В форме договора на сегодня заключаются практически все сделки. Причем сторонами могут выступать как юридические, так и физические лица.

Договор купли-продажи – это документ, к которому предъявляются жесткие требования в процессе оформления и не соблюдение их может привести к тому, что он будет признан недействительным.

Подтверждение того, что сделка купли-продажи осуществилась

Договор купли-продажи недвижимости считается исполненным с момента поступления оплаты.

Несмотря на то, что квитанция либо расписка об оплате вправе подтвердить сделку, это часто игнорируется.

Частой ошибкой, которую допускают при оформлении договора купли-продажи, считается его неверное составление. Именно это приводит к тому, что в дальнейшем могут возникнуть проблемы.

Договор купли-продажи считается заключенным, если будут выполнены такие рекомендации, как:

• для оформления процесса покупки недвижимости у физического лица одного договора будет недостаточным. Следует также просить предоставить расписку о том, что он получил полную оплату за продаваемую недвижимость;
• при любой сделке, которая подразумевает под собой подписание подобного соглашения, необходимо всегда брать с собой свидетелей, которые подтвердят, что договор купли-продажи выполнен в полном объеме.

Если говорить о составлении договора купли-продажи между юридическими лицами , то здесь мало когда возникали трудности. Это связано с тем, что этими вопросами занимаются исключительно юристы, поэтому вероятность ошибок низка.

Регистрация договора купли-продажи

Часто при заключении договора допускается ошибка - отказ от регистрации в государственных органах.

Практически все участники такой сделки оформляют договор только у нотариуса, считая, что больше ничего не нужно.

Если говорить о действующем законодательстве, то этого недостаточно.

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, когда он прошел процедуру заверения в государственном органе регистрации.

Вместе с ним необходимо предоставить такую документацию, как:

1. 1. Выписку из домовой книги.
2. 2. Если продавец не один имеет права собственности, необходимо согласие остальных владельцев.
3. 3. Если владелец один, - необходима соответствующая справка из БТИ.

Помимо этого нужно оплатить государственную пошлину в размере 2000 рублей. Договор купли-продажи считается заключенным с момента передачи квитанции об оплате государственной пошлины и получения заверенного договора на руки.

Стоит отметить, что договор выдается новому владельцу на 11 день с момента оплаты госпошлины.

Отсутствие регистрации у договора может сыграть ключевую роль в суде?

На практике встречались случаи, когда отсутствие регистрации приводило к тому, что этот документ в суде был аннулирован либо его не считали нужным приобщать к материалам дела.

Несмотря на то, что договор был составлен и заверен у нотариуса, этого суду может оказаться недостаточным, так как он отсутствует в реестре.

Именно поэтому, несмотря на то, что договор купли-продажи считается заключенным с момента подписания его обеими сторонами, необходимо обратиться в «Росреестр».

Когда договор считается выполненным в полном объеме

Договор купли-продажи считается исполненным с момента, когда продавец передал всю документацию по недвижимости и ключи. До тех пор пока этого не произошло, договор еще действует.

Частые ошибки и заблуждения

На сегодня существует множество заблуждений, которые отражаются на неверном юридическом представлении о процессе формирования и подписания договора купли-продажи в целом.

Расторгнуть договор купли-продажи практически невозможно, если на это нет веских оснований:

• договор был оформлен вследствие физического насилия;
• продавец находился в состоянии алкогольного либо наркотического опьянения;
• если продавец не является законным владельцем квартиры и продал недвижимости мошенническим путем.

Еще одной причиной для расторжения может быть неоплата по договору. Но проблема в том, что без свидетелей доказать отказ в оплате практически невозможно. Иногда мошенники действуют совместно с нотариусом, который может сообщить, что оплата была произведена, а по факту ее не было.

Для того чтобы все проходило в рамках действующего законодательства и в дальнейшем не было подобных неразберих, достаточно внимательно относиться к этому процессу и всегда брать с собой свидетелей.

Важным моментом является тот факт, что свидетелями не могут выступать:

• ближние родственники;
• совершеннолетние дети;
• жена либо супруг (за исключением того, если покупатель либо продавец находится в гражданском браке).

