При заключении соглашения об аренде земли на длительный срок субъект предполагает, что будет продолжительный период использовать объект. Однако по самым разным причинам необходимость в эксплуатации выбранного участка может отпасть. В такой ситуации у субъекта есть два пути: пересдать надел (заключить договор субаренды) либо отказаться от арендных прав в пользу стороннего лица. В последнем случае имеет место переуступка прав аренды земельного участка. Этот правовой институт имеет ряд особенностей, которые мы и рассмотрим в статье.

Общая характеристика

Переуступка права аренды земельного участка между физическими лицами имеет существенные отличия от института субаренды. В первом случае к стороннему субъекту переходит весь объем прав по первоначальному договору. После заключения соглашения арендатор не может иметь никаких притязаний на надел. Следует учесть, что договор о переуступке права аренды земельного участка должен быть зарегистрирован в установленном порядке.

В субарендных правоотношениях участвует три субъекта: собственник объекта, арендатор и субарендатор. В этом случае оформляется 2 договора.

Особенности срока действия

На практике достаточно распространены случаи аренды земельных участков под ИЖС. Переуступка права в таких ситуациях обычно осуществляется с уведомлением собственника. Дело в том, что наделы под строительство выделяются в пользование на срок, не превышающий 5 лет. В соответствии с требованиями законодательства, при таком периоде действия достаточно известить собственника о переуступке права аренды.

Под ЛПХ может предоставляться на длительный срок. Если он превышает 5 лет, то для переуступки прав необходимо получить согласие собственника.

Нормативная база

Земельные отношения в РФ регламентируются ЗК. В 22 статье Кодекса закреплены обязанности и права арендатора на период действия арендного соглашения. В частности, субъект может передать права, установленные договором, стороннему субъекту.

Цель переуступки прав аренды земельного участка может быть разной. Как правило, такая сделка совершается в случае продажи недвижимости, расположенной на арендованном наделе.

Передача прав может также осуществляться:

• Для исполнения обязательств, вытекающих из договора о залоге.
• В качестве обеспечительного взноса, установленного для лиц, вступающих в строительный кооператив.
• Для оформления субарендного соглашения на часть надела, находящегося в пользовании.

Основные обязанности арендатора

Арендная плата является одним из ключевых условий договора аренды земельного участка. При переуступке права новый пользователь приобретает не только юридические возможности, но и обязанности прежнего арендатора. Следовательно, он также должен вносить плату в размере и порядке, что закрепленны в первоначальном договоре. Если надел арендован у муниципалитета, суммы и правила их отчисления определяются уполномоченными структурами местной власти.

Новый пользователь, как и первоначальный арендатор, может использовать надел по своему усмотрению, однако его действия не должны причинять ущерб объектам и окружающей среде, наносить вред другим лицам. Пользование участком должно осуществляться строго в соответствии с его назначением.

Ограничения

В законодательстве предусмотрено несколько случаев, в которых не допускается.

Стоит сказать, что запрет может быть установлен непосредственно в арендном соглашении. Если ограничений в договоре нет, невозможность переуступки может быть связана с:

• Нарушением строительных или иных норм при возведении сооружения, расположенного на арендованном наделе. К примеру, на участке построен дом без разрешения на строительство, участок был выделен для других целей и, значит, возведение на нем сооружения невозможно и пр.
• Спором по наделу. Если участок является предметом иска о разделе или определении субъекта прав на него, переуступка не допускается.
• Наличием обязательств в отношении надела.

Особенности оформления сделки

Соглашение об уступке составляется в письменном виде в той же форме, что и первоначальный договор. Для оформления переуступки заинтересованные лица обращаются в земельный комитет при местной администрации.

Необходимые бумаги

В уполномоченный орган сдаются следующие документы:

• Заявление.
• Копия гражданского паспорта (для физлиц), выписка из ЕГРП/ЕГРЮЛ (для юрлиц).
• Документ, подтверждающих постановку на учет в ИФНС (ИНН).
• Договор аренды (копии и оригинал).
• Кадастровая карта.
• Св-во о регистрации прав собственности на участок (предоставляется копия, заверенная нотариусом).
• План участка (М 1:500).
• Согласие собственника.

