Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования .

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. « »).

Что должен знать покупатель?

• При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
• В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
• Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
• Договор уступки права требования заверяется нотариально.
• Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

• основной договор, по которому совершалась уступка;
• подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
• акт передачи упомянутых выше документов;
• подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности . Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Переуступка квартиры в новостройке осуществляется на основании сделки, по которой приобретатель правомочен получить недвижимость в собственность.

Такой сделкой является договор долевого участия, предварительной купли-продажи или передачи пая в жилищно-строительном кооперативе.

Участниками сделки будут:

• цедент – сторона, которая уступает свое право на квартиру в новостройке;
• цессионарий – гражданин или организация, приобретающая право получить квартиру;
• компания-застройщик, которая не выступает самостоятельным участником сделки, но дает дольщику согласие на переуступку права заинтересованному лицу.

Закон не обязывает получать письменное разрешение от застройщика.

Одобрение сделки строительной компанией-застройщиком обязательно, если дольшик полностью не расплатился за новую квартиру.

Что нужно знать?

Договор цессии возможен в случае, когда к дольщику еще не перешло право собственности на новое жилье, и не был подписан акт его передачи.

Схемы предварительной купли-продажи опасны тем, что такой договор не накладывает на застройщика обязанность в будущем продать построенное жилье, а, следовательно, он может просто отказаться реализовать цессионарию квартиру в новостройке.

По покупатель приобретает не только права дольщика, но и обязанности – например, заплатить оставшуюся стоимость квартиры, предусмотренной ДДУ.

Юридическая сторона вопроса

Соглашение о цессии регулируется статьям 388-390 ГК РФ.

В нормах конкретизированы права и обязанности сторон, условия уступки, время возникновения обязательства.

Значимы следующие нормы ГК РФ:

1. – условия цессии. Значение придается п.4 нормы. Право на переуступку требования передать квартиру в новостройке (неденежное исполнение) может быть передано покупателю без согласия должника, если исполнение такого договора не станет обременительной для застройщика. Но соглашением между кредитором и должником может быть предусмотрен запрет на цессию.
2. – положения об уступке будущего требования. На уступку права на недвижимость не распространяется, потому что договор долевого участия регламентирует уже существующую обязанность застройщика отдать квартиру дольщику.
3. , которая определяет форму договора цессии. Она должна быть письменной и подлежит регистрации у нотариуса.
4. – требование на квартиру переходит с момента заключение договора уступки.
5. – регламентирующая ответственность цедента, т.е. гражданина или юридического лица, которое передает квартиру покупателю. Дольщик должен передать свое право на квартиру, установленное действующим и не исполненным договором долевого участия. Продавец отвечает перед покупателем только за действительность требования по ДДУ. Если застройщик оказался недобросовестным и не передал объект недвижимости цессионарию, то последнему придется разбираться с правонарушителем самому.

Особенности сделки долевого участия предусмотрены . Актуальны также общие положения ГК о купле, продаже и взаиморасчетах по возмездным сделкам.

Что такое переуступка квартиры в новостройке?

Вопрос, что такое в новостройке, требует объяснения юридической и финансовой стороны проблемы.

Договор переуступки представляет собой передачу права получить квартиру в новостройке – от дольщика к третьему лицу.

Переуступка оформляется исключительно с учетом наличия документа о долевом участии.

Остальные сделки (предварительной купли-продажи, вексельные схемы) для переуступки малопригодны по причине своей сомнительной юридической природы.

Как купить?

Цессионарий вправе заключить договор с любым дольщиком, имеющим право на получение квартиры.

Перед следует удостовериться в действительности проектной и разрешительной документации застройщика.

Нужно также установить: какую сумму заплатил дольщик застройщику – путем изучения всех банковских квитанций, переводов.

Обычно переуступка права происходит после полной оплаты долевого строительства:

• цессионарий платит цеденту сумму переуступки равной стоимости квартиры или меньшую, в зависимости от того, о чем договорятся стороны;
• после сдачи объекта в эксплуатацию покупатель регистрирует право собственности.

Следует также следить, чтобы квартира в новостройке не была в залоге у банка или другой кредитной организации.

Иногда стороны договариваются о том, что обязательства по кредиту также будут переведены на цессионария, например, если квартира приобреталась в ипотеку.

Как продать?

