Согласно и Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) принятие арбитражным судом решения о признании должника банкротом влечет за собой открытие конкурсного производства, утверждение конкурсного управляющего.
На основании Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога ( Закона о банкротстве).
В силу Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже.
Продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном Закона о банкротстве ( Закона о банкротстве).
Закона о банкротстве предусматривает, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном , - и Закона о банкротстве, и с учетом положений настоящей статьи.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Пленум ВАС РФ в Постановления от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" разъяснил, что, поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.
Из приведенных разъяснений Пленума ВАС РФ следует, что начальная продажная цена заложенного имущества в процедуре конкурсного производства во всех случаях определяется судом. Вместе с тем начальная продажная цена заложенного имущества должна определяться судом с учетом обязательной оценки этого имущества независимым оценщиком в целях ее реализации ( Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.05.2015 по делу N А33-17846/2010к38).
Бездействие конкурсного управляющего, выразившееся в необращении в суд для утверждения судом начальной продажной цены залогового имущества, может быть признано незаконным ( Арбитражного суда Поволжского округа от 26.03.2015 по делу N А55-29152/2012).
На основании изложенного конкурсный кредитор вправе обжаловать действия конкурсного управляющего, который осуществил реализацию предмета залога без обращения в арбитражный суд с заявлением об утверждении цены реализации предмета залога.
Таким образом, до начала реализации имущества должника конкурсный управляющий обязан оценить имущество, подлежащее реализации, затем подготовить Предложение о порядке, о сроках и об условиях продажи недвижимого имущества (далее Предложение).
Поскольку на торги выставляется имущество, находящееся в залоге (земля), так и имущество не обременённое (здание), Предложение о реализации указанного имущества должно содержать сведения как о залоговом имуществе, так и не залоговом. Закон не содержит запрета на совместную реализацию залогового и незалогового имуществ. Таким образом, совместное Предложение о реализации залогового и незалогового имущества будет правомерным (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.09.2015 N 15АП-13586/2015 по делу N А32-19741/2010).
Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа заложенного имущества осуществляется конкурсным управляющим в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона.
Таким образом, если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве. При этом собрание кредиторов не вправе определять порядок и условия продажи заложенного имущества .
Порядок продажи имущества должника, свободного от обременений, определен в ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)": в течение месяца с даты окончания инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника , включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.
В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложений о продаже имущества, представленные предложения не утверждены собранием кредиторов или комитетом кредиторов, конкурсный управляющий вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении предложений о продаже имущества ( указанной статьи). В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений ( указанной статьи).
Реализация имущества должника по смыслу норм "О несостоятельности (банкротстве)" о конкурсном производстве является основным мероприятием в данной стадии процесса несостоятельности, направленным на получение средств для погашения требований кредиторов должника. Для обеспечения максимального баланса интересов участвующих в деле лиц вопросы определения порядка и условий продажи имущества должника входят в компетенцию собрания кредиторов, которые утверждают такой порядок, а также утверждают изменения в нег
Поскольку, имущество не обременённое залогом может быть реализовано сразу же после утверждения собранием кредиторов Предложения о его реализации, а утверждение цены залогового имущества находится в компетенции суда, в нашем случае конкурсный управляющий будет вынужден обратиться в суд с ходатайством об утверждении начальной цены залогового имущества по основаниям изложенным выше.
Вмешательство суда, контролирующего ход процесса несостоятельности должника, ограничено случаями появления неразрешимых противоречий между кредиторами и конкурсным управляющим.
Признаком таких противоречий является несогласие управляющего или кредиторов с утвержденным порядком, а также отсутствие утвержденного собранием кредиторов порядка реализации имущества в течение двух месяцев, поскольку чрезмерное затягивание процедуры несостоятельности очевидно нарушает законные интересы всех кредиторов.
Указанный факт является риском затягивания реализации имущества до разрешения разногласий.
По смыслу и статьи 139 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" арбитражный суд может вмешаться в процесс определения порядка реализации имущества должника не только в случае отсутствия утверждения такого порядка в течение двух месяцев, но и в случае наличия неразрешимых противоречий при рассмотрении вопроса об изменении такого порядка.
После урегулирования вопроса по реализации имущества с кредиторами и после утверждения судом начальной цены залогового имущества конкурсный управляющий приступает к непосредственной реализации имущества посредством электронных торгов.
Согласно п. 16 ст. 110 Закона о банкротстве, в течение двух рабочих дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов организатор торгов направляет победителю торгов и внешнему управляющему копии этого протокола. В течение пяти дней с даты подписания этого протокола внешний управляющий направляет победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предприятия с приложением проекта данного договора в соответствии с представленным победителем торгов предложением о цене предприятия.
В случае отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора в течение пяти дней с даты получения указанного предложения внешнего управляющего внесенный задаток ему не возвращается и внешний управляющий вправе предложить заключить договор купли-продажи предприятия участнику торгов, которым предложена наиболее высокая цена предприятия по сравнению с ценой предприятия, предложенной другими участниками торгов, за исключением победителя торгов.
Согласно п.18 ст. 110 Закона о банкротстве, в случае признания торгов несостоявшимися и незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, а также в случае незаключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов внешний управляющий в течение двух дней после завершения срока, установленного настоящим Федеральным законом для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для заключения договора купли-продажи предприятия с единственным участником торгов, для заключения договора купли-продажи предприятия по результатам торгов, принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены продажи предприятия. Повторные торги проводятся в порядке, установленном настоящим Федеральным законом. Начальная цена продажи предприятия на повторных торгах устанавливается на десять процентов ниже начальной цены продажи предприятия, установленной в соответствии с настоящим Федеральным законом на первоначальных торгах.
Согласно абз. 9 п. 19 ст.110 Закона о банкротстве, при продаже предприятия оплата в соответствии с договором купли-продажи предприятия должна быть осуществлена покупателем в течение тридцати дней со дня подписания этого договора.
Указанное выше, подтверждено судебной практикой, а именно Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.04.2008 N 16732/07 по делу N А65-6899/2007-СГ3-12
Неоплата покупателем имущества, приобретенного у продавца, находящегося в процессе банкротства, в срок, установленный в договоре купли-продажи и в Федеральном законе от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", является существенным нарушением договора и основанием для удовлетворения требования продавца о расторжении этого договора.
Позиция ВАС РФ: Неоплата имущества, приобретенного у продавца, который находится на стадии банкротства, в срок, установленный в договоре купли-продажи и в законе, является существенным нарушением договора (Применимые нормы: пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ, абз. 9 п. 19 ст. 110, абз. 2 п. 2 ст. 111 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ)
Абз. 4 п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве, в случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Чтобы понять, стоит ли покупать на торгах заложенные в банке автомобиль, новостройку или земельный участок со скидкой 70-90%, следует знать порядок реализации залогового имущества, а также последствия его покупки.