Составление договора

Основным требованием к соглашению является соответствие первоначальным условиям сделки. К договору должны быть приложены все документы, составленные сторонами. Это могут быть дополнительные соглашения, пояснения и пр.

В договор включаются следующие сведения:

• Паспортные данные арендатора и лица, к которому переходят его обязанности и права. Если участниками сделки являются юрлица, указываются их наименования и адреса.
• Место нахождения предмета соглашения, общая площадь надела, реквизиты кадастрового паспорта.
• Характеристика процедуры переуступки обязательств и прав. При наличии задолженности по арендной плате в соглашении следует описать порядок и условия ее погашения, а также сумму, подлежащую выплате. Ее учитывают в составе арендной платы нового пользователя.
• Основания возникновения арендных прав первоначального арендатора. Это может быть договор, кадастровые и другие документы, квитанции, подтверждающие оплату, и пр.
• Выписка из ЕГРН. Она должна подтверждать отсутствие ограничений (земля не должна быть предметом спора или залога).
• Порядок и размер арендной платы. Платеж может осуществляться разными способами. Это, к примеру, может быть единовременная, ежемесячная, ежеквартальная выплата.
• Срок арендного соглашения, действия нового пользователя после его окончания.
• Условия расторжения соглашения.
• Дата, место составления, подписи участников сделки.

К новому арендатору могут перейти обязанности, не только связанные с исполнением условий первоначального договора, но и касающиеся улучшения качества земли.

Договор о переуступке позволяет новому арендатору использовать землю, право собственности же остается за арендодателем, который в сделке не меняется.

Регистрация соглашения

Она необходима для придания документу юридической силы. Регистрация соглашения о переуступке осуществляется в Росреестре. Данная процедура не предусмотрена только в одном случае - если договор оформляется менее чем на 1 г. и с гражданином.

Для госрегистрации потребуются следующие документы:

• Заявление.
• Копия паспорта.
• Копии правоустанавливающих документов на надел.
• Справки, подтверждающие согласование вопроса о переуступке с земельным комитетом. Такие документы требуются при регистрации соглашения о передаче прав аренды сельскохозяйственных земель, используемых для выращивания культурных растений.
• Два экземпляра договора о переуступке.
• Документ, подтверждающий уведомление собственника о совершенной сделке или его согласие.
• Согласие супруга/супруги одного из участников сделки на распоряжение наделом.

Для юрлиц и предпринимателей установлен дополнительный перечень документов. В него входят копии:

• Доверенности, подтверждающие правомочия представителя.
• Уставных (учредительных) документов.

Госпошлина

Ее размер устанавливается в том же порядке, что предусмотрен для определения суммы сбора при отчуждении объекта. Стоит отметить, что величина госпошлины будет различаться в зависимости от субъектного состава правоотношений. Так, гражданам нужно заплатить 2 тыс. р. Эту сумму, как правило, участники сделки разделяют между собой поровну.

Для юрлиц размер госпошлины существенно выше. Он составляет 22 тыс. р. В этом случае участники сделки также разделяют сумму поровну.

Если одной стороной является гражданин, а другой - юрлицо, первая выплачивает 2 тыс. р., вторая, соответственно, 20 тыс. р.

Если сделка заключается физлицом и государством, пошлину выплачивает гражданин в размере 2-х тыс. р.

В некоторых случаях сторонами являются государство (субъект РФ или муниципалитет), юрлицо и физлицо. В таких ситуациях первая сторона от уплаты пошлины освобождается, вторая отчисляет 22 тыс. р., а гражданин, соответственно, 2 тыс. р.

Бухучет

Какие делаются проводки при переуступке права аренды земельного участка? Для отражения операции используется запись:

Дб сч. 76 Кд сч. 91.

При начислении НДС при переуступке права аренды земельного участка дебетуется 91 счет и кредитуется сч. 68.

В Ст. 22 Земельного кодекса РФ обговорены следующие случаи использования земельных участков, находящихся в собственности у государственных или муниципальных образований:

• в качестве залога;
• как взноса в уставный капитал или пая;
• для передачи в субаренду.

Кроме того, возможна продажа права аренды земельного участка третьим лицам. Эта процедура доступна и арендаторам - физлицам, и предприятиям при условии, что обратное не указано в договоре аренды.