Условия, при которых договор считается заключенным

Договор купли-продажи считается заключенным с того момента, как:

• стороны полностью выполнили свои обязательства по условиям договора;
• все оплаты были выполнены в полном объеме;
• продавец передал покупателю все документы по недвижимости;
• когда у сторон отсутствуют претензии;
• договор занесен в государственный реестр.

После того, как эти пункты полностью выполнены, договор полностью считается заключенным и его расторжение в дальнейшем невозможно.

Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (реальные договоры), то такой договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Порядок передачи вещи определен ст.224 ГК: вещь признается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Если же к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Законом к передаче вещи приравнивается передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на эту вещь.
Если договор, подлежит государственной регистрации, то он заключен с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Срок заключения договора
Сроки заключения договора зависят от того, был ли указан срок для акцепта в договоре или нет (ст.440-442 ГК).
Если в оферте указан срок для акцепта, то договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, в пределах указанного в ней срока.
В том случае, когда в письменной оферте не определен срок для акцепта, договор считается заключенным, если акцепт получен лицом, направившим оферту, до окончания срока, установленного законом или иными правовыми актами, а если такой срок не установлен, - в течение нормально необходимого для этого времени.
При заключении договора в устной форме, если оферта сделана устно без указания срока для акцепта, договор считается заключенным, если другая сторона немедленно заявила о ее акцепте.
Особенности получения акцепта также влияют на заключение договора и на срок его заключения.
В случаях, когда своевременно направленное извещение об акцепте получено с опозданием, акцепт не считается опоздавшим, если оферент, немедленно не уведомит другую сторону о получении акцепта с опозданием - т.е. договор считается заключенным, если не последовало уведомления об опоздании акцепта. Т.о. если акцепг опоздал, это не означает, что договор изначально
считается незаключенным, он будет признан незаключенным только, если оферент не уведомит другую сторону об опоздании акцепта.
В том случае, если сторона, направившая оферту, немедленно сообщит другой стороне о принятии ее акцепта, полученного с опозданием, договор также считается заключенным.
Важно также, что если сторона, получившая оферту, ответит согласием на заключение договора на иных условиях, чем предложено в оферте (акцепт на иных условиях), то такое согласие не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой (ст.443 ГК).
Специальные сроки законом установлены в случае обязательного заключения договора.
В случаях, когда в соответствии с законом или добровольно принятым на себя обязательством (п.1 ст.421 ГК) для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение 30 дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение 30 дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта (если никакого ответа не получено).
Когда оферта (проект договора) направляется стороной, для которой заключение договора является обязательным (в соответствии с законом или принятым на себя обязательством (п.2 ст.445 ГК)) и ей в течение 30 дней адресат направляет протокол разногласий к проекту договора, сторона, получившая протокол разногласий и для которой заключение договора обязательно, обязана в течение 30 дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Правила о 30-ти дневных сроках для акцепта (отказа от акцепта, акцепта на иных условиях), или предъявления иска, применяются, если другие сроки не установлены законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

Источник: А.В. Вячеславов, А.В. Константиниди. Вопросы действующего законодательства в области договорного права: Учебное пособие. 2002 {original}

Еще по теме Момент заключения договора (ст.433 ГК):

1. Можно ли заключить договор без указания его цены? Допустим, если цена неизвестна сторонам в момент подписания договора. Впоследствии стороны не могут прийти к соглашению об окончательной цене договора. Становится ли такой договор бесплатным?
2. Глава 4. АНТИМОНОПОЛЬНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТОРГАМ, ЗАПРОСУ КОТИРОВОК ЦЕН НА ТОВАРЫ, ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ С ФИНАНСОВЫМИ ОРГАНИЗАЦИЯМИ И ПОРЯДКА ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ В ОТНОШЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОГО И МУНИЦИПАЛЬНОГО ИМУЩЕСТВА

1. Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

2. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

3. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к Ст. 433 ГК РФ

1. Комментируемая статья содержит важные положения, относящиеся к моменту возникновения правоотношений из договора. Именно в этих положениях обнаруживается разграничение реальных и консенсуальных договоров. Консенсуальный договор заключен в момент достижения сторонами соглашения, когда возникают права и обязанности сторон. Для вступления в силу реального договора требуется также передача имущества (ст. 224 ГК). Как следует из комментируемой статьи, договор является реальным лишь в случае, если передача имущества необходима для заключения договора в соответствии с законом.

