Концепция «исполнителя коммунальных услуг», утверждённая жилищным законодательством России, постоянно критикуется экспертами сферы ЖКХ, а в последнее время критика этой концепции слышна и из уст непосредственно её утвердивших депутатов Государственной Думы РФ. Существующая схема предоставления и оплаты коммунальных услуг предусматривает поставку некого коммунального ресурса от ресурсоснабжающей организации к исполнителю коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК), потом этот «коммунальный ресурс» на некой границе зон эксплуатационной ответственности загадочным образом превращается в «коммунальную услугу», которая исполнителем оказывается потребителю. Соответственно, оплата предоставленной услуги поступает от потребителя к исполнителю, а от исполнителя (уже в качестве оплаты коммунального ресурса) в РСО. Сложившаяся система двух различных правоотношений («РСО - исполнитель КУ» и «исполнитель КУ - потребитель КУ») не всегда устраивает самих участников этих правоотношений.

Чего хотят РСО?

В рамках утверждённой законодательством концепции РСО поставляет исполнителю КУ коммунальный ресурс и предъявляет к оплате стоимость этого ресурса. При этом исполнитель, оказывающий коммунальную услугу потребителю, несёт ответственность за качество этой услуги, осуществляет учёт объёмов потребления, производит перерасчёты, для чего принимает от потребителей соответствующие документы, ведёт претензионную работу с должниками - и несёт соответствующие издержки на все эти работы. При этом тарифы на коммунальные услуги равны тарифам на соответствующие коммунальные ресурсы, т.е. РСО получает доход в виде стоимости поставленного ресурса, и не несёт издержек, связанных с предоставлением коммунальных услуг. Казалось бы, очень даже хорошая для РСО схема - не надо работать с каждым конкретным потребителем, вести соответствующую бухгалтерию, «выбивать» деньги с должников.

Но возникает другая проблема. Исполнитель коммунальных услуг в подавляющем числе случаев не может в полном объёме оплатить полученный от РСО коммунальный ресурс.

Во-первых, как никогда остро стоит проблема неплатежей потребителей жилищно-коммунальных услуг. Причина и в низком уровне доходов населения при высокой стоимости ЖКУ, и в «протестных» неплатежах, вызванных как низким качеством услуг, так и устоявшимся общественным мнением о повальной недобросовестности всех исполнителей КУ.

Во-вторых (отчасти это последствия первой причины), исполнитель КУ полученные за коммунальные услуги денежные средства часто использует для собственных нужд, компенсации собственных расходов, покрытия собственных издержек. Необходимо учесть, что потребители-неплательщики имеют задолженности не только за коммунальные услуги, но и за жилищные, а стоимость именно жилищных услуг является доходом исполнителя КУ. При этом стоимость жилищных услуг устанавливается самими потребителями, и в подавляющем числе случаев тариф установлен в размере, обеспечивающим работу исполнителя с минимальной рентабельностью, а то и вообще не покрывающим издержек исполнителя. Низкий тариф и задолженности потребителей приводят к необходимости для исполнителя КУ использовать для собственных нужд любые денежные средства, находящиеся на расчётных счетах организации, в том числе средства, предназначенные для оплаты коммунальных ресурсов.

Сложившаяся ситуация приводит к тому, что РСО пытаются найти такую схему работы, при которой исполнитель КУ работает с конечными потребителями, несёт ответственность за качество услуг, ведёт претензионную работу, но при этом денежные средства от потребителей поступают напрямую в РСО, минуя «ненадёжные» расчётные счета исполнителей КУ. И, надо сказать, ряд таких схем жилищным законодательством предусмотрено.

Прямые платежи

В случае, если общим собранием собственников помещений МКД избран способ управления управляющей организацией, либо ТСЖ, либо ЖСК или иным специализированным жилищным кооперативом и избрана конкретная организация, осуществляющая управление домом, такая организация становится исполнителем коммунальных услуг. Исполнитель заключает с собственниками помещений дома договоры управления, предусматривающие в числе прочего предоставление коммунальных услуг, а с РСО заключает договоры ресурсоснабжения для целей оказания коммунальных услуг.

Согласно договору управления исполнитель коммунальных услуг предоставляет эти самые услуги и предъявляет к оплате потребителям их стоимость, т.е. получает денежные средства на свой расчётный счёт.

