В соответствии с п. 1 ст. 131 Конституции РФ муниципальной собственностью управляют органы местного самоуправления. Перечень органов местного самоуправления закреплен в Федеральном законе N 131-ФЗ. К ним отнесены: представительный, исполнительно-распорядительный органы, глава муниципального образования, контрольный орган и другие, предусмотренные уставом муниципального образования органы.

7.1. Главенствующее положение в системе органов занимает представительный орган местного самоуправления. Обусловлено это тем, что именно представительный орган обладает исключительной компетенцией по управлению муниципальной собственностью. Такой вывод вытекает из ч. 10 ст. 35 Федерального закона N 131-ФЗ. Норма названной статьи устанавливает, что к исключительной компетенции представительного органа относится “определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности”. Представительный орган принимает, таким образом, стратегическое решение по организации управления муниципальной собственностью. Следует заметить, что в данной статье термины “управление” и “распоряжение” Закон употребляет как раздельные, а не однопорядковые явления.

Ранее мы уже приводили признаки управления как явления. Представительный орган, согласуясь с данными признаками и дополняя их собственной практической деятельностью, осуществляет следующие организационные и правовые способы управления муниципальной собственностью:

1) организует изучение состояния объектов муниципальной собственности производственной и бюджетной сферы, выявляя прибыльные и убыточные предприятия в целях формирования концепции управления. Утверждает эту концепцию;

2) организует процесс по разработке плана развития, содержания и использования объектов муниципальной собственности;

3) обеспечивает проведение мероприятий по обсуждению проекта плана управления муниципальной собственностью среди населения и работников муниципальной сферы, в комитетах и комиссиях самого представительного органа;

4) организует проверки по содержанию муниципального имущества и его использованию, формулирует выводы и предложения, нацеленные на повышение эффективности использования имущества и его содержания;

5) заслушивает отчеты исполнительно-распорядительных и контрольных органов, должностных лиц о состоянии и эффективности объектов муниципальной собственности;

6) организует подготовку реестра объектов муниципальной собственности, их государственную регистрацию;

7) организует работу по проведению инвентаризации муниципального имущества совместно с комиссиями, а также исполнительно-распорядительным органом и контрольным органом.

По всем этим и другим вопросам представительный орган принимает решения, имеющие нормативный характер. То есть вся организационно-практическая деятельность закрепляется нормами, принимаемыми на сессиях представительного органа. Из этого вытекает, что деятельность представительного органа имеет организационно-правовой характер. Здесь и фактические действия, выраженные в подготовке вопросов, проведении проверок, инвентаризации и т.д., и юридические, заключающиеся в принятии правовых актов на местном уровне представительным органом.

7.2. Исполнительно-распорядительный орган осуществляет исполнительно-распорядительную деятельность по выполнению принятых решений представительным органом. Он осуществляет оперативное управление имуществом путем организационных мер и путем принятия решений во исполнение нормативных актов представительного органа. На практике в подготовке всех перечисленных выше решений, как правило, принимает участие исполнительный орган, так как все они требуют определенных знаний и навыков, которыми не всегда владеют депутаты представительного органа. Кроме того, эта работа требует финансовых обоснований, что могут выполнить далеко не все депутаты. Сложившаяся практика свидетельствует, что вначале проекты таких документов формирует администрация, обсуждает их, а затем выносит на рассмотрение и утверждение представительного органа с обоснованным заключением.

Совместными усилиями представительного и исполнительно-распорядительного органов формируются бюджетный план и местный бюджет. Подготовку проекта бюджета осуществляет администрация. Она организует бюджетный процесс посредством принятия решения, в котором определяет органы, участвующие в подготовке проекта местного бюджета. Основная нагрузка ложится на финансовый орган, разрабатывающий проект бюджета. Затем, после согласования проекта с бюджетными учреждениями, финансовый орган направляет его исполнительно-распорядительному органу.

Исполнительно-распорядительный орган рассматривает проект бюджета и принимает решение либо о внесении его на заседание представительного органа, либо предварительно организует публичные слушания среди жителей муниципального образования. Следует заметить, что этот вопрос часто выносят на публичные слушания и представительные органы <1>.

——————————–

<1> См.: Итоги реализации Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” в 2007 г. М., 2007. С. 55, 56.

Федеральный закон N 131-ФЗ в ч. 6 ст. 52 устанавливает на этот счет следующую норму: “Проект местного бюджета, решение об утверждении местного бюджета, годовой отчет о его исполнении, ежеквартальные сведения о ходе исполнения местного бюджета и о численности муниципальных служащих органов местного самоуправления, работников муниципальных учреждений с указанием фактических затрат на их денежное содержание подлежат официальному опубликованию”.

Вся организационно-правовая работа есть не что иное, как управление таким видом собственности, как бюджетные средства. Денежные средства, ценные бумаги отнесены нормами ГК РФ (ст. 128) к разновидности имущества.

Организация работы по рассмотрению проекта бюджета и его утверждение завершаются на заседании представительного органа принятием решения, имеющего нормативный характер. Принятый бюджет подлежит исполнению после его росписи, осуществляемой финансовым органом. В целях надлежащего исполнения бюджета организуются проверки, обсуждаются их результаты и на заседаниях представительного органа, и в администрации. По итогам контрольных проверок принимаются решения, нацеленные на более эффективное использование бюджетных средств, освоение их в намеченные сроки во избежание случаев аврального расходования в конце уходящего года. Это и есть управление имуществом в виде денежных бюджетных средств.

К исключительной компетенции представительного органа отнесено “принятие планов и программ развития муниципального образования, утверждение отчетов об их исполнении”. Данная норма установлена в ст. 35 Федерального закона N 131-ФЗ.

Проекты планов и программ разрабатываются совместными усилиями представительных и исполнительно-распорядительных органов на основе предварительного изучения и анализа инфраструктуры территории муниципального образования. В планах и программах формируются разделы о развитии муниципальной собственности, об улучшении ее содержания, о наиболее эффективном использовании. В таких документах предусматривается строительство новых объектов производственного и социально-культурного назначения, физкультурно-оздоровительных комплексов и т.д., капитальный и текущий ремонты объектов муниципальной собственности, передача в аренду, приватизация. Планы и программы утверждаются решением представительного органа. В них определяются исполнители, сроки исполнения, контролирующий орган и денежные средства для выполнения работ. Эти планы можно назвать планами социально-экономического развития либо планами стратегического развития муниципального образования. Наряду с названными планами формируется единый план организационных мероприятий, в котором имеется раздел по организации работы в части управления муниципальной собственностью.