Содержание:
На торгах по банкротству есть категория лотов, цена на которые падает особенно низко, часто до 5-10% от начальной стоимости. Пометка в описании лота «находится в залоге» создает повод для огромной скидки и снижает конкуренцию, потому что многие не знают, как продать залоговое имущество после покупки…

Что такое залоговое имущество?

Выдавая клиенту крупный заём, банк заботится о том, чтобы обеспечить возврат своих денег в том случае, если заемщик не сможет с ним рассчитаться.

При оформлении кредита на большую сумму финансовая организация требует залог - имущество клиента, которое в худшем случае можно будет продать, чтобы погасить его долг.

В качестве обеспечения залога обычно указывают:

• коммерческую и жилую недвижимость (например, при оформлении ипотеки заём предоставляется под залог приобретаемой квартиры или дома);
• земельные участки;
• автомобиль заемщика.

Параллельно с договором кредитования составляют договор залога имущества. Клиент выступает в роли залогодателя, а банк - в роли залогодержателя.

Если заемщик не исполняет своих обязательств по договору кредитования, банк вправе обратиться в суд и взыскать залоговое имущество, чтобы продать его на торгах и вернуть свои деньги.

Процедура реализации залогового имущества

Способ и особенности проведения процедуры зависят от комплекса факторов, начиная от вида залога и заканчивая нюансами договора.

Общий порядок реализации залогового имущества на торгах согласно ГК РФ

1. Банк направляет заемщику претензию с подробным описанием допущенных им нарушений договора займа и уведомляет о том, когда передаст дело в суд в случае неисполнения обязательств.
2. По истечении срока, установленного претензией, дело передается в суд.
3. Если суд принимает решение в пользу банка, приставы изымают предмет залога и организуют публичные торги для его продажи.
4. Должник должен получить уведомление о проведении торгов не позднее, чем за 10 дней до дня старта аукциона.
5. Объявление о дате проведения торгов, характере и стоимости имущества размещают в СМИ в срок от 1 месяца до 10 дней до назначенной даты.
6. Каждый участник аукциона вносит задаток (примерно 5% от начальной стоимости).
7. Участник, предложивший наибольшую сумму, становится победителем.

