Законопроектом № 778655-6 вносятся масштабные изменения в Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ с 1 января 2017 года.

Данная информация важна для, инвесторов, застройщиков, строительных и экспертных организаций, собственников, владельцев земельных участков.

После прохождения в Совете Федерации и подписания Президентом РФ закон, за исключением отдельных положений, вступит в силу с 1 января 2017 года.

Документация по планировке территории и ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка - вид документации по планировке территории. Подготовка градостроительных планов земельных участков осуществляется применительно к застроенным или предназначенным для строительства, реконструкции объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) земельным участкам) - все по-новому правовому регулированию с 1 января 2017 года.

Изменения более чем на 100 страницах текста.

Подробный анализ таких масштабных изменений - дело трудоёмкое. Между тем, уже сейчас можно и нужно обратить внимание инвесторов, застройщиков, землепользователей на ключевые моменты нового регулирования:

1. Очередной раз (более чем ожидаемо) сдвинут срок принятия ПЗЗ (Правила землепользования и застройки - это документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений) для Москвы, Московской области, других муниципальных образований, в которых этот документ градостроительного зонирования до сих пор не принят. Новые правила установлены на 1 июля 2017 года. Соответственно, еще как минимум год московские землепользователи будут занимать свои участки «на птичьих правах», учитывая неопределенность их правового режима для целей строительства в отсутствие ПЗЗ.

ГПЗУ выведен из числа документов по планировке территории. А его сугубо информационный характер теперь прямо закреплен законом, равно как и перечень источников информации для подготовки ГПЗУ. Какое значение это имеет для землепользователей? Во-первых, есть надежда, что наконец-то вздохнут спокойно обладатели старых ГПЗУ в Новой Москве. Ранее мы писали о том, какие проблемы их ожидают согласно ныне действующему законодательству («Параметры разрешенного использования в ГПЗУ для Новой Москвы»). Во-вторых, появление непосредственно в Градостроительный кодекс РФ достаточно широкого перечня источников информации для подготовки ГПЗУ исключает применение гораздо более узких норм, закрепленных в частях 5 и 8 статьи 78 Градостроительного кодекса Москвы (ред. от 16.12.2015). Проблемах для московских застройщиков и связанной с этим обширной арбитражной практике имеются ввиду наличия пробелов в праве («На каком основании в ГПЗУ вносятся сведения о параметрах разрешенного использования?»). Более того, очевидный теперь уже непосредственно из Градостроительного кодекса РФ информационный характер ГПЗУ однозначно указывает на возможность его изменения только в случае изменения документов-оснований . Таким образом, по первому впечатлению указанные поправки представляются весьма позитивными для московских землепользователей, и это даже немного смягчает удар очередного продления срока для принятия ПЗЗ.

Заказывать и получать ГПЗУ станет возможно в МФЦ. Информацию, указанную в ГПЗУ можно будет использовать для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. При этом установлены переходные положения для ГПЗУ, выданных до 01.01.2017: срок использования содержащейся в них информации устанавливает орган исполнительной власти субъекта РФ, но этот срок не может быть менее 3 и более 8 лет со дня вступления в силу нового закона.

Пересмотрены правила подготовки и принятия оставшихся двух видов документов по планировке территории: проекта планировки территории и проекта межевания. В общем случае (из которого есть специально оговоренные исключения) документация по планировке территории готовится только применительно к территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Где же определяется такая территория? Согласно поправкам - в ПЗЗ.

Новыми нормами права регулируются случаи, когда поправки в ранее принятые ПЗЗ вносятся без публичных слушаний. Это происходит, если в ПЗЗ не отражены объекты федерального, регионального, местного значения из Генплана или иного документа территориального планирования. Однако специальная оговорка исключает применение таких новых правил к проектам ПЗЗ, проектам изменений в ПЗЗ, которые были подготовлены и рассмотрены на публичных слушаниях до дня вступления в силу новых норм. Для таких проектов сохраняет силу действующий в настоящее время порядок. Аналогичная оговорка сделана и для документов территориального планирования, к каковым относится Генплан. Это, в частности, означает, что изменение проекта московских ПЗЗ, равно как и изменение московского Генплана может производиться исключительно с учетом результатов публичных слушаний.

