Несмотря на множество проблем, с которыми сталкивались дольщики, множество людей сегодня продолжает вкладывать деньги в долевое строительство. Это один из самых выгодных вариантов приобретения жилья. С каждым годом государство ужесточает условия для застройщика и помогает регулировать правоотношения с дольщиками. Так, сегодня должен заключаться договор долевого участия в строительстве. ФЗ 214 подводные камни все же имеет. Но в связи с его принятием, а также последующих изменений, дольщики становятся более защищенными от недобросовестных застройщиков. Тем не менее, проблемы еще остаются.

Особенности договора

При долевом строительстве привлекаются денежные средства инвесторов при обещании застройщиком возвести многоквартирный дом. При наличии достаточных финансов обязательства выполняются. После этого участники получают жилье в собственность. Условия и отношения сторон прописываются в договоре. Но существует ряд обязательных условий, которые предъявляются к застройщику.

Он должен быть зарегистрирован как юридическое лицо. Также должна быть оформлена аренда на земельный участок или иметься право собственности на него. По новым правилам договор долевого строительства регистрируют в Росреестре. Только тогда он имеет юридическую силу. Благодаря этому продажа квартиры сразу нескольким физическим лицам исключается. Право собственности же наступает после ввода объекта в эксплуатацию и подписания акта передачи недвижимости. С этого момента дольщик обязуется оплачивать взносы и коммунальные платежи.

Регистрация

составляют письменно, после чего регистрируют его. Особенности процедуры содержит закон «О госрегистрации прав на недвижимость и сделок с нею». Для регистрации застройщик должен подать следующие документы:

• договор;
• декларацию проекта;
• разрешительные документы на строительство;
• планировку строящегося здания;
• договор поручительства, если обязательства выполняют по поручительству.

Длительность процедуры регистрации составляет месяц. Оригинал документа передают дольщику, а копии – застройщику, и оставляют в регистрирующем органе. Текст договора сегодня застройщики составляют сами. Но многие условия должны учитываться, чтобы он считался действительным.

Условия

Перед заключением ДДУ следует внимательно изучить текст. В нем должны содержаться следующие пункты:

• подробное описание объекта;
• конкретный срок сдачи;
• перечислены методы обеспечения обязательств;
• условия внесения изменений в договор;
• указание количества сдачи госкомиссии;
• сроки на устранение недочетов;
• сведения об управлении зданием;
• цена и срок оформления в собственность.

Читайте также Процедура раздела квартиры на доли

Так как договор имеет единую для всех дольщиков форму, вряд ли кому-то удастся внести в нее изменения. Поэтому, если есть пункты, которые вызывают подозрения, следует по ним проконсультироваться со специалистами или отказаться от объекта.

Достоинства

Несмотря на подводные камни договора долевого участия, он продолжает оставаться одним из самых распространенных способов получения жилья. В нем отмечают как недостатки, так и преимущества.

Главным достоинством здесь становится доступность объекта для семей, которые не в состоянии внести полную сумму недвижимости сразу. Тогда оформляют рассрочку, в которой предусмотрен срок погашения до сдачи объекта в эксплуатацию. Более того, в связи с привлечением к этой деятельности банков, сейчас все более распространенной становится ипотека в строящемся жилье. Тогда погасить ее можно и после того, как домом начинают пользоваться.

Недостатки (подводные камни) сегодня и вчера

В то же время, изучая договор долевого участия в строительстве и соответствие условий фз №214, должны быть учтены подводные камни. Всем известны истории обманутых дольщиков, когда люди вкладывая все деньги в будущее жилье, оставались и без него, и без денег.

Несоблюдение регистрации

Важно! Многие проблемы с тех пор удалось решить. Например, регистрация ДДУ в Росреестре исключает возможность приобретения одной и той же квартиры, несколькими лицами.

Несмотря на обязанность регистрировать договор в Росреестре, дольщики продолжают вносить деньги и без такового. Этим они создают риск того, что недобросовестными застройщиками продажа квартиры осуществится несколько раз.