Он должен внести всю сумму в течение 5 суток со дня проведения торгов, после чего с ним заключают договор и он становится собственником объекта.

Однако при продаже залогового имущества на аукционе по банкротству есть несколько важных нюансов, которые и делают покупку такой выгодной…

4 способа реализации залогового имущества

1. Безусловный

Если по решению суда залог перешел в собственность банка, то финансовая организация продает имущество в обычном порядке.

2. По соглашению сторон

Если кредитор и заемщик смогли договориться о реализации залога, то одна из сторон (чаще кредитор) берет на себя его продажу и на вырученные средства рассчитывается по своим обязательствам. Имущество обычно выставляют на продажу по стоимости чуть выше рыночной (в среднем на 10% дороже).

3. Продажа на торгах в рамках исполнительного производства

Если суд вынес решение взыскать залоговое имущество для погашения обязательств по займу, но право собственности при этом не перешло к залогодержателю, то объект продается на публичных торгах.

4. Продажа на торгах в ходе конкурсного производства (банкротства)

С недавних пор начать процедуру банкротства может не только юридическое, но и физическое лицо, которое не может выполнить свои долговые обязательства.

Его кредиторы на собрании решают, как распродать имущество банкрота, а специально назначенный конкурсный управляющий организует онлайн-торги на электронной торговой площадке (ЭТП). Если у банкрота были заложенные в банке автомобили или квартиры, они тоже попадают на аукцион.

О том, где проходят торги, как в них участвовать, выигрывать лоты и проводить сделки купли-продажи полностью удаленно, не выходя из своего дома, вы узнаете на нашем мастер-классе.

2 типа процедур реализации через аукцион и какая из них наиболее выгодна?

1. Открытый аукцион по месту нахождения залогового имущества (участие в «живом» мероприятии).

Проводится в случае, если имущество реализуют во внесудебном порядке.

Организатор объявляет начальную стоимость объекта, а участник поднимает свою карточку и предлагает свою цену. Участник, последним поднявший карточку и назвавший самую высокую цену, становится победителем аукциона.

2. Онлайн-аукцион при продаже залогового имущества в ходе банкротства.

Торги проходят на специализированных интернет-ресурсах. Информацию о том, где продают залоговое имущество, можно найти на сайтах torgi.gov.ru или zalog.lot-online.ru.

Однако, если ваша цель - покупка объектов по минимальной стоимости, то я рекомендую вам присмотреться к торгам по банкротству.

Для описания таких лотов выделены отдельные разделы на аукционных сайтах, а также есть площадки, на которых продается исключительно имущество банкротов.

У банкротства, как правило, есть две главные цели - с одной стороны, это удовлетворение запросов кредиторов, а с другой - освобождение дебитора от непосильных платежей. Что интересно, процедура банкротства чаще всего доводится до конца. Случаев реабилитации, санации и оздоровления гораздо меньше в нашей стране в 2018 году. Когда в отношении заемщика вводят этап, носящий название конкурсное производство, это означает, что у него уже есть статус несостоятельного лица, теперь его ожидает продажа собственности. Реализация залогового имущества при банкротстве - непростая процедура, предполагающая знание некоторых нюансов. Как именно она происходит - рассмотрим в данной статье.

Спорные вопросы

В разрешении спорных моментов должен принимать непосредственное участие конкурсный управляющий. Причем, это относится ко всему процессу, вплоть до оценки собственности, аукционов, торгов и организации прочих моментов. Если какой-либо из участвующих в процедуре лиц не доволен работой управляющего, ему предоставляется право обращения в суд.

