Инструкция

Независимо от того, с кем вы заключили договор аренды земельного участка , он может быть заключен на кратковременный или долговременный период. Все договора, заключаемые на срок более 1 года, подлежат государственной регистрации в Федеральном Управлении государственного регистрационного центра. Для этого вам потребуется представить договор и ксерокопию, свой паспорт, выписку из кадастрового паспорта участка и копию кадастрового плана, заполнить заявление унифицированной формы и заплатить пошлину за проведение регистрации.

Если в течение срока аренды изменились условия оплаты или любые другие условия действующего договора, то вы обязаны составить дополнительное соглашение в двух экземплярах, каждый из которых остается у арендатора и арендодателя.

По истечению указанного срока договора вы не можете продлить действующий документ. Вам необходимо перезаключить договор аренды и зарегистрировать его в ФУГРЦ, Это относится как к договорам между частными лицами, так и к заключению договора с муниципалитетом.

Если по истечению срока договора ни одна из сторон не выразила желания о его расторжение продолжает пользоваться участком, то договор считается автоматически продленным на тот же срок и на тех же условиях ( 621 ГК РФ).

Поэтому если не проявил желания расторгнуть договор или перезаключить его на новых условиях, то вы можете ни о чем не беспокоиться и продолжать пользоваться участком на тех же условиях.

Если арендодатель письменно уведомил вас о перезаключение договора, то вы обязаны в установленные сроки, то есть на следующий день после окончания срока действующего документа, перезаключить договор и провести процедуру государственной регистрации.

Договор подлежит обязательному перезаключению до истечения его срока, если гражданин, с которым он заключался, умер или сменил место жительства. Для этого необходимо обратиться в администрацию с заявлением и с документами, удостоверяющими личность.

Если договор был заключен с частным лицом, то необходимо уведомить собственника в течение 1 месяца и провести перезаключение договора с указанием нового арендатора.

Источники:

• как переоформить договора аренды

Согласно земельному законодательству, по истечении срока аренды арендатор земельного участка имеет преимущественное право на продление аренды (за редкими исключениями). Для этого обычно заключают дополнительное соглашение к договору аренды или новый договор.

Инструкция

Если вы брали в земельный , у вас должен быть на руках договор . Посмотрите, есть ли в этом договоре указание на срок, в течение которого вы должны уведомить арендодателя о своем желании продлить договор аренды. Как правило, в большинстве случаев стороны согласовывают, что в течение определенного периода времени арендатор должен письменно уведомить арендодателя о намерении продлить договор. Если такого срока нет, то сроком уведомления разумный срок, т.е. удобный для согласования этого вопроса сторонами.

Продление договора аренды не означает, что арендодатель обязан предоставить вам те же условия аренды , какие у вас были. Заключите дополнительное соглашение о продлении аренды или новый договор. Его существенными условиями (т.е. теми условиями, без которых договор не будет признан заключенным) будут, как и в договоре аренды , предмет договора - земельный участок и размер арендной платы. Последнее условие не считается существенным по закону, однако новый размер арендной платы лучше все же указать во избежание споров.

По закону договор аренды недвижимости, заключенный на срок более одного года, должен быть в органах Росреестра. Поэтому позаботьтесь о регистрации нового договора или дополнительного соглашения. Срок регистрации составляет 30 дней, и только после регистрации договор вступает в силу, поэтому начинать процедуру регистрации стоит заблаговременно. Для регистрации вам понадобится уплатить государственную пошлину (для физических лиц она на сегодняшний день составляет 1000 рублей) и собрать пакет документов, включающий в себя заявление на государственную регистрацию, договор аренды, дополнительное соглашение к нему или новый договор аренды, ваш паспорт и паспорт арендодателя или иные его документы, кадастровый паспорт . В некоторых случаях могут понадобится и иные документы. Информацию о графике работы органов Росреестра можно на их сайте: www.rosreestr.ru .

Также для вопросов аренды земли имеют значение положения статьи 51 закона N 218-ФЗ 13.07.2015 .

Продление периода аренды сформулировано в законодательстве как преимущественное право субъекта, использующего имущество по , на переоформление этого контракта на новый период.

Основания для подписания нового контракта

Для пролонгации арендных прав путем подписания нового контракта нужна совокупность трех условий :

• соглашение не содержит условия об отмене преимущественного права арендовать землю на новый срок;
• арендатор добросовестно выполнял возложенные на него обязанности в течение периода действия контракта, своевременно платил арендную плату;
• арендатор сообщил хозяину участка о своем желании пролонгировать арендные отношения в срок, установленный соглашением, а если такой срок не прописан – в разумный срок (за 1-2 месяца).

Для поводом служит предложение одной из сторон, принятое другой стороной.

Подписание допсоглашения не носит обязательного характера – при несогласии сторона может отказаться от его заключения.

Для этого способа пролонгации важно, чтобы период действия контракта еще не успел истечь – в соглашение с истекшим сроком действия изменений уже не внести.

Чтобы действие контракта продлилось автоматически, нужно соблюдение следующих условий :

• срок отношений истек;
• арендатор по-прежнему использует территорию и платит за нее;
• арендодатель не требует прекращения пользования участком.