Требуется ли уведомлять собственника при продаже прав аренды земельного участка в Москве

У арендатора есть возможность переуступки прав аренды (ППА) без получения разрешения от собственника. Необходимо соблюдение двух условий:

• Действие договора аренды должно составлять более пяти лет.
• В договоре должна быть указана возможность ППА без получения разрешения.

В противном случае продажа права аренды муниципальных земельных участков осуществляется только после получения разрешения от собственника. В случае, если речь идет об аренде земель или , обращаться для предоставления согласия на совершение сделки нужно в подразделения службы «Одного окна».

Какие документы подаются в ДИГМ?

• Заявление на предоставление услуги.
• Паспорт/документ, подтверждающий полномочия представителя.
• 4 экземпляра договора на переуступку прав аренды, подписанных старым и новым арендаторами.
• Документ, согласованный обеими сторонами, который содержит описание земельного участка.
• 4 экземпляра акта приема-передачи.
• Документы, которые подтверждают полномочия лиц, подписавших договор.

Департамент имущества Москвы дает ответ - согласие или запрет на передачу прав аренды - в течение 35 дней.

В каких случаях при аренде государственной или муниципальной земли могут дать отказ на согласование продажи права аренды?

Есть несколько ситуаций, в которых с большой долей вероятности Департамент имущества Москвы или любой другой арендодатель земли даст отказ в продаже прав аренды. Во-первых, если на участке есть объекты, строительство или реконструкция которых были проведены без получения разрешения или с нарушением строительных норм. В частности, если на землях сельхозназначения велось строительство жилых зданий, то потребуется сначала оформить перевод земли в другую категорию, а затем заниматься продажей прав аренды. Во-вторых, если у арендатора есть невыполненные обязательства, предусмотренные по договору аренды, - например, задолженность по арендной плате. Наконец, если на сам участок или возведенные на нем строения наложен судебный запрет или в отношении недвижимости ведется гражданское или уголовное дело, то ППА также будет невозможна.

Некоторые правовые аспекты переуступки права аренды земельного участка

1. Продажа права аренды земли возможна только в пределах срока, оговоренного изначальным договором с арендодателем.
2. Изменение договора аренды при переуступке прав недопустимо: новый арендатор получает все права и обязанности, прописанные при заключении сделки старым арендатором и арендодателем.
3. Если соглашение оформляется на срок больше, чем год, то необходима регистрация сделки в Росреестре. Понадобится заплатить государственную пошлину и предоставить:

• документ, удостоверяющий личность/ выписку из ЕГРП или ЕГРЮЛ для юридических лиц;
• заявление;
• правоустанавливающие документы на землю;
• кадастровый паспорт и план участка;
• оригинал и копии договора;
• для физлиц - согласие супруга.

1. Для составления договора переуступки прав аренды лучше обратиться к юристам, поскольку при любых отклонениях от установленных правил вы получит отказ от собственника либо сделка будет признана недействительной.

Если вас интересует продажа права аренды или муниципальные земельные участки, права аренды на которые можно выкупить на выгодных условиях, обращайтесь в компанию RFI consult. Сфера наших услуг включает поиск клиентов или подходящих под ваши требования вариантов, оформление документов, согласование договора переуступки прав аренды с собственником, регистрацию сделки. Мы всегда добиваемся для клиентов наиболее выгодных условий. С RFI consult купля продажа права аренды земельного участка будет оформлена по всем правилам и в кратчайшие сроки.

Узнайте больше об услуге и получите бесплатную консультацию у эксперта нашей компании прямо сейчас!

Арендные правоотношения имеют немало нюансов. Например, арендатор может делегировать свои права иному лицу, но при соблюдении определенных ном.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Что надлежит знать о переуступке права аренды земельного участка в 2019 году? Земля обычно сдается в аренду на продолжительный период.

Но планы арендатора могут измениться, а выплачивать арендную плату все равно придется. Как передать предмет договора в пользование другому лицу? Что такое переуступка аренды земельного участка в 2019 году?

Важные моменты

По договору арендатор получает землю в пользование и чаще всего период аренды составляет несколько лет.