На основе этих планов и программ, являющихся обязательными для всех органов и должностных лиц местного самоуправления, формируются более детальные организационные планы администрации, ее подразделений, каждого служащего, имеющего отношение к их реализации.

Таким образом, планирование как способ осуществления управления пронизывает сверху вниз все органы и должностных лиц. Вопросы управления муниципальной собственностью рассматриваются на сессиях представительного органа, заседаниях его комитетов, комиссий по запланированной схеме. Администрация также рассматривает ежеквартально вопросы, касающиеся выполнения планов и решений на своих заседаниях, посвященных специально управлению имуществом. На оперативных совещаниях, проводимых еженедельно, могут заслушиваться сообщения руководителей о состоянии объектов муниципальной собственности, об эффективности их использования. Например, вопросы о подготовке объектов жилищно-коммунального хозяйства к работе в зимних условиях рассматриваются как на общем заседании администрации, так и на оперативных заседаниях. В аналогичном порядке администрацией обсуждаются вопросы подготовки жилого фонда к эксплуатации в зимний период.

По итогам рассмотрения принимаются решения в виде постановлений, если это общее заседание исполнительно-распорядительного органа, или составляется протокол, если это оперативное еженедельное совещание. Следует заметить, что еженедельные оперативные совещания имеют плановый характер. План составляется на неделю. В нем фиксируются все мероприятия, проводимые в масштабе муниципального образования подразделениями местной администрации. Это позволяет обеспечить руководителей администрации информацией о том, какой орган чем занимается и насколько выполняются мероприятия, предусмотренные в планах и программах, с организационной точки зрения. Таким образом, плановость способствует организации единого процесса управления, в том числе и муниципальной собственностью.

7.3. В муниципальном образовании предусмотрено создание контрольных органов. Как правило, они формируются в городских округах, муниципальных районах и отдельных городах.

Контрольные органы сформированы в 6511 муниципальных образованиях (27,2% от общего числа муниципальных образований). Там, где не созданы специальные органы контроля, их функции выполняют финансовые органы либо ревизионные комиссии, созданные в составе представительных органов муниципального образования <1>. Контрольные органы действуют на основе составляемых ими планов, в которых предусматривается контроль за выполнением решений представительного и исполнительно-распорядительного органов местного самоуправления, в том числе и по вопросам содержания и эффективного использования объектов муниципальной собственности. По результатам проверок составляются акты ревизий, проводятся заседания исполнительно-распорядительных органов и постоянных комиссий представительного органа, заслушиваются отчеты руководителей муниципальных предприятий и учреждений, принимаются соответствующие решения, направленные на улучшение процесса управления муниципальной собственностью, его содержания и использования. Из этого следует, что контроль является одним из способов управления муниципальной собственностью. Эта деятельность имеет плановый, систематический характер.

——————————–

<1> См.: Итоги реализации Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ” в 2007 г. М., 2007.

Контрольные органы проводят анализ сложившегося состояния движимого и недвижимого имущества, делают выводы о правильности и эффективности его использования, информируют об этом представительный и исполнительно-распорядительный органы, а также главу муниципального образования. Все муниципальные органы и должностные лица местного самоуправления обязаны представлять контрольному органу необходимую информацию и документы по вопросам его компетенции.

Такие органы формируются либо на выборах населением, либо представительным органом. Федеральный закон N 131-ФЗ устанавливает, что порядок формирования органов местного самоуправления определяется в уставе муниципального образования. Это означает, что население также может принимать участие в формировании контрольного органа. В настоящее время из всех муниципальных образований, где созданы контрольные органы, только в пяти он сформирован на муниципальных выборах – в трех муниципальных образованиях Алтайского края и двух муниципальных образованиях Московской области <1>. По своей сути это органы народного контроля, имеющие одинаковую легитимность с представительными органами. Они независимы от других органов местного самоуправления и беспристрастны при проведении контрольно-ревизионной деятельности.

——————————–

<1> Там же. С. 48.

Управление муниципальной собственностью, таким образом, осуществляют представительные, исполнительно-распорядительные и контрольные органы. В отдельных городах эти функции осуществляют комитеты имущественных отношений (Астрахань) <1>. При этом компетенция по управлению муниципальной собственностью, как правило, разграничена. Наиболее удачно, на наш взгляд, это сделано в Уставах городов Красноярска и Хабаровска. В Уставе Красноярска сформулирована отдельная ст. 65, которая так и названа “Управление городской собственностью”. Статья разделена на две части. В первой части определена компетенция представительного органа местного самоуправления. Он определяет порядок управления и распоряжения городской собственностью, т.е. решает стратегическую задачу по управлению имуществом. В этих целях представительный орган:

——————————–

<1> См.: Таболин В.В. Сборник уставов городов-столиц и административных центров субъектов РФ. Т. 1, 2. М., 2007.

– устанавливает разграничение функций между органами, уполномоченными управлять городской собственностью;

– устанавливает порядок и условия приватизации городской собственности;

– определяет режим использования городской казны;

– устанавливает порядок управления и распоряжения городскими землями;

– определяет порядок создания, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений;

– осуществляет правовое регулирование иных вопросов, предусмотренных действующим законодательством и уставом.

Норма имеет открытый характер. Это означает, что при определенных условиях представительный орган может взять на себя и другие функции.

Во второй части ст. 65 Устава г. Красноярска закреплена компетенция исполнительно-распорядительного органа – администрации. Руководствуясь Уставом и решениями представительного органа, администрация города осуществляет следующие управленческие действия:

– передает объекты городской собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти РФ и субъектов РФ, органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждает их, а также совершает с ними иные сделки;

– определяет условия использования приватизированных или переданных в пользование объектов городской собственности и контролирует их исполнение;

– образует и ликвидирует муниципальные предприятия и учреждения, назначает и освобождает от должности их руководителей;

– формирует и использует городскую казну;

– принимает решения об использовании земельных участков, расположенных на территории города;

– осуществляет иные полномочия в соответствии с действующим законодательством и Уставом <1>.

——————————–

<1> См.: Таболин В.В. Указ. соч.