Уставной капитал

К сожалению, еще есть застройщики, которые пытаются нажиться на дольщиках. Деятельность компаний уже стала более прозрачной, но еще многое остается «в тени» и не контролируется государством.

Ранее строительные компании могли затевать стройку, фактически почти не имея денег. Но теперь закон разрешает это только при наличии достаточного уставного капитала. Так, государство старается защитить дольщиков от фирм-однодневок, стремящихся внедрить мошеннические схемы для привлечения денежных средств.

Купить новостройку в Краснодаре проблем не составляет. Строится жилья здесь много, разного плана, размера и качества и почти во всех районах. В Краснодаре строительство новостроек ведется по федеральному закону 214-ФЗ или 215-ФЗ. Давайте разберем, что это за законы, какой лучше, и как свести риски к минимуму.

Перед тем, как отдать свои кровные за новую квартиру, лучше изучить законы, по которым осуществляется сделка. Ведь это не типичная купля-продажа, так как предмета покупки фактически пока не существует. Порой вместо квартиры есть только расчищенный участок для строительства или один фундамент.

И вот вы, выплатив запрошенную сумму, вынуждены томиться в ожидании, пока «право требования» превратится в готовую квартиру.

Новостройки по 215-ФЗ

Приобретение новостройки через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) — довольно распространенный способ приобретения жилья на первичном рынке Краснодара и Адыгеи. Такая форма покупки недвижимости является вполне законной. ЖСК — это не шарашкина контора и зачастую, строятся дома быстро и хорошо. Система ЖСК в Краснодарском крае существует уже более 20 лет. Но покупатели защищены государством меньше, чем при приобретении жилья по 214-ФЗ. Ниже объясню, почему.

Плюсы 215-ФЗ

• 1. Главный плюс — стоимость квартиры ниже, чем такой же, приобретаемой по 214-ФЗ. Обусловлено это тем, что в ЖСК нет обязательного страхования новостройки и взносы не облагаются НДС.
• 2. Есть возможность использования материнского капитала и ипотеки.
• 3. Несмотря на то, что обязательного страхования нет, покупатель может самостоятельно застраховать сделку в выбранной им страховой компании.

Минусы и риски 215-ФЗ

• 1. Неустойка за сорванные сроки сдачи жилья в ЖСК не предусмотрена. То есть вы можете планировать въехать в новенькую квартиру уже этой осенью, а на деле получить свое жилье года через два, и вам никто не выплатит неустойку. А может быть все построится в срок. Точно вам никто не скажет, и риски вы берете на себя.
• 2. Если вы расторгаете договор С ЖСК и подаете в суд — это не гарантирует возврат ваших денег. ЖСК выплачивает деньги только в том случае, если у него на счету есть средства. Нет средств — нет выплат.
• 3. Закон «О защите прав потребителей» не распространяется на объекты построенные по 215-ФЗ.

Новостройки по 214-ФЗ

По закону 214 покупатель заключает с застройщиком или его представителем Договор Долевого Участия (ДДУ). На сегодня это самый защищенный способ покупки новостройки. С самого начала покупатель находится под защитой государства, поскольку еще до того, как застройщик получит возможность заключать ДДУ, он должен собрать пакет необходимых документов. Это и свидетельство собственности или договор долгосрочной аренды на землю, и разрешение на строительство, и заключение экспертизы проектной документации и множество других документов. А они не раздаются направо и налево.

Плюсы 214-ФЗ

• 1. Текст ДДУ содержит все обязательства сторон друг перед другом – сроки, суммы, метраж, в договоре четко определена не только площадь, но и номер квартиры. То есть вы приобретаете не какие-то квадратные метры, а конкретную квартиру. Согласно 214-ФЗ, в момент подписания ДДУ дольщик автоматически становится залогодержателем, при этом залоговым имуществом со стороны застройщика выступает земля, на которой строится жилое здание.
• 2. За несоблюдение сроков сдачи объекта, указанных в договоре долевого строительства, застройщик несет финансовую ответственность. В случае нарушения сроков покупатель имеет право заставить застройщика выплатить компенсацию через суд.
• 3. 214-ФЗ вынуждает застройщика выполнять работы качественно, на каждый объект распространяется пятилетняя гарантия, обязательства по которой покрываются застройщиком.