Например, договор купли-продажи, являясь консенсуальным, считается заключенным в момент достижения соглашения по всем существенным его условиям. В случае если стороны обсуждали договорные условия путем переписки (заключение договора «между отсутствующими»), такой договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. При этом иные обстоятельства, в том числе факт предварительной оплаты покупной цены или ее части, для установления момента заключения договора значения не имеют. Таким образом, продавец связан обязательством передать вещь в собственность покупателя с момента достижения соглашения по всем существенным условиям договора, например с момента получения акцепта от покупателя.

Преддоговорная стадия (стадия достижения соглашения, согласования воль сторон) может быть весьма длительной, и не всегда для сторон очевиден тот момент, в который соглашение уже достигнуто и подлежит исполнению. Зачастую в ходе обмена письмами одна из сторон направляет другой акцепт, ошибочно полагая, что это не окончательное согласие, и, напротив, может направить другой стороне новую оферту (ст. 443 ГК), будучи уверенной в том, что такое письмо является акцептом. Так, государственное унитарное предприятие направило акционерному обществу оферту о заключении договора на выполнение комплекса подготовительных наземных работ (услуг) по техническому и авторскому надзору за космическими комплексами и средствами, технологически обусловленными и неразрывно связанными с выполнением работ (оказанием услуг) непосредственно в космическом пространстве. Акционерное общество в ответ выслало в адрес предприятия подписанный договор с протоколом разногласий в части определения стоимости работ. В дальнейшем общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предприятия задолженности за выполненные работы. Все судебные инстанции пришли к выводу о том, что в силу ст. 443 ГК РФ полученный предприятием ответ не может считаться акцептом, а является новой офертой.

———————————
Определение ВАС РФ от 21 декабря 2007 г. N 17037/07 по делу N А40-611/07-1-4.

Как отмечалось, иное правило определения момента заключения договора установлено для реальных договоров. Реальным, например, является договор займа. В силу прямого указания ст. 807 ГК РФ этот договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Следовательно, любые переговоры сторон, в том числе приведшие к полному согласованию всех условий, но не завершившиеся передачей имущества, не создают прав и обязанностей для сторон.

В соответствии со ст. 224 ГК РФ передача вещи рассматривается как вручение, которое имеет место с момента фактического поступления вещи во владение приобретателя или указанного им лица. При этом, если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента. Таким образом, если вещь, подлежащая передаче взаймы, уже находилась во владении заемщика до заключения договора, то договор займа будет считаться заключенным с момента согласования всех условий займа и облечения достигнутых договоренностей в требуемую в соответствии с законом форму.

2. В российском праве, как и в ряде континентальных правопорядков, акцепт считается состоявшимся в момент получения его оферентом. Именно поэтому, если извещение об отзыве акцепта поступило лицу, направившему оферту, ранее акцепта или одновременно с ним, акцепт считается неполученным (ст. 439 ГК).

Однако, например, по английскому праву важно то, что акцепт был отправлен, и не имеет значения фактическое неполучение акцепта оферентом. Этот подход носит название «теории почтового ящика», которая тем не менее, как отмечает Е.А. Васильев, толкуется судами ограничительно.

———————————
Гражданское и торговое право зарубежных государств / Отв. ред. Е.А. Васильев, А.С. Комаров. М., 2004. Т. 1. С. 516.

3. Специальное правило о моменте заключения договора установлено п. 3 комментируемой статьи. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В настоящее время государственной регистрации подлежат:

— договор об ипотеке (ст. 339 ГК);

— договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК);

— договор продажи предприятия (ст. 560 ГК);

— договор мены жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, а также договор мены предприятия (п. 2 ст. 567 ГК);

— договор дарения недвижимого имущества (ст. 574 ГК);

— договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты (ст. 584 ГК);

— договор аренды недвижимого имущества, за исключением договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок менее года (ст. ст. 609 и 651 ГК);

— договор аренды предприятия (ст. 658 ГК);

— договор участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, например, для заключения реального договора дарения недвижимого имущества требуются не только достижение соглашения по всем существенным условиям (таковым является предмет), соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация самого договора.