1. Главные вопросы, в отношении которых возникают споры, касаются оценки собственности. Зачастую сложно сказать, нужно ли включить бытовую технику, находящуюся в плохом состоянии, офисную мебель, срок эксплуатации которой превышает 10 лет, в конкурсную массу. Основным критерием оценки в данном случае является ликвидность. Подобные вещи не включают в конкурсную массу, так как их сложно реализовать.
2. Кроме того, окончательное решение принимает арбитражный суд на основании полученного ходатайства. Он, рассмотрев все обстоятельства дела, может исключить из собственности, подлежащей продажи те объекты, по которым будет производиться взыскание по исполнительным документам, а также вещи, прибыль от продажи которых вряд ли окажет влияние на требования кредиторов. Обычно общая цена за них не превышает 10000 рублей. Их список должен быть утвержден в постановлении суда. Такой документ, в случае несогласия одного из участников процесса, также может быть обжалован в суде.
3. Есть и еще одна особенность, касающаяся заключения договоров заемщиком без конкурсного управляющего по имуществу, входящему в конкурсную массу. В данном случае все соглашения подобного плана признают ничтожными и аннулируются.

Важные особенности

Продажа собственности необходима для удовлетворения требований кредиторов. Конкурсная процедура назначается при следующих обстоятельствах:

1. Арбитражным судом, когда у него есть специально разработанная схема видения должником процесса погашения задолженности и санации юридического лица.
2. Арбитражным управляющим , если на собрании займодателей был рассмотрен план погашения задолженностей, а также в случаях, когда не поддерживается процедура кредиторского собрания, где должна быть рассмотрена процедура утверждения плана. Бывает и так, что план отклоняют и тут же принимают решение о продаже собственности.
3. При нарушении условий мирового соглашения.

Продажу собственности во время банкротства по-другому называют конкурсным производством. Приступают к ней на основании решения арбитражного суда. Процедура длится не более полугода, но есть возможность продлить ее еще на полгода. Суд определяет, кто будет финансовым (конкурсным) управляющим, в обязанности которого входит контроль и организация порядка продажи собственности.

После того, как руководство компании либо физ. лицо получает запрос о предоставлении сведений, касающихся их имущества, они должны ответить на него в определенный срок, не превышающий 15 дней. Если будет обнаружен факт сокрытия собственности, подделка документации, наложат штраф. В некоторых особо сложных случаях нарушителю грозит и уголовная ответственность.

Какое имущество входит в конкурсную массу?

Собственность физического лица либо компании, относительно которой он является полным единоличным собственником на момент признания его банкротства в арбитражном суде, а именно - тем числом, когда была введена стадия продажи. Исключение в данном случае составят объекты, которые нельзя продавать данным образом на основании законодательства нашей страны.

Именно собственность, подлежащая продаже, вызывает наибольшее число спорных моментов. Чтобы не происходило ненужных разногласий, нужно предварительно хорошо изучить статью 445, регламентирующую особенности собственности, подлежащей принудительной продаже с торгов. Сюда входит:

• жилые и нежилые помещения;
• дачная земля;
• земли ИЖС;
• части нежилых и жилых помещений.

Кроме того, в продаже в обязательном порядке должны участвовать:

• драгоценности, предметы роскоши и передвижения, стоимость которых превышает 100000 рублей;
• бытовая техника (если она не относится к предметам первой необходимости) ;
• складские комплексы, оборудование, товары;
• вся остальная собственность заемщика, за исключением той, что указана ниже.

Продажа собственности во время процедуры несостоятельности не затронет:

• приборы, необходимые для приготовления еды (кухонную плитку, топливо и пр.);
• транспортные либо другие средства, которые используются с целью удовлетворения ежедневных нужд инвалидов;
• семена, необходимые для следующей посадки;
• помещения, скот и корм для него, которые не используются в целях ведения бизнеса;
• призы, отличительные знаки, памятные награды;
• собственность, оставшаяся от предпринимательства, если ее стоимость не более 100 МРОТ;
• объекты гигиены, быта, применяемые лично, в том числе обувь и одежда, которые не относятся к предметам роскоши;
• товары и денежные средства, соотносящиеся по стоимости с прожиточным минимумом людей на иждивении;
• квартиры и дома с земельными участками в том случае, когда заемщик проживает там со своей семьей и это их единственное место жительство. Исключение составляют те случаи, когда недвижимость брали у банка в кредит либо ипотеку.

Если речь идет об индивидуальном предпринимательстве, реализация собственности относится также и к имуществу, являющемуся общему для супругов. Один из них, даже если он бывший, имеет полное право принимать участие в процессе несостоятельности, особенно в вопросах, относящихся к продаже совместно нажитой собственности.

Собственность супругов включают в общую конкурсную массу. Поэтому после того как она будет продано, часть средств уйдет на погашение обязательств перед займодателями, а остальная часть будет передана второму супругу.

