Во многих организациях оформлению договоров уделяется намного меньше времени, нежели составлению, скажем, первичных документов или деклараций. Оно и понятно - за неправильное оформление или отсутствие договоров не штрафуют. Вот и получается, что про необходимость оформить договоренности вспоминают в последний момент. Поэтому и вопросов о том, как переделать уже подписанный договор возникает много.

Чаще всего, с договорами возникают три проблемы. Первая заключается в следующем: отношения между сторонами налажены уже давно, и надо бы оформить договор «задним числом». Вторая проблема: в договоре указали неверные или ненужные сведения либо, наоборот, забыли указать определенные условия. И третья проблема: в силу тех или иных причин в договоре нужно заменить одну из сторон. Ниже мы расскажем, как исправить каждую из этих ситуаций законным способом.

Как быть с датой

Начнем с наиболее распространенного случая: контрагенты вспоминают про составление договора уже после того, как реальные отношения установились и составлено множество документов - платежных, складских и т.п. Казалось бы, самый простой выход в данной ситуации — оформить договор «задним числом». Но у этого варианта есть существенные риски. Ведь документооборот в компаниях устроен таким образом, что многие документы связаны между собой. Поэтому, составляя договор «задним числом», мы увеличиваем риск того, что «что-то где-то» не сойдется. Например, будет непонятно, почему в платежных документах нет ссылки на реквизиты договора. Аналогичная картина может сложиться с отгрузочными документами, не говоря уже про . Весьма вероятно, что при проверке этот факт будет обнаружен. Естественно, такая находка не сулит ничего хорошего для организации и ее бухгалтера. Поэтому, составление договора «задним числом», на наш взгляд, далеко не лучший и, что важнее, не безопасный вариант.

Как же правильно поступить, если стороны забыли составить договор вовремя? На самом деле, Гражданский кодекс предоставляет абсолютно легальную возможность распространить действие договора на периоды, предшествующие его официальному подписанию. Для этого достаточно включить в текст договора условие о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны договорились применять положения заключенного договора к отношениям, возникшим между ними до подписания договора. И все. Договор, содержащий подобное условие, будет распространять свое действие на прошлые периоды. При этом не потребуется ни переделывать документы, ни объяснять проверяющим несоответствие дат, ни следить за точностью указания даты заключения в договоре.

Написали лишнего

Следующая ситуация, при возникновении которой требуется исправить договор, - указание в нем условий, которые та или иная сторона выполнять не намерена или не может. Такое случается, если в организации применяется стандартный договор, или когда в качестве «рыбы» для договора используются либо прошлые договоры, либо договоры, взятые из правовых баз или интернета. Зачастую, такие документы вычитываются невнимательно, в результате чего в них попадают условия, не соответствующие реальным договоренностям. Например, условие об авансе, хотя работа идет «по факту», или условие о самовывозе, хотя предусмотрена доставка и т.д. Конечно, в некоторых случаях, если сторона, в пользу которой оказалась ошибка, не настаивает на исполнении данной обязанности, можно оставить все как есть. Но иногда такие условия договоров могут нести налоговые риски. Например, условие о предоплате, если ее реально не было, вполне может вызвать вопросы у налоговиков, которые захотят увидеть в бюджете . Поэтому, такие неточности лучше все же из договора убрать.

Сделать это достаточно просто, если обе стороны согласны с тем, что произошла ошибка, и условие в договоре явно лишнее. В таком случае достаточно оформить и подписать дополнительное соглашение к договору. Составить такое дополнительное соглашение можно по-разному. Например, можно прямо в допсоглашении обозначить условия договора, которые стороны решили считать недействительными, а также указать, с какого момента это произойдет. А можно изложить весь договор в новой редакции, убрав лишние условия. В новой редакции договора нужно указать, что она распространяет свое действие на отношения сторон, возникшие прежде. И тот, и другой варианты абсолютно законны, а выбор между ними, как правило, обусловлен индивидуальными особенностями документооборота в организации.