Использование предполагает регулярную оплату, вне зависимости будет ли участок использоваться по назначению или нет. Отсутствие оплаты позволяет арендодателю требовать выплат в судебном порядке.

Если планы арендатора изменятся и земля станет ненужной, есть два варианта — продолжать выплачивать положенные платежи или расторгнуть отношения.

Но не каждый арендодатель согласится на досрочное прекращение правоотношений, поскольку это потребует поиска нового арендатора.

При расторжении сделки через суд понадобятся веские основания. При отсутствии нарушений договора со стороны арендодателя расторжение обернется солидной неустойкой.

Идеальный выход – это найти того, кто готов платить за использование участка. Но нельзя просто так взять и отдать землю постороннему человеку.

Передача выполняется по договору. Арендатор все имеющиеся у него правомочия и обязательства делегирует новому арендатору.

Что это такое

Переуступкой прав аренды именуется возмездная передача обязательств и прав по арендным правоотношениям иному лицу.

Заключаться соглашение может и физическими лицами, и юридическими, при заинтересованности их в использовании земли по допустимому назначению.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности . От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Важно! Если в договоре аренды содержится условие о запрете переуступки, то таковая невозможна. Для осуществления переуступки понадобится получить согласие владельца земли.

Кем осуществляется

Возмездный договор переуступки права аренды земельного участка заключается меж двумя арендаторами, прежним и будущим.

Собственник недвижимости в сделке не участвует. Стороны заключают договор, оговаривая все условия переуступки.

Арендатор может требовать за свое право аренды отдельную плату, что прописывается в соглашении. Договор уступки не предполагает изменения условий аренды.

Суть переуступки в передаче третьему лицу в полном объеме прав и обязательств, предопределенных договоренностью арендатора и собственника земли.

Владелец земельного участка сохраняет право:

• распоряжаться землей, переданной в аренду;
• требовать исчерпывающий отчет о состоянии земли;
• расторгнуть сделку при невыполнении обязательств;
• своевременно получать оплату.

Таким образом, самостоятельно выполнять переуступку аренды может арендатор. Участие собственника не нужно, за исключением получения его разрешения в определенных случаях.

Но владелец земли вправе расторгать договор переуступки, если он перечит условиям .

Также собственник может повысить величину арендной платы при появлении в правоотношениях третьей стороны.

Нормативное регулирование

Земельные правоотношения регулируются . Основополагающие положения относительно аренды земли содержатся в .

По этому нормативу арендатор правомочен передавать права по владению арендованной землей третьим лицам.

Разрешается передача без уведомления собственника, но только в рамках действия арендного договора.

Новое соглашение с собственником не потребуется, но права по содержанию земли перелагаются на новоиспеченного пользователя.

Но в соответствии с имеющимися нормами арендатор не должен передавать землю другому лицу.
Для передачи арендованной земли используется договор цессии.

На его основании реализовывается переуступка права аренды с одновременным такового права у предшествующего обладателя.

В дальнейшем взаимодействие с собственником осуществляет новый арендатор.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка по ГК РФ

Договор о переуступке аренды оформляется письменно. В тексте непременно прописываются важные характеристики передаваемого объекта, которые и предопределяют стоимость свершаемой сделки.

Перед оформлением договора важно соблюсти такие требования:

Только при следовании перечисленным нормам договор признается законным. Сделка переуступки арендного права осуществляется в два этапа.

Вначале стороны устно оговаривают условия, осматривают участок, определяют размер оплаты. Второй шаг заключается в документальном оформлении сделки и ее последующей регистрации.

Обязательные условия

Использование арендного земельного участка при переуступке обязует к соблюдению нескольких важных условий:

Новый арендатор принимает на себя за сохранность доверенного имущества и своевременную выплату назначенных платежей.

При нарушении этих обязательств или несоблюдении иных условий договора соглашение расторгается в одностороннем порядке.

Во избежание конфликтов крайне желательно согласовывать любые действия с непосредственным собственником, даже если закон к этому не обязывает.

К сведению! Если арендодателем земли выступает государство, то любое распоряжение имуществом допускается только с разрешения уполномоченных органов власти.

То есть при переуступке муниципального участка земли, получение согласия от местной администрации обязательно.

Отдельно стоит уточнить такой момент, как аренды части земельного участка. По договору передается весь участок, деление его на части не предполагается.