Однако, части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ устанавливают, что общим собранием собственников помещений МКД (или общим собранием членов ТСЖ, ЖСК) может быть установлена возможность внесения оплаты за коммунальные услуг непосредственно в РСО. В этом случае внесение собственниками платы за коммунальные услуги напрямую в РСО считается выполнением своих обязательств по оплате коммунальных услуг. При этом никаких договоров между потребителями и РСО не заключается, оплата производится на основании договора управления, заключенного между исполнителем КУ и потребителями, исполнитель КУ продолжает нести ответственность за качество коммунальных услуг и не освобождается от обязанности ведения претензионной работы с должниками.

Это первый способ оплаты коммунальных услуг напрямую в РСО.

Второй способ предусмотрен Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012г. N124 (далее - Правила N124).

Согласно п.26 Правил N124 в договоре ресурсоснабжения может быть предусмотрена уступка от исполнителя коммунальной услуги к ресурсоснабжающей организации права требования задолженности потребителей в соответствии со ст.382 ГК РФ.

В этом случае никакого дополнительного согласия собственников не требуется, никаких дополнительных договоров между РСО и потребителями не заключается, РСО выставляет собственникам счета на оплату КУ, ведёт с ними претензионную работу по задолженностям и т.п. Исполнитель КУ при этом продолжает нести ответственность за качество услуг, но решение вопросов финансовых расчётов за эти услуги передаёт РСО.

Помимо двух приведённых случаев, при которых договорные отношения между РСО и потребителями отсутствуют, все платежи вносятся потребителями КУ непосредственно в РСО в случае наличия прямых договоров на предоставление коммунальных услуг между потребителями и РСО.

Однако, необходимо знать, что далеко не всегда такие прямые договоры правомерны.

Прямые договоры

Не будем долго расписывать случаи правомерности заключения прямых договоров между РСО и потребителями КУ, а просто приведём исчерпывающий перечень таких случаев:

1. Заключение договора с собственником индивидуального жилого дома.

2. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае выбора общим собранием собственников непосредственного управления.

3. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.).

4. Заключение договоров с собственниками нежилых помещений МКД.

5. Заключение договоров с собственниками помещений МКД в случае, если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца.

Иных случаев заключения прямых договоров на предоставление КУ между РСО и потребителем КУ законодательством не предусмотрено.

Необходимо обратить особое внимание, что при наличии исполнителя коммунальных услуг (УО, ТСЖ, ЖСК) и отсутствии трёхмесячной задолженности этого исполнителя перед РСО, заключение прямых договоров между РСО и собственниками жилых помещений МКД не основано на законе. Наличие такого договора свидетельствует о том, что имеет место один из ранее перечисленных случаев - либо исполнитель имеет трёхмесячную задолженность (а в «условиях задачи» указано, что это не так!), либо собственники помещений избрали непосредственное управление (а мы рассматриваем случай реализации способа управления УО, ТСЖ или ЖСК). Такой договор подразумевает наличие у РСО обязанностей исполнителя КУ, т.е. содержание и ремонт внутридомовых сетей, обеспечивающих предоставление соответствующих коммунальных услуг собственникам помещений. Но, во-первых, сами РСО обычно не планируют исполнять такие обязанности, во-вторых, при наличии избранного общим собранием исполнителя КУ его функции не могут быть переданы РСО. Таким образом, в рассматриваемом случае прямой договор между РСО и собственниками жилых помещений МКД является ничтожным, и любой суд это признает.

Выводы

Подведём итог наших рассуждений.

Прямые платежи собственников помещений в РСО возможны:

1. От собственников жилых домов, на основании договора с РСО. Основания: часть 9 ст.155 ЖК РФ, подп. «в» п.17 Правил предоставления коммунальных услуг, утверждённых ПП РФ от 06.05.2011 г. N354 (далее - Правила N354).

2. От собственников нежилых помещений МКД. Основание: п.18 Правил N354.

3. От собственников жилых помещений МКД в случаях:

3.1. При непосредственном управлении МКД. В этом случае РСО является исполнителем КУ, между РСО и собственниками заключаются договоры предоставления коммунальных услуг. Основания: часть 8 ст.155 ЖК РФ, подп. «а» п.17 Правил N354.