Цедент должен предупредить застройщика о предстоящей по переуступке. Если квартиру отдали в залог, то банк или иного держателя также следует уведомить о сделке.

В договоре цессии:

• предусматриваются права, обязанности сторон;
• дается полная информация об объекте недвижимости;
• приводится ее адрес;
• устанавлаивается порядок расчетов.

Деньги за передачу права требования следует платить только после подписания договора.

Средства оставляют в банковской ячейке, откуда цедент может забрать их после передачи всех прав цессионарию.

Ипотека

Ипотека не будет препятствием для оформления сделки цессии – в случае, если банк дал согласие на переуступку.

Одновременно на цессионария переводятся обязательства по ипотеке в полном объеме.

Гражданину, который решил оформить цессию на ипотечную квартиру, придется платить кредит, включая:

• проценты;
• другие обязательные взносы.

Следует досконально изучить, сколько заплатил по кредиту предыдущий держатель ипотеки.

Подобное предложение выгодно только в случае если ипотека оформлена на элитное жилье, а стоимость цессии невелика и приемлема для покупателя.

Финансовые вопросы

Договор цессии является возмездной сделкой.

Оформление обычно входит в обязанности цедента, но на практике стороны делят предстоящие расходы пополам.

Оплате также подлежит регистрация сделки и нотариуса и права.

Налоги

Уплате подлежит НДФЛ по договору цессии, с учетом полагающегося налогового вычета.

Нужно заплатить 13% от суммы выше 1 млн. руб.

Например, стоимость переуступки в рублях — 1.2 млн. Итого, 1.2 млн. – 1 млн.=200 тыс. *13:100 =26 тыс. руб.

Процедура оформления

Договор цессии оформляется при участии трех сторон:

• цедента;
• цессионария;
• застройщика.

Сделка требует регистрации у нотариуса.

Перед подписанием договора следует проверить надежность цедента – т.е. фактического продавца, и застройщика, который после начала действия переуступки станет должником цессионария и будет обязан предоставить ему положенную по ДДУ квартиру.

Необходимые документы

Для оформления сделки цессии следует иметь:

• Письменное разрешение застройщика.
• Договор переуступки.
• Документ о долевом участии, с учетом которого происходит передача права.
• Акт передачи цессионарию вышеуказанных документов.

Может потребоваться разрешение банка, в случае если квартира в новостройке предоставлена в ипотеку.

Риски договора цессии

Основной риск для цессионария заключается в том, что у цедента могут остаться перед застройщиком долги. В такой ситуации договор переуступки может быть признанным недействительным.

Другое негативное последствие – банкротство застройщика, в результате чего цессионарий не получит квартиру.

Проблема может заключаться в выявлении мошеннических схем – когда одновременно заключается несколько договоров цессии на одну квартиру.

Мнимый цедент получает деньги и скрывает, оставляя приобретателей права на квартиру с большими убытками.

Плюсы и минусы

Преимущество цессии заключается в возможности получить квартиру за приемлемую цену.

Предметом такого договора выступает уже оплаченный объект недвижимости:

• цессионарию остается только ждать, когда дом будет построен и пригоден для эксплуатации;
• после чего можно будет оформить правоустанавливающие документы на квартиру и заселиться.

Недостатки переуступки заключаются в возможной ненадежности цедента и застройщика, в результате чего цессионарий может не получить положенной квартиры.

Почему застройщик против?

Если долевое участие оплачено на 100%, то застройщик обычно дает согласие на такую сделку.

Разногласия с дольщиком могут возникнуть в случае, если:

• последний не оплатил полностью квартиру;
• пытается переуступить ее цессионарию, который в свою очередь также может оказаться неплатежеспособным.

Подобные споры следует уладить еще до подписания договора цессии.

Цессия – удобный способ приобрести жилье за относительно небольшую цену. Следует быть внимательным при проверке благонадежности застройщика и цедента.

При необходимости стоит воспользоваться услугами квалифицированного юриста.

На видео о приобретении жилья в новостройке путем передачи прав

Цессия что это такое? Цессия или переуступка прав – сделка, при которой лицо, ранее купившее жильё у застройщика передаёт право получения недвижимости другому. Схема распространённая, выгодна всем сторонам. Застройщик получает быстрые деньги, инвестор – прибыль, новому хозяину недвижимость обходится дешевле, чем при покупке готовой квартиры .