Если существующий порядок не устраивает одну из сторон, долю совместной собственности может выделить суд. Причем он же рассматривает и другие претензии супругов друг к другу. Поднять вопрос о выделении доли имеют право арбитражные управляющие, супруги, кредиторы.

Если есть общие обязательства (например, залоговые, поручительские или солидарные) часть денег супруга будет выплачена им исключительно после того, как пройдет удержание взноса по общим платежам.

Что происходит при распродаже?

На самом деле, вопросов, связанных с распродажей собственности не так уж и много. Для физических и юридических лиц данная процедура проходит в аналогичном порядке, а судебная практика в этих делах достаточно обширна.

Продажа собственности начинается только после того, как введено конкурсное производство во время дела о банкротстве. При этом реализуется не только натуральная собственность, но и права несостоятельного лица (сюда относится взыскание задолженности с прочих лиц).

Нередки случаи, когда первоначальные торги признаются неправомерными, тогда назначается повторная процедура, причем первоначальная цена, назначенная за собственность, снижается на 10%. Когда признают несостоятельным и такой случай, торги происходят с помощью публичного предложения. Товар выставляется на прямую продажу.

Порядок продажи залоговой собственности во время банкротства

Изучая данный вопрос можно выделить следующие действия финансового управляющего:

1. Оценка и опись арбитражным управляющим собственности, находящейся в залоге.
2. Управляющий передает судье отчет, который был утвержден во время собрания кредиторов. Здесь должны быть условия, сроки и способы продажи залоговой собственности, также указывается определенная стоимость.
3. Процедура реализации. Процесс может быть разным. Сюда включаются в первую очередь публичные торги, когда другое не предусматривает кредиторское собрание.
4. Если после продажи всей собственности вырученных денег не хватает на покрытие требований кредиторов, считается, что заемщик все равно выполнил собственные обязательства. Однако если банкротство оформлялось в отношении ИП , нужно помнить, что задолженность его не списывается, а переходит к нему как к физ. лицу. Также не подлежат списанию алименты, выплаты по возмещению ущерба жизни и здоровья.

Заключение

На самом деле, процедура банкротства достаточно сложная. Ведь уже, исходя из логики, можно понять, что если лицо считает себя банкротом, значит, у него нет и не предвидится средств на покрытие даже текущих платежей. Неудивительно, что для обеспечения хоть какой-то безопасности займодателя используется залоговая собственность должника. При банкротстве ее можно продать, покрыв при этом (полностью или частично) долги человека.

Залоговое имущество является обеспечением оплаты долга в случае неплатежеспособности должника. К этой процедуре прибегают, когда все остальные способы возврата задолженности не принесли ожидаемого результата. Процесс сбыта предмета залога регламентируется ГК РФ, Законом “О залоге” от 29 мая 1992 года, Федеральным Законом “Об ипотеке” от 16 июля 1998 года, а также регламентом Федерального агентства по управлению государственным имуществом. Продажа залогового имущества осуществляется кредитными организациями либо судебными приставами.

Этапы продажи залогового имущества

Как уже упоминалось выше, сбыту имущества в залоге предшествуют попытки кредитной организации воздействовать на должника с целью уплаты им задолженности. Если эти меры не возымели действия, далее следует ряд последовательных этапов:

1. Оценка и определение минимальной стоимости залогового объекта реализации соответственно проведенному анализу цен на аналогичный товар. Предварительная оценка фигурирует в залоговом договоре.
2. Уведомление либо судебное извещение залогодателя о намерении продажи залогового имущества. В обязательном порядке содержит следующую информацию: данные и реквизиты обеих сторон - залогодателя и залогодержателя; содержание договора, обеспечением которого выступает залог; тип и ключевые характеристики объекта; точное время и место расположения торговой площадки; координаты организатора торгов.
3. Публикация объявления о торгах в открытом доступе. Как правило, с этой целью используются различные Интернет-ресурсы либо официальный сайт кредитной организации. От потенциальных покупателей потребуется внесение задатка в размере не менее 5% от стартовой цены товара.
4. Проведение торгов. При отсутствии покупателя процедура повторяется с уменьшением цены объекта залога. Если и в этот раз сделка не состоялась, кредитор может оставить нереализованный залог у себя. Снижение цены при этом возможно не более чем на 10% от стоимости на повторных торгах.
5. Покрытие за счет полученных средств суммы долга и понесенных при организации торгов издержек. Если сумма недостаточна, взыскание переводят на другое имущество должника. Когда, напротив, сумма превышает задолженность, разница возвращается неплательщику.