Требование о государственной регистрации договора следует отличать от положений о государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в силу договора. С несоблюдением требования о государственной регистрации перехода прав не связывается такое последствие, как незаключенность договора. Поэтому в случае заключения в простой письменной форме договора продажи нежилого помещения права и обязанности сторон по договору возникают с момента заключения соглашения, а не с момента государственной регистрации перехода права собственности в силу договора.

4. Комментируемая статья определяет императивные требования, относящиеся к моменту заключения договора. Однако она не запрещает сторонам отложить возникновение тех или иных прав и обязанностей сторон по договору и связать наступление этих последствий с каким-либо условием. В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ стороны сделки, совершенной под отлагательным условием, могут поставить возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит. Поэтому, например, договор продажи земельного участка, требующий простой письменной формы и не требующий при этом государственной регистрации, может содержать условие о платеже по договору после государственной регистрации перехода права собственности на предмет договора.

Важным в любой сделке является момент заключения договора, так как с него соглашение вступает в законную силу.

Со вступлением в силу соглашения условия, обозначенные в документе, становятся обязательными для всех сторон, так как появляются обязательства и возникают юридические последствия.

Нормативно-правовое регулирование

Процедуру заключения договоров регулирует Гражданский Кодекс Российской Федерации, в частности ст. — , , — .

Данный законодательный акт закрепляет принципы свободы соглашения, устанавливает самостоятельность в вынесении решения о заключении договоренности, предоставляет право выбора разновидности документа, закрепляет обязанность соблюдения его условий и другие моменты.

Главным при этом является условие, что окончательный документ не должен противоречить требованиям закона.

Для части договоренностей устанавливается только письменная форма , иначе они признаются недействительными. Та же форма должна быть и при внесении поправок, и при расторжении соглашения.

Использование специальных бланков при заключении договора, а также подтверждение их печатью не является обязательным требованием (за исключением случаев, предусмотренных желанием самих сторон).

Контрагенты могут самостоятельно принять решение по признанию оговоренных действий моментом заключения договора.

Следует помнить, что ряд соглашений требует обязательной официальной регистрации , которая предполагает признание совершения сделки государственными органами.

То же требование справедливо и в отношении поправок к тексту, прекращению действия контракта. Если данное условие не будет соблюдено, договор признают ничтожным .

Оферта и акцепт

Главными в совершении данного акта является определение оферты (вынесение предложения о заключении контракта) и акцепта (выражение согласия с данным предложением).

При этом к предложению предъявляется ряд требований :

1. В нем должны быть точно определены намерения лица, связанные с совершением сделки.
2. Оно должно быть адресовано конкретным лицам .
3. В нем обязательно должны присутствовать важнейшие условия договоренности.

Отдельно выделяют публичные оферты . Это предложения, принятие которых предлагается любому заинтересовавшемуся.

Под акцептом понимается выражение согласия с условиями оферты. Помимо этого, акцептом признают выполнение требований договоренности в сроки, которые этим контрактом устанавливались.

При этом согласием не признается отсутствие ответа от второй стороны (за исключением случаев, установленных в ходе предыдущих контрактов сторон).

Если согласие выражалось в иной форме, отличной от обозначенной офертой, то оно также не признается. Это будет считаться отказом либо новым предложением .

Акцептант может вернуть договоренность первой стороне с обозначением спорных пунктов и подписью о наличии разногласий.

Первая сторона при этом действует следующим образом :

• прикладывает усилия для разрешения спорных вопросов путем привлечения профессионалов (формирование нового текста документа либо формулирование приложений к нему), а также оформления письменного согласия ;
• рассматривает спорные пункты как предложение заключить контракт с новыми условиями ;
• передает полномочия по разрешению спорной ситуации судебному органу (при обоюдном согласии сторон и на законных основаниях).

Вместе с тем сами акцепты также могут быть отозваны . Согласие не будет действительным, если в руки получателя придет до или вместе с отказом.

Таким образом, заключение соглашения проходит в два этапа :

• вынесение предложения оферентом (включая все условия договоренности);
• безоговорочное согласие акцептанта с предложенными условиями.

Согласно действующему закону, контракты считаются заключенными , как только первая сторона получит согласие от второй.

Если по условиям контракта необходима передача собственности , то он становится действительным только после свершения данного события.

При этом передача должна быть проведена при наличии заемных записок , которые выступят подтверждением данного действия.

Соглашения, требующие прохождения регистрации, вступают в силу лишь с момента заверения их государственным органом.

