Перепланировка нежилого помещения предполагает внесение технических и функциональных изменений. Объем работ зависит от деталей проекта и сметы.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Собственник или арендатор площади не должен нарушать технические и иные нормы, обязан проводить работы согласно утвержденному проекту и полученному разрешению.

Общие сведения

Перепланировка предполагает изменение технических параметров нежилого помещения, его функционального назначения.

Мероприятию должны предшествовать формально-юридические действия:

• получение согласия от жильцов;
• оформление разрешения инспекции.

Технические параметры перепланировки утверждены СНиП 31-02-2001. Особенности проектов утверждаются актами БТИ.

Перепланировка нежилого помещения

В проект перепланировки включают способы увеличения метража помещения, установку или демонтаж окон. Работы проводятся для изменения расположения комнат. Могут приниматься меры для увеличения пространства торгового помещения.

Получить разрешение будет легче, если при выполнении работ не затрагиваются несущие (опорные) конструкции дома.

Когда необходимо снести или модифицировать несущую стену, то инициатор перепланировки должен обратиться к проектировщику (автору) дома и получить его заключение о возможности и безопасности такого решения.

Потребуется также получить разрешение от органов пожарного и санитарно-эпидемиологического надзора.

В многоквартирном жилом доме

Должностные лица будут оштрафованы на 4-5 тыс. рублей. Для юридических лиц выписывается штраф в размере 40-50 тыс. рублей.

Кроме того, может наступить гражданско-правовая ответственность, если перепланировкой был причинен ущерб другим собственникам или когда перепланировка спровоцировала несчастный случай, повлекший травмы и даже смерть людей (возможна также уголовная ответственность).

Как узаконить?

Бывают разные ситуации, при которых необходимо изменить технические данные помещения. Чаще всего это делается из практических соображений — для удобства пользования. И без знания законов сделать это невозможно.

Регламентированием перепланировки нежилых помещений занимается . Но подзаконные акты и постановления могут изменять некоторые детали.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Чтобы не возникало спорных ситуаций или нарушений, следует изучить законодательство по перепланировке нежилого помещения и придерживаться установленных правил. Ведь любое несоблюдение норм карается .

Важность соблюдения правил

Согласование перепланировки связано с особенностями строения. Из-за нарушения целостности конструкции могут возникнуть непредвиденные осложнения. К примеру, может быть снесена несущая стена, что приведет к аварийности здания.

Для санкционированного изменения в планировке понадобится собрать . Так все действия будут законными и не нарушат безопасность.

Для получения регистрационного свидетельства для объекта нежилого фонда потребуются такие бумаги:

• заявление о намерении провести перепланировку;
• документы на право собственности объектом;
• технический паспорт помещения.

При глобальных изменениях в плане объекта следует обратиться с проектом планировки в отдел архитектуры города, а лучше всего обратиться за помощью с составлением такого проекта в строительную компанию

В БТИ следует собрать бумаги для разрешения на изменения планировки помещения:

• заявление от собственника объекта перепланировки;
• документы, которые подтверждают права собственности;
• копии документов, удостоверяющих открытие предприятия;
• бумага о согласии управляющей зданием компании;
• копия технического паспорта.

Данный пакет документов легко собрать. Ведь эти бумаги не являются закрытой информацией. Подготовка разрешения занимает до месяца. Согласно статье 27 ЖК РФ в перепланировке может быть отказано.

Уточнения в законодательстве по перепланировке нежилого помещения

Для успешного изменения плана помещения необходимо учитывать несколько особенностей.

Переустройство в 2019 должно соответствовать таким нормам:

Спорные ситуации переустройства

Чтобы избежать споров при переустройстве нежилого помещения, следует заранее знать о главных отличиях жилого объекта от нежилого.

Нежилые объекты имеют ряд особенностей. Они описаны в положении Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним”.

Помещения нежилого фонда должны быть зарегистрированы, а их владелец обязан оформить документ о праве собственности.

Из основных признаков нежилых помещений можно выделить такие:

• Подобное помещение должно быть изолировано от других и иметь четкие границы. Для этого можно использовать перегородки.
• Объект следует использовать для хозяйственных целей. Не допускается проживание в нем людей.
• Нежилое помещение имеет собственный отдельный вход. Он может быть расположен во дворе здания или же в подъезде.
• Помещение должно быть основательным.

Чтобы не возникло проблем с законодательством, следует убедиться, что помещение, расположенное в жилом фонде, не используется жильцами конкретного здания или управляющей компанией. Тогда такие помещения могут быть сданы в аренду, или проданы для проведения на их территории коммерческой деятельности.

Ответственность за нарушения

Несогласованная с ответственными органами перепланировка называется самовольной. Подобные изменения могут зафиксировать надзорные органы власти.