Норма имеет открытый характер, что дает возможность решать и иные задачи, не отнесенные к исключительной компетенции представительного органа.

В Уставе города Хабаровска предусмотрена также отдельная ст. 48 об управлении объектами муниципальной собственности.

Однако в ней установлена только компетенция администрации города как исполнительно-распорядительного органа. Администрация осуществляет управление муниципальной собственностью в порядке, предусмотренном городской Думой Хабаровска. Управление осуществляется через структурные подразделения исполнительно-распорядительного органа. Администрация вправе:

1) передавать на договорной основе объекты муниципальной собственности во временное или постоянное пользование физическим и юридическим лицам, отчуждать, передавать в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом в порядке, установленном федеральными законами, краевыми законами, нормативными правовыми актами городской Думы;

2) осуществлять контроль за использованием объектов муниципальной собственности; выполнять программу приватизации муниципального имущества, утвержденную городской Думой;

3) защищать имущественные права в соответствии с действующим законодательством;

4) производить вклады в уставные капиталы организаций в соответствии с действующим законодательством;

5) участвовать в создании организаций для осуществления полномочий по решению вопросов местного значения <1>.

——————————–

<1> Там же. С. 487.

Здесь очевидны свои особенности по управлению муниципальной собственностью. Отдельной статьей выделена компетенция администрации. Что касается компетенции представительного органа по управлению муниципальной собственностью, то она установлена в ст. 25 Устава о полномочиях городской Думы. Вопросы управления имуществом отнесены к исключительной компетенции городской Думы. Однако они сформулированы как стратегические права, обязанности и предметы ведения. Городская Дума определяет порядок управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности; определяет порядок принятия решений о создании, реорганизации и ликвидации муниципальных предприятий и учреждений и т.д. <1>. То есть представительный орган устанавливает стратегические направления деятельности для всех остальных участников правоотношений по управлению имуществом.

——————————–

<1> Там же. С. 475.

Данный подход к управлению муниципальной собственностью дает основания сделать вывод, что каждый орган местного самоуправления должен заниматься решением строго определенного круга задач по управлению муниципальным имуществом без дублирования компетенции и нести за это ответственность.

Таким образом, управление муниципальной собственностью осуществляется системой органов местного самоуправления на основе Конституции РФ, законов, подзаконных актов, уставов муниципальных образований. Было бы целесообразным, на наш взгляд, в уставах муниципальных образований отдельной статьей излагать компетенцию всех органов местного самоуправления по управлению муниципальной собственностью в целях исключения дублирования их деятельности, а следовательно, и повышения эффективности управления имуществом, составляющим одну из важнейших основ местной власти. Работа по управлению имуществом должна носить плановый характер. Для этого можно было бы формировать отдельные планы городов, районов, предусматривающие различные формы осуществления управления муниципальной собственностью, как закрепленной в реестрах, так и планируемой к созданию.

Функцию контроля можно было бы возложить на контрольно-счетные органы. Сегодня ее осуществляют и представительные, и исполнительно-распорядительные, и контрольные органы. В городах и районах имеются контрольные органы. Они не зависят от исполнительных органов и могут более объективно решать задачи по осуществлению контроля за использованием имущества. Сегодня ситуация складывается так, что исполнительно-распорядительный орган управляет муниципальной собственностью и сам себя контролирует. Для устранения такой накладки в компетенции нужно создать контрольный орган, который будет подчинен только представительному органу. Он должен вести плановую работу по контролю за управлением имуществом и представлять отчеты представительному органу один раз в полугодие. Более углубленное разграничение компетенции по данному вопросу позволит обеспечить точную информацию о состоянии муниципальной собственности и степени эффективности управления ею.

В соответствии со статьёй 8 Конституции Российской Федерации, в нашей стране «признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». Фактически в современной России существует большое разнообразие типов собственности, что допускается законодательством и, соответственно, получило своё развитие в последнее десятилетие прошлого века.

Муниципальная собственность – это собственность муниципального образования (ст. 215 ГК РФ), то есть имущество городских и сельских поселений, а также их финансы, которые – в то же время – выделены в отдельную составляющую (совокупность денежных средств, формируемых и используемых для решения вопросов, связанных с финансированием тех или иных мероприятий).

На территории муниципального образования проживает население, объединённое общими интересами в решении вопросов местного значения. Это местное сообщество, которое имеется на территории любого муниципального образования. Понятие «местное сообщество» в российском законодательстве не встречается. Однако закон гласит, что местное самоуправление в Российской Федерации – это «деятельность населения по решению непосредственно или через органы местного самоуправления вопросов местного значения, исходя из интересов населения, его исторических и иных традиций» (ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», п. 1 ст. 28). Здесь главными моментами являются, во-первых, то, что это «деятельность населения», и, во-вторых, что данная деятельность осуществляется в соответствии с интересами населения. В пункте 2 статьи 28 закона говорится, что местное самоуправление выступает в качестве выражения «власти народа» и составляет тем самым «одну из основ конституционного строя Российской Федерации», то есть население России – источник власти на всей её территории.

Таким образом, из выше сказанного следует, что население муниципального образования также является источником власти на соответствующей территории. А так как местное сообщество – это, по сути, население, проживающее на территории муниципального образования, местное сообщество – источник власти на данной территории, и принятие решений, в том числе касательно муниципальной собственности, здесь осуществляется от лица местного сообщества.

Итак, главным субъектом владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью является местное сообщество (население муниципального образования). Органы местного самоуправления лишь «управляют муниципальной собственностью». И на этом основании являются второстепенными субъектами права муниципальной собственности. К таковым можно отнести:

глава муниципального образования;

представительный орган муниципального образования;

структурные органы и подразделения местной администрации;

орган управления муниципальным хозяйством;

муниципальные унитарные предприятия и муниципальные учреждения;

другие организации с правом управления муниципальной собственностью.

Объекты.

Муниципальная собственность первоначально образовалась на основании постановления Верховного Совета РСФСР от 27. 12. 91, которым единая государственная собственность была разграничена на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность.

Если в основе формирования муниципальной собственности заложены критерии, определяющие состав и границы муниципального хозяйства, то можно выделить следующие 4 группы муниципальной собственности:

1. Сфера социальной защиты населения и жилищно-коммунального хозяйства, основная задача которых состоит в обеспечении повседневных нужд населения, удовлетворении потребностей в жилье, тепле, медицинском обслуживании, образовании и т.д.

