Социальный найм, а также коммерческий найм – это два понятия, имеющие прямое отношение к аренду жилой недвижимости. Многие потенциальные арендаторы стараются понять, в чем же заключаются основные отличия между двумя видами договорных отношений и на каком варианте целесообразно остановить выбор.
Юристы стараются соблюдать действующие нормы законодательства и отмечают важность не только составления договоров о найме жилья, но и возможности для того, чтобы понять, в чем же заключаются основные отличия. Легальное решение вопросов относительно аренды жилья представляет настоящий интерес для каждой из двух сторон.
Вид договоров определяется правами арендодателя на жилую площадь, ведь объект, который предоставляется для съема, может быть приватизированным, наследованным по судебному решению, подаренным, приобретенным, служебным или полученным при обмене.
Социальный найм жилья: что это?
Социальный договор оформляется на основе главы 8 статьи 60 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Наймодатель (владелец жилья) должен передать нанимателю (арендатору) объект для временного проживания с обязательным соблюдением определенных условий. Наймодатель может быть владельцем муниципальной или государственной квартиры, причем именно от имени фонда предполагается составление договора для дальнейших отношений, регулируемых особенностями законодательства Российской Федерации.
Жилищное законодательство определяет не только право предоставления квартиры в аренду, но и условия, которые обязательно должны соблюдаться. В большинстве случаев такие отношения предполагают отсутствие строгих сроков документального решения вопросов.
Коммерческий найм жилья: что это?
Коммерческий найм предполагает обязательное наличие оплаты за проживания, о которой предварительно договариваются владелец жилья и арендатор предлагаемого объекта. Такие отношения являются возмездными, но при этом они скрывают в себе взаимную выгоду, отмечаемую каждой из двух сторон.
Чаще всего нанимателем может быть только физическое лицо
. При этом юридическое лицо может принять участие в оформлении коммерческого договора только, если выбранное помещение будет использоваться по прямому назначению, предполагающему проживание людей.
Объектом коммерческого найма может быть квартира, отдельный дом, одна комната. Таким образом, предполагается использование любого изолированного помещения, подходящего для временного, но при этом комфортного проживания.
Если же рассматривается квартира в определенном многоквартирном доме, в договор нужно включить не только жилое помещение, но и несущие конструкции здания, площади общей эксплуатации.
Коммерческий и социальный найм: в чем заключаются отличия?
- Коммерческий найм может использоваться для любых объектов жилого фонда. Социальный найм предполагает возможность использования объектов, включенных только в муниципальный или государственный фонд.
- Социальный найм предполагает бессрочное составление договоров. При этом коммерческий найм заключается на срок не более пяти лет, после чего – требуется перезаключение договора при соответствующих пожеланиях.
- Коммерческий найм всегда предполагает добровольное взаимодействие двух сторон. При социальном найме отношения могут быть основаны на административном акте, который оформляется государственными либо местными органами власти.
- На основе социального найма можно использовать льготы на квартплату, причем льготные условия действуют для каждого проживающего человека на основе Жилищного Кодекса РФ. Коммерческий найм не предполагает нормирования жилой площади и ограничения сумм квартплат, причем стороны должны оговорить в подписываемом документе все важные нюансы своего взаимодействия.
- Договор социального найма может быть подписан только близкими родственниками. Коммерческие договора позволяют взаимодействовать даже посторонним людям, которые не обладают каким-либо родством друг с другом.
- Социальный договор предполагает предоставление другого жилья, подходящего для проживания, при выселении. Коммерческие отношения не предусматривают помощи в поиске других объектов для проживания.
Найм жилья: как обезопасить себя?
- В обязательном порядке все документы на жилье должны быть проверены. При этом оплату нужно предоставлять только под расписку, ведь условные договоренности не могут играть важную роль.
- Договор должен быть заключен с учетом многочисленных аспектов: следует указать паспортные данные каждой из двух сторон, точный адрес жилого объекта, упомянуть документы на владение имуществом, уточнить условия отношений и размер квартплаты на рассматриваемый период, все суммы предварительных оплат и залогов, нюансы ремонта. Только подобный документ приобретает юридическую силу.
