Нечаев В. Л., доцент, к. э.н.
Ракова Н. В., профессиональный оценщик,
гендиректор ООО "АФЦ"

Правоотношения долевой собственности, как на весь объект недвижимости, так и на его часть, возникает на основании многостороннего договора купли-продажи недвижимости (продавец и несколько покупателей) или договора о совместной деятельности (простого товарищества).

Участник общей долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей (продавать, дарить, отдавать в залог, завещать и т. д.). Согласия других участников общей долевой собственности при этом получать нет необходимости. Однако в соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в общем имуществе, участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Важно отметить, что продажа доли участнику общей долевой собственности не дает преимущественного права другим участникам на приобретение такой доли.

На реализацию преимущественного права покупки недвижимости законодатель отвел один 1 месяц. При отказе остальных участников общей долевой собственности от осуществления указанного права в течение месяца со дня извещения о продаже, либо принятия извещения, либо при отсутствии их ответа в течение указанного срока (что равносильно отказу), продавец вправе продать свою долю любому постороннему лицу.

Доли могут быть равными, в других размерах, которые в обязательном порядке должны быть определены в договоре купли-продажи или в договоре о совместной деятельности. Здесь следует отметить, что здание или его часть (помещение) являются объектом недвижимости, в то же время доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью в собственном смысле этого слова. Это объясняется тем, что здание (часть здания), прошедшее технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т. е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество (здание, часть здания) является не имуществом, а имущественным правом. Здание, часть здания может быть предметом купли-продажи, аренды, так как должно иметь, в соответствии с требованиями статей 554 и 607 ГК РФ, индивидуально-определенные признаки (адрес, вид объекта, нумерация помещений, комнат, площадь по данным БТИ, целевое назначение). В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество может быть предметом договора купли-продажи только как имущественное право, так как не может иметь индивидуально-определенных признаков, позволяющих ее отделить от доли другого участника.

Следует отметить, что создание долевой собственности сопряжено с некоторыми ограничениями в области владения, пользования и распоряжения долями: в свидетельстве о государственной регистрации права собственности на долю в недвижимом имуществе указывается только размер доли (например, 1/2, 1/3 и т. д.), не определяя площадь части здания, помещения, приходящуюся на размер доли.

C р < C н = C об. * D (1)

где С р и С н - соответственно рыночная и номинальная стоимость доли, руб.;
С об. - оценочная стоимость объекта в целом без учета долевой собственности, руб.;
D - размер доли в собственности на объект недвижимости, долей ед..

Обесценение долевой собственности можно рассматривать как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием следующих факторов:

• неудобства, дополнительные издержки и потери времени, возникающие при организации содержания и ремонта общей собственности;
• усложненный порядок отчуждения права собственности;
• дополнительные затраты времени и денежных средств, необходимые в случае выдела доли собственности в натуре.

Соответственно, для определения величины обесценения долевой собственности могут использоваться те же методы, что и для внешнего износа. Наибольший практический интерес представляют, во-первых, прямая оценка снижения доходности долевой собственности, и, во-вторых, метод анализа степени использования ценообразующего фактора.

Прямая оценка снижения доходности долевой собственности предполагает спецификацию и оценку дополнительных издержек и потерь, возникающих у владельца долевой собственности. Необходимая для этого информация может быть получена в результате анализа структуры затрат на эксплуатацию объекта недвижимости. При этом учитываются не только фактические эксплуатационные расходы, но и прирост физического износа (величину отложенного ремонта) объекта недвижимости. Отдельно определяются потери, обусловленные пониженной ликвидностью объекта в случае его последующей продажи.

В тех случаях, когда проведение детального анализа обесценения долевой собственности невозможно или нецелесообразно, влияние внешнего износа на рыночную стоимость доли может быть оценено с помощью известной формулы Чилтона :

C р. / С н = D m ,

Y =1- C р. /С н =1- D m , (2)

где D - размер доли собственности, долей ед.;
m - коэффициент торможения Чилтона;
Y - уровень внешнего износа (обесценения) доли собственности.

