публичным правоотношениям (например, административным), так как это может привести к произволу со стороны органов публичной власти .

На общеправовой принцип действия законодательства во времени (акт жилищного законодательства не имеет обратной силы и применяется к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие, за исключением, когда это прямо предусмотренных этим актом) указано в постановлении Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

В случаях если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения, т.е.

Аналогия закона.

При невозможности использования аналогии закона права и обязанности участников жилищных отношений определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства (аналогия права) и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости (ст. 7 ЖК РФ).

Статья 7 ЖК РФ определяет порядок применения правового механизма аналогии в жилищном законодательстве. Аналогия - механизм преодоления пробелов в законодательстве при регулировании общественных отношений. Согласно ст. 7 ЖК РФ, в жилищном законодательстве, как и в остальных отраслях российского законодательства, применяются две разновидности аналогии: аналогия закона и аналогия права.

Пункт 1 статьи 7 ЖК РФ регулирует особенности применения аналогии закона при наличии пробела в жилищном законодательстве. Аналогия закона в жилищном законодательстве заключается в применении к неурегулированным отношениям жилищного законодательства, регулирующего сходные общественные отношения. Для применения аналогии закона необходимо соблюдение следующих условий:

Жилищное отношение не урегулировано жилищным законодательством;

Жилищное отношение не урегулировано соглашением его участников;

Отсутствует норма гражданского или иного законодательства, прямо регулирующая данное жилищное отношение;

Применение к данному жилищному отношению норм жилищного законодательства, регулирующих сходные отношения, не противоречащие существу жилищного отношения.

Пункт 2 ст. 7 ЖК РФ устанавливает порядок применения в жилищном законодательстве аналогии права. Аналогия права применяется лишь в том случае, если невозможно применить аналогию закона, и заключается в том, что жилищные права и обязанности определяются исходя из общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости.

К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом РФ (ст. 8 ЖК РФ).

Статья 9 ЖК РФ устанавливает особенности соотношения жилищного законодательства Российской Федерации и норм международного права.

Соотношение этих двух правовых систем основано на конституционном принципе приоритета международного права над национальным законодательством Российской Федерации.

Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Если международным договором Российской Федерации предусмотрены иные правила, чем установленные жилищным законодательством, то применяются нормы международного договора.

Еще по теме Действие жилищного законодательства по аналогии:

1. 3.1 Обеспечение соответствии актов субъектов Российской Федерации федеральному законодательству