Как определить момент заключения

Определение момента заключения договоренности осуществляется по нижеследующим правилам :

1. После отправки предложения договоренность вступает в силу тогда, когда поступает согласие от второй стороны.
2. Другие договоры считаются заключенными сразу после осуществления передачи собственности.
3. Контракт может устанавливать особый вид подтверждения согласия, и только после него документ будет действителен.
4. Законодатель называет ряд случаев, в которых договор вступает в силу только после оказания услуг .
5. Когда в сделку вмешался судебный орган , она заключается с момента вступления в силу решения вышестоящей инстанции.

В реальном договоре

Временем заключения реального договора считается момент передачи соответствующего имущества.

Только достижения согласия по всем вопросам будет недостаточно: передача должна быть осуществлена по правилам , установленным для обычной и частной собственности.

В первом случае данные правила включают в себя:

• получение собственности приобретателем;
• сдача собственности в пользу организации;
• получение вещи перевозчиком;
• передача приобретателю сопутствующих товару документов;
• подписание передаточного акта (при сделках с недвижимым имуществом).

Во втором случае должен быть подписан передаточный документ с указанием состава собственности (включая недостачи и списания), информации о постановке перед фактом отчуждения имущества и др.

При вручении предметов до заключения контракта они становятся официально признанными в момент, когда договоренность подписана.

Например, при отдаче собственности в займы, которая уже находится в руках получателя, момент вступления в силу соглашения – день оформления договоренности.

В консенсуальном договоре

Согласно законодательству, любое соглашение об участии в долевом строительстве излагается обязательно в письменном виде и считается заключенным сразу после регистрации .

Возмездного оказания услуг

Под соглашениям данного типа исполнители оказывают заказчикам предусмотренные услуги.

При этом вторая сторона оплачивает их оказание . Момент заключения такого соглашения устанавливается в соответствии со ст. 432 ГК РФ .

Контракты признаются заключенными в момент согласования его главных условий .

Момент согласования – принятие оферты второй стороной без внесения поправок в нее.

Юридические последствия

Для того чтобы определить момент заключения договора, необходимо учитывать дату, когда сторона, отправившая предложение, получила контракт от второй стороны.

В этом определении есть два исключения :

1. Первое – в случае оформления отношений договором, который предусматривает, помимо оферты с акцептом, передачу собственности .
2. Второе – при заключении соглашения, при котором необходима регистрация имущества. Тогда точный момент заключения договора определяется в судебном порядке .

Данный аспект регулируется отдельно в розничной купле-продаже : о заключении соглашения свидетельствует передача кассового чека покупателю.

С получением равно как договоренности, так и предложения, закладывается начало для юридических последствий .

После того как оферту получают, ее уже нельзя отозвать на протяжении всего времени, которое установлено для акцептанта (за исключением случаев, обозначенных в тексте предложения).

Первая сторона лишается права отменить свое решение либо заключить ту же договоренность с другими лицами, иначе ей придется возместить убытки второй стороне.

Для принимающей стороны также возникают обязательства : как только согласие от этой стороны получено адресатом, она уже не имеет права отказаться (за исключением случаев, предусмотренных законом), поэтому при нарушениях акцептант возмещает весь объем убытков первой стороне.

Заключение договора - достижение сторонами в надлежащей форме соглашения по всем существенным условиям договора в порядке, преду­смотренном законодательством.

Договор считается заключенным при соблюдении двух необходи­мых условий:

1. сторонами должно быть достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора;
2. достигнутое сторонами соглашение по своей форме должно соответствовать требованиям, предъявляемым к такого рода договорам (ст. 432 ГК).

Заключение договора, исходя из природы этой гражданско-право­вой категории (соглашение сторон), предполагает выражение воли ка­ждой из сторон (волеизъявление) и ее совпадение.

Традиционно различаются две ситуации заключения договора:

• ме­жду «присутствующими»;
• между «отсутствующими».

В обоих случаях можно выделить и аналогичные стадии заключения договора:

1. предло­жение (оферта);
2. ее принятие (акцепт).

Однако в первом случае, когда условия договора вырабатываются в ходе непосредственного контакта сторон, результатом которого является подписанный обеими сторона­ми текст договора, последовательность стадий не имеет юридического значения. Поэтому процесс заключения договора между «присутствую­щими» не требует детального правового регулирования.

