Если компании нужно вывести часть имущества из залога, воспользуйтесь нашими рекомендациями, чтобы подготовиться к переговорам с кредитором – проанализировать ситуацию и определить аргументы, которые позволят обосновать вашу позицию. Они также подскажут, как организовать встречу с представителями банка.

Если компания собирается продать заложенное имущество или передать в залог другому банку, подготовьтесь к переговорам с нынешним кредитором. Предварительно оцените, удастся ли вывести нужные активы из залога, не предложив замену. Убедить кредитора легче, если компания частично погасила долг или не использовала кредит полностью и не планирует выбирать до конца.

Как подготовиться к переговорам с банком об изменении залога

Прежде чем обращаться в банк с просьбой изменить залог, оцените, есть ли у кредитора основания согласиться. Если да – подготовьте аргументы. Для этого предстоит:

• оценить, насколько обеспечен кредит;
• и оценить, какая доля приходится на имущество, которое хотите забрать;
• рассмотреть структуру кредитов компании в динамике. Определить, какую долю составляет задолженность в банке, в котором собираетесь изменить залог. Проанализировать условия всех кредиторов;
• изучить требования банка к заемщику, в том числе ковенанты. Установить, насколько аккуратно компания их исполняет;
• определить, что можно предложить кредитору взамен имущества, с которого нужно снять обременение.

Оценить обеспеченность кредита. Выясните, на сколько процентов обеспечили залогом кредит, – разделите залоговую стоимость имущества на остаток основного долга по кредиту и умножьте на 100 процентов. Узнайте требования кредитора к минимально допустимой обеспеченности кредита. Если у вашей компании она на нижнем уровне, скорее всего, не удастся вывести часть имущества из залога без замены. Если выше – стоит пробовать уменьшить залог. Шансы договориться с банком высоки, если кредит обеспечен на 110 процентов и более.

Формула. Расчет коэффициента достаточности залогового обеспечения

Проанализировать структуру залога . Определите долю каждого вида обеспечения в общей стоимости залога. Чем меньше доля имущества, которое хотите вывести из-под обременения, тем легче договориться с банком. Если доля – 20 процентов и более, проанализируйте, что компания может предложить банку взамен.

Изучить структуру долгов компании и условия кредиторов . Выясните размер ссудной задолженности своей компании в банке, из которого хотите вывести залоговое имущество, и у прочих кредиторов. Проанализируйте данные в динамике – не менее чем за последний год в детализации по кварталам.

Если задолженность в банке, где собираетесь уменьшить залог, снижается в абсолютном выражении, то стоит настаивать на сокращении обеспечения. Если долг растет или остается на прежнем уровне, то, вероятнее всего, залог не удастся вывести. В лучшем случае банк уступит один-два недорогих объекта, которые компания сможет продать третьим лицам.

Проанализируйте условия других кредиторов. Если они выгоднее, используйте это как аргумент в переговорах об уменьшении залога.

Убедиться, что компания выполняет требования банка к заемщику . Проанализируйте , в том числе ковенанты. Убедитесь, что предприятие выполняет их. Если это не так, у банка есть формальный повод отказаться менять залог. Исходя из требований кредитора к заемщику определите дополнительные доводы для переговоров об уменьшении залога. По итогам анализа подготовьте презентацию для переговоров с сотрудниками банка. Ухудшившиеся показатели, данные, которые говорят не в пользу уменьшения залога, не включайте в нее.

Как организовать переговоры с банком об изменении залога

Если , чтобы договориться об уменьшении залога по кредиту, сначала сообщите о своих намерениях менеджеру, с которым вы взаимодействуете по вопросам кредитования. Это может быть клиентский менеджер, кредитный специалист и т. п. – в зависимости от иерархии конкретного банка. Напишите официальное письмо на имя руководителя банка. Укажите, какие объекты компании нужно вывести из залога, и напишите обоснование – несколько аргументов, предположим, снижение ссудной задолженности, высокий уровень обеспеченности кредита.

Дайте банку одну–две недели на то, чтобы проанализировать ситуацию: определите самостоятельно, сколько ждать, в зависимости от того, насколько срочно компании нужно освободить имущество от залога. При этом периодически напоминайте о своем вопросе менеджеру. Если банк не назначает встречу, инициируйте ее сами. Выясните, кто будет присутствовать со стороны банка: должность и полномочия сотрудника, или сообщите банку изначально, с кем хотите обсудить свой вопрос.