Минусы 214-ФЗ

Есть ли недостатки у 214-ФЗ? Увы, есть. Совершенных законов не существует и стопроцентной гарантии получить не может никто.

• 1. Ни один закон не сможет дать гарантии, что дом будет достроен, и покупатель получит свою квартиру. У застройщика могут возникнуть не зависящие от него обстоятельства, не позволяющие завершить строительство. В этом случае покупатель вернет только часть своих денег, но не всю сумму вложенных средств. Дело в том, что согласно 214-ФЗ при банкротстве застройщика дольщик становится кредитором третьей очереди – сначала удовлетворяются зарплатные требования рабочих на стройке, требования банков и т.п.
• 2. Цены квартир, строящихся по 214-ФЗ обычно выше, чем по другим видам договоров — по договору 215-ФЗ или у частного застройщика.

Итак, перед тем, как отдавать деньги, внимательно читайте договоры, смотрите все документы, узнавайте отзывы, смотрите уже готовые объекты. Потратьте немного времени и обезопасьте себя насколько это возможно.

Люди участвуют в долевом строительстве чаще всего по той причине, что для многих – это единственный способ приобрести жилье без существенных затрат. К сожалению, нередки случаи, когда дольщики бывают обманутыми. Разберемся в статье, какими нормами законодательства, наряду с Федеральным законом № 214, регулируется договор долевого участия в строительстве, и какие он имеет подводные камни.

Договор долевого участия в строительстве – законодательная база

Отношения по договору долевого участия в строительстве жилья регулируют несколько нормативно-правовых актов.

1. ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 года.
2. ФЗ № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года.
3. ФЗ № 122 «О внесении изменений в некоторые НПА РФ» от 22.08.2004 года.
4. Градостроительный кодекс РФ.
5. ФЗ № 2300-1 «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 года.

Согласно законодательству, чтобы стало возможным заключение договора, компания-застройщик должна получить в органах государственной или муниципальной власти разрешение на строительство. Если такое разрешение у застройщика отсутствует, многоквартирный дом не будет введен в эксплуатацию.

Договор долевого участия может быть составлен только после официальной публикации застройщиком проектной документации и получения разрешения. Регистрировать его можно после получения акта приема-передачи.

Законодатель старается всячески обезопасить дольщиков от мошенничества застройщика. С внесением изменений в законодательство для компаний стало необходимостью обладать правами собственности или аренды в отношении земельного участка, на котором располагается объект.

Также застройщик обязан предоставлять подробную информацию о расходовании денежных средств дольщиков, а в том числе о дебиторской и кредиторской задолженности. Это позволяет контролировать ситуацию и выявлять признаки банкротства застройщика на ранних этапах.

Согласно ФЗ № 214, застройщик обязан застраховать вклады участников долевого строительства. В противном случае он не сможет использовать полученные средства. Если застройщик не выполняет своих обязательств, дольщики вправе требовать собственные деньги обратно.

На что обратить внимание в договоре долевого участия в строительстве?

Если вы приняли решение поучаствовать в долевом строительстве многоквартирного дома, стоит изучить существенные условия договора, без которых соглашение будет считаться недействительным. К таким условиям относят:

• подробное описание объекта строительства, который в дальнейшем будет передан дольщикам;
• стоимость договора долевого участия, его условия и сроки внесения платежей;
• сроки, в которые многоквартирный дом будет введен в эксплуатацию;
• гарантии на обеспечение жилплощадью;
• методы обеспечения условий договора со стороны компании-застройщика.

Кроме того, существуют менее значительные дополнительные пункты договора долевого участия, которые тоже следует учитывать:

• условия внесения корректировок в договор в процессе строительства;
• сроки, в которые должны быть решены возможные проблемы в ходе строительства;
• указание на максимальное количество раз сдачи объекта госкомиссии;
• способ управления многоквартирным домом;
• сроки оформления жилой площади многоквартирного дома в собственность.