Исключая из договора те или иные условия, нужно помнить о том, что есть пункты, без которых договор теряет свою юридическую силу. Для каждого вида договора эти пункты индивидуальны. Например, в договоре подряда - это условие о сроке, в договоре купли-продажи недвижимости -условие о цене и т.п. Конкретные условия, которые нельзя исключить из конкретного договора, названы в Гражданском кодексе в статьях, регулирующих данный вид договора. Но в любом случае нельзя убирать условия, касающиеся предмета (товара, работы, услуги и т.п.), ради которого и заключен договор. Иначе договор станет беспредметным, и исполнить его будет невозможно.

Зеркальным по отношению к только что рассмотренной ситуации, является случай, когда в договор не внесено то или иное важное для сторон условие. Решается данная проблема аналогично - подписанием дополнительного соглашения к договору.

Надо поменять сторону

Наконец, рассмотрим еще одну ситуацию. Встречается она реже, чем описанные выше, а вот сложностей вызывает гораздо больше. Речь идет о необходимости заменить сторону договора. Не секрет, что многие собственники ведут бизнес не через одну фирму, а сразу через несколько, диверсифицируя таким образом риски, а также распределяя финансовые потоки. Вот эта особенность отечественного бизнеса и порождает необходимость заменить в уже заключенном договоре одну фирму на другую. Как это правильно сделать?

Гражданский кодекс предусматривает три пути решения данной задачи: заключение дополнительного соглашения; расторжение договора и заключение нового; оформление уступки права требования или перевода долга. Давайте выберем наиболее удобный вариант.

Начнем с дополнительного соглашения. Хотя формально Гражданский кодекс этот вариант не запрещает, на практике он практически не используется. Связано это с техническими сложностями оформления самого соглашения. Так, не ясно, кто должен подписывать данное дополнительное соглашение. Ведь с одной стороны, оно касается тех лиц, которые изначально заключали договор, значит, они и должны его подписывать. Но с другой стороны, - это соглашение напрямую затрагивает права третьего лица, которое вводится в договор. А значит, без его подписи соглашение будет недействительным. Эти неясности с тройственным характером дополнительного соглашения и делают данный вариант оформления рискованным.

Расторжение договора и заключение нового уже с нужным составом участников - вариант юридически более прозрачный. Но применить его без бухгалтерских осложнений можно только в том случае, если исполнение договора еще не началось (либо полностью «закрыт» очередной этап исполнение договора). Тогда его расторжение не повлечет необходимости возвратов, переоформления накладных, счетов-фактур и т.п. Во всех других случаях этот вариант существенно усложнит работу бухгалтерии у обеих сторон договора. А сложности всегда влекут риски.

Из всего сказанного выше получается, что наиболее подходящим вариантом изменения стороны в договоре будет оформление уступки права требования или перевода долга. При этом уступка права требования оформляется двусторонним соглашением между старым и новым кредитором, а должник лишь уведомляется о замене. А вот на перевод долга нужно согласие кредитора. Такое согласие можно оформить как отдельным письмом, так и подписью кредитора на соглашении о переводе долга между старым и новым должником.

Но и этот вариант не безупречен. Дело в том, что он идеален лишь в том случае, когда замена стороны происходит после того, как произошло полное выполнение любой из сторон своих обязательств. Например, этим способом можно заменить покупателя после того, как он произвел оплату по договору, или, наоборот, получил товар, но не оплачивал его*. Или продавца после получения оплаты или после отгрузки товара.

А вот если покупатель оплатил лишь аванс, или получил лишь первую партию товара, оформить такое соглашение уже становится затруднительно. Ведь в этом случае надо одновременно и переводить долг по оплате, и уступать право требования по получению товара. В результате документооборот усложняется в разы. А как мы уже говорили, где сложность, там и риски.

Выходом из этой ситуации может стать совмещение двух способов - расторжения договора «на будущее» и заключение соглашения по уступке права требования или переводу долга по уже исполненной части договора. Причем оформить все это можно одним документом, где четко указать судьбу каждого платежа и (или) партии поставленного товара.

* В первом случае оформляем соглашение об уступке права требования поставки товара, а во втором - соглашение о переводе долга по оплате.

"Бухгалтерия и банки", 2012, N 9

Нередки случаи, когда действия организаций опережают оформление ими соответствующих договорных отношений. Например , банк уже начал пользоваться арендованным помещением, а договор аренды еще даже не составлен. Или уже получил необходимое банку оборудование, а договор поставки еще не оформлен.