До начала описанной процедуры должник может реализовать имущество добровольно по рыночной цене, уведомив об этом кредитора и заручившись его согласием, что является экономически более выгодным. При этом денежные средства поступают на , последний снимает с имущества обременение, и только тогда новый владелец становится собственником товара.

Важно знать, что без судебного решения не может быть реализовано имущество, на которое имеют право третьи лица. В качестве примера можно привести квартиру в долевой или совместной собственности.

Особенности реализации движимого имущества

С целью погашения задолженности движимое имущество неплательщика может быть реализовано двумя способами:

• Без судебного разбирательства.
• На основании вынесенного судебного решения.

Обязательным условием внесудебной процедуры является уведомление неплательщика о проведении торгов не более чем за 10 дней до их начала. В случае с движимым залоговым имуществом продажа может состояться ранее указанного срока, когда высока вероятность гибели, порчи или существенного удешевления предмета залога. Сбыт такого имущества допустим как на , так и согласно договору комиссии. Залогодержатель при этом наделен следующими полномочиями:

• Совершение любых сделок в рамках намеченной процедуры.
• Подписание сопутствующей документации.

В соглашение относительно залога может быть включен пункт о продаже имущества при обращении на него взыскания по рыночной цене.

По закону сумма удерживаемой от продажи имущества комиссии в качестве вознаграждения комиссионеру или организатору торгов не может превышать 3% от стоимости предмета залога. На практике эта цифра зачастую больше. Разницу в таком случае выплачивает кредитор.

Что касается продажи имущества после судебного разбирательства, эта мера может быть приостановлена на срок до одного года при наличии уважительных причин у . Исключением является риск порчи или гибели вещи, а также значительное изменение материального положения залогодержателя в худшую сторону.

Разновидностью залога движимого имущества является заклад - передача предмета залога в руки залогодержателя. В большинстве случаев такой вариант используется различными ломбардами.

В зависимости от типа движимого имущества договор о залоге должен предусмотреть пункт о возможности использования в качестве залога продуктов и плодов, приносимых имуществом в процессе эксплуатации. Если таковой пункт в соглашении отсутствует, действует общепринятое правило, согласно которому предметом залога служит товар и его составляющие, но никак не плоды его использования.

Особенности реализации недвижимого имущества

Недвижимое имущество наделено некоторыми особенностями, требующими специфического правового урегулирования при реализации в качестве предмета залога.

Эта специфика выражается в следующем:

• Составляется специальный документ - закладная - при подписании договора о залоге. Закладная представляет собой ценную бумагу, удостоверяющую, что данная недвижимость может передаваться третьим лицам и быть продана в случае обращения на нее взыскания.
• Предмет залога находится у залогодателя, который пользуется им в обычном режиме, однако обязан согласно договору обеспечить его сохранность. Это выражается в своевременном страховании, надлежащем содержании и охраны от посягательств третьих лиц объекта недвижимости.
• Любые сделки с недвижимостью, находящейся в залоге, возможны только с согласия залогодержателя.

Имеет значение тип недвижимости: продажа самостоятельного строительного объекта предполагает включение в залоговый договор и земельного участка, на котором он расположен. Если залогом выступает помещение, эта мера не обязательна. Причем при составлении закладной на земельный участок все сооружения, возведенные на этом участке, становятся предметом залога по умолчанию.

Множество споров вызывает положение ст. 446 ГПК РФ касательно единственного жилья должников. Между тем закон абсолютно однозначно определяет право кредитора на взыскание заложенного жилья, даже если оно является единственным, подходящим для проживания залогодателя и его семьи.

Продажа залоговой собственности банками

Банки наделены правом реализовать залоговое имущество злостного неплательщика самостоятельно, без решения суда, если подобное зафиксировано в договоре о залоге. В этом случае все этапы продажи - от принятия решения и оценки до погашения долга за счет вырученных средств - осуществляются кредитной организацией с обязательным уведомлением залогодателя о начале процедуры в определенные законом сроки.

Нереализованное при повторных торгах имущество остается в собственности банка и сопровождается соглашением о купле-продаже. При этом некоторые крупные банки обладают правом отказаться от такой меры. К их числу относится “Банк Москвы”, “Россельхозбанк”, “Альфа-банк”. В этом случае происходит снятие залога с имущества.