- При передаче жилья в аренду нужно оформить передаточный акт с подробным описанием особенностей квартиры или дома, состояния мебели, ковров, бытовой техники. Передаточный акт позволит предотвратить неприятные и рискованные ситуации, избежать нежелательных конфликтов.
- Жилье в каждом случае можно использовать только по определенному назначению, которое заранее определено договором. Все условия проживания, описанные в Жилищном Кодексе РФ, должны быть соблюдены. И, вне всяких сомнений, условия договорных отношений должны быть реализованы на практике.
Вышеперечисленные советы по безопасности должны быть приняты во внимание при любом раскладе.
Социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде
Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», Постановление Губернатора Вологодской области от 22 ноября 1999 г. N 771 "О совершенствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения" (с изменениями 1 октября, 28 марта, 8 декабря 2000 г., 23 мая 2002 г.), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).
Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.
В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, ГК устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Контрольные вопросы к лекции №3.
1.Жилое помещение, понятие, виды?
2. Порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение?
3. Учет граждан нуждающихся в предоставлении жилья?
4. Понятие и предмет договора социального найма?
5. Ответственность сторон по договору социального найма?
6. Временные жильцы, кто это?
7.Понятие и предмет договора коммерческого найма жилых помещений?
8. Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма?
9.Расторжение договора коммерческого найма?
10. Отличия договоров социального и коммерческого найма?
Вопрос (задача) юридическая консультация.
1.Мне сказали, что после перепланировки своей квартиры я должен зарегистрировать все произведенные изменения. Надо ли мне куда-то обращаться в связи с произведенными действиями?
Согласно новому Жилищному кодексу, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии. Следует отметить, что, прежде чем произвести работу по переустройству или перепланировке своей квартиры, Вам необходимо было получить разрешения на подобное действия органа местного самоуправления, то есть администрации того района, в котором находиться Ваша квартира. Без подобного разрешения перепланировка Вашей квартиры является самовольной, и Вы, как лицо, самовольно перепланировавшие жилое помещение, несете предусмотренную законодательством ответственность. Но также Кодекс указывает на то, что жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда.
Недавно сделали все документы на переустройство квартиры, ждем уже более двух месяцев. Сейчас мужу сделали очень хорошее предложение, и мы хотим продать квартиру и переехать работать из Москвы в другой город. На раздумья дали месяц, но мы не можем заниматься продаже, т. к документов у нас на руках нет. Сколько нам еще придется ждать? В какой срок по закону должны рассмотреть наш вопрос?
Согласно ст. 7 Закона г. Москвы №37 «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» продолжительность рассмотрения уполномоченным органом вопросов о возможности заявленного переустройства помещений не должна превышать одного месяца, включая время на экспертизу проектных решений.
Разрешение на проведение переустройства помещений или отказ в его выдаче оформляется в течение 10 дней со дня поступления в орган исполнительной власти представления уполномоченного органа.
3.Существуют ли какие-либо ограничения в случае ухудшения гражданами своих жилищных условий?
Граждане, которые с целью намерения приобрести права состоять на учете, совершили действия, в результате которых они могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, могут быть приняты на учет в качестве таковых не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных действий. Статья 53 Жилищного кодекса РФ, установившая данный срок, является новацией жилищного законодательства. По нашему мнению, новый Кодекс должен был определить основания для признания преднамеренными действий гражданина, в результате которых он мог быть признан нуждающимся в жилом помещении, а также орган, устанавливающий эти основания.
Что подразумевается под намеренным ухудшением гражданами своих жилищных условий? Это любые действия, после совершения которых у граждан возникает право состоять на учете. Например, продажа дачного участка, поскольку одним из условий признания гражданина малоимущим является учет нахождения у него в собственности имущества, подлежащего налогообложению и определяющего его имущественное положение. Такими действиями может быть и увольнение с работы, в результате чего гражданин автоматически становится малоимущим. То есть, это возможное ухудшение как своих жилищных условий, так и своего имущественного положения. Вопрос в том, как оценить такие действия - как намеренные, то есть с целью постановки.