Гражданское законодательство предусматривает возможность последующего документального оформления фактически сложившихся отношений сторон. Однако такое оформление имеет ряд особенностей, которые важно учитывать. Кроме того, не стоит забывать о том, как такое положение вещей повлияет на налоги. Иными словами, возникает вопрос, как платить налог на прибыль и НДС, если банк оформляет уже сложившиеся отношения и распространяет действие договоров на предыдущее время.

Распространение на предыдущее время

В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. То есть стороны вполне могут оформить фактически сложившиеся отношения, указав в договоре, что он распространяется на периоды до его заключения. Это подтверждает и арбитражная практика. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отметил, что заключение договора - это достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям. Соответственно, заключение договора - это событие, характеризуемое конкретной датой и временем, которое само по себе в силу закона имеет правовое значение (юридический факт). Действие договора - это период, в течение которого стороны договорились считать достигнутое соглашение обязательным для себя. То есть действие договора имеет протяженность во времени, при этом временные границы действия договора устанавливаются сторонами. Соответственно, действие договора является одним из существенных условий, которое должно быть согласовано сторонами при его заключении. При этом момент заключения договора может не совпадать с моментом начала действия договора. Так, в соответствии со ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора <1>.

<1>

При этом распространение действия договоров на предыдущее время имеет ряд особенностей, которые нужно учитывать.

Во-первых, распространить действие договора, в том числе аренды, на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон <2>. Например , банк хочет указать в договоре аренды, что его действие распространяется на фактически сложившиеся отношения. Однако одного только его желания для этого мало. С этим должен согласиться арендодатель. Так, суд указал, что согласно оспариваемому пункту договора аренды стороны установили, что его условия распространяются на правоотношения, возникшие с 28 января 2005 г. Спорный договор был подписан обеими сторонами без разногласий, зарегистрирован в установленном порядке и исполнялся сторонами, в том числе арендатором частично перечислялась арендная плата. После государственной регистрации договора и права аренды условия договора изменены не были. В связи с этим суд пришел к выводу, что стороны выразили согласие на применение условий заключенной ими сделки к фактическим отношениям, сложившимся до ее заключения, в том числе об оплате пользования земельным участком в соответствии с договором. Непосредственная обязанность по исполнению договора возникла у арендатора с момента его заключения <3>. Обратите внимание, что по смыслу п. 2 ст. 425 ГК РФ распространение условий договора на ранее возникшие правоотношения может иметь место лишь при наличии добровольного волеизъявления сторон на придание договору обратной силы. Суд не вправе принудительно придать договору обратную силу при отсутствии соглашения сторон по данному вопросу <4>.

<2> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2011 по делу N А82-8717/2010.
<3> Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А56-13662/2011. Определением ВАС РФ от 24.05.2012 N ВАС-5839/12 отказано в передаче указанного Постановления в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора.
<4> Постановление ФАС Московского округа от 11.07.2011 N КГ-А41/6033-11.

Во-вторых, отношения, на которые стороны распространяют действие договора, должны действительно быть. Так, согласно положениям п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2004 N 85 сделка, совершенная до заключения договора комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручения комитента. Суды пришли к выводу, что в данном случае стороны не могли в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ распространить действие договора комиссии на прошлое время, поскольку в тот период никаких отношений между ними не существовало <5>. Девятый арбитражный апелляционный суд указал, что исходя из комплексного толкования норм гражданского законодательства можно заключить, что законодатель позволяет сторонам распространять действие договора на период, предшествующий его заключению, при условии, что действие договора распространяется на фактически сложившиеся между ними отношения <6>.

<5> Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.11.2010 по делу N А46-689/2010.
<6> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2012 N 09АП-3792/2012-АК; оставлено без изменения Постановлением ФАС Московского округа от 11.07.2012 N А40-112712/11-20-458.

В-третьих, обязанности по договору не могут возникнуть ранее даты его заключения. ВАС РФ отметил, что соглашение сторон о том, что условия договора аренды применяются к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, не означает, что непосредственная обязанность сторон по исполнению условий договора аренды возникла ранее заключения договора. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов по уборке прилегающей к арендуемому зданию территории свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика ранее заключения самого договора <7>.