Будьте внимательны! Подписывать нужно документ с наименованием «Договор на участие в долевом строительстве».

Иногда застройщики заключают с дольщиками договор цессии или предварительной купли-продажи — в обоих случаях права на квартиру после введения дома в эксплуатацию будут принадлежать застройщику, даже если дольщик внес полную стоимость квартиры.

Договор долевого участия в строительстве: подводные камни

Казалось бы, ничего сложного в условиях договора долевого участия в строительстве нет. Однако недобросовестные застройщики часто умело «играют» словами в документе, оборачивая условия соглашения в свою сторону. Расскажем, какие подводные камни наиболее распространены в договоре долевого участия.

Фактическое изменение качеств объекта

Объект строительства должен быть подробно описан в договоре и проектной документации. Застройщики прописывают количество этажей многоквартирного дома, перечень строительных материалов, инженерные изыскания.

В чем может быть подвох? Часто в договор долевого участия включается пункт о том, что застройщик вправе корректировать проект по своему усмотрению. Наличие этого условия – прямой риск для дольщика получить по факту не то, на что он рассчитывал.

Конечно, отстаивать свои интересы можно в суде. Однако в законе сказано, что дольщик может расторгнуть договор при наличии существенных отклонений от проекта. А вот какие отклонения считать существенными, а какие нет решает судья.

Срыв сроков

В соответствии с ФЗ № 214 в договоре долевого участия указывается два срока – завершения строительства и передачи объекта дольщикам. Но по факту все может происходить иначе.

Некоторые застройщики указывают в договоре только одну дату – передачи объекта. Она может существенно отличаться от даты окончания действия разрешения на строительство. То есть застройщик подразумевает, что разрешение, возможно, придется продлить. Такой подход противоречит закону.

Еще одна хитрость со сроками – длительный промежуток (до года) между окончанием строительных работ и передачей квартир вкладчикам. Это делается, чтобы избежать потока исковых заявлений, если срок ввода в эксплуатацию будет нарушен. По данным Комитета по строительству промежуток не должен превышать полгода.

Увеличение стоимости жилплощади

Запомните, что дольщики не должны передавать никакие средства в качестве авансовых или иных платежей до прохождения процедуры регистрации договора долевого участия в Росреестре. До государственной регистрации гражданин не является в глазах закона дольщиком, поэтому на такие отношения не распространяется действие ФЗ № 214.

Компания-застройщик может включить в договор пункт о возможности одностороннего изменения стоимости. Это прямо противоречит ФЗ № 214, где четко прописано, что цена может быть изменена только по соглашению сторон, если это условие было оговорено в договоре заранее.

Часто в подобных договорах можно встретить указание на то, что при изменении площади квартиры по итоговым замерам в большую сторону, дольщик должен выплатить разницу, при изменении в меньшую – застройщик. Согласно законодательству, покупатель должен получить именно то, на что рассчитывал, так как повлиять на процесс строительства он не может. Потому затраты ложатся на плечи застройщика в любом случае.

Социальные объекты за счет дольщиков

Объект строительства не всегда располагается в месте, оснащенном инфраструктурой. Таким образом, застройщик совместно с властями обязан обеспечить будущих жильцов всеми необходимыми социальными объектами (например, детским садом). Часто строительная компания перекладывает эти расходы на дольщиков.

Однако в ФЗ № 214 регламентированы статьи расходов, которые могут обеспечиваться из средств дольщиков. Строительство социальных объектов в этот перечень не входит.

Выплата за расторжение договора

Договором могут быть предусмотрены дополнительные выплаты для дольщиков, которые изъявили желание расторгнуть соглашение (до 20 % от стоимости недвижимости). Также может быть указание на выплату неустойки, если квартира продается по переуступке.

И то, и другое признано арбитражным судом РФ не законным, так как это прямо противоречит ФЗ «О защите прав потребителей». Человек имеет право отказаться от приобретения товаров или услуг до их получения.