4.В каком порядке производится принятие на учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях? Какие документы должны быть представлены гражданином для принятия его на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении?
Ранее мы рассмотрели те категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Эти категории граждан и имеют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
Возможны варианты, когда гражданину предоставлено право состоять на учете по нескольким основаниям, например, как малоимущему гражданину, так и гражданину, который относится к категории, определенной законом или законом субъекта РФ. В таких случаях гражданин может выбрать одно из оснований или находиться на учете по всем основаниям.
Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях, и принятие их на этот учет осуществляется органами местного самоуправления.
Для того чтобы встать на учет, гражданин должен подать заявление о принятии его на учет по месту своего жительства. Законодательством могут быть предусмотрены случаи, когда граждане могут подавать заявление о принятии на учет не по месту своего жительства. Однако Жилищный кодекс РФ не расшифровывает те случаи, когда гражданин подает заявление и состоит на учете не по месту своего жительства.
В том случае, если граждане, которые имеют право состоять на учете как малоимущие, являются недееспособными, то заявление о принятии их на учет подается их законными представителями. Признание гражданина недееспособным осуществляется по действующему законодательству только через суд по заявлению заинтересованного лица. Впоследствии, после установления недееспособности гражданина, его законным представителем может быть только то лицо, которое назначено органом опеки и попечительства его законным представителем, то есть опекун.
Кроме заявления о принятии на учет, гражданин, желающий состоять на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, должен представить в орган, осуществляющий принятие на учет, пакет документов, подтверждающих право данного гражданина состоять на учете. Орган, осуществляющий принятие на учет, выдает гражданину расписку в получении этих документов, в которой указывается перечень документов и дата получения этих документов.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел определенный срок, в течение которого принимается решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет гражданина. После подачи гражданином заявления и представления пакета документов, необходимых для постановки на учет, у муниципального органа, осуществляющего постановку на учет, существует тридцатидневный срок. Однако этот тридцатидневный срок составляет тридцать рабочих дней со дня представления указанных документов в данный орган. Тридцать рабочих дней - это дни за вычетом как праздничных, так и выходных дней, и в каждом случае такой срок может быть разным, в зависимости от количества праздничных и выходных дней.
После принятия решения орган, осуществляющий постановку на учет, в течение трех рабочих дней со дня принятия решения выдает или направляет гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие его на учет или отказ в принятии его на учет.
На основании настоящего Кодекса будет принят нормативный акт соответствующего субъекта РФ, который установит порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях по договору социального найма.
5.В каких случаях производится снятие граждан с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Статьей 56 Жилищного кодекса РФ предусмотрено шесть оснований, в соответствии с которыми возможно снятие с учета граждан:
1) по месту учета гражданин может добровольно подать заявление о снятии его с учета;
2) у гражданина могут быть утрачены основания, дающие право на получение жилого помещения по договору социального найма. Например, такой гражданин может перестать быть малоимущим в результате повышения своего материального благосостояния;
3) гражданин снимается с учета при выезде на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев смены места жительства в пределах городов федерального значения - Москвы и Санкт-Петербурга;
4) гражданин получает в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетные средства на приобретение или строительство жилого помещения. С момента получения таких бюджетных средств гражданин уже не является нуждающимся в предоставлении жилого помещения;
5) гражданину предоставлен в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельный участок для строительства жилого дома. С момента оформления прав на земельный участок для строительства жилого дома гражданин снимается с учета вне зависимости от того, будет ли им возведен жилой дом на предоставленном земельном участке;
6) при выявлении в представленных документах сведений, не соответствующих действительности и которые послужили основанием для принятия на учет;
7) в случае неправомерных действий должностных
лиц органа, осуществляющего принятие на учет.
Этой же статьей Жилищного кодекса РФ предусмотрен следующий порядок снятия с учета граждан.
При выявлении условий, являющихся основанием для снятия с учета, в течение тридцати рабочих дней орган местного самоуправления принимает решение о снятии гражданина с учета.