2. Транспорт и связь, к сфере которых относится не только общественный транспорт, но и оказание любых других транспортных услуг населению.

3. Торговля, бытовое обслуживание, общественное питание и строительство, основная задача которых состоит в обеспечении нужд населения, неудовлетворенных в силу различных причин (высокие цены, недостаточный ассортимент и т.д.) частным сектором.

4. Недвижимость и прежде всего земельные ресурсы.

К муниципальной собственности закон относит средства местного бюджета, муниципальные внебюджетные фонды. Они выступают в качестве финансовых ресурсов местного самоуправления. Помимо них в состав муниципальной собственности в качестве материальных объектов входят: имущество органов местного самоуправления, муниципальные земли и природные ресурсы, находящиеся в муниципальной собственности; муниципальные предприятия и организации, муниципальные банки и другие финансово-кредитные организации, муниципальные жилищный фонд и нежилые помещения, муниципальные учреждения различных отраслей, другое движимое и недвижимое имущество.

Рис.1.6. Структура муниципальной собственности

Стоит отметить, что в исключительной собственности муниципальных образований находятся те объекты, которые имеют особо важное значение для жизнеобеспечения определённого населённого пункта либо территории, для сохранения историко-культурного наследия. К таким объектам можно также отнести, например, городские парки, памятники культуры. Это свидетельствует о социальной направленности муниципальной собственности: во-первых, управление объектами муниципальной собственности наиболее чувствительно влияет на жизнь населения соответствующей территории (в отличие от управления многими другими формами собственности), а во-вторых, многие объекты муниципальной собственности социально ориентированы (спортивные, образовательные и другие объекты). Это одна из важнейших особенностей природы муниципальной собственности. Другой особенностью является выполнение функции экономической основы местного самоуправления: к примеру, муниципальные предприятия – в соответствии со ст. 113 ГК РФ – являются коммерческими предприятиями; к тому же имущество органов местного самоуправления составляет материальную базу, обеспечивающую их деятельность.

Согласно ст. 29 закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ»См.: СЗ РФ, 1995, N 35, ст. 3506. органы местного самоуправления управляют муниципальной собственностью. «Права собственника в отношении имущества, входящего в состав муниципальной собственности, от имени муниципального образования осуществляют органы местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ и уставами муниципальных образований, население непосредственно».

Муниципальной собственностью могут являться находящиеся на территории муниципалитета детские сады, специализированные школы, клубы, дома культуры, библиотеки, предприятия и организации здравоохранения, отопительная, водопроводная, канализационная, оросительная, газовая сети, улицы, площади, зоны отдыха, мосты, иные сооружения местного значения, а также жилые дома, квартиры, нежилые площади, административные здания, просветительские, культурные, спортивные и иные объекты и строения, предприятия, организации, транспортные средства, иное недвижимое и движимое имущество. Собственностью городского и сельского муниципалитетов могут являться также кладбища.

Перечень имущества муниципальной собственности по муниципалитетам устанавливает Правительство.

Существуют четыре основных способа ведения муниципального хозяйства:

1. прямое управление;

2. муниципально-подрядная система;

3. муниципально-арендная система;

4. муниципальная концессия.

Прямое управление.

При прямом управлении муниципалитеты осуществляют непосредственное руководство муниципальными предприятиями и муниципальными учреждениями.

Гражданским кодексом предусмотрено создание муниципальных предприятий в форме унитарных предприятий, которые не наделены правом собственности на закрепленное за ними собственником имущество. Имущество унитарного предприятия является неделимым и не может быть распределено по вкладам (долям, паям), в том числе между работниками предприятия. Унитарные предприятия могут основываться на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Но на праве оперативного управления создаются только федеральные казенные предприятия, поэтому муниципальные унитарные предприятия могут быть основаны на праве хозяйственного ведения.

Владение, пользование и распоряжение имуществом, принадлежащим на праве хозяйственного ведения, ограничено правом контроля со стороны собственника (муниципального образования в лице органов местного самоуправления) за использованием по назначению и сохранностью принадлежащего предприятию имущества. А также правом собственника на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении созданного им предприятия и запретом на распоряжение имуществом без согласия собственника.

Органы местного самоуправления вправе создавать муниципальные учреждения и закреплять за ними имущество, находящееся в муниципальной собственности.

В соответствии со статьей 296 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество принадлежит учреждению на праве оперативного управления. В связи с этим собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению.

Преимуществами создания муниципального унитарного предприятия являются, получение дохода в долгосрочном периоде в виде отчислений от чистой прибыли и платы за пользование муниципальным имуществом, возможность решения задач социально - экономического развития территории.

Так же, в рамках этого метода управления муниципальные образования могут выступать учредителем хозяйственных обществ.

Основными критериями выбора той или иной формы использования имущества является значимость объекта для решения вопросов местного уровня и эффективность различных форм использования с точки зрения собственника См.: Маркварт Э., Савранская О., Стародубская И., Рекомендации по формированию экономических и финансовых основ МСУ/Э/Под общей редакцией Э.Маркварта.- М., 2004..

Право хозяйственного ведения используется для обозначения объема вещных прав унитарного предприятия на закрепленное за ним государственное или муниципальное имущество (ст. 294 ГК). По структуре своей оно представляет собой «слепок» (или, выражаясь словами Е.А. Суханова, прототип) с права собственности, поскольку в его содержание включаются те же правомочия владения, пользования и распоряжения. Все, как и прежде, сводится к пределам осуществления этих правомочий, способам их возникновения и прекращения, а также к вещным правомочиям, сохраняющимся у собственника.

Муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ (ст. 294). Общие ограничения правомочий унитарного конкретного предприятия по владению, пользованию и распоряжению муниципальным имуществом определяются предметом и целями его деятельности, закрепленными в уставе.

Особенностью правового положения учреждения является возможность осуществления им «приносящей доходы» (т. е. предпринимательской) деятельности в соответствии с учредительными документами, т. е. с закрепленным в них разрешением собственника. Правом оперативного управления такая ситуация не охватывается.

Муниципально-подрядная система.

При муниципально-подрядной системе строительство и выполнение определенных функций ведется не службами муниципалитета, а временно нанимаемыми на конкурсной основе частными подрядчиками, получающими часть прибыли. Подрядная система играет очень важную роль в современных муниципальных хозяйствах, однако ее эффективное применение требует соблюдения определенных принципов и правил, строгой системы учета и контроля.