<7> Пункт 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

В-четвертых, договор должен содержать условие о том, что его действие распространяется на предыдущие периоды. Так, в рассмотренном судом споре соглашение содержит специальное положение о его ретроспективном действии, а именно в ст. 12 "Срок действия договора" установлено, что соглашение распространяет свою силу для сторон на правоотношения, возникшие с 5 декабря 2005 г., и действует 10 лет с указанной даты <8>.

<8> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2010 N 09АП-16909/2010-АК. Постановлением ФАС Московского округа от 02.11.2010 N КА-А40/13019-10 указанное Постановление оставлено без изменения.

Документальное оформление

Как мы уже указывали выше, одним из условий распространения действия договора на предыдущие периоды является наличие соответствующего указания на этот факт в договоре. Но нужно учитывать, что просто указать в договоре, что его действие распространяется на предыдущие периоды, недостаточно. Необходимо, чтобы отношения фактически имели место (работы были выполнены, услуги оказаны и т.д.) и у вас в распоряжении были документы, которые могут это подтвердить. В каждом конкретном случае это могут быть разные документы. Например , документы об оплате коммунальных платежей за пользование арендованным имуществом, акты выполненных работ по его ремонту и т.д. Обратите внимание, что условие о том, что действие договора распространяется на предыдущие периоды, нужно указать не только в самом договоре, но и в сопутствующих документах (актах приемки-передачи имущества, оказания услуг и т.д.).

Например , ФАС Северо-Кавказского округа отметил, что в случае, когда условия договора аренды распространены сторонами на период, предшествовавший дате его заключения, а у арендодателя отсутствуют доказательства передачи (фактического использования) имущества до момента заключения договора, обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему этого имущества. Наличие в тексте договора аренды согласованного сторонами условия о вступлении такого договора в силу до его заключения не противоречит закону (п. 2 ст. 425 ГК РФ), но само по себе не свидетельствует о возникновении между сторонами гражданско-правовых отношений до заключения сделки <9>.

<9> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2011 по делу N А32-13635/2010.

Распространить на прошедшее время можно действие в том числе и подлежащих государственной регистрации договоров. Так, Девятый арбитражный апелляционный суд отметил, что ст. ст. 433 и 1235 ГК РФ при определении момента, с которого лицензионный договор считается заключенным, не ограничивают право сторон расширить сроки действия лицензионного договора, в том числе на период до его заключения. Это связано с тем, что применение положений п. 2 ст. 425 ГК РФ не зависит от того, каким событием определяется момент заключения договора - достижением простого согласия или государственной регистрацией. Вывод налогового органа о том, что дополнительное соглашение к лицензионному договору будет иметь юридическую силу для правоотношений сторон, сложившихся только после государственной регистрации соглашения, и не может распространяться на правоотношения сторон с 24 января 2006 г., не соответствует положениям гражданского законодательства РФ <10>.

<10> Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2010 N 09АП-7934/2010-АК. Постановлением ФАС Московского округа от 24.09.2010 N КА-А40/9331-10-2 указанное Постановление оставлено без изменения.

Период признания расходов

Один из основных вопросов, который возникает у налогоплательщиков в случае распространения действия договоров на предыдущие периоды, - это порядок учета расходов по таким договорам для целей обложения налогом на прибыль, а также применения вычетов по НДС.

Для целей обложения налогом на прибыль расходы признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты. Налогоплательщики признают расходы в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. Если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно (п. 1 ст. 272 НК РФ).

То есть, по нашему мнению, такие расходы необходимо учитывать в период их возникновения - с даты, определенной в договоре. Например , банк фактически использует помещение начиная с декабря 2011 г., и только в июне 2012 г. оформлен договор аренды, в котором предусмотрено, что его действие распространено на отношения, возникшие в январе 2012 г. В таком случае возникшие расходы по уплате арендной платы, на наш взгляд, банк должен учитывать для целей обложения налогом на прибыль начиная с декабря 2011 г. Косвенное подтверждение изложенному можно найти в разъяснениях Минфина России. Например , Минфин России указывает, что лизинговые платежи могут быть включены в состав расходов для целей налогообложения прибыли в тех отчетных периодах, в которых они возникли исходя из условий договора лизинга <11>.