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Продажа квартиры по договору цессии

Особого закона, который регулирует куплю-продажу по переуступке права собственности нет, но для их документального оформления существует ряд законов:

• ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.04 года ;
• ФЗ № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.97 года ;

Сделка не должна противоречить Гражданскому Кодексу.

Договор переуступки между застройщиком и покупателем можно заключить до момента подписания застройщиком акта приема-передачи квартиры (регистрации договора).

Когда права на построенную квартиру уже переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Переуступка прав на квартиру в новостройке достаточно распространена. Переуступка обходится дешевле, чем покупка квартиры, на которую уже оформлены документы.

Переуступка считается правомерной лишь при соблюдении ряда условий:

1. Полная выплата продавцом всей суммы, обозначенной в договоре .
2. Необходимо документальное согласие застройщика , если это предусмотрено в договоре между застройщиком и владельцем доли. Иногда застройщика необходимо уведомить письменно о переуступке прав, а факт отправления и получения уведомления зафиксировать.
3. Нужно согласие банка , если для приобретения недвижимости были задействованы кредитные средства.

Риски при продаже квартиры по переуступке прав собственности

Банкротство компании . Стоит быть очень осторожным, если вы покупаете квартиру по переуступке прав за небольшие деньги.

Возможно, уже известно о предстоящем банкротстве застройщика и тем самым пытаются «спихнуть» неликвидные активы.

После заключения договора, претензии можно будет предъявить только застройщику, даже если дольщик знал о его финансовых проблемах.

Поэтому перед подобной сделкой не поленитесь навести справки о финансовом положении застройщика. Ещё один вариант – прописать в договоре ответственность продавца перед покупателем.

Перед подписанием договора цессии покупателю необходимо узнать соответствует ли новостройка плану, сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки .

Встречаются случаи двойной переуступки прав . Исходя из судебной практики, можно сказать, что чаще всего недвижимость достаётся первому покупателю. В Росреестре надо провести процедуру регистрации , если фирма предлагает другой вариант, в обход – задумайтесь о законности подобной сделки.

Ненадёжный продавец. Если он не уведомит фирму-застройщика о том, что уступает квартиру, сделка признаётся фиктивной.

Предлагаем вам посмотреть видеоролик, что такое переуступка прав при продаже недвижимости и каковы риски.

Алгоритм действий при заключении договора

Продавец выплачивает застройщику весь долг за недвижимость, или же переводит его на нового хозяина. Новый хозяин недвижимости обязуется взять на себя все обязательства по первоначальному договору долевого участия. В дальнейшем, до сдачи дома, такую процедуру можно проводить несколько раз.

Перед началом процесса купли-продажи, надо убедиться в благонадёжности . В офисе предоставят все документы, которые затребует покупатель.

Порядок действий продавца:

1. Уведомление о продаже недвижимости. Делается или офисе фирмы, или письменно.
2. Застройщик должен быть согласен с продажей. В некоторых случаях за такое согласие застройщик может запросить определённый процент от сделки.
3. Получить справку об отсутствии долгов.
4. Необходимо разрешение супруга(и) на продажу такой квартиры, которое заверит нотариус.
5. Если квартира ипотечная, банк должен согласиться со сделкой. Согласие будет получено лишь после полной оплаты долга по кредиту.

В зависимости от ситуации могут потребоваться и другие документы.

Следующим общим для всех шагом станет составление договора прав переуступки. Лучше всего привлечь квалифицированных юристов, занимающихся недвижимостью.

Обязательно указывается тип договора. Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.

Право перехода документально оформляется в Регистрационной или Кадастровой палате, или в многофункциональном центре .

Договор подписывается всеми сторонами в присутствии работника одного из этих органов.

Предлагаем вам скачать образец договора переуступки прав по договору участия в долевом строительстве: Скачать .

Необходимо предъявить собранные документы, уплатить государственную пошлину. После этого сотрудник сам заполнит заявление, где будет прописан объект переуступки, дата получения договора. Если все документы в норме, сторонам сделки необходимо подписать заявления.

После всех формальностей, сотрудник заберёт все документы кроме паспортов, раздаст расписки и назначит примерную дату. В указанный срок договор забирает покупатель, а продавцу выдаются бумаги для уплаты необходимых налогов. Также регистратор вернёт все ранее поданные оригиналы.