Арендатору предварительно нужно обратиться к арендодателю с просьбой о выделении части участка. Подразумевается, что будут определены границы части участка и надлежащим образом зарегистрированы.

После выдела части участка заключается отдельный договор аренды на каждый вновь образованный надел и по одному из них совершается переуступка права.

При игнорировании раздела получится, что имеется один участок земли с одним номером, но с двумя зарегистрированными арендаторами по разным договорам.

Перечень документов

В отличие от оформления аренды, при сделке переуступки арендного права не понадобятся документы на землю.

Предназначение этих документов в подтверждении на имущество, которое у арендатора отсутствует по умолчанию. Основанием для уступки становится основное соглашение.

Договор аренды дает арендатору имущественные права, которые он может уступить. Конечно, при условии, что положения арендного договора не запрещают передачу земли третьим лицам.

Условия соглашения о переуступке полностью соответствуют договору аренды. Отличие только в пункте, определяющем стоимость переуступки.

Таким образом, для свершения сделки потребуются:

• договор аренды;
• паспорта сторон;
• документы, подтверждающие отсутствие задолженности (квитанции или расписки в получении арендатором положенной оплаты);
• документы, свидетельствующие о наличии/отсутствии обременений (нужные сведения из Росреестра может получить любое заинтересованное лицо).

Составление договора

Договор уступки аренды земли составляется в свободной форме, но с соблюдением основных требований.

Бланк документа содержит такие существенные условия:

• объект договора;
• арендная плата;
• плата за переуступку;
• срок договора;
• предназначение участка;
• порядок возврата участка собственнику;
• ответственность сторон;
• имеющиеся ограничения/ .

При необходимости могут вноситься в договор дополнительные условия. Изменения и дополнения основных условий арендных правоотношений допустимы только при участии владельца.

Как пример договор о переуступке права аренды земельного участка:

Если нужно предварительное соглашение

Предварительный договор об уступке арендного права готовится с целью проверки его соответствия действующим нормам, а также для выявления ошибок и недочетов.

Предварительное соглашение дозволяет подробно проработать наличествующие пункты и при необходимости включить дополнительные условия.

Видео: продажа прав аренды нежилого помещения

Потребность в предварительном договоре может возникать и в случае, когда для осуществления переуступки требуется получить согласие арендодателя.

В этом случае форма договора предоставляется собственнику для ознакомления, дабы он убедился, что его права не нарушаются и его интересы соблюдены.

Но нужно понимать, что предварительный договор в этой ситуации выступает только промежуточным элементом. Никакой юридической силы он не имеет.

Какие уплачиваются налоги

Преемник арендатора должен учесть, что если он погашает задолженность арендатора, но эта сумма не указывается в договоре, то и в расчет она не принимается.

Такие расходы нельзя декларировать, поскольку отсутствует доказательство затрат. Значит, платеж не учитывается и при подсчете суммы налога.

При отображении в договоре суммы, выплаченной по долгам предшествующего пользователя, в оплаченную арендную стоимость включается и сумма погашенных долгов арендатора.

И траты нового арендатора при исчислении размера налога учитываются полностью.

Плата, полученная за уступку права, выступает налогооблагаемым доходом согласно . При этом существуют некоторые особенности.

Если уступка свершается в пользу физлица, то подает налоговую декларацию сам арендатор. Если же новым арендатором становится юрлицо, то оно и осуществляет исчисление и уплату НДФЛ как налоговый агент.

Обязательна ли регистрация

Договор аренды подлежит госрегистрации, если заключается на период более одного года или если в сделке участвует юрлицо.

Соответственным образом регистрируется и переуступка права аренды. за регистрацию для физлиц составляет 2 000 рублей, для юрлиц – 22 000 рублей.

Земля является основным ресурсом государства, и оно не спешит с этим ресурсом расставаться. Это обуславливает нежелание органов государственной власти и местного самоуправления предоставлять земельные участки юридическим лицам в собственность. Что в свою очередь является причиной распространенности права аренды. Иногда срок таких договоров является непродолжительным, как, например, в Москве, где официальная политика направлена на предоставление земли на срок не более двух лет. Порой договоры заключаются на более долгий срок, до сорока девяти лет, что дает возможность делать долгосрочные инвестиции в проекты, связанные с пользованием арендованным участком.