Формула предполагает, что существует экспоненциальное соотношение между стоимостью доли и её размером как ценообразующим фактором. Чаще всего в практике встречается достаточно узкий диапазон значений коэффициентов Чилтона, равный 0,6-0,8. В основном используется среднее значение коэффициента Чилтона на уровне 0,7. Если D=1, то величина обесценения Y=0. Расчетные значения уровня внешнего износа (обесценения) долевой собственности в зависимости от размера доли для различных m<1 приведены на рис.1.

Формула (2) соответствует аналитической функции, обладающей следующими свойствами:

Таблица 1. Свойства функции внешнего износа Y

Анализ свойств функции (1) показывает, что её вид удовлетворяет логическим требованиям, предъявляемым к расчету показателей внешнего износа. Абсолютные (приросты) и относительные (индексы) показатели изменения уровня внешнего износа (Y) убывают по гиперболической зависимости по мере увеличения доли в собственности (D).

Рис.1. Зависимость уровня обесценения долевой собственности (Y) от размера доли при различных значениях коэффициента торможения (m)

Как видно из табл. 1, коэффициент Чилтона (m) равен коэффициенту эластичности, который показывает насколько % увеличится относительная стоимость доли (по отношению к номиналу) при росте на 1 % размера самой доли. Поскольку увеличение размера доли не приводит к одновременному пропорциональному изменению всех элементов затрат на содержание объекта недвижимости (часть из них не зависит от размеров доли), увеличение стоимости доли будет отставать от роста ее размера. Например, m=0,7 означает, что при увеличении размера доли на 1% ее рыночная стоимость возрастет на 0,7 %.

Для офисной и торговой недвижимости, а также объектов коммунального назначения уровень затрат на содержание зданий (по отношению к общим расходам по эксплуатации) находится в диапазоне 65-75%, который соответствует наиболее распространенному значению коэффициента торможения 0,7.

Таблица 2. Показатели затрат на содержание объектов различного назначения

Время чтения: 5 минут

Материальные объекты могут принадлежать одновременно нескольким гражданам. Для владения, пользования и распоряжения подобным имуществом законодательством установлены особые правила, направленные на защиту прав и интересов всех его владельцев. В некоторых случаях жилье нужно разделить. Тогда производится определение долей в праве общей долевой собственности. Вопрос может быть решен посредством заключения соглашения между собственниками или по решению суда.

Определение сути общей долевой собственности

Имущество, принадлежащее двум или более лицам, называется общей собственностью. Если такое имущество имеет выделенные доли участников, то в таком случае она определяется законодательством как долевая.

Такое положение предполагает принадлежность каждому собственнику установленной доли в праве на имущество. Она имеет долевое выражение. Доли определяются и прописываются в свидетельстве о государственной регистрации права или в договоре (к примеру, 2/3, 1/2 и так далее).

Любая общая собственность на имущество считается долевой. Исключение составляют случаи, когда законодательно регламентировано образование совместной собственности на такое имущество.

Законодательные нормативы

Регулятивную функцию в определении имущества в долевой собственности, основаниях ее возникновения и использования выполняет Гражданский кодекс РФ , вчастности:

• ст. 244 , определяющая, в каких случаях устанавливается статус общей собственности и условия возможности выделения долей;
• ст. 245 , устанавливающая правила использования жилого помещения, имеющего такой статус;
• ст. 247 , регламентирующая право владения собственностью и требования компенсации в случае невозможности осуществить это право;
• ст. 252 , закрепляющая правила распределения долей в праве общей собственности и выдел из нее доли.

Некоторые ситуации предусматривают применение Жилищного и Семейного кодекса РФ .

Как устанавливается порядок использования имущества

Законом регламентированы два порядка владения и использования долевого имущества:

• по соглашению сторон;
• на основании судебного решения.

Если участникам удалось прийти к согласию, договоренности нужно оформить в виде письменного соглашения, в котором определены права и обязанности сторон.

В документе должен быть указан:

• предмет договора;
• правила пользования имуществом, уплаты взносов и платежей;
• обязанности совладельцев;
• ответственность за несоблюдение достигнутых договоренностей;
• порядок разрешения возникших разногласий.

Соглашение скрепляется подписями участников. К нему прилагаются акт приема в пользование имущества и копии значимых документов. Договор требует нотариального удостоверения.