Желательно, чтобы компанию на переговорах представляли лица, соответствующие по должности сотрудникам банка. Так, если со стороны банка присутствуют кредитный менеджер, начальник отдела кредитования, отправьте на встречу начальника экономического отдела, допустимо участие финансового директора. Если банк представляет руководитель, то со стороны компании на переговорах должен присутствовать финансовый директор и по возможности генеральный директор. Если у вас небольшая компания, которая относится к малому бизнесу, лучше, чтобы на переговорах присутствовал собственник.

Подготовлено по материалам

Изменение порядка исполнения решения суда путем установления судом иной начальной продажной цены реализуемого на торгах имущества не означает изменения ранее принятого решения суда по существу заявленного кредитором иска об обращении взыскания на имущество должника, заложенное в обеспечение исполнения кредитного обязательства.

Так, например, банк обратился в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда об обращении взыскания во исполнение обязательств по кредитному договору на нежилое здание и земельный участок с определением продажной цены залогового имущества путем установления иной начальной продажной цены заложенного имущества. При этом заявителем было указано, что за время, прошедшее с момента признания торгов несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в конкурсе, рыночная стоимость названного имущества значительно снизилась. Суд отказал в удовлетворении данного заявления по тому основанию, что установление иной продажной цены предмета залога в порядке исполнения решения суда об обращении на него взыскания изменит содержание вступившего в законную силу решения суда, которым установлена начальная продажная цена заложенного имущества.

Отменяя определение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении заявления банка, судебная коллегия указала следующее.

Порядок реализации заложенного недвижимого имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, определен Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в статьях 56 и 58. Указанные нормы регулируют в том числе ситуацию, когда установленная начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от его рыночной стоимости на момент реализации. В силу приведенных статей после объявления публичных торгов по продаже недвижимого имущества несостоявшимися залогодатель или залогодержатель вправе до проведения повторных публичных торгов обратиться в суд, по решению которого обращено взыскание на предмет залога и установлена начальная продажная цена, с заявлением об изменении начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. При этом заявитель должен доказать, что рыночная цена предмета залога значительно уменьшилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания. Такое заявление подлежит рассмотрению на стадии исполнения решения суда в порядке, предусмотренном статьей 203 ГПК РФ (по материалам судебной практики Красноярского краевого суда).

По другому делу, обосновывая решение об изменении ранее установленной начальной продажной цены заложенного имущества, суд указал следующее.

Правовые нормы, регулирующие порядок реализации заложенного имущества, на которое по решению суда обращено взыскание, основаны в том числе на том, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества, существенно отличающаяся от его рыночной стоимости на момент реализации, впоследствии может привести к нарушению прав кредитора или должника в ходе осуществления исполнительного производства.

Поэтому, если по инициативе заинтересованной стороны будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, а также в решении суда, суд в порядке статьи 203 ГПК РФ вправе решить вопрос об изменении начальной продажной цены такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге, что не свидетельствует о переоценке обстоятельств о стоимости имущества, установленных решением суда (по материалам судебной практики Ленинградского областного суда).

Я полагаю, нет никаких правовых оснований считать, что если залог частично утрачен, то в дальнейшем он обеспечивает требование только в части, если до этого он обеспечивал это требование в полном объеме.
Я считаю, что в случае частичной утраты (выбытия, уменьшения т.п.) предмета залога, он продолжает обеспечивать требование в полном объеме (в целом) тем, что осталось (ст. 337 ГК РФ, абзац 4 п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23.07.09 № 58) .
Если предположить обратное, то получается, что условия договора залога изменятся, т.к. до частичной утраты имущества эти условия определяли, что требование обеспечивается залогом в полном объеме. При этом необходима оценка стоимости оставшегося имущества для определения того, в какой сумме залог обеспечивает требование. А это уже изменение условий договора залога, которое не может происходить без участия воли сторон или стороны договора, если, конечно, стороны не предусмотрели в договоре залога соответствующее отлагательное условие в порядке ст. 157 ГК РФ (что-то вроде: "если предмет залога будет частично утрачен, уменьшено его количество и т.д. по таким-то причинам, то остаток заложенного имущества подлежит переоценке по таким-то ценам на единицу измерения или таким-то оценщиком и т.д., при этом обязательство будет считаться обеспеченным остатком заложенного имущества в части, соответствующей сумме произведенной оценке......."). Если стороны отлагательных условий не предусмотрели, то для изменения условий договора сторонам необходимо будет заключить соответствующее соглашение, либо изменения могут быть внесены по воле одной из сторон, если это предусмотрено договором (в т.ч. в порядке ч. 3 ст. 450 ГК РФ) либо по требованию одной из сторон в порядке ст.ст. 450 - 452 ГК РФ в связи с нарушением условий договора одной из сторон (например, залогодатель продал часть заложенного имущества без согласия залогодержателя или допустил уменьшение количества товара в обороте, которое повлекло уменьшение его стоимости до уровня ниже цены, указанной в договоре залога) или в связи с существенным изменением обстоятельств, если таковые имели место быть и стали причиной уменьшения залога.