В решении в обязательном порядке указывается основание для снятия с учета со ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью первой ст. 56 ЖК РФ. Такие решения о снятии с учета также выдаются или направляются гражданам с момента принятия решения не позднее чем через три рабочих дня. Решение о снятии с учета в качестве нуждающегося в жилом помещении может быть обжаловано гражданином в судебном порядке.
6.Каков порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях?
Новый Жилищный кодекс предусмотрел предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет.
Однако в части 2 статьи 57 Жилищного кодекса РФ указаны случаи внеочередного предоставления жилых помещений по договорам социального найма трем категориям граждан:
1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонта или не подлежащими реконструкции;
2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах РФ или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;
3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечень которых устанавливается Правительством РФ.
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма орган местного самоуправления выносит решение, которое является основанием для заключения договора социального найма. Это решение о предоставлении жилого помещения выдается или направляется гражданам, в отношении которых это решение принято, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения.
Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, кроме требований, предусмотренных новым Кодексом, в обязательном порядке устанавливает срок заключения соответствующего договора найма. Одним из условий заключения договора социального найма является предоставление жилого помещения по месту жительства гражданина, то есть в черте соответствующего населенного пункта, но с условием нормы предоставления на одного человека, приходящейся на общую площадь жилого помещения.
Жилищный кодекс РФ предусмотрел основания для предоставления комнат в коммунальной квартире по договору социального найма, эти основания будут рассмотрены нами чуть позднее.
Ранее уже указывалось, что гражданин может быть признан нуждающимся в улучшении жилищных условий даже с учетом жилого помещения, находящегося у него в собственности, но при предоставлении жилого помещения по договору социального найма площадь жилого помещения, находящегося у гражданина на праве собственности, должна давать последнему право принадлежать к той категории граждан, которая дает ему право состоять на учете как нуждающемуся в предоставлении жилого помещения.
Другим необходимым условием предоставления гражданину жилого помещения является учет действий и гражданско-правовых сделок с жилыми помещениями, если в результате этого произошло уменьшение размера занимаемых жилых помещений или их отчуждение. При установлении факта указанных действий и сделок в течение пятилетнего срока после их совершения последние в обязательном порядке учитываются при определении общей площади предоставляемого жилого помещения по договору социального найма в порядке, установленном законодательством субъекта РФ.
7.Какие законные интересы граждан учитываются при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма?
Жилищный кодекс РФ предусмотрел, что при предоставлении жилых помещений по договору социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Кроме того, Закон определил возможность предоставления жилого помещения по договору социального найма площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза. Такое жилое помещение может быть предоставлено в том случае, если оно представляет собой одну комнату, однокомнатную квартиру или предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из форм хронических заболеваний, перечень которых установлен Правительством РФ.
Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений граждане, не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Это:
1)члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2)пенсионеры по старости;
3)члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы. Этим гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.
Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.
9.Когда прекращаются сроки действия договора найма специализированного жилого помещения?
Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным Жилищным кодексом РФ основаниям.
В соответствии с частью 2 статьи 102 ЖК РФ, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником-нанимателем такого жилого помещения. То есть такие случаи могут иметь место, когда наниматель специализированного жилого помещения заключит трудовой договор с новым собственником данного помещения.
Я состою на учете вместе со своей семьей в качестве нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Я обратился в администрацию своего района с просьбой о выделении мне земельного участка для строительства жилого дома. Буду ли я снят с учета? Если да, то тогда: при предоставлении земельного участка или после постройки жилого дома?
Пункт 5 части 1 ст. 56 Жилищного кодекса предусматривает, что в случае предоставления в установленном порядке от органа местного самоуправления участка для строительства жилого дома Вы будете сняты с учета как нуждающихся в жилом помещении по договору социального найма. Факт отсутствии жилого дома на предоставленном земельном участке не является необходимым основанием для оставления Вас на учете как нуждающегося в жилом помещении по договору социального найма.
- коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;
- договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности.
Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством .
Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственной собственности некоторых субъектов РФ, требуется решение определенного органа исполнительной власти. Однако и в этом случае оно представляет собой согласие собственника на заключение договора коммерческого найма принадлежащего ему жилья, а не административно-правовой способ его распределения между нуждающимися гражданами.