Второй способ определить правила для общего имущества – обращение в судебную инстанцию.

Каков порядок определения долей

Собственность, относимая к долевой, предполагает необходимость и возможность установления части, отводимой каждому ее владельцу. Объект считается равнодолевым имуществом в случае:

• когда к этому решению пришли все совладельцы имущества;
• соблюдения нормативных положений действующего законодательства;
• если доли участников долевой собственности не могут быть определены ввиду невозможности установления величины части каждого из участников.

Как происходит определение долей в праве общей совместной собственности

Определение долей в праве общей совместной собственности супругов на квартиру имеет свои нюансы. Согласно ст. 34 СК , на все совместно нажитое в браке имущество распространяется законный режим собственности супругов, если иное не прописано в брачном договоре, заключенном супругами.

Таким образом, все совместно нажитое имущество, в том числе недвижимость, принадлежит обоим супругам на равных правах и в равных частях. При определении доли в совместной собственности эта доля является фиксированной и составляет ровно половину.

Как и в любом другом случае владения совместной собственностью, участники могут заключить нотариально заверенное соглашение о выделении долей в квартире или обратиться в суд.

Если раздел квартиры происходит одновременно с расторжением брака и рассматривается в суде, размер долей может быть определен с учетом различных факторов, если целесообразность пересмотра традиционного раздела будет доказана заявителем документально.

Рассмотрение дела об определении частей в совместно нажитых в браке материальных ценностях может быть осложнено, например, желанием увеличить свою доли за счет уменьшения части другого супруга и иными спорами.

Основания для изменения размера долей

Каждый собственник общего имущества имеет право за свой счет произвести неотделимые улучшения объекта, например, перестроить дом, сделать к нему пристройку или добавить этаж. Эти действия, совершенные при наличии определенных условий, могут повлечь за собой изменение долей в праве общей долевой собственности.

Кроме получения разрешения соответствующих инстанций, потребуется согласие всех остальных совладельцев, ведь подобные мероприятия напрямую связаны с осуществлением правомочий, касающихся общей собственности.

Согласие сособственников может быть получено не всегда, поскольку действия по улучшению своей части могут привести к тому, что ими застройщик уменьшил размер долевой собственности участников или осложнил доступ к части имущества другого совладельца.

Такие споры разрешаются путем подачи искового заявления в судебную инстанцию. Суд рассматривает законность и характер заявленных возражений и выносит решение об удовлетворении или отклонении иска.

Увеличением доли участника, который за свой счет произвел неотделимые улучшения имущества, решается вопрос о том, как определить размер доли в случае, если улучшения осуществлены с соблюдением правил.

Отделимые улучшения, как правило, переходят во владение осуществившего их участника.

Выделение долей осуществляется двумя способами – добровольным соглашением или обращением в суд. В соглашении участников прописывается стоимость части, выделяемой каждому из них. Ее легко высчитать, используя алгоритм.

Если соглашение не достигнуто, решать вопрос о выделении доли будет суд. Однако он примет дело к рассмотрению, если существует возможность реального выдела ее в натуре без нанесения существенного ущерба объекту общего владения.

Выводы

Доли в праве общей долевой собственности могут определяться по соглашению участников и в судебном порядке. Определить принадлежащую каждому из них часть имущества могут сами сособственники, оформив документ в законном порядке. На увеличение доли влияет произведенное улучшение имущества. Установленные доли должны пройти обязательную государственную регистрацию.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Исковое заявление об изменении долей в долевой собственности на жилье. Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В (наименование суда)________
Истец: (Ф.И.О./наименование, место жительства/нахождения)
Ответчик: (Ф.И.О./наименование, место жительства/нахождения)
Цена иска: (сумма в рублях, если иск подлежит оценке)

Исковое заявление об изменении долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение

Мне и ответчику на праве общей долевой собственности принадлежит жилое помещение (описание недвижимости), находящееся по адресу: ____________.
Право собственности на жилое помещение подтверждается (указание на правоустанавливающие документы(свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.)
В _____г. в установленном законом порядке нами был определены и зарегистрированы в (наименование органа) следующие доли каждого из нас в праве общей долевой собственности:
Доля истца: ______________________
Доля ответчика: _____________________________
Размер долей подтверждается (указать документ, подтверждающий размер долей).
С согласия ответчика я за свой счет произвел (указать неотделимые улучшения в общей собственности).
В связи с этим установленные ранее доли в общей собственности должны быть изменены следующим образом:
Доля истца:_________________________
Доля ответчика:___________________________
В вопросе изменения долей в праве общей собственности к соглашению с ответчиком мы не пришли.
В связи с этим, руководствуясь ст.245 ГК РФ, прошу:
1.Изменить доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение по адресу:______________________________
2.Признать мою долю равной ______________, а долю ответчика равной ___________.

Приложения:

1.Документ, подтверждающий право собственности истца(свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи и т.д.) на ____стр.;
2.Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины на ____стр;
3.Доказательства осуществления истцом неотделимых улучшений (акт приемки, копия разрешения на производство работ и т.п.) на ____стр.;
4.Технический паспорт жилого помещения на____ стр.;
5.Документы, подтверждающие существующий размер долей на ____стр.;
6. Копии искового заявления об изменении долей в долевой собственности на жилье с приложениями (по количеству ответчиков и заинтересованных лиц) на ___ стр;

Дата подачи заявления:
Подпись истца: __________________

Здравствуйте!
Существует ли судебная практика по вопросам определения компенсации за доли в общей долевой собственности. Например, необходимо определить стоимость ¼ доли в праве общей долевой собственности, равна ли она ¼ от рыночной стоимости данной квартиры.
Возможно, подскажите мне, где можно подробнее познакомиться с этой темой. Буду рада и ссылкам на законы.
Заранее спасибо

Основные принципы и подходы определения рыночной стоимости имущества установлены в Федеральном законе от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" .

В Разделе III. Приказа Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)") (в редакции от 22.10.2010), закреплены подходы к оценке.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки (п. 13 ФСО № 1).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО № 1).

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО № 1).

Определенные и исключительные подходы и методы определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости не названы ни в законе "Об оценочной деятельности в РФ ", ни в ФСО № 1. Оценщик вправе сам определить метод оценки в рамках применения каждого из подходов.

Для определения стоимости недвижимого имущества (доли в праве на него) обычно применяется сравнительный подход. Как правило, не возникает сложностей при поиске объекта, сходного объекту оценки.

Затратный же или доходный подход при определении рыночной стоимости недвижимого имущества либо не применяется в российской практике, либо применяется редко.

Варианты определения стоимости доли в праве собственности на объект недвижимости

1. Оценка объекта в целом , определение стоимости доли пропорционально рыночной цене объекта.

Например, объект - нежилое помещение, площадью 100 кв. м. Доля в праве на него - 1/4.
Оценщик, используя сравнительный подход, может определить стоимость всего объекта и разделить полученную величину на 4. То есть придя к заключению о стоимости объекта в 1 миллион рублей, оценщик сделает вывод о стоимости доли равной 250 000 рублей.

2. Оценка доли в праве

Когда речь идет об оценке незначительной доли, которую невозможно выделить в натуре, более логичным, на наш взгляд, будет не оценка объекта в целом с последующим делением полученной величины на знаменатель дроби, а сравнение с аналогами объекта оценки - доли. Необходимо использовать информацию о цене по которой совершались сделки по отчуждению объектов (долей в праве) сходных объекту оценки.

Надо понимать, что стоимость доли в праве определенная с использованием метода, приведенного во втором варианте будет меньше, чем стоимость определенная путем "деления" по первому варианту.

Стоит также отметить, что играет существенную роль назначение помещений, доля в праве на которые является объектом оценки. Если речь идет о жилом помещении, то продаваемая доля в праве (1/4 в нашем случае) на рынке жилья будет стоит дешевле, а иногда и существенно дешевле, нежели 250000 рублей в приведенном нами выше примере.

• Рекомендуем также по теме :
• Компенсация вместо выдела доли в натуре. Судебная практика применения п. 4 ст. 252 ГК РФ
• Компенсация вместо выдела доли в натуре по п. 4 ст. 252 ГК РФ . Судебная практика