Законодательство по перепланировке нежилого помещения предусматривает административный штраф за подобные нарушения. Чаще всего это материальное взыскание. Его размер варьируется в зависимости от собственника.

Физическое лицо должно будет заплатить от 2 до 2,5 тысяч рублей (согласно п.2 ст.7.21 КОАП РФ). В некоторых случаях изменение планировки считают за корчу жилого объекта. Тогда, согласно п.1 ст.7.21 КОАП РФ штраф составит 1,5 тысячи рублей .

Юридические лица несут ответственность согласно ст. 7.22 КОАП РФ. Так, если административный штраф накладывают на должностных лиц, которые отвечают за содержание жилых объектов, его размер составляет от 4 до 5 тысяч рублей. А вот юридическому лицу придется заплатить от 40 до 50 тысяч рублей.

Существуют и административные наказания для собственников или нанимателей помещений жилого фонда. При проведении самовольного изменения конструкции жилого объекта, будет назначен срок приведения его в прежнее состояние. Если действия не будет выполнены, то согласно ч.4 ст. 29 предусмотрено несколько вариантов развития ситуации.

К собственнику применяется продажа на публичных торгах помещения и восстановление планировки за счет вырученных средств. Излишки денег возвращают собственнику. Восстановление конструкции обычно возлагают на нового владельца.

Если же изменения планировки осуществил наниматель, то ответственность по возвращению помещению прежнего состояния все равно ложится на собственника.

Для нежилых помещений действует несколько вариантов наказаний. Арендатор (юрлицо или ИП), кроме административного штрафа, может лишиться Договора аренды. Любые изменения в плане объекта должны быть согласованы с его владельцем.

В больших городах ввиду высокой плотности застройки не всегда рационально строить новые здания для использования в коммерческих или промышленных целях. При достаточном количестве инфраструктурного фонда производится перепланировка нежилого помещения в соответствии с целями и задачами собственника или арендатора. Перепланировка представляет собой изменение внутренних конструкционных особенностей здания/помещения с целью приведения его в соответствие новым требованиям к эксплуатации. Перепланировка может производиться в магазинах и офисах, кафе и барах, ресторанах, салонах и других помещениях.

Чем отличается перепланировка от переустройства помещений?

В отличие от перепланировки жилых помещений, перепланировка нежилых помещений представляет собой более сложный процесс не только в техническом плане. Поскольку предполагается, что после изменений конфигурации здание будет посещать большое количество людей, то все этапы работ потребуют обязательного согласования с различными государственными инстанциями, ответственными за выдачу разрешений и внесение изменений в регистрационные документы.

Следует также отличать перепланировку от других видов работ, связанных с изменением внутреннего облика нежилых зданий. В Жилищном кодексе предусмотрено понятие «переустройство», которое предполагает установку, ремонт, замену или демонтаж коммуникаций, сантехники и оборудования. В отличие от него, перепланировка в нежилом помещении предусматривает такие виды работ по изменению его конфигурации:

• увеличение/уменьшение площади и высоты;
• устройство или заделка оконных и дверных проемов;
• объединение двух помещений в одно;
• установка/демонтаж внутренних перегородок;
• замена или обустройство дублирующих перекрытий;
• демонтаж или обустройство лестничных пролетов и тамбуров;
• обустройство изолированного входа с фасада, монтаж крыльца и другие.

При выполнении перепланировок функциональное назначение здания остается неизменным, т. е. должно использоваться в той же области коммерческой деятельности, что и до изменений конфигурации. Но Жилищный кодекс предусматривает такое понятие, как «смена назначения» (перепрофилирование) нежилого фонда, т. е. изменение вида и характера деятельности, в ходе которого осуществляется эксплуатация. Например, может производиться смена назначения помещения ресторана под магазин. Для перепланировки с одновременной сменой назначения здания требуются дополнительные действия для согласования с уполномоченными госструктурами.

Как согласовывается перепланировка?

Согласование перепланировки нежилого помещения - обязательный этап, предшествующий реконструкционным работам. Без него все действия собственника считаются незаконными и могут повлечь за собой административную ответственность и даже лишение права собственности. Согласовывать изменения нужно по той причине, что любые вмешательства в конфигурацию здания несут в себе потенциальную угрозу для людей.

Например, нарушение целостности несущей стены может повлечь за собой серьезную аварию с человеческими жертвами, если рухнет перекрытие, державшееся на несущей стене. Поэтому все действия субъекта, от имени которого планируются изменения, требуют тщательной проверки и согласования с компетентными специалистами, сотрудниками государственных структур.

Порядок обращения в уполномоченные разрешительные инстанции перед началом работ зависит от типа здания. Если речь идет об отдельно стоящем строении, то разрешение на перепланировку нежилого помещения нужно получить в БТИ. Для перепланировки помещения в жилом доме требуется разрешение госжилинспекции, согласие жильцов в письменном виде. Основанием для реконструкции помещения в нежилом здании является проектно-техническая документация, выданная проектно-строительной фирмы, имеющей допуск СРО.