Способы пролонгации найма земли

Как мы видим, есть три способа продления :

• подписание нового контракта;
• автоматическая пролонгация.

Рассмотрим подробный план действий для каждого способа.

Интересуетесь противоположной ситуацией? Хотите знать, как происходит расторжение договора аренды? Читайте в !

Новое соглашение

Внимание! Порядок составления нового контракта будет отличаться в зависимости от того, в собственности какого субъекта находится земля.

Дополнительное соглашение

Автоматическая пролонгация по окончанию срока

Для автоматической пролонгации сторонам не нужно предпринимать никаких действий – просто продолжать пользоваться участком и вносить деньги на тех же условиях.

Регистрация автоматической пролонгации не требуется. Но здесь есть опасность, подстерегающая арендатора. Любая из сторон может прекратить отношения, просто предупредив об этом за три месяца.

То есть период действия соглашения не определен, и права пользователя земли оказываются под угрозой.

Причины для отказа

Пролонгация договора аренды – не безусловное право арендатора. Хозяин участка может , если передумал сдавать землю в наем .

Но если он все же сдаст участок кому-либо в течение года после окончания срока аренды, предыдущий арендатор может подать в суд для перевода на себя прав и обязанностей нового арендатора. Это действует и в отношении муниципальных земель, которыми орган власти распоряжается на аукционе.

Внимание! Есть позиция высших судов, что преимущественное право пролонгации дает возможность перевести на себя права и обязанности нового арендатора даже в случае, когда старый арендатор не участвовал в торгах.

Пролонгация помогает внести стабильность в отношения хозяина земельного участка и арендатора . Из трех способов наиболее выгодным является внесение изменений, касающихся срока, в уже заключенный контракт.

Чтобы не упустить эту возможность и сэкономить на госпошлине, нужно заключать допсоглашение к договору на продление найма земли без торгов, пока договор еще действует. Для муниципальных земель пролонгация возможна только путем заключения . Если он был заключен на торгах, то придется снова проходить через .

Земельная правоустанавливающая система четко определяет алгоритм продления сроков пользования выделенным наделом .

Для развития бизнеса выгодно использовать арендованные земли, при этом арендодателем может выступать государство или частное лицо. Перспективы напрямую связаны с временными ограничениями, которые накладывают условия договора.

Что делать, если он истекает? Если есть такая необходимость – продлить, соблюдая требования земельного законодательства.

Продление договора аренды земельного участка – это его правовая пролонгация, которая имеет свои условия и сроки.

Процесс регулируют нормы Земельного и Гражданского кодекса. Общие положения содержаться в ГК (статья 621), также учитываются и соблюдение выдвинутых требований арендатором.

При этом ЗК (статья 22) четко устанавливает преимущественное право на пролонгацию договора при условии соблюдения всех прописанных обязанностей. Это значит, что в случае на аренду данного надела, действующий арендатор будет иметь преимущество перед иными участниками.

Если арендодатель по необъективным причинам отказывает в продлении аренды и в течение года заключает договор с иным лицом, сделка считается незаконной. Прежний арендатор может обратиться в суд, чтобы отстоять свое право аренды и добиться возмещения убытков.

Если арендодателем выступает государство в лице муниципалитета, необходимо принести о продлении срока договора в локальные уполномоченные инстанции.

Бывает такое, что арендатор продолжает пользоваться выделенным участком после истечения сроков аренды. При этом оно также исправно вносит и соблюдает все условия договора. Если арендодатель не имеет претензий, соглашение автоматически пролонгируется на неопределенное время.

Если договор не содержит точного срока использования арендуемого надела, закон позволяет считать его заключенным на неопределенное время (ГК статья 610). При этом каждая из сторон может в любой момент , заранее уведомив вторую сторону. Допустимый срок – 3 месяца до расторжения, если иное не установлено договором.

Условия продления

Продление возможно на правовых основаниях:

• взаимное согласие сторон продолжать сотрудничество;
• по судебному решению, если между участниками возникли разногласия;
• на основании административного решения (по согласию сторон).

Муниципалитет должен сдавать наделы на основании торгов. Поэтому действующим арендаторам нужно заявить о своем намерении продлить аренду заранее.

Соответствующий образец заявления служит основанием для легализации его преимущественных прав .

Способы пролонгации

Закон предусматривает несколько способов продления договора аренды:

1. перезаключение на иной срок;
2. заключение дополнительного соглашения;
3. автоматическое продление.

Рассмотрим каждый из них детально.

Перезаключение

В этом случае составляется новый договор, при этом стороны на свое усмотрение могут внести изменения в его пункты. Основное условие - он перезаключается с тем же арендатором, а его права не могут меняться в произвольном порядке. Документ подлежит обязательной регистрации.

Процедура проста - необходимо за 3 месяца до истечения срока обратиться с соответствующим заявлением в муниципалитет, которому принадлежит участок.