3.2. При управлении домом УО, ТСЖ, ЖСК, если общее собрание собственников помещений МКД приняло соответствующее решение. Договор между РСО и собственниками не заключается, могут вноситься изменения в договор управления. Основания: части 6.3 и 7.1 ст.155 ЖК РФ.

3.3. При переуступке права требования от исполнителя КУ к РСО. Вносятся соответствующие изменения в договор ресурсоснабжения, заключенный между РСО и исполнителем КУ, согласия потребителей не требуется, договоры между РСО и собственниками помещений не заключаются. Основания: п.26 Правил N124, ст.382 ГК РФ.

3.4. Если договоры управления собственников с ранее действующим исполнителем КУ (УО, ТСЖ, ЖСК) не действуют (истёк срок действия, расторгнуты по тем или иным причинам), а договор управления с иным исполнителем КУ не заключен (не выбран или не реализован способ управления, не выбрана организация, управляющая домом, либо выбрана с ещё не наступившей даты и т.п.). Основание: подп. «б» п.17 Правил N354.

3.5. Если задолженность исполнителя КУ перед РСО превысила стоимость потребления коммунального ресурса за три месяца. Основание: подп. «а» п.30 Правил N124.

Иных случаев прямых платежей собственников помещений МКД в РСО и заключения прямых договоров действующим законодательством РФ не предусмотрено.

Центр дистанционного обучения "АКАТО" предлагает
претендентам на получение квалификационного аттестата
(должностным лицам соискателей лицензии,
ответственным за деятельность по управлению МКД)
пройти предаттестационную подготовку , в ходе которой
экспертом будут подробно разъяснены все утверждённые вопросы
квалификационного экзамена
с указанием верных ответов
и ссылками на положения законодательства,
регламентирующие рассматриваемые вопросы.

___________________________________________________________________

Получить разъяснения актуальных вопросов ЖКХ Вы можете,
приняв участие в семинарах ЦДО "АКАТО".
Следите за расписанием мероприятий на сайте "АКАТО".
___________________________________________________________________

Дополнительная информация по телефону 8-800-700-60-58

Прямой договор между собственниками и РСО был вопросом разных министерств, которые взвешивали его плюсы и минусы. В 2017 постановление уже используется для регулирования отношений между ресурсниками и потребителями. В чем достоинства и недостатки такой системы и стоит кому точно нужно заключать такой договор?

Государство стремится исключить посредников между поставщиком ресурса и его потребителем.В этом есть смысл, поскольку ситуация с должниками достигла критической отметки. Причем в четверти случаев деньги теряются на пути от УК (как того, кто собирает платежи с населения) до РСО, которые ждут оплаты. А страдают в итоге и обычные граждане. Об этом говорил Андрей Чибис, заместитель министра по ЖКХ.

Новая концепция - за ресурсы платим ресурсникам, за управление и содержание дома - управляющим компаниям, товариществу и кооперативу.

У людей возникает ряд вопросов, в, казалось бы, прозрачном решении. Мы постараемся ответить на самые частые из них.

Заключать прямой договор с РСО придется каждому?

В текущем проекте сказано, что все договоры на такие услуги:

• горячего водоснабжения,
• холодного водоснабжения,
• электроснабжения,
• газоснабжения,
• отопления (в т.ч. поставка топлива для печей),
• вывоз ТБО

заключаются с каждым собственником от его имени. Но прямой договор между собственником и ресурсоснабжающей организацией не придется заключать в офисе и в сопровождении юриста. Ему не требуется письменная форма. Сроки договора - с момента подключения к сети и на неопредленный срок. Добросовестная оплата счетов и исполнение всех требований продлевают действие соглашения.

Договор на поставку общедомовых услуг будет заключаться между РСО и управляющей организацией.

Теперь УК не участвует в формировании счетов?

Это не совсем так. Кое-какие обязанности у управляющей компании или ТСЖ остались. Во-первых, на них ложится обязанность собирать данные для формирования платежек. Во-вторых, следят за тем, чтобы РСО поставляли качественные, бесперебойные услуги и не нарушали договор. В-третьих, принимают претензии по качеству услуг от жильцов. Также УК, ТСЖ станут посредниками в спорных ситуациях с ресурсниками. Перерасчет услуг в любом случае будет, определяется только тот, из чьего бюджета он осуществится: нарушения внутри дома оплачивает управляющая организация, на границе дома и во внешних сетях - РСО.

Что прямые договоры дают коммунальным организациям?