В любом случае аренда во многих случаях является приемлемой альтернативой праву собственности, как по защите прав арендатора, так и по возможностям арендатора в отношении земельного участка. Особый интерес право аренды представляет для проектов, связанных со строительством, так как в случае наличия на земельном участке зданий, арендатор имеет право приобрести земельный участок под ним в собственность по цене, установленной земельным законодательством. Это своеобразный выход: не покупать земельный участок по рыночной цене, а взять в аренду , построить на нем объект недвижимости и получить по 36 статье ЗК РФ исключительное право на приобретение земельного участка в собственность по государственным расценкам .

Однако несогласованность и противоречивость норм законодательства создают на пути стабильного развития предпринимателей ряд трудностей, связанных с возможным изъятием арендованного земельного участка, досрочным расторжением договора по инициативе арендодателя и др.

И, несмотря на некоторые объективные преимущества права аренды , необходимо помнить, что право собственности является наиболее защищенным вещным правом. Зачастую основное преимущество права аренды сводится лишь к тому, что оно предоставляет более долгий, но при этом более дешевый путь к получению права собственности на земельный участок через возведение на нем объектов недвижимости.

Пользоваться или не пользоваться землей: ответственность

Согласно ст. 606 ГК РФ у арендатора возникает право владения и пользования арендованным имуществом.

Но могут ли последовать негативные последствия, если земельный участок не используется? Может ли арендатору грозить прекращение прав на земельный участок?

Под неиспользованием земельного участка следует понимать бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязанностей, требований, которые установлены законом или договором.

Ст. 287 ГК РФ установила, что прекращение прав на земельный участок , принадлежащих арендаторам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий и ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, необходимо наличие следующих фактов:

• неиспользование земельного участка
• вид разрешенного использования - сельскохозяйственное производство или строительство
• срок неиспользования - не менее 3 лет

Однако дополнительно указанные в кодексах аспекты делают применение этих норм на практике невозможным:

• договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет
• время, необходимое для освоения участка не засчитывается в указанный срок
• неиспользования ввиду обстоятельств, исключающих такое использование

Под «обстоятельствами, исключающими такое использование» следует понимать, например, потерю денежных средств для инвестиций в результате денежной и иных реформ, дефолта и т.п.

Практика показывает, что доказать в суде обстоятельства, установленные как основания для прекращения права аренды, практически невозможно. И, несмотря на свою конкретику, указанные нормы используются полномочными органами лишь как «заказ», что является сильным административным ресурсом недобросовестной конкуренции.

Доказательствами же использования земельного участка могут послужить следующие факты: технико-экономические расчеты, сформированная программа строительства, закрытый конкурс по выбору подрядчика, согласованный график поэтапного производства работ, утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, подтверждающие факт использования земельного участка представляются достаточно размытыми, и подготовить доказательственную базу для судебного процесса не составит труда.

Если же арендатор все-таки получил предупреждение полномочного органа и стал принимать активные меры по организации и началу строительства, то негативные последствия для него также маловероятны, так как прекращение права на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть соразмерна допущенному нарушению. А в данной ситуации арендатор старался добросовестно выполнить возложенные на него обязанности.

Собственно пользование арендованным имуществом нельзя даже рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в пользовании заключается его интерес.

Таким образом, главный вывод можно сделать такой: если арендатор не пользуется арендованным имуществом и при этом не нарушает принятых на себя обязательств, то такое неиспользование нельзя считать нарушением.

Как распорядится правом аренды?

Согласно действующему законодательству и разъяснениям Высшего арбитражного суда арендатор может передать свое право аренды третьему лицу одним из следующих способов: в порядке перенайма; внесением в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества; внесением в качестве паевого взноса в производственный кооператив.

Вклад в уставный капитал

Если права внесены в качестве вклада в уставный капитал общества, то правом аренды общество может пользоваться оставшееся до окончания срока аренды время.

Однако следует иметь ввиду, что само по себе внесение в уставной капитал права аренды не является законным основанием для пользования обществом арендованным имуществом. И представляется целесообразным заключение юридическим лицом нового договора аренды с арендодателем, где юридическое лицо, в устав которого внесено право аренды выступает стороной договора.