Заявление имеет уведомительный характер. Арендатор сообщает о своих дальнейших намерениях - продлении аренды и указывает сведения:

• договор аренды, дающий право пользования землей с указанием точной даты его заключения и регистрации;
• сроки действующего соглашения с указанием даты прекращения;
• намерения заявителя о продлении сроков аренды;
• прикладывается договор аренды;
• ссылка на преимущество в праве аренды (участок не должен «уйти» на аукцион, пролонгация осуществляется на льготных условиях без участия в аукционе).

Заявление можно передать удобным способом - лично, обычной почтой (с описью вложенного), по электронной почте (с электронной подписью).

Требуемый пакет :

• заявление о продлении аренды;
• копия паспорта (для представителей - доверенность с отметкой нотариуса);
• копии учредительных документов (для );
• копия ИНН;
• выписка ЕГРЮЛ/ЕГРИП (на дату подачи заявления);
• копии договоров с «коммунальщиками»;
• квитанции об отсутствии долгов по использованию земельного участка;
  справка об одобрении пролонгирования договора аренды от представительного органа (для юр. лиц).

Полный перечень документов можно заранее узнать в Регистрационной палате.

Заявление будет рассматриваться в течение месяца абсолютно бесплатно. При положительном решении на руки выдается административное решение. С ним следует отправиться в Росреестр, чтобы перерегистрировать договор.

Здесь уже придется заплатить госпошлину - 350 рублей.

Перезаключение договора удобно при долгосрочной аренде, так как есть возможность учесть изменения экономической ситуации. При этом старый договор, когда заканчивается, теряет свою силу.

Дополнительно соглашение

Закон также позволяет продлить срок аренды, не заключая нового договора. Для этого предусмотрено дополнительное соглашение между сторонами. Документ опирается на действующий договор и не имеет самостоятельной юридической силы.

Оно также подлежит регистрации, если основной договор аренды долгосрочный.

В соглашение можно внести изменения сроков и скорректировать несущественные условия пользования наделом. Это более удобный и экономичный вариант решения вопроса сроков аренды. Основное условие - согласие обеих сторон.

Содержание документа:

• ссылка на основной договор аренды;
• дата заключения соглашения;
• реквизиты арендатора и арендодателя;
• предмет соглашения - продление срока аренды;
• ссылка на основные условия договора;
• подписи сторон.

Основное правило - форма соглашения должна совпадать с формой самого договора.

Автоматическое продление

Договор автоматически может продлеваться, если обе стороны проигнорировали факт прекращения срока аренды. В этом случае документ сохраняет свою юридическую силу на время, прописанное в нем. Все условия сохраняются, договор не требует повторной регистрации.

Основное требование – отсутствие претензий к выполнению договора с обеих сторон. Арендатор должен добросовестно выполнять свои обязательства. Минус такого способа – в случае необходимости расторгнуть такой договор нужны будут веские причины.

Особенности продления договора аренды земельного участка под строительство

Надел, отданный под , должен использоваться строго по назначению. Это значит, что на его территории возводится объект недвижимости, который является собственностью арендатора. Это условие вносится в договор аренды заранее.

В этом случае закон также предусматривает преимущество в праве аренды действующим арендатором. Основанием служит наличие собственности на территории участка.

Аренда может прекратиться только в определенных случаях:

• строительство не было предусмотрено договором аренды;
• категория земли не разрешала возведение построек;
• стройка так и не началась на арендованном под строительство участке.

Арендатор-строитель может освобождаться от участия в торгах. В некоторых случаях договор аренды пролонгируется автоматически.

Основания для отказа

Если арендодатель государственный орган, он правомочен в продлении арендного срока по конкретным причинам:

• если земельный надел был изъят из оборота;
• если участок был зарезервирован для государственных нужд;
• если был наложен запрет на приватизацию данного участка.

Об отказе уведомляют в выданном на руки решении с обоснованием причин .

Если после отрицательного ответа, арендодатель течение года заключил договор аренды с иным лицом, можно смело отправляться в суд.

Такое действие считается незаконным, поэтому можно вернуть свое право аренды и взыскать возмещение убытков.

Что делать в случае отказа?

Отказ оспаривается в суде. Иск подается в течение 10 дней в районную судебную инстанцию по месту расположения административного ведомства, которое предположительно нарушило права арендатора.

В заявлении необходимо указать основание отказа и приложить выписки из официального решения административной комиссии, вынесшей решение. Также необходимо представить доказательства добросовестного пользования выделенным участком.

Если суд вынесет решение в пользу действующего арендатора, оно послужит основанием для продления договора.

Успех бизнеса во многом зависит от предсказуемости экономической ситуации и от способности ее предвидеть. Поэтому, договариваясь об аренде земли, стоит заранее учесть возможность продления сроков пользования им. Закон предполагает различные варианты пролонгации договора, каждый из которых выгоден по-своему.

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон , либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ , в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на .

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к , которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору или третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли . Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов :

• по согласованию;
• при участии в торгах;
• через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо . То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора. Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

• о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и ;
• о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества , которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ . Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

• арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
• Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений , к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по , это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию. В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц , все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ , санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора .

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора . Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

Собственники объектов незавершенного строительства имеют право на продление договора аренды земельного участка.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

Вы уже это право использовали. Вам нужно не продлевать договор, а заключать НОВЫЙ.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.