Таким образом, "само по себе", только лишь в силу факта уменьшения имущества, составляющего предмет залога, обязательство (условия залога) не может измениться, поскольку закон не предусматривает в качестве последствия уменьшения предмета залога признание требования обеспеченным в части, если до этого оно было обеспечено полностью.

В связи с этим суд должен включить требование в реестр, как обеспеченное залогом в целом.

По разным причинам начальная продажная стоимость, установленная судом, может быть уже не актуальной к дате торгов. Экономический кризис 2008-2009 гг. повлек уменьшение стоимости квартир в ряде регионов на 20-25%. В ряде случаев сам предмет залога подлежит быстрому износу или повреждается в результате хранения. Или в 2008г. при передаче функций Российского фонда федерального имущества в Федеральное агентство по управлению государственным имуществом около пяти месяцев торги не проводились.
Можно ли изменить начальную стоимость предмета залога после вступления решения суда в силу, и как это сделать?
Во-первых, следует отозвать исполнительный лист, чтобы не допустить вторичных торгов. Целесообразно сделать это по схеме окончания исполнительного производства в связи с возвратом листа по заявлению взыскателя (ст.46, 47 Закона об исполнительном производстве), что оставляет взыскателю право предъявить лист повторно (чего нельзя сделать при отказе взыскателя от взыскания и прекращении исполнительного производства (ст.43 указанного закона)).
Далее, пожалуй, единственным установленным инструментом изменения начальной цены является обращение в суд с заявлением об изменении способа и порядка исполнения решения суда. Одним из сомнительных выходов из ситуации является изменение по вновь открывшимся обстоятельствам, но в этом случае цена должна была быть неактуальной уже на момент вынесения решения суда, и стороны об этом объективно не должны знать, что представляется не всегда оправданным: цена могла действительно измениться за время исполнительного производства.
Итак, ст.324 АПК РФ, ст.434 ГПК РФ предусматривает при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, право суда по заявлению взыскателя, должника или пристава изменить способ и порядок его исполнения.
Однако судебная практика арбитражных судов по изменению цены данным способом повсеместно отрицательна.

Показательно постановление ФАС Московского округа от 25 октября 2006г. NКГ-А40/9578-06, которым установлено:
"Однако обжалуемое определение от 24 июля 2006 года по существу изменяет решение от 8 октября 2004 года, а не порядок его исполнения. Так, согласно пункту3 статьи350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке либо соглашением залогодержателя с залогодателем в остальных случаях. Изменение решения суда возможно только посредством его пересмотра в апелляционном и кассационном порядках, в порядке надзора, по вновь открывшимся обстоятельствам".