<11> Письмо Минфина России от 10.11.2009 N 03-03-06/1/737.

В УФНС России по г. Москве указывают, что если в соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ условия нового договора распространены на период с момента передачи объекта аренды потенциальному арендополучателю, то арендные платежи по зарегистрированному или находящемуся на государственной регистрации договору принимаются в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль с момента получения объекта в пользование <12>.

<12> Письмо УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-12/065620@.

В Минфине России подчеркивают, что в целях определения налоговой базы по налогу на прибыль организаций возможен учет расходов в виде платежей по зарегистрированному договору коммерческой концессии с момента начала использования комплекса исключительных прав <13>.

<13> Письмо Минфина России от 04.09.2008 N 03-03-06/1/509.

Кроме того, полагаем, что порядок учета понесенных расходов зависит и от того, как стороны квалифицируют их в договоре. Например , в споре, рассмотренном ФАС Московского округа, стороны договорились, что все платежи, произведенные арендатором арендодателю до вступления в силу краткосрочного договора аренды, являются авансовыми платежами за пользование имуществом арендодателя в период с даты официального открытия до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды. Указанные платежи рассматриваются сторонами как арендные платежи за период с даты открытия до даты вступления в силу краткосрочного договора аренды только начиная с даты получения арендодателем свидетельства о праве собственности на объект. Даты расчетов, в соответствии с условиями заключенных договоров, приходятся на 2004 - 2005 гг. На оплату арендных услуг выставлялись счета за 2004 - 2005 гг. Отчетными (налоговыми) периодами для расходов также являются 2004, 2005 гг., так как расходы за пользование помещениями произведены в эти годы. В связи с этим суды сделали вывод, что налогоплательщик должен был отнести в составе прочих (иных) расходов за 2004, 2005 гг. суммы платы за использование помещений <14>.

<14> Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2008 N КА-А40/8197-08.

02 Апреля 2007 Распространение действия договора на отношения сторон, возникшие до его регистрации

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 422 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Иными словами момент заключения договора связывается с законом с согласованием сторонами существенных условий (на практике – это, как правило, подписание договора обеими сторонами).

Для договоров, требующих государственной регистрации, есть специальная норма – п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, помимо согласования всех условий необходима регистрация договора и только после регистрации такой договор признается заключенным.

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В этом случае заключения и вступления в силу происходит единомоментно.

Вместе с тем, из этого правила есть исключения – п. 3 ст. 425 ГК РФ – который позволяет распространить действие договора на фактические отношения сторон до момента его заключения, следовательно, и до момента его регистрации. В этом случае с момента государственной регистрации договор становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях.

По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения. Тем самым стороны легализуют свои предшествующие действия и отношения, не оформленные юридически. Момент заключения договора при этом остается неизменным.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 подтверждает возможность распространения договора на отношения сторон до момента его заключения, устанавливая при этом что право требования платы с обязанной по договору стороны возникает с момента заключения договора (а не с момента возникновения фактических отношений сторон).

Минфин РФ в своих письмах подтверждает правомерность включения в состав расходов выплат, произведенных до государственной регистрации договоров (от 1 ноября 2005 г. № 03-03-04/1/325, и от 17 февраля 2006 г. № 03-03-04/3/3, и от 12 июля 2006 г. № 03-03-04/2/172).

Если Вас заинтересовал какой-либо вопрос или что-то осталось неясным, Вы можете написать мне письмо. Я с удовольствием отвечу на все Ваши вопросы.