В Российской Федерации этот метод регулируется Федеральным законом от 21.07.2005 №94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" См.: Федеральный закон от 21.07.2005 №94-ФЗ//Собрание законодательства РФ от 22.10.2007г., российская газета №237 от 24.10.2007г..

Следующая форма распоряжения муниципальной собственностью это передача в аренду муниципального имущества.

Применяется не с целью избавления органов местного самоуправления от расходов по эксплуатации имущества, а лишь при условии невозможности распорядиться муниципальным имуществом более выгодным образом.

Муниципальное имущество на определенный срок сдается в аренду частным лицам. При этом муниципалитет на срок аренды полностью отказывается от доходов, получаемых от использования сдаваемого имущества в обмен на фиксированные, регулярно уплачиваемые арендатором платежи. Арендатор обычно занимается деятельностью, не связанной с выполнением поручений местных органов власти по решению тех или иных вопросов местного значения, что снижает возможности муниципального регулирования.

Муниципальная концессия.

Представляет собой уступку муниципалитетом на определенный срок и на договорных условиях частному хозяйствующему субъекту права устраивать и вести хозяйство в определенной сфере деятельности. Фактически, использование подобной системы означает неспособность муниципалитета вести ту или иную часть местного хозяйства.

По вопросу применения концессионного механизма в литературе описывается два опыта применения концессионного механизма.

В первом случае, эксперты отмечают, что при концессиях около 50% прибыли, полученной в результате деятельности организации, переходит из общественных в частные руки. При этом концессионная эксплуатация общеполезных предприятий чаще всего не обеспечивает ни интересы потребителей (высокие тарифы), ни интересы работников таких предприятий (минимальная зарплата).

Местные власти оказываются связанными договором на много лет вперед и не могут отказаться от невыгодных концессионных договоров. Реальных же инструментов, позволяющих бороться с крупными внешними, особенно зарубежными, концессионерами у местных органов власти, как правило, нет.

Сторонниками такой системы являются исключительно представители частного бизнеса. Концессия муниципального имущества, строительства муниципальных объектов, эксплуатации зданий экономически не эффективна и малопригодна в практике муниципального хозяйства См.: Уткин Э.А., Денисов А.Ф. "Государственное и муниципальное управление" - М.: Ассоциация авторов и издателей "Тандем" Издательство "Экмос", 2001 г. - С. 304..

Управление муниципальной собственностью – это сознательная, профессиональная, плановая деятельность субъектов муниципального права, представляющая совокупность базисных и надстроечных отношений, связанная с выработкой, принятием и исполнением решений по формированию, содержанию, использованию муниципального имущества, обеспечению реализации правомочий собственника, подведением итогов эффективности работы, услуг, оказываемых жителям муниципального образования и хозяйствующим субъектам, и осуществляемая в целях улучшения жизнедеятельности людей.

В данном определении правомочия собственника выступают в качестве объекта, на который нацелено управление, осуществляемое в муниципальном образовании.

Из этого следует, что управление муниципальной собственностью является формой осуществления триады правомочий: владение, пользование, распоряжение субъектами муниципально-правовых отношений.

Приведенная дефиниция содержит необходимые признаки управления муниципальной собственностью как явление.

Во-первых, это сознательная, профессиональная деятельность, т. е. эту работу должны выполнять подготовленные к управлению люди. При этом действия людей должны быть сознательными, полноценными, преследующими определенную цель.

Во-вторых, эта деятельность имеет плановый характер. Для ее осуществления необходимы три вида планирования: социально-экономическое, бюджетное, организационное в их взаимосвязи и взаимообусловленности.

В-третьих, деятельность содержит такие процессы, как принятие и исполнение управленческих решений по формированию, содержанию, использованию муниципального имущества.

В-четвертых, деятельность нацелена на обеспечение реализации права собственности, т. е. управленческая деятельность осуществляется субъектами муниципального правоотношения относительно объекта, каковым является право владения, пользования, распоряжения. Например, орган местного самоуправления вправе реализовать триаду правомочий по своему усмотрению, соблюдая закон, или он имеет право защищать свои права собственника в судебном порядке. Это все действия по управлению.

В-пятых, деятельность предполагает подведение итогов, формулирование выводов и внесение предложений по вопросу совершенствования реализации правомочий собственника в целях достижения наиболее ощутимых результатов в решении задач местного значения. Органы местного самоуправления общей компетенции могут проводить на этот счет различные проверки, ревизии, принимать решения, нацеленные на устранение недостатков в части реализации триады правомочий собственника, делать организационные выводы относительно нарушителей прав собственника, вести учет объектов муниципальной собственности.

В Конституции РФ триада правомочий – владение, пользование, распоряжение – отграничено от понятия «управление».

В соответствии с п. 1 ст. 130 Конституции РФ собственником имущества является население, ибо населению принадлежит триада правомочий собственника. В то же время ч. 1 ст. 132 устанавливает, что управление муниципальной собственностью осуществляют органы местного самоуправления. Конституция РФ как основной закон, обладающий высшей юридической силой, не наделяет органы местного самоуправления правомочиями собственника. Они могут лишь управлять имуществом, но никак не владеть, пользоваться, распоряжаться. Им имущество предоставляется в доверительное управление самим населением, которое сформировало эти органы.

Итак, Конституция РФ разграничила эти два понятия. В этой связи можно заметить, что другие нормативные акты должны соответствовать нормам Конституции РФ. Есть ли такое соответствие в федеральных законах?

Анализ Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» (2003 г.) показал, что ч. 1 и 2 ст. 51 указанного Закона противоречат ч. 1 ст. 130 и ч. 1 ст. 32 Конституции РФ. В ст. 51 правомочия собственника осуществляют органы – местного самоуправления, в свою очередь по Конституции РФ эти правомочия закреплены за населением. На наш взгляд, таких разночтений не должно быть. Нужно либо статью закона изменить, либо внести поправки в Конституцию РФ. Названным статьям Конституции РФ противоречит и ч. 2 ст. 215 ГК РФ. Она устанавливает: «…от имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления…».