Об юридической силе публичных слушаний подробно и чётко описано на нашем сайте.

Адвокат, Александр Ватолин.

В первый день нового года вступит в силу новая редакция Земельного кодекса. Изменится порядок установления сервитута, а также правила изъятия участков в целях комплексного развития территорий городов и сёл.

Поправки, которые вступят в силу с 1 января 2017 года, были утверждены Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ и Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ. Некоторые изменения носят исключительно технический характер, а другие - упрощают порядок изъятия земельных участков, на которых планируется строить объекты инфраструктуры.

Установление публичного сервитута

В будущей редакции пп.3 п. 3 статьи 23 Земельного кодекса РФ будет прописано, что публичные сервитуты могут устанавливаться для размещения на участках межевых знаков, геодезических пунктов государственных геодезических сетей, гравиметрических пунктов, нивелирных пунктов и подъездов к ним. Сейчас этот пункт предусматривает предоставление публичного сервитута для размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним. Поправки к нему утверждены Федеральным законом от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

Одновременно в статье 24 Земельного кодекса РФ уточняется, что работники организаций транспорта, лесной промышленности, лесного и/или охотничьего хозяйства, федеральных государственных бюджетных учреждений, осуществляющих управление государственными природными заповедниками и национальными парками, и других сфер деятельности, имеющих право на получение служебных наделов по заявлению могут получить в безвозмездное пользование участки, в том числе из состава земель лесного фонда и земель особо охраняемых природных территорий.

Новые основания для аренды земли без проведения торгов

С нового года Земельный кодекс РФ изменится и в связи со вступлением в силу некоторых норм Федерального закона от 03.07.2016 N 373-ФЗ. По новым правилам, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, будут заключать без проведения торгов в двух дополнительных случаях:

• при предоставлении земельного участка, изъятого для муниципальных нужд в целях комплексного развития территории у физического или юридического лица, которому такой земельный участок был предоставлен на праве безвозмездного пользования, аренды, лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения данного договора в соответствии с Градостроительным кодексом РФ;
• при предоставлении земельного участка для строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур лицу, заключившему договор о комплексном развитии территории в соответствии с Градостроительным кодексом РФ.

Соответствующие поправки вносятся в . В то же время дополняется , в новой редакции которой сказано, что сроки действия договоров об аренде в новых двух случаях не могут превышать сроки действия соглашений о комплексном развитии территории или периоды, предусмотренные на строительство объектов инфраструктуры. Кроме того, в статье 46 Земельного кодекса РФ с 1 января 2017 года будет указано, что расторгнуть подобные договоры аренды власти могут, в том числе, в случае ненадлежащего исполнения арендатором своих обязательств.

Одновременно организации, с которыми заключены соглашения о комплексном развитии территорий, получают возможность обращаться с ходатайствами об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных целей. До 1 января 2017 года действует редакция статьи 56.4 Земельного кодекса РФ , по которой такое обращение могут направить недропользователи, субъекты естественных монополий, а также уполномоченные организации.

Особенности изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в целях комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления изложены в новой статье кодекса - 56.12. В ней уточняются:

• основания для принятия решения об изъятии;
• обязанности органов местного самоуправления, принявших такое решение;
• требования к соглашению, заключаемому в связи с изъятием участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;
• положения, касающиеся перехода прав собственности на участки;
• иные нормы, регулирующие договоры о комплексном развитии территорий и об аренде.