Казённое учреждение сдает в аренду нежилое помещение. Документы на согласование о заключении нового договора отправлены заранее, срок прежнего договора истек, а согласование ещё не получено. В связи с тем, что площадь арендуемых помещений уменьшается, мы приняли по акту от арендаторов помещения и этим же числом передали помещения меньшей площадью. В новом договоре прописано, что договор заключен с 14.01.2016 по 14.01.2018, вступает в силу после подписания и с даты госрегистрации, дата начала срока аренды 01.08.2015г, действия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между Сторонами до его заключения. Арендатор предоставил гарантийное письмо, что согласен с применением ч.2 ст.425 ГК РФ и обязуется, после вступления в силу нового договора, оплатить все платежи с момента фактического пользования имуществом, т.е. с 01.08.2015г. Я права, считая, что:1. Период фактических арендных отношений не входит в срок договора. Срок договора начинает течь с момента его заключения.2. Период фактических отношений не требует заключения соглашения о применении ч.2.ст.425 ГК РФ. Документальным подтверждением того, что между Сторонами достигнуто соглашение по этому вопросу, является наличие в договоре условия о применении нового договора к отношениям, возникшим до его заключения, указание даты начала аренды и акт передачи в аренду помещений. 3. Я правильно применила ч.2 ст425 ГК РФ в сложивший ситуации: документы находились на согласовании, причин для отказа в предоставлении в аренду помещений нет, договор заключается без проведения торгов, ООО арендует у нас это помещение с 1993г.

Ответ

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах

Забыли согласовать, что договор распространяется на ранее возникшие отношения

Допустим, одна сторона перечислила предоплату или совершила исполнение до того, как (например: выполнила часть подрядных работ, поставила товар, пустила арендатора). Тогда перед такой стороной встает вопрос: как распространить действия договора на отношения с контрагентом, которые возникли еще до его заключения.

Стороны могут установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (). Это правило статьи 425 Гражданского кодекса РФ носит диспозитивный характер, и только сами стороны вправе внести его в договор. Важно оговориться, что с 1 июня 2015 года в этот пункт законодатель добавил концовку: «если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений». Теперь это несколько ограничивает свободу усмотрения сторон в части распространения договора на ранее возникшие отношения.

Итак, сложилась следующая практика применения этой диспозитивной нормы.

1. Если стороны по каким-то причинам забыли внести эту оговорку, суды отказывают удовлетворять требования о применении условий договора к ранее возникшим отношениям.
2. Суды применяют только те условия договора, которые стороны сами установили в договоре. Логика судебных решений в том, что если стороны подписали договор, они свободно выразили свою волю и согласились распространить условия договора на отношения, возникшие до заключения договора.

Пример из практики: суды отказали арендаторам в оспаривании пункта договора, который распространял условия договора на период до его заключения

Стороны в договоре установили, что при использовании участка до заключения договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения. Позже арендатор попытался признать этот пункт договора незаконным. Суд отказал в удовлетворении требований (см., например, и ).

В то же время суды проверяют, соответствует ли такое условие договора истинному положению вещей. То есть действительно ли договор исполнялся еще до того, как был заключен, действительно ли между сторонами существовали правоотношения.

Пример из практики: суд признал ничтожным пункт договора, обязывающий арендатора оплатить аренду за период до заключения договора, так как в этот период у арендодателя не было право распоряжаться участком

Суд решил, что у арендатора земельного участка нет обязанности по внесению арендной платы за период, предшествующий заключению договора. «В части установления обязанности ответчика по оплате аренды за период с 01.01.2005 по 10.02.2007, суд признал пункт 3.3 договора аренды земельного участка ничтожным ввиду отсутствия у истца права на распоряжение земельным участком до 10.02.2007» ().

Наконец, есть еще одна особенность. Даже если стороны договорились распространить действие договора на период до его заключения, это не означает, что еще до заключения договора у них возникла обязанность его исполнять. А значит, нельзя потребовать примения договорных санкций за нарушение, которое произошло до заключения договора.

Пример из практики: суд отказал во взыскании неустойки за то, что арендатор не вносил арендную плату до заключения договора

Стороны заключили договор аренды здания и распространили его действие на отношения, возникшие с даты подписания ими акта приемки-передачи здания. Арендодатель обратился в суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, но суд апелляционной инстанции отменил решение в части взыскания договорной неустойки. Суд первой инстанции не имел «оснований признавать, что ответчиком нарушены договорные обязательства в период, когда между сторонами имели место лишь фактические отношения, и удовлетворять иск о взыскании договорной неустойки за период, предшествовавший заключению договора» ( «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Совет

Закон допускает, чтобы на отношения, возникшие до заключения договора, распространялись положения, указанные в договоре (). Если стороны заинтересованы в этом, в текст договора необходимо включить специальную оговорку:

«Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим до заключения настоящего договора».