Во втором случае, когда речь идет о заключении договора между «от­сутствующими», имеется в виду не пространственное удаление сторон друг от друга, а, разрыв во времени между волеизъявлениями сторон, который требует специального за­конодательного решения ряда вопросов, в частности:

1. может ли быть отозвано предложение сделавшей его стороной;
2. как оценить принци­пиальное согласие другой стороны заключить договор, но на несколь­ко отличающихся условиях;
3. с какого момента считать договор заклю­ченным - с момента направления уведомления о принятии предло­жения либо по получении такого уведомления стороной, сделавшей предложение;
4. может ли служить доказательством заключения догово­ра ответ о согласии с предложением, полученный (направленный) за пределами срока, указанного в самом предложении, и др.

Момент заключения договора

Согласно ст. 433 ГК РФ м оментом заключения договора является:

• момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта;
• момент передачи соответствующего имущества, если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества (ст. 224);
• для третьих лиц - момент регистрации договора, подлежащего государственной регистрации, если иное не установлено законом (см. ниже прим.).

Момент заключения договора определяет время его вступления в силу, т.е. обязательность для сторон условий заключенного догово­ра. Исключение составляют лишь случаи, когда соглашением сторон предусмотрено, что условия заключенного ими договора применяют­ся и к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 1 и 2 ст. 425 ГК). С моментом заключения договора связаны и некоторые иные юридические последствия:

1. именно на этот момент устанавливается право- и дееспособность лиц, заключивших договор;
2. определяется соответствие заключенного договора требованиям зако­на (ст. 422 ГК);
3. иногда решается вопрос о месте его заключения, что имеет практическое значение во внешнеэкономическом обороте, так как данное обстоятельство предопределяет применимое право.

В тех случаях, когда акцепт выражается в форме совершения лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата денежной суммы), до­говор считается заключенным в момент совершения адресатом офер­ты соответствующих действий.

Примечание: Применительно к отдельным видам договоров законодательством предусмотрены специальные правила относительно момента их заклю­чения и вступления в силу, например,

• договор розничной купли-про­дажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека или иного доку­мента, подтверждающего оплату товара, а такой же договор с исполь­зованием автоматов - с момента совершения покупателем действий, необходимых для получения товара (ст. 493 и 498 ГК);
• в случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, исполь­зующий энергию для бытового потребления, договор считается заклю­ченным с момента первого фактического подключения абонента в ус­тановленном порядке к присоединенной сети (п. 1 ст. 540 ГК);
• договор страхования , если в нем не предусмотрено иное, вступает в силу с мо­мента уплаты страховой премии или первого взноса (п. 1 ст. 957 ГК);
• договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации (Ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве...").

Существенные условия договора, их состав

Согласно ст. 432 ГК РФ д оговор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными условиями договоров являются:

1. условия о предмете договора;
2. условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида;
3. все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Существенные условия договора необходимы и достаточны для его заключения. При отсутствии хотя бы одного из существенных условий договор не считается заключенным, и напротив, если стороны достигли соглашения по всем существенным условиям, но не обсудили иные, договор заключен.

Условие о предмете договора

В первую очередь к числу существенных ГК относит условие о предмете договора. К примеру, предметом договора купли-продажи является товар, предметом договора подряда - работа и ее результат, предметом договора аренды нежилого помещения - помещение. Не согласовав условия о предмете, стороны не могут определить будущее договорное правоотношение.

Понятие предмета договора носит достаточно размытый характер и может провоцировать судебные споры о том, какие конкретно условия определяют предмет договора. Поэтому под согласованием предмета договора разумно понимать конкретизацию в договоре содержания основных обязательств сторон с достаточной степенью детализации, чтобы их воля могла быть воспринята судом.

Если предмет договора зафиксирован недостаточно четко или вовсе не согласован, суд признает договор незаключенным.

Иногда законом предъявляются особые требования к описанию предмета договора. Так, в соответствии со ст. 607 ГК в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Условия договора, названные существенными в нормативных актах

В указанном случае речь идет о поименованных договорах, в отношении которых существует какое-либо специальное нормативное регулирование.