В ст. 15 Конституции РФ прямо установлено, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу… и что законы и иные правовые акты, принимаемые в Российской Федерации, не должны противоречить Конституции РФ. Получается, что сегодня эта норма не выполняется. Следует заметить, что Конституция РФ не делегирует правомочия собственника органам местного самоуправления, а наделяет ими исключительно население.

Внутри самого Федерального закона «Об общих принципах…» (2003 г.) на этот счет также имеются противоречия. С одной стороны, все виды имущества принадлежат муниципальным образованиям на основании ст. 50 этого Закона, т. е. триада правомочий у муниципального образования, с другой – в ст. 51 эти правомочия собственника закреплены только за органами местного самоуправления. Имущество находится в собственности населения, а правомочия собственника – в руках органов местного самоуправления. Получается никому не понятное разделение: у одних собственность, у других триада правомочий на нее. Возможно, по этой причине закон в этой части плохо работает. В данном случае заложена возможность возникновения конфликта между жителями муниципального образования и органами местного самоуправления. Такие противоречия необходимо устранить, привести законы в соответствие с Конституцией РФ.

Еще по теме § 5. Управление муниципальной собственностью:

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ПОЛНОМОЧИЙ ОРГАНОВ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ПО УПРАВЛЕНИЮ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Тема № 3. Система управления муниципальной собственностью

I. Объекты и субъекты местного самоуправления

II. Муниципальная собственность как материальная основа местного самоуправления. Ее состав. Муниципальные предприятия и муниципальные учреждения.

IV. Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

V. Налоги, начисляемые в пользу муниципальных властей

VI. Планирование и программирование использования муниципальной собственности

I. Объекты и субъекты местного самоуправления

Органы местного самоуправления – избираемые непосредственно населением и (или) образуемые представительным органом муниципального образования органы, наделенные собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Они могут избираться непосредственно населением и (или) образовываться представительным органом муниципального образования. Каждый орган местного самоуправления наделяется собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.

Структуру органов местного самоуправления составляют: представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно – распорядительный орган), контрольный орган, иные органы, предусмотренные уставом муниципального образования, например, муниципальная избирательная комиссия , муниципальная милиция и др. При этом, согласно Федеральному закону 2003г., наличие представительного органа, главы муниципального образования и местной администрации является обязательным.

Наименования органов и должностных лиц местного самоуправления устанавливаются законом субъекта РФ с учетом местных традиций. Порядок формирования, полномочия, срок полномочий, подотчетность, подконтрольность и иные вопросы деятельности органов и должностных лиц местного самоуправления определяются уставом муниципального образования.

Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Участие органов государственной власти и их должностных лиц в формировании органов и назначении должностных лиц местного самоуправления не допускается, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом. В частности, Федеральный закон 2003г. предусматривает участие представителей органов законодательной власти субъекта РФ в конкурсных комиссиях по замещению должностей глав местных администраций муниципальных районов и городских округов (1/3 состава комиссии). Органы местного самоуправления являются юридическими лицами.

Органы местного самоуправления можно классифицировать по способу образования (делегирования полномочий); типу исполняемых функций; назначению (специализации); исполняемым полномочиям; способу принятия решений.

По способу образования и делегирования полномочий органы местного самоуправления делятся на выборные и иные. Выборные органы отличаются тем, что население напрямую наделяет их полномочиями по решению вопросов местного значения. Остальные органы создаются для обеспечения этих полномочий. Они могут подразделяться на формируемые на добровольной основе с последующим утверждением (например, комиссии представительного органа), на основе назначения (местная администрация), по установленным нормам представительства от различных организаций) муниципальные комиссии: административная, жилищная и пр.). Выборные органы получают свои полномочия непосредственно от населения, т. е. выборы являются не только способом образования органов, но и способом наделения этих органов полномочиями. Иные органы получают свои полномочия чаще всего от выборных органов.

По выполняемым функциям органы местного самоуправления делятся на представляющие интересы населения (проектная функция) и реализующие эти интересы (программная функция). Представление интересов населения заключается в их выявлении, обобщении, принятии на этой основе программы (проекта) развития муниципального образования (отсюда термин «проектная функция») и правовых актов , необходимых для реализации проекта. Реализация интересов обеспечивается путем разработки и исполнения программы деятельности органов местного самоуправления («программная функция») направленной на осуществление проекта. Этим двум типам функций соответствуют два основных типа органов местного самоуправления – представительные и исполнительные.

В зависимости от способа принятия решений органы местного самоуправления подразделяются на коллегиальные и единоличные. Коллегиальное принятие решений присуще выборным органам, как прямое следствие их природы. Коллегиально целесообразно принимать решения, имеющие принципиальное значение для местного сообщества, а также в тех сферах, где со стороны населения возможны предположения о предвзятом отношении или личном интересе должностного лица (например, предоставление муниципального жилья, размещение муниципального заказа, оказание социальной помощи отдельным лицам и т. п.). Такие решения могут приниматься специально создаваемыми коллегиальными органами.

Зоны: Ограничивающие

Формы собственности

Законодательство устанавливает различные формы землепользования:

В постоянное бессрочно пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям , а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Наиболее распространенной формой землепользования является аренда. Для муниципальных земель орган местного самоуправления выполняет функции арендодателя. Арендатором может быть любое физическое и юридическое лицо.

Право пожизненного наследуемого владения Земельным кодексом РФ не предусматривается. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право бесплатно приобрести их в собственность.

Использование земли в России является платным и регулируется Федеральным законом «О плате за землю». Формами платы за использование земли являются: земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли. Порядок ее определения утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности . Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

В соответствии с Федеральном законом 2003г. из прочих природных ресурсов в муниципальной собственности могут находиться обособленные водные объекты и леса, расположенные в границах населенных пунктах. Органы местного самоуправления в соответствии с федеральными и региональными законами получают плату, в том числе в натуральной форме, от пользователей природными ресурсами, которые добываются на территории муниципального образования. Какой-либо системы оплаты за пользование водой из закрытых водоемов , находящихся в муниципальной собственности, законом не установлено.

В соответствии с Федеральным законом «О недрах» порядок предоставления недр в пользование для создания объектов местного значения устанавливается органами исполнительной власти субъектов РФ.