Если вы хотите узнать, как получить налоговый вычет при покупке квартиры, советуем вам прочитать .

Договор цессии в ЖСК

Продажа через ЖСК (строительный кооператив) происходит немного сложней. Процесс вступления в ЖСК регулируется Жилищным кодексом.

Продавец пишет заявление на имя председателя кооператива, в нём просит разрешить продажу пая. Данные на покупателя поступают в кооператив.

Окончательное решение о выходе из кооператива и вступлении в него нового члена может принять только правление ЖСК. Возможность продажи недвижимости по переуступке решается общим собранием членов кооператива.

Переуступка по ипотеке

Законом предусмотрена продажа жилья по переуступке в ипотеку. Продавец передаёт все свои обязательства по оплате покупателю, но для этого понадобится согласие банка.

Клиент, приобретающий квартиру принимает все условия кредитования ранее подписанного договора.

Кредитование таких объектов связано с повышенным риском. Покупателю надо быть очень внимательным, так как банк может внести любые изменения в ипотечный договор.

Если вы хотите узнать, как снять обременение с квартиры после погашения ипотеки, советуем вам прочитать .

Выплата обязательных налогов по переуступке права

Налоговый Кодекс предусматривает выплату 13 % от полученной прибыли.

После получения дохода от сделки, продавцу необходимо заплатить разницу между полученной суммой за недвижимость и той суммой, за которую он её приобретал.

Приведём пример: квартира была куплена на стадии котлована за 3 миллиона рублей. Сумма сделки после продажи почти готовой квартиры составила 5 миллионов рублей. Разница в 2 миллиона, соответственно налог к уплате – 260 тысяч рублей. Также, необходимо подать декларацию формы 3-НДФЛ.

Новый владелец квартиры может потребовать от продавца письменную расписку, с помощью которой он сможет получить налоговый вычет в 13 %.

Мои знакомые уже второй месяц не могут купить квартиру в новостройке. Нет, проблема не в том, что они чересчур разборчивы. Просто они хотят квартиру в уже построенном доме, который вот-вот должны сдать в эксплуатацию. Но, как выясняется, квартир от застройщика уже не осталось, а в продаже есть только жилье по переуступке прав. Их это настораживает. Действительно, чего стоит опасаться?

Что такое переуступка прав?

Для начала разберемся со статусом недвижимости. Здесь нет ничего пугающего. Эти квартиры относятся к первичному рынку, и, пока дом не введен в эксплуатацию, жилье от частников (а не от застройщика) продается в нем только по переуступке прав.

По сути, это продажа не квартиры, а только договора, по которому дольщик в будущем станет собственником жилья.

Мария Литинецкая

управляющий партнер «Метриум Групп»

То есть человек, который купил квартиру напрямую у застройщика, вам продает не сам объект, а уступает право требования на него. Объект же существует пока лишь документально, и у него условная нумерация.

После ввода дома в эксплуатацию ему присваивается почтовый адрес, дольщики регистрируют свидетельство о праве собственности, и все последующие сделки совершаются уже по договору купли-продажи.

«Согласно Федеральному Закону «Об участии в долевом строительстве» уступка прав допускается с момента госрегистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта. Передаточный акт не может быть подписан ранее получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию», - отметила Наталья Шаталина, генеральный директор компании «Миэль-Новостройки».

Держим ухо востро

Однако покупателю стоит быть осторожным. Квартиры по переуступке прав продают в основном инвесторы. На начальном этапе строительства они приобретают у застройщика жилье по стартовой, минимальной цене, а «переуступают» покупателю - уже по более высокой. При этом продавец обязан заплатить в государственную казну налог (НДФЛ) в размере 13% от разницы в цене.

Мария Литинецкая приводит такой пример расчета. Допустим, дольщик приобрел квартиру за 4 млн рублей, а продает за 6 млн рублей. Соответственно, заплатить государству налог он должен с разницы в 2 млн рублей, то есть 260 тыс. рублей. Делиться прибылью хотят не все, поэтому многие продавцы намеренно занижают стоимость продаваемой недвижимости.

Если инвестор не успел продать квартиру до ввода дома в эксплуатацию, то, по новым правилам, он должен указать в договоре купли-продажи сумму, не ниже 70% от кадастровой стоимости объекта. Иначе налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости объекта, умноженной на коэффициент 0,7.