При этом сумма вклада при внесении в уставной капитал общества определяется исходя из арендной платы за пользование данным имуществом в течение периода, на который арендатор передал свои права.

Однако регистрирующий орган для регистрации договора передачи права аренды в уставной капитал общества требует предоставить копии документов оценки, проведенной независимым оценщиком, с предъявлением подлинников.

Перенайм

Договор перенайма называются по-разному: в практике можно встретить его как договор об уступке прав и обязанностей, как договор о перемене лиц в обязательстве, договор уступки права требования и перевода долга. Суть его заключается в том, что при перенайме к новому арендатору переходят права и обязанности по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали у прежнего арендатора.

По своей сути право аренды как право пользоваться имуществом всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования. Эти обязанности касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата имущества.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. И даже если арендатор исполнит свои обязательства по договору (внесет арендную плату, произведет капитальный ремонт), то у него все равно не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. У арендатора в любом случае остаются такие обязанности, как поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, не допускать его порчи и т.д.

Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового арендатора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к прежнему договору аренды. Нарушение данных требований влечет недействительность договора перенайма.

Последние изменения в судебной практике сильно облегчили жизнь российского арендатора. Арбитражный суд официально занял позицию, что при перенайме нет необходимости добиваться согласия арендодателя, если иное не установлено самим договором. Передача прав и обязанностей по договору аренды возможна и без его согласия. А арендодателя необходимо лишь уведомить о свершившейся сделке в разумный срок.

Также необходимо иметь ввиду, что в силу пункта 2 ст. 389 ГК РФ если договор аренды подлежал государственной регистрации , то соглашение о перенайме тоже должно быть зарегистрировано.

По соглашению сторон договором аренды их права могут быть расширены или ограничены.

К примеру, условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. По воле сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Расторжение договора по инициативе арендодателя

Общие положения о досрочном расторжении договора аренды земельного участка установлены Гражданским законодательством, а специальные - земельным.

При этом ст. 46 Земельного кодекса «Основания прекращения права аренды земельного участка» отсылает к основаниям, указанным в гражданском законодательстве. А в свою очередь Гражданский кодекс делает отсылку к земельному законодательству (ст. 287, п. 2 ст. 450, ст. 619 ГК РФ). Договор аренды земельного участка может быть расторгнут по инициативе арендодателя при существенном нарушении договора со стороны арендатора, либо при неоднократном его нарушении.

А также в том случае, когда арендатор своими действиями существенно ухудшает имущество или более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ устанавливает специальные основания для прекращения права аренды земельного участка по инициативе арендодателя :

• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к определенной категории земель;
• использование земельного участка, которое ведет к снижению плодородия и ухудшению экологической обстановки;
• неустранение арендатором правонарушения (загрязнение почвы, порча, отравление и т.п.).

Данные основания подпадают также под действие 285 статьи ГК РФ «Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства», которое распространяется на собственников земельных участков.

Оставшиеся основания, такие как неиспользование земельного участка, изъятие его для государственных и муниципальных нужд, реквизиция земельного участка также повторяют соответствующие положения, предусмотренные для собственников - ст. 242 ГК РФ, 279 ГК РФ, 284 ГК РФ.

При этом арендодатель вправе требовать досрочного прекращения договора аренды лишь после направления в адрес арендатора письменного уведомления о необходимости исполнить принятые на себя обязательства в разумный срок. Для последующего доказывания данного факта необходимо направлять арендатору заказное письмо с уведомлением о вручении. Также имеет смысл указывать в нем конкретный срок, который, по мнению арендодателя, является разумным. Так как 314 статья ГК РФ, устанавливающая обязанность стороны исполнять свои обязательства в разумный срок, не раз вызывала судебные споры из-за нечеткости определения самой разумности срока.

Однако п. 9 ст. 22 Земельного кодекса установил, что в том случае, если договор аренды земельного участка заключен на срок более 5 лет, расторжение договора по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором. То есть даже если самим договором аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке расторгать договор аренды, данное положение не имеет правового значения, и договор расторгается только на основании решения суда.