Для организаций этот процесс несет как положительные, так и отрицательные моменты.

1. повышение платежной дисциплины населения, доказанное на практике в регионах, перешедших на такую систему ранее;
2. РСО сразу получают деньги за свой товар, то есть применяются стандартные рыночные отношения без лишних переводов;
3. сокращение возможности применять мошеннические схемы, как, например, регистрация нового юрлица после банкротства предыдущего; сокращение числа бесполезных УК;
4. потребность в новых рабочих местах - вакансии по работе с потребителями, так как РСО становятся сильнее вовлечены в рынок, чем раньше.

Законопроект, предполагающий заключение договоров электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, а также договоров на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами между ресурсоснабжающими организациями и собственниками помещений в многоквартирных домах, . По мнению разработчиков, данная мера позволит существенно снизить задолженность по коммунальным услугам, возникающую в том числе в связи с тем, что недобросовестные управляющие организации и ТСЖ не перечисляют в ресурсоснабжающие организации полученные от жильцов средства на оплату коммунальных услуг, а пытаются на них заработать (путем получения процентов по счетам). По данным министерства, на данный момент такая задолженность управляющих компаний составляет около 250 млрд руб.

Может ли управляющая организация отвечать за предоставление не всех, а отдельных коммунальных услуг? Ответ – в Энциклопедиисудебной практики интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите бесплатный доступ на 3 дня!

В процессе обсуждения данной инициативы в Правительстве РФ было принято решение закрепить в законодательстве более компромиссный вариант, сообщил Министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Михаил Мень в ходе состоявшейся вчера пресс-конференции. Предполагается, что договоры на поставку ресурсов будут заключаться непосредственно с владельцами квартир в случае принятия такого решения – об этом необходимо будет уведомить управляющую компанию, ресурсоснабжающую организацию, а также соответствующую жилищную инспекцию. При отсутствии такого решения договоры по-прежнему будут заключаться с управляющей компанией или ТСЖ (). Однако если управляющая компания больше двух месяцев не перечисляет плату за коммунальные услуги, переход на прямые договоры между ресурсоснабжающими организациями и владельцами квартир будет обязательным. Таким образом, для МКД, управление которыми осуществляется без нарушений, ничего не изменится, а недобросовестные управляющие организации вынуждены будут уйти с рынка, подчеркнул министр. Напомним, о необходимости "отрезать эти управляющие компании от денежного потока" в ходе прошедшей 14 декабря говорил и Владимир Путин . Тем не менее конкретный срок принятия соответствующего законопроекта пока не определен.

Также во исполнение поручения президента (подп. "б" п. 1 перечня поручений от 5 ноября 2017 г. № Пр-2261) разработана дорожная карта поэтапного к проектному банковскому финансированию застройщиков, сообщил Михаил Мень. По словам министра, документ, который в настоящее время находится на согласовании в Правительстве РФ, предполагает не полный отказ от долевого строительства, а предоставление определенных преференций застройщикам, получающим целевые кредиты на строительство МКД и пользующимся счетами эскроу (кстати, в (далее – закон об участии в долевом строительстве) уже закреплена возможность привлечения застройщиком денежных средств, размещенных на счетах эскроу). Скорее всего, к таким застройщикам не будут применяться обновленные требования, которые начнут действовать с 1 июля следующего года, в частности – о размере собственных средств застройщика, который должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости строительства МКД ( в редакции ).

Прежде чем процесс перехода к проектному финансированию будет запущен, предполагается оценить, во-первых, сможет ли банковское сообщество в полном объеме финансировать жилищное строительство (речь идет о немалых суммах, ведь объем инвестиций граждан в жилищное строительство составляет, по экспертным оценкам, около 3,5 трлн руб.), а во-вторых, сколько это будет стоить для застройщиков. "Когда эскроу-счета заработают, банки будут получать средства от граждан под 0%, а основные риски будут концентрироваться в [создан для защиты прав участников долевого строительства в случае банкротства застройщиков – средства фонда будут расходоваться, в частности, на выплату компенсаций пострадавшим дольщикам и завершение строительства проблемных объектов. По данным Минстроя России, по состоянию на 18 декабря на счет фонда поступило более 42 млн руб. от 266 застройщиков, заключено 1159 договоров долевого участия, предусматривающих такие компенсационные гарантии. – ГАРАНТ.РУ ]. Нужно понять, не будут ли банки выдавать кредиты застройщикам по ставкам коммерческих кредитов и не станут ли они осознанно их банкротить, находя причины для отказа в финансировании", – подчеркнул Михаил Мень. В связи с этим министерство обсуждает с Банком России возможность закрепления предельной ставки кредитования застройщиков за счет размещенных на счетах эскроу средств граждан. Окончательные решения о завершении реформирования сферы долевого строительства планируется принять в течение трех лет.