Как происходит согласование?

Проект перепланировки нежилого помещения выдается после тщательного обследования несущих конструкций, коммуникаций и систем, которое должен произвести подрядчик. Именно он выносит заключение о допустимости изменений конфигурации с учетом конструкционных особенностей здания. При утвердительном решении проектно-строительной организации можно переходить к процессу согласования. проекта реконструкции. Для этого потребуется перечень документов, нужных для обработки информации различными инстанциями. В него входят:

• заявление о намерении произвести планировку (подается от имени заказчика);
• заверенные копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость;
• документы БТИ, выданные не позднее года до момента подачи заявления;
• техническое заключение на перепланировку нежилого помещения, выданное уполномоченной проектно-строительной организацией;
• договор страхования гражданской ответственности, фиксирующий возможность ущерба жизни людей во время выполнения работ.

Бюро технической инвентаризации выдает поэтажный план здания, копию технического паспорта или выписки из него. Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме со сменой назначения потребуются разрешения органов, в компетенции которых будет находиться объект после перепрофилирования.

Например, если планируется из бывшей квартиры сделать магазин, то потребуется разрешение отдела городской администрации, ответственного за ведение розничной торговли. Кроме того, необходимо получить письменное согласие от управляющего зданием, который должен провести инспекцию всех смежных помещений, а также составить акты технического осмотра.

Порядок согласования и проведения перепланировки

Перед началом работ жильцы дома должны быть оповещены об их предполагаемых сроках начала и окончания. Также потребуются копии учредительных документов юрлица, заверенные нотариусом, от имени которого будет производиться перепланировка. После подачи документов этапы согласования и проведения перепланировки будут выглядеть так.

1. Получение в БТИ экспликации, поэтажного плана помещения.
2. Согласование плана реконструкции нежилого помещения в государственных органах.
3. Направление документов с подписями и печатями на разрешение в градостроительный отдел.
4. Получение разрешения на реконструкционные работы.
5. Проведение работ в соответствии с утвержденным планом и техническим заключением.

По окончанию работ заказчик должен получить правовые акты - выполненных работ и о завершении переустройства. Последний составляется на готовом объекте в присутствии заказчика, собственника (балансодержателя) здания, разработчиков проекта, представителей БТИ и пожарной службы, а также непосредственно подрядчика, выполнявшего перепланировку.

После составления и подписания акта о переустройстве он передается в БТИ. Если работа проводилась в отдельно стоящем здании, то потребуется передать план и в земельный отдел. Тот в свою очередь должен выдать новые документы с учетом совершенной реконструкции.

Узаконивание самовольной перепланировки

В случае незаконной перепланировки нежилого помещения, ее необходимо в обязательном порядке узаконить. Для начала нужно выполнить все шаги в соответствии со стандартным планом согласования.

Если самовольный проект перепланировки соответствует всем установленным нормам безопасности, а техническое состояние объекта не представляет опасности жизни и здоровью людей, то суд разрешает сохранить помещение в измененном виде. После постановления суда о сохранении изменений заказчик получает новый техпаспорт, на основании которого вносятся обновленные данные в регистрационные документы БТИ и управления строительства и архитектуры.

Покупая очередное помещение либо оформляя его в долгосрочную аренду, каждая солидная компания начинает с ремонта. Нежилые помещения оформляются в соответствии со стандартами , действующими в компании. Для этого зачастую приходится делать перепланировку. Изменяя конфигурацию нежилого помещения, разделяя его на функциональные зоны, неизбежно сталкиваешься с вопросом о последующем узаконивании произведенной перепланировки.

Виды работ, проводимых при перепланировке помещений

Перепланировка – понятие, четко оговоренное в жилищном законодательстве. В соответствии с буквой закона, перепланировкой называются все работы по изменению конфигурации помещения , изменение его общей площади, расположения мелких помещений, являющихся составными частями общего. Кроме того, понятие «перепланировка» включает в себя и ликвидацию отдельных небольших помещений путем их совмещения в одно, большее по площади и размерам.

Все работы по изменению размеров окон, дверных проемов внутри помещения, их расширение, полная либо частичная заделка – это виды работ, относимых законодательством к понятию перепланировка. Основной целью перепланировки является улучшение качества помещения для его последующей эксплуатации.

Главным условием, позволяющим работникам БТИ отнести произведенные изменения к понятию «перепланировка», является то, что при любых изменениях площадей помещений и их параметров не должны затрагиваться несущие стены . Несущей стеной называется стена, которая держит на себе междуэтажное перекрытие. Помимо этого условия, изменение общей площади помещения, в котором произведена перепланировка, не должно затрагивать внешние параметры помещения. Вдобавок ко всему вышесказанному, перепланировка подразумевает сохранение всех существующих схем коммуникаций разного назначения.