Закон в ряде случаев фиксирует существенные условия отдельных договоров достаточно недвусмысленно, например, оговаривая, что такие-то условия являются существенными (например, ряд условий договора страхования по ст.942 ГК), или предусматривая, что отсутствие в договоре определенного условия влечет признание договора незаключенным (например, условие о цене в договоре купли-продажи недвижимости по п.1 ст.555 ГК).

В одних правовых нормах четко определены существенные условия, относящиеся к конкретному виду договоров (например, в статьях 489, 942, 1016 ГК), в других - термин "существенные условия" не употребляется.

Например, прямо установлены существенные условия, требуемые в силу закона, для договора о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа (ст. 489 ГК), договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (ст. 558 ГК), договора, предусматривающего передачу под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества (ст. 587 ГК), договора страхования (ст. 942 ГК), договора доверительного управления имуществом (ст. 1016 ГК).

В то же время прямо не названа существенным условием, но является таковым цена в договоре продажи недвижимости. Как установлено ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным, при этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются. Существенный характер условия договора продажи недвижимости о цене определяет последствие несоблюдения требования о согласовании цены - договор не считается заключенным.

Вид договора	Существенные условия
Договор розничной купли-продажи	Цена договора (ст. 494 ГК)
Договор поставки	Срок поставки товара (ст. 314 ГК)
Договор продажи недвижимости и договор продажи предприятия	Цена недвижимости (п. 1 ст. 555 ГК)
Договор продажи жилых помещений	Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем (558 ГК)
Договор аренды зданий и сооружений	Цена аренды (п. 1 ст. 654 ГК)
Договор возмездного оказания услуг	Место и срок оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК)
Все виды договоров подряда (кроме договора подряда на проведение проектных и изыскательских работ)	Задание заказчика (ст. 702 ГК РФ), сроки выполнения работ (п. 1 ст. 708 ГК)
Договор строительного подряда	Цена (п. 1 ст. 746 ГК), сроки выполнения работы (п. 1 ст. 740 ГК)
Договор подрядных работ для государственных нужд	Цена, срок и способы, обеспечивающие исполнение обязательств сторонами (п. 1 ст. 766 ГК)

Условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение

К существенным относятся условия, по которым согласно заявлению одной из сторон должно быть достигнуто согласие, что означает, что любые условия, которые одна из сторон фиксирует в своей оферте (например, направляемом проекте договора), приравниваются к существенным и должны быть согласованы для того, чтобы договор был признан заключенным.

Подробнее

Нельзя не согласиться с А. Карапетяном, который пишет:

"Иногда встречается такое мнение, что для признания выдвинутых одной из сторон условий существенными необходима прямая оговорка в оферте о том, что такие условия или некоторые из них являются существенными. В рамках этой ошибочной интерпретации при отсутствии в оферте такой специальной оговорки согласие другой стороны с теми условиями оферты, которые характеризуют предмет договора или являются объективно существенными в силу указания в законе, достаточно для признания договора заключенным, и договор будет считаться вступившим в силу в части согласованных условий без учета тех объективно несущественных условий оферты, по которым у стороны остались разногласия. Такая точка зрения является в корне неверной, так как не учитывает системное толкование закона и тот факт, что в силу ст.443 ГК «ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом»; «такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой», а в силу п.1 ст.438 ГК «акцепт должен быть полным и безоговорочным». В этих условиях системное толкование п.1 ст.438, 443 ГК и п.1 ст.432 ГК не оставляет сомнений в том, что сам факт включения оферентом тех или иных условий в оферту означает, что для него согласование таких условий является принципиальным и лишь частичное согласие другой стороны не влечет заключение договора. Иное толкование не только противоречило бы ст.443 ГК и п.1 ст.438 ГК, но и по существу было бы крайне неудачным, дестабилизируя отношения сторон и подрывая основной принцип договорного права – автономию воли. Ведь такое ошибочное толкование означало бы, что оференту может быть навязано содержание договора, не соответствующее тому, на что он сам выразил волю. Нет никаких гарантий, что оферент согласился бы делать оферту или изложил бы ее условия именно в имеющейся редакции, если бы он знал, что акцептант акцептует оферту лишь в части и суд признает договор заключенным лишь в этой части. Все условия договора тесно переплетены между собой. Поэтому следует презюмировать, что сам факт включения в оферту тех или иных условий означает, что их согласование принципиально для оферента.