Уточнение списка лиц, по инициативе которых проводится кадастровой учет

Согласно требованиям статьи 39.11 Земельного кодекса РФ , одним из шагов при подготовке к проведению аукциона по продаже или предоставлению в аренду земельного участка по инициативе заинтересованных лиц является осуществление кадастрового учета и регистрация прав собственности. Сейчас действует правило, по которому обратиться с заявлением о регистрации прав и кадастровом учете могут только лица, заинтересованные в предоставлении этого участка. С 1 января 2017 года соответствующие заявления смогут обращаться подавать еще и кадастровые инженеры, выполнившие кадастровые работы в целях образования земельного участка. При этом никаких доверенностей либо иных уполномочивающих документов им не понадобится.

Новшества в правилах подачи ходатайства о смене вида разрешенного использования

Федеральный закон 361-ФЗ уточнил также нормы статьи 39.15 Земельного кодекса РФ . С ближайшего воскресенья в ней появится новый пункт следующего содержания:

10.1. В случае, предусмотренном пунктом 10 настоящей статьи, решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для обращения заявителя без доверенности в органы государственной власти или органы местного самоуправления:

1. с ходатайством об обращении органа государственной власти или органа местного самоуправления в орган регистрации прав с заявлением о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о виде или видах разрешенного использования земельного участка, выбранных в соответствии с утвержденными правилами землепользования и застройки;
2. с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка;
3. с заявлением о получении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка;
4. с ходатайством о переводе земельного участка из одной категории в другую.

Технические поправки

Среди иных поправок - уточнение наименования закона о государственной регистрации участков и реестра, содержащего сведения об объектах недвижимости. Соответствующие корректировки имеются по всему тексту Земельного кодекса РФ.

Земельный кодекс (ЗК РФ) 2019

• проверено сегодня
• редакция от 01.06.2019
• вступил в силу 28.09.2001

• Глава I. Общие положения

• Глава I.1. Образование земельных участков

• Глава II. Охрана земель

• Глава III. Собственность на землю

• Глава V. Возникновение прав на землю

• Глава V.1. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности

  • Статья 39.18. Особенности предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

Июль 2016 стал месяцем, в котором было принято множество важных изменений в законодательные акты РФ, в том числе и в .

В первую очередь, это коснулось положений, ссылающихся на Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ « » , который в связи с изданием полностью утратит силу только с 1 января 2020 года, а с 01.01.17 утратят силу основные положения, так как с этого времени вступит в силу Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ « » . Наименование и реквизиты утрачивающего силу закона по тексту ЗК РФ заменены наименованием и реквизитами нового закона (например, в ).

В связи с изменением терминологии в законодательстве, по тексту ЗК РФ слова «Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним» заменены на слова «Единый государственный реестр недвижимости» в соответствующих падежах ( , и иные статьи ЗК РФ).

Также будет дополнен перечень оснований для принятия органами исполнительной власти или местного самоуправления, указанными в , решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд. К таким основаниям будет относиться соответствующее ходатайство организации, с которой заключён договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления по результатам аукциона на право заключения такого договора в соответствии с ().

Кроме того, указанная выше организация сможет получить такой участок в собственность при соблюдении всех условий, в том числе при предоставлении за изымаемый участок и (или) расположенные на нём объекты недвижимого имущества в полном объёме возмещения, предусмотренного соглашением об изъятии недвижимости или вступившим в законную силу решением суда (

Граждане, являющиеся владельцами земельных участков, обязаны пройти государственную регистрацию права собственности на землю и подать сведения в ЕГРП. Новая норма, прежде всего, касается владельцев дачных хозяйств.

Что меняется с 1 января 2017 года для собственников участков?

Федеральным законом №251-ФЗ «О внесении изменений в ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в ст. 45 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»» от 13.07.2015 года было установлено важное для всех собственников земельных участков, лиц, занимающихся ведением личного подсобного хозяйства или осуществляющих индивидуальное жилищное строительство, условие. Каждый такой гражданин, являющийся собственником земли, обязан до 1 января 2017 года встать на учет в ЕГРП (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество). При этом указывается, что отсутствие такой регистрации может инициировать переход права собственности на землю муниципальным властям. Более того, отсутствие ещё одного учёта – кадастрового – станет поводом для признания участка бесхозным, что также позволяет муниципалитетам забирать землю себе и распоряжаться ею по своему усмотрению (в том числе продавать).