К таким объектам относятся:

III. Основные способы формирования муниципального имущества

Процесс формирования муниципальной собственности неоднократно оказывался в центре внимания при обсуждении проблем местного самоуправления. Большинство муниципальных образований пошло по пути принятия решений о передаче в муниципальную собственность объектов, соответствующих предметам ведения местного самоуправления. Однако процесс передачи носил спонтанный и затяжной характер, а решение принималось по каждому конкретному объекту. Очевидно, что подобные вопросы должны стать объектом регулирования законодательства субъектов Федерации.

Например, по объектный состав собственности муниципальных образований Санкт-Петербурга предлагается закрепить соответствующими законами. Причем объекты, являющиеся структурными подразделениями предприятий (учреждений), передаваемых в муниципальную собственность, подлежат реорганизации в самостоятельные предприятия (учреждения) – юридические лица. Право собственности муниципальных образований на предприятия и находящиеся в оперативном управлении учреждений объекты недвижимости возникает с момента его государственной регистрации.

Можно выделить следующие основания возникновения права муниципальной собственности:

1) Разграничение государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность субъектов Федерации и муниципальную собственность

2) Передача объектов государственной собственности – федеральной и собственности субъектов Федерации – в муниципальную собственность

3) Взимание налогов и сборов, иных обязательных платежей, подлежащих зачислению в местный бюджет

4) Приобретение имущества путем совершения гражданско-правовых сделок (договора купли-продажи, дарения, мены и д. р.)

5) Объединение, преобразование или упразднение муниципальных образований

6) Разграничение муниципальной собственности

7) Получение доходов, продукции в результате использования муниципальной собственности

8) Иные основания, предусмотренные законодательством

Понятие «муниципальная собственность » было закреплено в 1991г. в Законе РСФСР «О местном самоуправлении в РСФСР». Одновременно был расширен ее состав. Органы местного самоуправления получили право на преимущественные приобретения находящихся на их территории зданий, сооружений и иных объектов, которые могли использоваться для местных нужд. Однако законом не был предусмотрен конкретный механизм преобразования объектов государственной собственности в муниципальную, в нем не содержались критерии необходимости и целесообразности передачи объектов местным Советам.

Порядок составления и утверждения перечня объектов, передаваемых в муниципальную собственность городов и районов, был разработан только в 1992г. В перечень включались только те объекты, которые по закону могли быть отнесены в муниципальной собственности; перечень разрабатывался комитетом по управлению имуществом города или района и утверждался представительным органом местного самоуправления.

С 1995г. состав муниципальной собственности в целом регулируется Федеральном законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации». В законодательстве ряда субъектов Федерации структура муниципальной собственности раскрывается более подробно.

Очевидно, что в муниципальную собственность будут передаваться лишь объекты, имеющие местное значение, в соответствии с предметами ведения местного самоуправления:

1) Жилищный фонд и нежилые помещения, в том числе здания, строения и их комплексы, находящиеся в управлении органов местного самоуправления

2) Объекты инженерной инфраструктуры муниципальных образований, благоустройства, местного пассажирского транспорта

3) Производственные объекты, необходимые для обеспечения производства товаров народного потребления, обслуживания жилищно-коммунального хозяйства

Перечень передаваемых объектов может быть расширен за счет объектов федеральной собственности, находящихся на территории соответствующего муниципального образования и необходимых для обеспечения комплексного социально-экономического развития территории. Если объекты федеральной собственности содержались и финансировались за счет средств местного бюджета или если федеральные органы приняли решение о передаче в связи с освобождением федеральных государственных органов от не свойственных им функций в хозяйственно-экономической сфере, то одновременно с передачей собственности должны передаваться финансовые средства на их содержание, восстановление, реконструкцию.

Важнейший вопрос, возникающий при передаче собственности, - это вопрос о финансировании передаваемых объектов. Представляется целесообразным передавать безвозмездно государственные объекты, имеющие местное значение либо предназначенные для осуществления органами местного самоуправления отдельных государственных полномочий.

Инициаторами передачи могут быть как государственные органы власти, так и население муниципального образования или органы местного самоуправления. В передаче объектов собственности может быть отказано, если это может ущемить интересы Российской Федерации, субъектов Федерации, муниципальных образований или привести к разрушению единых технологических циклов и комплексов, если имеется ограничение на отчуждение объекта (имущества) государственной собственности. Вместе с тем органы местного самоуправления в праве отказаться от принятия объектов в следующих случаях: если функциональное значение передаваемых объектов в собственности не соответствует предметам ведения местного самоуправления; если содержание, восстановление объектов требует финансовых средств или может являться экономически убыточным, а передача финансовых средств на эти цели не предусматривается. Отказ можно считать обоснованным, если передаваемые финансовые средства не соответствуют затратам на содержание или восстановление передаваемых объектов а также если объект является экологически опасным, а его дальнейшее перепрофилирование не возможно.

Процедура передачи зависит от того, кто выступает с инициативой, какая цель при этом преследуется. Поэтому возможны четыре схемы передачи государственной собственности в муниципальную:

1) Если передача осуществляется по инициативе федеральных или региональных органов исполнительной власти, соответствующие министерства, комитеты и департаменты, в ведении или оперативном управлении которых находится имущество, вносят предложения в Минимущество РФ или в региональный комитет по управлению имуществом о необходимости передачи объектов в собственность муниципального образования, на территории которого они расположены.

2) Если инициатором передачи муниципальной собственности в муниципальную выступает муниципальное образование, то предусматривается несколько иной порядок.

3) Если объекты государственной собственности передаются в целях комплексного социально-экономического развития муниципального образования, то передача осуществляется Правительством РФ или Правительством субъекта Федерации.

4) Передача федеральных объектов при наделении органов местного самоуправления отдельными государственными полномочиями предусматривает особую процедуру.

IV . Государственная политика в области управления и развития рынка недвижимости

Общую ситуацию в сфере недвижимости определяют не столько местные, сколько федеральные власти, поэтому целесообразно рассмотреть основные положения двух документов, затрагивающих фундаментальные позиции системы управления недвижимостью : первый – Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации и второй – Федеральная целевая программа «Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 – 2002 годы». Очевидно, именно в этих рамках в ближайшем будущем будут формироваться имущественно - земельные отношения .

Концепция управления государственным имуществом и приватизации в Российской Федерации одобрено постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1999г. № 000.