Переуступка также не запрещена законодательно. До подписания акта приема-передачи дольщик обязан уведомить застройщика о переуступке. Если стоимость квартиры полностью выплачена, дополнительных соглашений не требуется. Если нет – договор цессии согласовывается с застройщиком. Уведомить застройщика нужно, а вот платить какие-то дополнительные средства нет.

Отсутствие гарантий

Законодательно предусмотрено два гарантийных срока – пять лет на жилой дом, три года на инфраструктуру. Последний отсчитывается с момента заключения акта приема-передачи. А вот с гарантией на сам дом часто возникают недоразумения. Он считается с той же даты, если иное не указано в договоре. Этой «лазейкой» в законе и пользуются строительные компании.

В договор может быть внесено указание, что гарантия отсчитывается с момента ввода дома в эксплуатацию. А между этой датой и датой передачи ключей дольщикам часто проходит несколько месяцев. Получается, что гарантия будет истекать до фактического использования квартиры.

Обезопасьте себя, изучив не только сам договор долевого участия в строительстве, но и соглашения со страховой компанией или банком. Внимательно читайте то, что собираетесь подписать!

Что делать при возникновении разногласий с застройщиком?

При возникновении разногласий с застройщиком в первую очередь всегда нужно попробовать договориться мирным путем. Если компания согласиться устранить все недочеты, обязательно оформляйте все договоренности письменно с указанием сроков.

При передаче дома дольщикам возможно выявление несоответствия. Если объект недвижимости по каким-либо параметрам не соответствует описанному в договоре долевого участия, необходимо составить акт. В нем максимально подробно описываются все нарушения.

Нередки случаи, когда застройщик срывает сроки ввода в эксплуатацию. Дольщик вправе расторгнуть договор долевого участия в одностороннем порядке по истечению двух месяцев с момента окончания установленных сроков.

Застройщик может отказаться устранить нарушения. В этом случае нужно обратиться в суд. В исковом заявлении прописывается требование устранить несоответствия и компенсировать материальный и моральный ущерб, а также судебные издержки. Грамотно составить судебный иск вам поможет квалифицированный юрист.

Договор долевого участия являет собой непременную документацию при оформлении инвестиционного содействия граждан в застройке жилья. Покупка жилища даже при помощи вкладов, позволяющих обрести собственность по прошествии времени, довольно затратное дело. Поэтому очень важно максимально грамотно составить договорной документ с застройщиком, учесть все «подводные камни» и правовые нюансы. С этими аспектами принятия паевого участия в постройке наш читатель познакомится сегодня.

Законодательство о долевом участии в строительстве (закон № 214-ФЗ)

Базисным документом, регулирующим правовые и денежные взаимоотношения между застройщиком и гражданином, желающим заполучить квартиру, служит закон «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Законный акт довольно объемен, так как законотворцы попытались учесть все грани взаимоотношений сторон, касающихся застройки жилья, и максимально обезопасить граждан, фактически рискующих значительной суммой денег.

Регламенту оформления договора долевого участия в застройке посвящены установки закона «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ст. 25.1).

Помимо законодательных актов № 214-ФЗ и № 122-ФЗ, к мероприятиям по паевому причастию к стройке имеет отношение закон «О взаимном страховании» от 29.11.2007 № 286-ФЗ. Статья 23.1 озвучивает требования по подстраховке ответственности застройщиков за невыполнение или выполнение не в полной мере принятых на себя обязательств.

Кодекс об административных правонарушениях предусматривает санкции за отступление от требований законодательных актов об участии во вкладочном строительстве (ст. 14.28).

Как оформляется долевое участие в строительстве многоквартирного дома

Взаимоотношения между застройщиком и людьми, желающими приобрести жилье через паевое инвестирование постройки, фиксируются при помощи договора долевого участия в застройке.

Согласно ст. 4 закона № 214-ФЗ, договор долевого участия выступает как документ, по которому один контрагент (застройщик) принимает на себя обязанность самостоятельно или с помощью специалистов построить жилой дом (или другое сооружение) и после принятия в эксплуатацию предоставить оговоренный жилой объект другому контрагенту (дольщику). Дольщик же (инвестор) обязуется внести плату, определенную договором, и принять недвижимость.