Остроту данной проблемы подтверждает статистика: по состоянию на 2016 год около 75% всех владельцев дачных хозяйств так и не нашли время на то, чтобы зарегистрировать право собственности. Крайне сомнительно и то, что хотя бы половина из них захочет или сумеет пройти процедуру государственной регистрации права, чтобы избежать проблем в дальнейшем. А они достаточно весомы, ведь в перспективе владелец земельного участка просто лишится его без возможности оспорить действия муниципальных властей в суде. Сложности могут быть связаны и с тем, что многие дачные хозяйства люди получали несколько десятилетий назад и никогда не задумывались о том, что такие участки в принципе подлежат регистрации. И всё же, Федеральный закон №251-ФЗ ставит равные условия для всех и требует подтверждения права собственности гражданина, независимо от того, когда и каким образом ему достался указанный земельный участок.


Для справки: тем, кто ведёт личное подсобное хозяйство или осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельных участках, зарегистрированных или не зарегистрированных в ЕГРП, необходимо позаботиться о проведении ещё одной процедуры – выполнить межевание земельного участка. Сделать это необходимо до 1 января 2019 года. Напомним, что без межевания после 2019 года землю не удастся ни продать, ни подарить, ни передать по наследству.

Как зарегистрировать право на землю с 1 января 2017 года?

Желающим пройти процедуру государственной регистрации права собственности в 2017 году необходимо руководствоваться правилами, приведёнными в Федеральном законе №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13 июля 2015 года. Как зарегистрировать право на землю гражданам, ведущим личное подсобное хозяйство, занимающимся садоводством или огородничеством, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство, какова процедура регистрации право собственности в ЕГРП – ответы на все эти вопросы даёт данный нормативный документ.

Важным нововведением является то, что новый закон отменяет хождение Свидетельств о государственной регистрации права собственности в отношении дачных хозяйств. Какой документ получит владелец, желающий зарегистрировать право? Такой гражданин может запросить Выписку из Единого государственного реестра прав, которая отныне и будет подтверждать наличие прав на землю.

Многие владельцы земельных участков имеют на руках старые Свидетельства или Акты, в которых нет информации о правах, на основании которых земля была предоставлена такому гражданину. В данном случае указанный земельный участок также необходимо зарегистрировать, подав соответствующие данные в ЕГРП. Для этого придётся предоставить любой из следующих документов:

• Выписку из похозяйственной книги – подтверждает наличие прав на указанный земельный участок при предоставлении его для ведения личного подсобного хозяйства;
• Акт (или Свидетельство) о праве на землю;
• Акт (или Свидетельство) о предоставлении земельного участка.

В целом, это может быть любой документ, который выдавался в соответствии с законодательством, действовавшим в период выделения (предоставления) земли новому владельцу.


Нередко владельцами земельных участков становятся наследники, получившие в собственность частный дом. Такой гражданин также обязан оформить указанный земельный участок, но в качестве основного документа ему разрешается предъявить любую бумагу (Свидетельство, Договор и пр.), подтверждающую право собственности на возведённое на участке строение. Если же владелец дома однажды подавал данные о нём в Единый государственный реестр недвижимости, предоставлять что-либо в ЕГРП ему не нужно.

Владельцам дачных хозяйств необходимо помнить, что земельное законодательство претерпевает серьёзные изменения, а права собственности гражданина сегодня требуют подтверждения с использованием официальных документов. Уже 1 января 2017 года чиновники получат на руки нормативную базу, которая позволит им изымать незарегистрированные в установленном порядке земельные участки. Стоит ли рисковать своей собственностью?

Дополнительные материалы по теме:

Дачная амнистия 2017: Что это такое? Какой срок ее действия? Закон «О дачной амнистии» и как оформить участок и дом Переход МУП и ГУП с 223 ФЗ на 44 ФЗ Повышение пенсии с 1 января 2019 года и на сколько: последние новости Самовольная постройка 2018: как признать право собственности?