Данный пункт является специальным основанием для досрочного прекращения договора аренды. Арендодатель должен предоставить суду доказательства, что нарушение договора носило существенный характер.

Если же существенное нарушение было устранено арендатором в разумный срок, то сам факт такого нарушения не может служить основанием для досрочного прекращения договора аренды.

Таким образом, специальные основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные земельным законодательством, направлены на сохранение земельных ресурсов и являются также основаниями для изъятия земельных участков у собственников. Нельзя сказать, что они создают для арендатора большую угрозу его положению по сравнению с положением собственника. При этом при долгосрочной аренде законодатель дает арендатору дополнительные гарантии стабильности, устанавливая обязательный судебный процесс, как барьер на пути одностороннего расторжения договора.

Выгоды

1. Право аренды - это товар, который имеет свою цену и порой может быть использован более выгодно, чем право собственности. Необходимо лишь учитывать особые требования законодательства и можно, не опасаясь, инвестировать в земельный участок, находящийся у предпринимателя на праве аренды.

2. Ввиду неиспользования земельного участка прекращение права аренды представляется практически невозможным.

3. Передать права по договору можно без особых трудностей различными способами. Следует лишь учитывать особенности налогообложения. Однако по сравнению с правом собственности возможности арендатора по передачи своих прав по договору аренды существенно ограничены. Что, в общем, никак не влияет на оборотоспособность самого права аренды пусть и в суженых законодателем рамках.

4. Право аренды может стать серьезной защитой сохранности актива от любых недружественных по отношению к предпринимателю действий. Если собственник сдаст участок в аренду подконтрольной себе компании и его право собственности прекратится, то право аренды останется, так как смена собственника не влечет прекращение договора аренды . В данном случае право аренды дополняет право собственности в отношении защиты активов предприятия. Аренда земельного участка дает множество преимуществ, зная которые можно не только сэкономить на расходах, но и приобрести впоследствии арендованный земельный участок в собственность по цене существенно ниже рыночной. При этом никто не оспаривает, что стремится арендатор заполучить земельный участок именно на праве собственности, просто сделать это он хочет дешевле , пожертвовав при этом дополнительными временными ресурсами.

Орлов Александр, старший юрист консалтинговой группы «Тензор»

В современных рыночных условиях предоставление в аренду недвижимого имущества является практически единственным способом его получения, доступным для граждан.

Не являются исключением и земельные участки, на которые все чаще оформляется аренда - как на земли, находящиеся в собственности частных лиц, так и на государственную или муниципальную собственность.

Проведение сделки сдачи участка земли в аренду имеет множество определенных сложностей и юридических тонкостей, поэтому основные правила и особенности ее оформления стоит рассмотреть более подробно.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа - . Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель - арендатором. Участниками сделки могут быть:

• физические лица (граждане или предприниматели);
• (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

• он заключается в письменной форме;
• обязательного нотариального удостоверения не требуется;
• при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима .

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля - частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

• у физических лиц (такая собственность является частной);
• у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
• у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура - .

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

• краткосрочная (до 3-5 лет);
• (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

• сарай;
• гараж;
• баня;
• дачный домик;
• коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

• строительство и реконструкция зданий и сооружений;
• ведение ;
• садоводство и огородничество;
• пчеловодство;
• организация мест массового отдыха;
• озеленение и благоустройство;
• проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
• сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором - к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Важные особенности

Рассматриваются структура и содержание заявления на аренду земельного участка, на основании которого администрация объявляет аукцион по приобретению права на аренду участка. Приведены основные вопросы, которые должны быть отражены в этом заявлении

Ипотека в течение последних лет заняла довольно прочные позиции на рынке кредитования и продолжает быть популярной у большинства граждан страны. При оформлении ипотечного договора в качестве залога можно указать право аренды земельного участка

Процедура аренды земельного участка осложняется множеством бюрократических барьеров. Зачастую «захват» земли действительно следует проводить резво: застраивать земельные участки зданиями и сооружениями, организовывать хозяйство. Только так можно оставить землю за собой

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, ). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель		Арендатор
Права	Обязанности	Права	Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок	Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок	Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности)	Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий	Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц	Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)	Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования		Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий	Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли		Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника)	Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
		Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
		Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности - арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.