Юридическая природа договора коммерческого найма:
- консенсуальный;
- двусторонний;
- возмездный;
- срочный.
Он должен быть заключен в письменной форме (ст. 674 ГК), которая, однако, не является типовой: здесь возможно включение в договор по соглашению сторон и «случайных» условий, нетипичных для данного договора, например условия о праве нанимателя пользоваться частью земельного участка с указанием ее размера и границ.
Стороны договора коммерческого найма:
1) наймодатель;
Наймодатель - собственник жилого помещения (управомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может относиться к любому жилищному фонду:
- частному,
- государственному,
- муниципальному.
По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлечения прибыли.
2) наниматель.
В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями , имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).
При сдаче в коммерческий наем жилья, находящегося в государственном или муниципальном жилищном фонде, на отношения сторон распространяется также разд. V "Правил пользования жилыми помещениями", утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. № 25 (п. 22-25, посвященные пользованию жилым помещением по договору найма жилого помещения государственных и муниципальных жилищных фондов коммерческого использования).
Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».
В договоре коммерческого найма в соответствии с п. 1 ст. 686 ГК допускается также замена нанимателя по его требованию или по требованию постоянно проживающих вместе с ним граждан (в отличие от договора социального найма, в котором такая замена допускается только по требованию дееспособного члена семьи нанимателя). В любом случае для замены нанимателя необходимо согласие наймодателя. Отказ наймодателя заменить нанимателя другим лицом в данной ситуации не может быть оспорен в суде. Однако в случае смерти нанимателя либо его выбытия из жилого помещения обязательственные отношения жилищного найма в соответствии с п. 2 ст. 686 ГК могут сохраниться, если на место нанимателя станет либо один из совместно проживавших с ним граждан (с согласия остальных проживавших), либо все они станут сонанимателями (при отсутствии такого согласия).
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма
Обязательственные отношения из договора коммерческого найма сохраняются и в случаях перехода права собственности на занимаемое жилое помещение, поскольку новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора (ст. 675 ГК). Таким образом, здесь возможна замена наймодателя как следствие наличия характерного для отношений имущественного, в том числе жилищного найма (аренды), «права следования» этих «обременении» за отношениями собственности на арендованное имущество.
По соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые его условия , если только при этом не произойдет нарушения императивных норм закона. Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма законом объясняется тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.
По истечении срока действия заключенного договора коммерческого найма за нанимателем признается преимущественное право на его заключение на новый срок. Реализация этого права предполагает определенные действия наймодателя (ст. 684 ГК). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора он обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение не менее одного года.
Невыполнение наймодателем этой обязанности (при отсутствии отказа нанимателя от продления) влечет следующее последствие: договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Определенные последствия предусмотрены и на случай несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течение года, использованного им для отказа продлить договор: наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом, и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ч. 4 ст. 684 ГК).
Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения
Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:
- по истечении срока действия договора;
- по одностороннему решению нанимателя;
- по требованию любой из сторон (в судебном порядке).
Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.
Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя . При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.
Принципы расторжения договора коммерческого найма:
- Принцип судебного расторжения (при расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон , в том числе - и особенно - по требованию наймодателя, п. 2 и 3 ст. 687 ГК).
- Принцип ограничения вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм (в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон).
- Принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма (при коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом).
По требованию любой из сторон договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке:
- если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания,
- в случае аварийного состояния помещения (п. 3 ст. 687 ГК).
Жилищным законодательством могут предусматриваться и иные случаи такого расторжения данного договора, однако пока они не установлены, поскольку жилищное законодательство практически не регулирует обязательства коммерческого найма жилья.
По требованию наймодателя договор коммерческого найма может быть расторгнут в судебном порядке в случаях:
- невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
- разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению;
- нарушения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, прав и интересов соседей (п. 2 и 4 ст. 687 ГК).
В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жилье особенно четко отражен предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаем (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю.