Договор долевого участия составляется в письменном виде и должен пройти регистрирование в Росреестре. Все приложения и последующие изменения в договор тоже должны быть зафиксированы через Росреестр.

Типовой договор долевого участия в строительстве (образец 2015-2016 годов)

О типовом договоре долевого участия можно говорить весьма условно, так как каждый договор должен быть составлен индивидуально, с учетом всех нюансов конкретных отношений застройщика и инвестора по постройке и передаче вполне определенного жилья. Между тем типовой договор долевого участия (образец) не может отходить от общих правил, применяемых к оформлению сделок в письменном виде.

Таким образом, в договоре долевого участия должны присутствовать:

1. Наименование населенного пункта, где составлен документ и дата подписания.
2. Индивидуализирующие данные на стороны договора, включая наименование или ФИО, данные регистрационных документов для юрлиц и паспортные данные для граждан, адреса местонахождения и проживания (прописки).
3. Правомочия и обязательства сторон. В договоре долевого участия стоит максимально детально расписать как обязательства, так и правомочия каждой стороны, отталкиваясь от основных. Ключевые обязательства сторон состоят:

• В отношении застройщика - обязательство построить обговоренный объект имущества в согласованные временные рамки, провести мероприятия по вводу жилища в эксплуатацию и выдать квартиру или иную часть недвижимости инвестору. Право затребовать от участника-пайщика своевременного внесения указанных в договорном документе платежей в полном объеме.
• В отношении участника строительства - обязательство провести финансирование постройки в размерах и сроки, согласованные договором. Право требовать передачи в установленные сроки сданного в эксплуатацию объекта недвижимости, соответствующего условиям сделки и нормативам качества.

• Описание жилища, которое будет передано инвестору после ввода в эксплуатацию возведенного здания, с указанием адреса, кадастрового номера участка, этажа, площади, номера квартиры, числа комнат, внешнего вида (с отделкой или без нее).
• Сроки, в которые контрагент-застройщик берется передать контрагенту - участнику строительства - фигурирующую в договоре долевого участия недвижимость.
• Общая сумма выплат по договору, а также периоды оплаты и связанные с выплатами иные правила. Стоимость квадратного метра жилья лучше указывать в рублях.
• Сроки гарантии на передаваемый объект недвижимости: не менее 5 лет на жилище и не менее 3 лет на оборудование.
• Мероприятия по обеспечению выполнения застройщиком своих обязанностей по договору.

Подводные камни договора долевого участия в стройке

Борьба с финансовыми рисками при долевом инвестировании строительства начинается уже на этапе подбора застройщика. Это должна быть стабильная компания, о которой возможно получить отзывы не только из интернета, но и лично от граждан, построившая хотя бы один дом. В последнем случае у инвестора будет возможность оценить не только благонадежность застройщика, но и качество сдаваемого им жилья.

Земля, на которой предполагается строительство, должна быть у застройщика в собственности, аренде или на праве бессрочного пользования. Застройщик должен быть готов предоставить перспективному дольщику проектную документацию и разрешение на строительство. Последний документ является самым важным и основным, который нужно запросить перед заключением договора. Без разрешения на постройку, а также опубликования проектной документации организация не правомочна привлекать финансовые средства на застройку.

Перед тем как подписать договор долевого участия , нужно удостовериться в правомочиях подписывающего документ оппонента. Без дополнительных разрешений от имени юрлица договор может подписать только генеральный директор. Если договор долевого участия визируется другим сотрудником или реализация будущего жилья ведется через посредников, на подписание должны быть соответствующим образом оформлены доверенности .

Непосредственно договор долевого участия в строительстве подводные камни по тексту содержит в первый черед в отношении объекта недвижимости, а также вопросов изменения, как правило, в сторону увеличения, цены инвестирования и сроков сдачи объекта. Покупаемое жилье должно быть описано максимально конкретно, с обязательным условием о передаче недвижимости в установленный срок. Сроки также должны быть указаны максимально точно. Условие об устранении недостатков жилья «в разумный срок» позволяет застройщику тянуть со сдачей квартиры.