Ряд судов общей юрисдикции полагает, что механизм торгов, установленный в законодательстве, гарантирует взыскателю все нюансы изменения цены. Однако это не так. Порой стоимость имущества падает на 30-50%, даже на 90% (зачастую ввиду ошибки оценщика). В этом случае установленная "скидка" в 25% не отражает реального положения вещей и принятие такого объекта на баланс нарушает права взыскателя.
"Нормальным" исполнением решения суда является, по нашему мнению, все же продажа с торгов, а не оставление за собой, и если продать с торгов имущество нельзя (например, отсутствуют заявки на вторые торги), то это и есть обстоятельство, затрудняющее исполнение решения.
Отметим, что практика судов общей юрисдикции в данном случае положительно воспринимает данную логику, изменяет решение и во многом помогает взыскателю и должнику погасить долг путем продажи имущества с торгов.
Для обоснования своей позиции при предъявлении заявления об изменении порядка и способа исполнения решения суда следует доказать факт уменьшения цены более чем на 15%. Например:
- конструктивное повреждение объекта;
- отсутствие заявок на вторые торги;
- представление данных Минэкономразвития России или органов статистики о средней цене на данные предметы (например, недвижимое имущество) в данной местности;
- проведение новой оценки.
Если же этот способ не проходит, можно либо подождать роста цен, либо оставить предмет залога за собой и, например, сдавать в аренду, использовать иным образом.
По нашему мнению, подлежит изменению либо судебная практика, либо установленный законом механизм двухступенчатых торгов с максимальным уменьшением цены на 25%, в частности, следует предусмотреть третьи, четвертые, пятые торги... Практика торгов на понижение, известная как "голландский аукцион", имеет право на жизнь и в России, однако при отсутствии действенной прозрачной системы торгов может породить злоупотребления.

Еще по теме Изменение стоимости предмета залога после вступления решения суда в силу:

1. О регистрации уведомлений о залоге движимого имущества и об обращении взыскания, наложении ареста на движимое имущество
2. 4.11. Проблемы начальной продажной стоимости предметов залога. Актуализация стоимости. Ликвидационная стоимость. Изменение начальной продажной стоимости после вступления в силу решения. Недостоверная оценка оценщика, возмещение убытков за счет оценщика
3. Изменение стоимости предмета залога после вступления решения суда в силу
4. Формы и виды обеспечения возвратности банковских ссуд.
5. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"
6. § 3. Правовое регулирование отдельных инвестиционных договоров и соглашений
7. 3. Применение судебной практики судами общей юрисдикции
8. § 2 Требования, учитываемые при проведении процедур банкротства.

- Авторское право - Адвокатура - Административное право - Административный процесс - Антимонопольно-конкурентное право - Арбитражный (хозяйственный) процесс - Аудит - Банковская система - Банковское право - Бизнес - Бухгалтерский учет - Вещное право - Государственное право и управление - Гражданское право и процесс - Денежное обращение, финансы и кредит - Деньги - Дипломатическое и консульское право - Договорное право - Жилищное право - Земельное право - Избирательное право - Инвестиционное право - Информационное право - Исполнительное производство - История государства и права - История политических и правовых учений - Конкурсное право - Конституционное право - Корпоративное право - Криминалистика - Криминология -

Обычный размер залога равен месячной арендной плате, но нередки случаи, когда его величина меньше ставки аренды. Такие послабления по размеру залога собственники чаще делают для жилья эконом-класса, чтобы привлечь «своего клиента» в лице преимущественно молодых людей с небольшими доходами. Также бывает, что хозяева разрешают выплатить залог в два этапа, первую половину при заселении и вторую - через месяц, с очередной арендной платой. Другая крайность - когда владельцы даже «убитого» жилья намертво стоят на своем желании получить 100-процентный залог, хотя комфорт в помещении ограничен скрипучей кроватью и бабушкиным шкафом. В этом и других подобных случаях решение по управлению размером залога собственники принимают интуитивно, основываясь на своем понимании уровня спроса на свое жилье и ценности имеющейся в помещении отделки и мебели. Но всегда ли они правы?

В этом обзоре мы постараемся подойти к вопросу о размере залога с прагматичной позиции достижения максимальной доходности аренды .

Залог не покрывает убытки
Наверняка большинство владельцев арендного жилья согласятся, что залог в размере месячной платы неспособен покрыть все возможные убытки при сдаче жилья в аренду. Даже если не рисовать в воображении апокалиптические картины полного разгрома квартиры после веселой вечеринки, стоимость неудачно упавшего современного телевизора или восстановления испорченных фасадов встроенной кухни может превысить сумму в 20-30-40 тыс. руб., то есть наиболее распространенного размера залога на рынке массовой аренды.

Еще бледнее выглядит размер залога в сравнении с суммами возможного ущерба со стороны арендаторов третьим лицам - соседям. Ведь по закону ответственность перед соседями несет владелец недвижимости. Коммунальные аварии в арендованных квартирах случаются чаще обычного, а стоимость отделки в квартирах этажами ниже (ведь бывает, что потоп захватывает до нескольких этажей) может исчисляться уже не в десятках, а в сотнях тысяч рублей.