Вместе с тем и при регулировании расторжения договора коммерческого найма закон, как следует из ст. 687 ГК, рассматривает нанимателя как слабую сторону и предусматривает для него ряд льгот и преимуществ. В случае предъявления наймодателем требования о расторжении договора по причине разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, суд может вместо расторжения договора принять решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения им указанных нарушений. Если в течение назначенного судом срока нарушения не будут устранены, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя должен будет принять решение о расторжении договора. Но и в этом случае суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК).
Интересы нанимателя обеспечиваются и в случае расторжения договора и выселения его и других граждан, за действия которых он отвечает, если они используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей. В таких случаях наймодатель сначала предупреждает нанимателя о необходимости устранения нарушений, причем данная стадия является обязательной для най-модателя, решившего расторгнуть договор (п. 4 ст. 687 ГК). При этом на нанимателя распространяются рассмотренные выше льготы: предоставление по решению суда срока (не более года) на устранение нарушений и отсрочка по решению суда принятого им решения о расторжении договора на срок не более года.
В случае расторжения договора коммерческого найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда . Выселение как принудительная мера применяется, если указанные граждане отказываются добровольно освободить жилое помещение. На наймодателя-собственника здесь не возлагается обязанность обеспечить нанимателя, подлежащего в соответствии с законом выселению, другим жилым помещением. Такое решение означало бы необоснованное ограничение права собственности, вторжение в сферу правомочий и интересов собственника.
Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.
Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.
Специфика договора коммерческого найма жилого помещения
И звестно три типа договоров , которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:
- Договор социального найма;
- Коммерческого найма;
- Аренды.
Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.
Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.
Таким образом – договор коммерческого найма - в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.
Особенности договора коммерческого найма
В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья . Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны. Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.
Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:
- Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
- Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.
Велик риск таких договоров:
- Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
- Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
- Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.
Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.
Юридическое грамотное оформление договора
Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.
Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:
1. Полное наименование сторон : это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.
2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.
3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.
Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.
4. Размер арендной платы . Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.
5. Особые условия. К ним относятся:
Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;
Обязанность по внесению коммунальных платежей;
Обязательства по текущему ремонту.
Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества
Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.
Возможность содержать в ней животных;
Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.
6. Ответственность сторон . В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.
7. Форс-мажорные обстоятельства . К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.
8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.
Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни
Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.
Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.
Обеспечение права собственности
Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.
Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.
Расторжение договора найма
У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.
Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.
У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.
Должны быть веские основания для этого:
- Нарушение сроков внесения платежей;
- Несоблюдение условий договора;
- Причинение ущерба имуществу нанимателем;
- Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
- Изменение законодательства или материального положения наймодателя.
При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.
Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.
Как было сказано в предыдущем параграфе, социальный и коммерческий найм отличается целевой направленностью. Разница еще и в том, что социальный наем может быть использован исключительно в государственном и муниципальном жилищном фонде, а коммерческий наем - в этих разновидностях и частном жилищном фонде
Коммерческий найм, кроме всего прочего, отличается от социального тем, что его заключению не предшествуют многочисленные административные предпосылки (нуждаемость, постановка на учет, получение ордера), которые, как правило, необходимы для договора социального найма. В данном случае необходимо достижение соглашения по всем существенным условиям договора.
В отличие от договора социального найма, где размер предоставляемых жилых помещений нормируется (предоставление производится в пределах нормы жилой площади - ст. 1, 14 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»), площадь жилища, предоставляемого в коммерческий наем, определяется только соглашением сторон. Никаких предельных размеров Закон не устанавливает. Более того, в названном Законе неоднократно подчеркивается, что такое жилье сдается без ограничения размеров площади (ст.1, п.2 ст. 17).
Однако в Гражданском кодексе изменилась не только форма (наименование), но и содержание рассмотренных выше отношений.
В отличие от разрозненного и фрагментированного регулирования арендных отношений ГК упорядочил и полностью урегулировал отношения, вытекающие из договора коммерческого найма. Кодекс установил ряд новых императивных (общеобязательных) правил, направленных на защиту собственников жилых помещений, предусмотрев обязанности нанимателя, срок договора.