Обычно кадастровая стоимость жилья ниже или равна рыночной. Допустим, она составляет те же 4 млн рублей, то есть 4 000 000*0,7 = 2 800 000, 13% от этой суммы - 364 тыс. рублей. Недостроенное жилье еще не поставлено на кадастр, поэтому правило на него не распространяется. Так что инвестору при переуступке прав ничего не мешает указать низкую стоимость. Остается только уговорить покупателя.

Но эксперты единодушно советуют покупателям не соглашаться на занижение стоимости объекта, иначе можно остаться и без квартиры, и без денег.

Как это может случиться?

Допустим, вы согласились, далее сделка проходит по стандартной схеме с регистрацией в Росреестре и передачей денег. Вроде бы все в порядке, и вы вздохнули с облегчением, но спустя время выясняется, что родственники продавца решили опротестовать сделку (например, на основании того, что бывший дольщик продал квартиру, будучи недееспособным). По решению суда сделка может быть признана недействительной, и покупатель может рассчитывать на возврат только той суммы, что указана в договоре.

Для того, чтобы продать квартиру по переуступке прав, продавец должен заручиться согласием застройщика. Поэтому покупателю, по словам Натальи Шаталиной, стоит внимательно изучить договор долевого участия (ДДУ) - нет ли в нем запрета на совершение уступки прав или особых требований к процедуре получения согласия застройщика? Передать вам оригинал договора или его нотариально заверенную копию продавец обязан, так же, как и документы, подтверждающие оплату недвижимости. Кстати, некоторые строительные компании могут взимать за свое согласие определенную сумму, чаще всего это 1-2% от суммы сделки. Однако оплачивать комиссию за переуступку, скорее всего, придется вам, так что готовьтесь к дополнительным затратам.

Застройщик нередко дает положительное решение на переуступку только после того, как дольщиком будет выплачена вся сумма долга. Если речь об ипотеке, то на переуступку необходимо согласие банка, выдавшего кредит.

Если инвестор попытается продать жилье без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

В этом случае покупатель опять же получит только ту сумму, которая указана в первом ДДУ от инвестора, несмотря на то, что приобрел квартиру по более высокой цене. Наталья Шаталина предупреждает, что уступка прав по ДДУ оформляется отдельным договором, который подлежит государственной регистрации. До этого никакие платежи не должны осуществляться.

Если у вас или у продавца ипотека

Несмотря на то, что квартира приобретается в строящемся доме, проценты по ипотеке сопоставимы с условиями выдачи кредита на приобретение вторичного жилья. Поэтому вам придется просить инвестора о хорошей скидке, чтобы нивелировать разницу в переплате по процентам. При этом далеко не все банки готовы кредитовать недвижимость по договору переуступки. Но если вы заручились его поддержкой, то процедура будет тоже непростая.

«В банке будет открыт специальный счет, на который будет перечислен первоначальный взнос от покупателя и кредитные средства банка. После регистрации договора уступки все средства перечисляются уже на счет продавца. Если продавец покупал квартиру, скажем, за 3,5 млн руб., а теперь хочет по переуступке продать за 4 млн руб., то ипотеку покупателю дадут именно с расчетом на стоимость 3,5 млн руб. А разницу оформляют распиской: 500 тыс. руб. закладывают в ячейку, которую продавец раскрывает также после регистрации договора уступки», - уточняет детали Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».

Если первый дольщик так же покупал квартиру в ипотеку, то сначала ее надо погасить.

Шаг первый это оформление договора займа между продавцом и покупателем. Документ составляется в письменной форме, но регистрации не подлежит. Это нечто вроде расписки, на основании которой покупатель передает деньги продавцу квартиры, тот, в свою очередь, погашает кредит и снимает «обременение».

Шаг второй - переоформление недвижимости на покупателя по переуступке права. Правда, все это возможно, только если приходит покупатель с наличными.

Если же пересекутся два ипотечника (и продавец, и покупатель), то переуступку, оформить или невозможно, или очень сложно.

Покупка недвижимости - сложная процедура, и переуступка прав здесь не исключение. Людей, которые любят сто раз перестраховаться, может быть, этот вид сделки и отпугнет, однако, тех, кто готов приобрести квартиру именно таким способом, тоже немало. Очевидно одно, что при наличии 100% собственных средств у покупателя, сделать это проще.