Напротив, если стороны не заинтересованы в применении правила о распространении договора на ранее возникшие отношения, никаких особых оговорок не требуется. В то же время, если есть опасения, что какие-либо из условий договора суд может расценить как распространяющие его действие на прошлый период, можно внести в договор пункт:

«Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим исключительно после заключения настоящего договора».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.

Действие правовых норм ограничивается определенными пределами. Действие правовых норм во времени означает, что следует определить момент, с которого норма начинает действовать, указать, распространяется ли ее действие на правоотношения, возникшие до вступления ее в действие. Как правило, нормы вступают в силу с момента их принятия или опубликования. В самом акте может быть указан срок вступления его в силу.

В России законодательные акты вступают в силу спустя 10 дней после их опубликования в официальном издании - Российской газете; со времени, указанного в самом акте о введении его в действии (например, первая часть ГК РФ была принята Государственной Думой в октябре 1994 г., опубликована в декабре 1994 г., а вступила в силу с 1 января 1995 г.).

Как правило, закон не имеет обратной силы, т.е. новый закон не распространяется на правоотношения, возникшие до его издания. Однако в самом законе или в законе о введении его в действие ему может быть придана обратная сила. Нормы уголовного закона приобретают обратную силу, если они устраняют наказуемость деяния.

В Федеральном законе Российской Федерации «О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ» от 30 ноября 1994 г. в ст. 5 говорится: «Часть первая Кодекса применяется к гражданским правоотношениям, возникшим после введения ее в действие.

По гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие».

Действие норм в пространстве ограничивается определенной территорией. Нормативно-правовые акты субъектов Федерации действуют на их территории. Законом РСФСР от 24 октября 1990 г. «О действии актов органов СССР на территории РСФСР» установлено, что акты органов СССР, изданные до принятия настоящего Закона, действуют на территории РСФСР, если они не приостановлены Верховным Советом РСФСР или Советом Министров РСФСР (ст. 4). Законы СССР, принятые в пределах полномочий, переданных в соответствии с Декларацией о государственном суверенитете РСФСР, действуют на территории РСФСР непосредственно (ст. 1). В настоящее время действуют Основы трудового законодательства СССР и другие акты. В случаях, не предусмотренных ст. 1 Закона, законы СССР вступают в действие на территории

РСФСР после их ратификации.

Действие нормы по кругу лиц означает, что некоторые нормативные акты адресованы определенным лицам. Таким образом, регулируется правовое положение иностранцев или лиц без гражданства, положение несовершеннолетних в возрасте до 14 лет и от 14 до 18 лет, ответственность должностных лиц.

Воинские уставы распространяют свое действие на военнослужащих. Ряд нормативно-правовых актов распространяется на пенсионеров, инвалидов, ветеранов труда и других категорий граждан путем предоставления им различных льгот.

Применение законодательства по аналогии. В законодательстве невозможно предусмотреть правила на все жизненные ситуации, поэтому в нем могут быть пробелы. Может помочь применение по аналогии сходного закона, регулирующего похожие по существу отношения. Например, ГК РФ регулируется договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца (это правило можно применить к договору купли-продажи квартиры с условием пожизненного содержания продавца).

При невозможности использования аналогии закона прибегают к аналогии права, когда спор решается исходя из общих начал и смысла законодательства. Поскольку не имеется сходного закона, применяются к конкретному случаю принципы правового регулирования данной отрасли права или правового института.

Следует иметь в виду, что применение норм права по аналогии закона и аналогии права не допускается в уголовном и административном праве. Наказуемыми являются лишь правонарушения, предусмотренные в законе. Если в законе указания нет, правонарушением поведение не считается. Утрачивают свою силу нормативно-правовые акты по истечении срока их действия, в связи с изданием нового нормативно-правового акта, заменяющего ранее действующий или в связи с отменой нормативно-правового акта компетентным органом.

Действие правового акта ограничивается его территорией, т.е. территорией, на которую распространяется власть издавшего этот акт органа. Акты федеральных органов власти РФ распространяют свое действие на всю территорию России. Нормативно-правовые акты субъектов Федерации действуют на их территории.