Кроме того, к концу 2018 года Минстрой России намерен разработать постоянно действующий механизм переселения граждан из аварийного жилья. Напомним, еще на год () – для завершения проекта по расселению жилых домов, признанных аварийными на 1 января 2012 года. По данным министерства, по нескольку таких объектов осталось в восьми субъектах РФ. При этом регионы, наиболее успешно реализовавшие этот проект, планируется поощрить за счет неиспользованных резервов Фонда содействия реформированию ЖКХ – средства в этом случае будут расходоваться, например, на расселение выявленных уже после 1 января 2012 года аварийных объектов. Если предложение министерства о необходимости проведения работы по переселению граждан из аварийного жилья на постоянной основе, а не по краткосрочным программам будет поддержано, срок деятельности указанного фонда снова может быть продлен, тем более что министерство будет настаивать на сохранении федерального финансирования этой работы хотя бы в части, что подразумевает наличие оператора. Как писал ранее портал ГАРАНТ.РУ, сам Фонд содействия реформированию ЖКХ уже направил в Минстрой России свои предложения по на постоянной основе.

25 января 2018 года комитет Госдумы по жилищной политике и ЖКХ единогласно поддержал поправки ко второму чтению законопроекта о переходе собственников на прямые договоры. Напомним, что в настоящий момент даже, если собственники приняли решение на общем собрании о переходе на прямые платежи по оплате за коммунальные услуги, ресурсоснабжающая организация может наложить вето на решение собственников о таком переходе.

А всё дело в том, что ресурсоснабжающая организация вместо тысяч управляющих компаний – плательщиков услуг теперь получит миллионы собственников плательщиков. Для этого необходимо создавать крупные расчетные центры и привлекать дополнительные ресурсы. И хотя гиганты компании только и жалуются на УК, которые не перечисляют им деньги, переход на прямые договоры дается им тяжело. Именно поэтому этот законопроект уже долгие годы не двигался с места. Теперь это право вето будет отменено. Таким образом, при желании собственников многоквартирного дома перейти на прямые договоры минуя управляющую компанию, ресурсоснабжающая организация должна обеспечить реализацию таких расчетов в срок 3 месяца.

Переход на прямые договоры состоится в этом году

Законопроект, поддержанный Минстроем России, предлагает новый формат договорных отношений между собственниками помещений в многоквартирных домах и ресурсоснабжающими организациями. С принятием законопроекта договор будет возможно заключить между ними напрямую, минуя управляющую компанию. При этом договор по типовой форме, утвержденной Правительством РФ будет заключаться автоматически, без необходимости подписывать какие-либо документы. А «единым окном» по всем вопросам потребителя остается УК.

Переход на прямые договоры может быть осуществлен решением или в принудительном порядке, в случае если судом зафиксирована двукратная задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающей организацией. Кроме того, законопроект сохраняет действие прямых договоров, заключенных потребителями с ресурсоснабжающими организациями ранее.

Исключение «права вето» ресурсоснабжающей компании на решение собственников о переходе на прямые договоры – это принципиальное условие обеспечения прав потребителя. В том числе, это поможет сделать рынок управления жильем экономически неинтересным для недобросовестных УК. Которые ранее боролись за этот рынок лишь с целью обогащения на деньгах за коммунальные услуги. Теперь в случае принятие собственниками решения о переходы на прямые платежи, управляющие компания будут получать на свои счета денежные средства только за содержание и ремонт жилья. Эти средства являются малой частью всех собираемых средств в настоящий момент. Те, кто не заинтересован заниматься только содержанием общего имущества дома могут уйти с рынка.

Данный законопроект направлен на создание прозрачной системы расчетов за жилищно-коммунальные услуги. Исключение возможности утаивать на счетах управляющих компаний часть средств, причитающихся ресурсоснабжающим организациям, и общее укрепление платежной дисциплины.