Гражданский кодекс в основном развел в разные законодательные коридоры (гражданский и жилищный) во многом схожие отношения, предметом которых выступает один объект - жилые помещения. Как следует из ГК РФ, обязательства, вытекающие из договоров коммерческого найма, регулируются гражданским законодательством, а, следовательно, в соответствии со ст. 71 Конституции Российской Федерации их регламентация является исключительной компетенцией Федерации, и, соответственно, обязательства, вытекающие из договора социального найма, регулируются жилищным законодательством, т.е. согласно ст. 72 Конституции, данная регламентация относится к совместному ведению Российской Федерации и ее субъектов.
Договор социального найма - бессрочный, а согласно Гражданскому кодексу коммерческий наем жилого помещения является срочным договором. ГК РФ устанавливает два срока такого договора: краткосрочный - до одного года, и долгосрочный - от одного до пяти лет. При этом если в договоре срок не определен, то он считается заключенным на пять лет (ст. 683). На практике встречаются случаи заключения таких договоров без указания сроков, но с соотнесением к какому-нибудь событию (например, к работе в организации, предоставившей жилище). В такой ситуации договор должен считаться заключенным на пять лет.
В целях обеспечения стабильности отношений, складывающихся по поводу коммерческого найма жилья, а также прав, как нанимателя, так и наймодателя, Кодекс устанавливает преимущественное право нанимателя на заключение договора на новый срок (ст. 684). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо не позднее, чем за три месяца до истечения срока найма жилого помещения предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях. При согласовании прежних либо новых условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
В тех случаях, когда наймодатель решил не сдавать в наем жилое помещение более года, он обязан предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня окончания срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признание такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Квартирная плата в социальном найме лимитирована, в коммерческом - нет.
В договоре социального найма сохраняется понятие членов семьи нанимателя, а в коммерческом введено понятие «наниматель и постоянно проживающие вместе с ним граждане». Естественно, лица, прекратившие семейные отношения с нанимателем, при условии социального найма, сохраняют жилищные права и обязанности, если продолжают проживать в нанятом жилом помещении .
Есть отличия между этими двумя видами и в отношении договора поднайма жилого помещения, касающиеся срока договора поднайма, о чем будет сказано ниже.
Договор коммерческого найма постепенно занимает все более значимое положение в реальной жизни. Если еще недавно он носил полулегальный характер, жилые помещения сдавались собственниками в наем без какого –либо документарного оформления, то развитие рыночных отношений в жилищной сфере повлекло за собой легализацию такого вида получения доходов как сдача жилья. Как оказалось, в городах Приморья, особенно Владивостоке, Находке, достаточно большое количество свободного жилья. Длительное отсутствие собственников, жилье, полученное по наследству, просто жилые помещения «про запас» для детей и внуков – все это активно сдается с целью получения дохода, причем немалого.
Их 144-х осуществляющих в Приморском крае свою деятельность риэлтерских фирм более половины оказывают такие услуги, как поиск нанимателя, информация о состоянии рынка в этой области, юридическое оформление договора найма между наймодателем и нанимателем, устранение разногласий между ними и т.п. Генеральный директор группы агентств «Ассоциация «Виктория» В. Москвин в статье в газете «Золотой Рог» (№ 38 от 23.05.2000 г.) говорит, что большинство клиентов таких фирм – это люди, «кого когда-то провели». Обе стороны: и наймодатель, и наниматель, хотят иметь определенные гарантии относительно сдаваемого жилого помещения, а их может дать только заключенный в соответствии с действующим законодательством договор, который может обеспечить, в случае конфликта, судебную защиту. По мнению В. Москвина, «если человек не хочет заключать договор на аренду (применяя старую терминологию) квартиры – это повод задуматься и отказаться от сделки».
Конечно же, в качестве наймодателя по договору коммерческого найма в настоящее время выступают не только собственники-граждане, но и юридические лица, решая при этом либо задачу по извлечению прибыли, либо задачу по укомплектованию своей организации необходимыми специалистами, либо и то, и другое.
Рассмотрены различия в двух формах договора найма, теперь необходимо отметить общие требования для этих разновидностей жилищного найма.