В федеральной собственности находятся объекты нежилого фонда общей площадью 337 млн. кв. м., от аренды которых получено: в 1995г. – 95,5 млн. руб., в 1996г. – 223 млн. руб., в 1997г. – 305 млн. руб. и в 1998г. – 466,6 млн. руб. (в ценах 1998г.). Таким образом, наблюдается устойчивая тенденция повышения доходности недвижимости.

Предоставленные рядом законов льготы по перечислению арендной платы в федеральный бюджет оценивались в 1998г. в 1150 млн. руб., в том числе предоставленные Министерству путей сообщения РФ – 600 млн. руб., Министерству образования РФ – 200 млн. руб., Министерству науки и технологий РФ – 85 млн. руб., Российской академии наук, Российской академии медицинских наук и Российской академии сельскохозяйственных наук - 150 млн. руб., Министерству культуры – 90 млн. руб.

Вместе с тем существующая система управления недвижимостью в Российской Федерации нуждается в совершенствовании, что объясняется рядом причин:

1) Не сформирован полный реестр государственной недвижимости; это не позволяет провести четкое разграничение собственности и осуществить контроль реальных денежных потоков провести достоверный анализ эффективности использования недвижимости, составить прогноз поступления средств в федеральный бюджет

2) Отсутствует система рыночной оценки объектов, а также четкое определение прав пользования недвижимостью, что приводит (особенно в условиях инфляции) к постоянному занижению стоимости имущества , недополучению рентных платежей, порождает коррупцию, так как государство, являясь самым крупным собственником недвижимости сдает имущество в аренду по ставкам значительно ниже рыночных

3) Полномочия государства как собственника недвижимости осуществляются разными федеральными органами государственной власти деятельность которых часто далека от взаимной увязки

4) Права государства на принадлежащие ему объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном законом порядке что затрудняет распоряжение ими

5) Слабо используется многовариантный и индивидуальный подход к использованию недвижимости

12) обеспечение безопасности клиентов и персонала

13) страхование имущества

14) обеспечение надежного функционирования инженерно-технических систем

15) создание системы слежения за состоянием объекта и его функционирования

4. Максимизация доходов от недвижимости

16) разработка программ повышения доходности объекта

17) сбор квартирной платы, арендной платы и других платежей от клиентов

18) обеспечение сохранности денег

19) фиксирование всех задолженностей и организация работы с должниками

5. Минимизация издержек по эксплуатации и управлению объектом недвижимости

20) разработка стратегии минимизации издержек, связанных с эксплуатацией объекта и его управлением

22) исследование рынка строительных материалов , трудовых ресурсов, услуг, недвижимости

23) оптимизация запасов

6. Повышение престижа владельца объекта недвижимости (заказчика)

24) участие в конкуренции

25) разработка и реализация маркетинговых программ

26) подбор квалифицированного персонала

27) создание сервисных программ (дополнительных услуг) для заказчика.

Отдел по работе с подрядчиками выполняет координацию действий сотрудников, отвечающих за техническое обслуживание объекта, и контролирует своевременное заключение и перезаключение договоров со сторонними организациями, если нет возможности выполнить работу своими силами

Отдел по работе с клиентами осуществляет непосредственные контакты с клиентами, ведет переговоры по всем возникающим вопросам, в том числе по качеству обслуживания, жалобам, руководствуясь при этом этическими нормами поведения

Отдел мониторинга занимается разработкой, внедрением системы мониторинга, что по отношению к системе по управлению недвижимостью подразумевает создание системы слежения за состоянием и функционированием объекта недвижимости, а также за состоянием окружающей среды (рынка, общества, экологии).

Служба безопасности организует функционирование систем контроля, всех систем безопасности объекта недвижимости, включая обучение и инструктаж клиентов и персонала.

Решение экономических и финансовых задач возлагается на финансового директора (на стратегическом и тактическом уровнях), в подчинении которого находится бухгалтерия . Непосредственно финансовый директор разрабатывает программы повышения доходности и минимизации издержек по управлению объектом. При разработке таких программ необходимо знание рыночной стоимости управляемого объекта, его потенциальной доходности и специфических особенностей конкретного объекта недвижимости.

Ведет операции учета, составляет сметы и бюджет бухгалтерия.

Отдел маркетинга разрабатывает и внедряет программы исследования рынка недвижимости, строительных материалов, трудовых ресурсов, услуг ремонтно-строительных организаций независимо от их форм собственности, контролирует выполнение программ, информирует заказчика о состоянии рынка и результатах маркетинга. Этот отдел в процессе осуществления маркетинговых программ сотрудничает с другими подразделениями в зависимости от цели исследования рынка.

Отдел снабжения организует и обеспечивает снабжение: заключает и контролирует исполнение договор на предоставление коммунальных услуг ; составляет графики замены и закупок оборудования, материалов, маркетинговой информации, нормативной документации; контролирует состояние запасов.

Отдел кадров выполняет общее руководство подбором и обучением служащих. Он ведет личные дела, оформляет необходимые документы (контракты), в случае необходимости или регулярно дает письменную оценку рабочих и служащих.

Юрист управляющей компании готовит документы, участвует в создании и ведении баз данных по законодательству в области управления недвижимостью, гражданского, трудового, уголовного права , по техническим и другим нормам и правилам, а также базу данных со стандартизированными формами документов, участвует в организации документооборота предприятия.

Рассмотренная структура управления объектом недвижимости применима для управления жилым домом, группы домов или объектом недвижимости административно-офисного назначения. В зависимости от количества управляемых объектов объем выполнения той или иной функции будет различным, поэтому вместо создания в общей структуре собственных отделов маркетинга, мониторинга, службы безопасности можно использовать услуги сторонних организаций, заключив с ними договора.

При изменении внешней среды, прогнозов и планов предприятия, видов деятельности , при корректировке целей оргструктура может изменяться.

Все вышесказанное относится к процессу управления отдельными объектами недвижимости. Поскольку из всей недвижимости в муниципальной собственности находится преимущественно жилищный фонд, то и реальные усилия муниципалитетов, очевидно, направлены на решение проблем, связанных с эксплуатацией в условиях инфляционного долга перед подрядчиками. Сохранность жилищного фонда, минимизация затрат на эксплуатацию при соблюдении стандартов качества по-прежнему остаются приоритетными задачами для местных администраций.

Однако тенденция к децентрализации управления позволяет сделать предположение, что акценты будут смещаться в сторону управления нежилыми помещениями, так как именно они обеспечивают доходность местных бюджетов.