Часть банков предоставляет кредит на приобретение предметов залога . Возможность приобрести необходимый товар по привлекательной цене посредством посильных ежемесячных взносов предоставляет Сбербанк России, а также ВТБ24. Кредит оформляется на период до 10 лет и отличается низкой процентной ставкой и отсутствием комиссий. Обеспечением такого кредита становится приобретаемый товар. При оформлении обязательна уплата первоначального взноса, составляющего не менее 20% от стоимости имущества.

О начале торгов банки извещают посредством публикации объявлений на своих официальных сайтах.

Банки не могут начать процедуру по реализации заложенного имущества без согласия залогодателя, заверенного нотариусом. В этом случае необходимо решение суда.

Продажа залогового имущества в конкурсном производстве

Применяется к имуществу лица или организации, признанных банкротами, при наличии нескольких кредиторов. Соответственно, данная процедура осуществляется только по решению суда. При этом обладает преимуществом перед остальными: ему предоставляется возможность досрочной реализации предмета залога. Он также может удовлетворить свои претензии и на общих основаниях, предусмотренных Федеральным Законом “О банкротстве” от 26 октября 2002 года. Последний вариант практикуется чаще.

На , реализуемых в ходе всей процедуры банкротства, исключая стадию конкурсного производства, принадлежит число голосов, пропорциональное размеру его требований.

Общее руководство процедурой под контролем арбитражного суда. Он обязан предоставлять ежемесячный отчет о своей деятельности кредиторам.

Объявление о начале конкурсного производства публикуется в “Российской газете” - официальном издании, определенном Правительством РФ.

Установленный законодательством срок конкурсного производства составляет один год с возможностью продления до полугода. Однако при наличии веских причин арбитражный суд может продлить этот период.

Распределение средств при реализации залога в конкурсном производстве

В ходе конкурсного производства залоговый кредитор, чьи требования вытекают из кредитного договора, может рассчитывать на выплату 80% от суммы, полученной при реализации предмета залога. 15% этой суммы пойдет на удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а оставшиеся 5% - на погашение судебных расходов.

Если кредитный договор не является основанием залогового соглашения, пропорции изменяются и составляют 70, 20 и 10 процентов соответственно.

Иногда в одном конкурсном производстве присутствует несколько залогодержателей. В этом случае средства распределяются следующим образом:

• Разные залогодержатели и разные предметы залога. Здесь действует принцип “каждому - свое”. Иными словами, каждый получает средства, вырученные за реализацию имущества, обеспечивающего его требование.
• Один предмет - разные залогодержатели. Все будет зависеть от того, кто раньше заключил договор о залоге. Преимущество предоставляется старшему. Между залогодержателями одного уровня средства делятся поровну.

Продажа залоговой собственности без согласия залогодержателя

Как гласит закон (ст. 334-360 ГК РФ), залогодатель не вправе каким-либо образом отчуждать предмет залога без получения согласия от залогодержателя. Это касается как движимого, так и недвижимого имущества. Однако существует небольшое “но”, выраженное в условии “.., если иное не предусмотрено законом или договором или не вытекает из существа залога” . Пример: залогом выступает товар, находящийся в обороте. Очевидно, что залогодатель неизбежно должен совершать какие-либо действия в направлении такого товара, в том числе заключать сделки. Единственное условие, которое при этом должно соблюдаться - сохранение стоимости заложенного товара.

В случае продажи предмета залога вопреки договору и законодательству у кредитора есть два варианта действий:

1. Добиться в суде признания недействительности договора купли-продажи.
2. Уведомить должника о досрочной выплате долга, обеспечением которого является заложенная вещь. При неисполнении этой претензии возможен следующий шаг: требование изъятия предмета залога у нового владельца с целью последующей реализации.

Как показывает практика, осуществить эти шаги достаточно непросто в силу защиты прав добросовестного приобретателя судами. Для того, чтобы быть признанным добросовестным приобретателем, покупателю достаточно предоставить доказательства того, что он не знал и не мог знать о факте обременения купленного, т.е. оплаченного, товара. Кстати, узнать это достаточно просто, если проявить разумную предусмотрительность при покупке недвижимости. Поможет запрос в ЕГРП, совершенный до заключения сделки.

О факте обременения ценных бумаг можно осведомиться в Реестре владельцев именных ценных бумаг. Выписка из реестра предоставляется по распоряжению владельца.