Отличие перепланировки от реконструкции нежилых помещений

Основным отличием, которое позволяет отличить реконструкцию нежилых помещений от перепланировки, является существенное изменение общей площади помещения . Обычно это происходит за счет увеличения внешних границ и параметров помещения. Изменение внешних границ происходит за счет расширения помещений, пристройки входных тамбуров с дверями. Еще одним существенным отличием реконструкции от перепланировки является то, что при реконструкции могут проводиться строительные или ремонтные работы , затрагивающие несущие конструкции здания или помещения.

Переустройство нежилых помещений

Статья 25 Жилищного Кодекса Российской Федерации определяет и перечисляет все виды работ, относящихся к понятию «переустройство помещений». Понятие переустройство нежилых помещений включает в себя такие виды работ:

• установку или перенос инженерных сетей либо их замену;
• замену или установку санитарно-технического или электрического оборудования.

Таким образом, в законе дан исчерпывающий перечень работ, которые могут быть выполнены в рамках переустройства помещения.

Самовольная перепланировка

Понятие «самовольная перепланировка» относится, скорее, к жилому фонду. Местные органы самоуправления не столь категоричны в своем отношении к этому вопросу, если дело касается нежилых помещений. Само же понятие самовольной перепланировки встречается в Жилищном Кодексе РФ. Его связывают с отсутствием специального разрешения Администрации населенного пункта на проведение перепланировки в жилых помещениях. Это разрешение выдается после рассмотрения проекта перепланировки.

Именно детальное соблюдение данного проекта, в котором четко прописаны все виды проводимых работ с соблюдением всех технических норм и санитарных правил, является основанием для выдачи разрешения на перепланировку.

Учитывая, что основным требованием при проведении работ по перепланировке жилого помещения является именно техническая безопасность помещения и здания в целом, за самовольную перепланировку предусмотрена административная и даже уголовная ответственность.

Незаконная перепланировка

Понятие «незаконная перепланировка» идентично понятию «самовольная перепланировка». В том и другом случае за эти действия предусмотрена административная ответственность в виде штрафа. Кроме этого, собственника помещения могут обязать привести помещение в первоначальное состояние за свой счет.

Проводя работы по перепланировке жилых помещений без специального разрешения, владелец рискует не только «попасть» на внушительный штраф, но и затратить дополнительные средства на восстановление помещения. В наиболее сложных случаях по решению суда можно вообще лишиться помещения. В результате, бывший собственник останется и без денег, и без жилья.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Отдельно стоит отметить, что в действующем законодательстве Российской Федерации нормативных актов, четко разграничивающих перепланировку, реконструкцию и переустройство в жилых и нежилых помещениях, нет. Все вопросы, связанные с перепланировкой, переустройством и реконструкцией, изложены в Жилищном Кодексе РФ. Однако аналогия закона, применяемого для регулирования отношений в жилом секторе, применяется и на отношения, возникающие при спорах по нежилым помещениям и строениям.

Стоит помнить одно важное условие: перепланировка нежилых помещений не требует оформления разрешительной документации. Но если будущие строительные работы квалифицируются как реконструкция, то для ее проведения необходимо получить все разрешения Администрации и других контролирующих градостроительную политику населенного пункта органов.

Современная практика регистрации в Росреестре нежилых помещений, в которых произведена перепланировка , стала более удобной и упрощенной. Для того чтобы узаконить перепланировку нежилого помещения, необходимо обратиться в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Специалисты БТИ выезжают на объект, делают замеры и определяют вид произведенных работ. При изготовлении нового технического паспорта на помещение с перепланировкой специалист БТИ сравнивает план помещения до и после перепланировки. Исходя из сравнения и изучения чертежей, он делает вывод о том, что в помещении была произведена именно перепланировка.

Помимо этого, техник БТИ выдает техническое заключение о состоянии строительных конструкций . В этом заключении детально прописаны все виды работ, произведенных на объекте, строительные нормы и положения технических регламентов по строительству. В финальной части технического заключения делается вывод о том, что работы, произведенные в нежилом помещении, квалифицируются как перепланировка и не угрожают надежности и безопасности конструкции в целом.

Далее необходимо сдать пакет документов в Управление Федеральной государственной службы регистрации, кадастра и картографии для регистрации произведенных изменений. В пакет документов обязательно должен входить выданный в БТИ кадастровый паспорт на помещение, в котором произведена перепланировка, и техническое заключение о состоянии строительных конструкций. Как правило, в новом свидетельстве о праве собственности на помещение, выданном после такой регистрации, меняются данные лишь об общей площади помещения.