С другими товарами дело обстоит сложнее. Однако в отношении движимого имущества суды редко встают на сторону залогодержателя, требующего признания недействительности сделки, тогда как с недвижимостью наблюдается обратная ситуация.

Оспаривание сделки продажи залогового имущества

Для того, чтобы оспорить сделку купли-продажи, совершенную в обход залогодержателя, последний направляет иск в Арбитражный суд. Обычно это происходит по месту жительства должника, но допустимо и по месту расположения кредитной организации. Суд может полностью или частично удовлетворить претензии истца либо отказать ему. Распространенные иски залогодержателей в суде:

• Признание продажи недействительной. Как упоминалось выше, при определенных условиях может быть удовлетворено судом, особенно в отношении недвижимого имущества.
• Признание ничтожности сделки. Удовлетворение этого требования возможно при наличии аргументированных доводов о фиктивности сделки. К примеру, отсутствие доказательства оплаты от покупателя, факт проживания продавца на “проданной” жилплощади и т.п. - все эти моменты могут убедить суд в том, что сделка является средством избежать обоснованных требований кредитора.

Залогодатель также может обратиться в суд в качестве истца с целью оспорить продажу заложенного имущества кредитором. Обычно это происходит в двух случаях:

• Нарушение законодательства залогодержателем на любом из этапов его взаимодействия с должником.
• Низкая оценка предмета залога, что является распространенной ситуацией при организации торгов кредитором с целью максимально быстрой реализации товара. Если разница в рыночной цене имущества и стартовой его стоимости, установленной залогодержателем, значительна, должник несет существенные финансовые потери и может рассчитывать на защиту своих интересов судом.

Также за должником признается право подачи в суд виндикационного иска в случае неправомерности процедуры продажи. Так, неправомерным считается реализация имущества залогодателя без судебного разбирательства, если подобная мера запрещена законом. Иск направляется в адрес нового собственника с целью возврата неправомерно отчужденного имущества. При этом на залогодержателя возлагается обязанность возместить все издержки, понесенные в ходе восстановления должником своих нарушенных прав.

Третьи лица могут оспорить процедуру, проведенную без участия судебных органов, в том случае, если при этом нарушены их законные права и интересы.

1. В течение десяти рабочих дней с даты включения в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве сведений о результатах инвентаризации имущества должника конкурсный кредитор или уполномоченный орган, если размер требования конкурсного кредитора или размер требования уполномоченного органа превышает два процента общей суммы требований конкурсных кредиторов и уполномоченных органов, включенных в реестр требований кредиторов, вправе направить конкурсному управляющему требование о привлечении оценщика с указанием состава имущества должника, в отношении которого требуется проведение оценки.

Повторная оценка имущества должника, в отношении которого ранее уже было заявлено требование о проведении оценки в соответствии с настоящим пунктом, проводится в случае, если конкурсные кредиторы или уполномоченные органы примут на себя расходы на ее проведение.

1.1. В течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника (далее в настоящей статье - имущество должника) в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения:

подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона;

о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения;

о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов.

Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново.

Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

В случае, если в течение двух месяцев с даты представления конкурсным управляющим собранию кредиторов или в комитет кредиторов предложения о продаже имущества должника собранием кредиторов или комитетом кредиторов не утверждено также предложение, включающее в себя сведения о составе имущества должника, о сроках его продажи, о форме торгов, об условиях конкурса (в случае, если продажа имущества должника в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется путем проведения конкурса), о форме представления предложений о цене имущества должника, о начальной цене его продажи, о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения, конкурсный управляющий, конкурсный кредитор и (или) уполномоченный орган, если размер включенной в реестр требований кредиторов кредиторской задолженности перед ним составляет более двадцати процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, вправе обратиться в арбитражный суд с ходатайством об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника.

Определение арбитражного суда об утверждении порядка, сроков и условий продажи имущества должника может быть обжаловано.

(см. текст в предыдущей редакции)

2. В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств, в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

3. После проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.

(см. текст в предыдущей редакции)

4. В случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

В случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.

5. Имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату до даты открытия конкурсного производства составляет менее чем сто тысяч рублей, продается в порядке, установленном решением собрания кредиторов или комитета кредиторов.

6. Действие положений настоящей статьи не распространяется на случаи реализации имущества должника, которое является продукцией, изготовленной должником в процессе своей хозяйственной деятельности.