К слову, этот риск лучше минимизировать не залогом, а страхованием жилья. Сегодня страховой полис на случай, если жильцы непреднамеренно сожгут или зальют вашу квартиру или квартиру соседей, можно купить за достаточно скромные деньги - начиная от 1500 руб. в год. Имея общее покрытие от 250-300 тыс. руб., такой полис будет хорошей финансовой защитой от действий нерадивых жильцов. Для жилья с высоким классом отделки можно соответственно увеличивать сумму страхового покрытия, хотя это повлечет и рост стоимости полиса. Очень важно не забыть о включении в полис пункта о гражданской ответственности перед третьими лицами, - это своего рода ОСАГО для жилья, чтобы не пришлось платить из своего кармана соседям снизу за ущерб от протечек.

Дисциплинирующий фактор - но не более
Как мы уже отметили, не стоит надеяться, что залог способен полностью компенсировать возможный ущерб обстановке и отделке квартиры. Поэтому собственникам в отношениях с арендаторами важно правильно «позиционировать» роль залога среди других платежей. И основная роль залога - дисциплинирующая. Если возникают конфликты, связанные с неаккуратным содержанием квартиры, то собственнику эффективнее взывать не к чувству ответственности и иным моральным качествам арендаторов, а к их простому и понятному финансовому интересу - получить залог в полном объеме по завершении срока аренды.

Кроме того, обсуждая с арендаторами роль залога, надо настаивать на том, что это именно страховая сумма на случай повреждения имущества, а вовсе не платеж за последний месяц, о чем часто пытаются договориться жильцы. Если хозяева согласятся засчитать залог как арендную плату за последний месяц, то потом могут лишь пенять на себя, когда жильцы раньше срока съехали с их ключами, оставив в квартире мусор и неоплаченные квитанции по ЖКУ.

Опытные агенты всегда напоминают хозяевам о необходимости взять залог, и это тот случай, когда с ними следует безоговорочно согласиться. Здесь в зону риска попадают собственники, которые решают сдать жилье самостоятельно и по тем или иным причинам не берут залог. Поскольку для жильцов залог является значительным обременением, они всеми способами стараются разжалобить хозяев, наобещав вести себя самым прилежным образом. Лучше проявить твердость, и взять хотя бы символический залог (5-7 тыс. руб.), чтобы быть уверенным в своевременном возврате ключей и оплате квитанций за ЖКУ.

Есть только одна категория арендаторов, с которых редко берут залог. Это бывает, когда жилье сдают родственникам или знакомым. То есть и в этом случае залог неплохо бы взять, но собственникам неудобно об этом спрашивать. Сдача жилья знакомым - это вообще отдельная тема, и зачастую одно из самых распространенных заблуждений владельцев недвижимости. По неопытности, они считают, что знакомые будут более бережно обходиться с их имуществом. На самом деле это предположение в большинстве случаев никак не оправдывается, возникают недоразумения и конфликты, а в отсутствии залога взыскать убытки практически невозможно. Как результат - отношения с этими родственниками или знакомыми портятся надолго, если не на всю жизнь. Впрочем, и при наличии залога отношения со знакомыми могут испортиться, если другая сторона осталась в убеждении, что хозяева сделали несправедливые удержания.

Деньги, которые не работают
Сегодня перед началом аренды жильцам надо иметь в кармане значительную сумму денег - сразу две или три месячные арендных платы. Один размер платы жильцы отдадут собственнику за месяц вперед, второй - опять же собственнику как залог, а если снимают не напрямую, а через агента, то третью сумму - риэлтору за услуги. Получается, что даже для аренды скромной «однушки» за 20 тыс. руб. в месяц жильцам придется единовременно выложить 40-60 тыс. руб., что уже весьма чувствительно для молодых людей, составляющих основной слой арендаторов - студентов, начинающих специалистов и др.

Достаточно важным в этой калькуляции является тот факт, что средства, отданные жильцами в виде залога, не работают ни на собственника, ни на арендатора. Даже если сверхпрактичный собственник на время действия договора аренды положит сумму залога на депозит в банк, то это принесет весьма скромные несколько тысяч рублей в год. Гораздо чаще собственники поступают ровным счетом наоборот - полученный залог в скором времени тратят на собственные нужды, а потом, когда арендаторы надумают съехать, судорожно ищут, как деньги вернуть. Не всегда это получается сделать легко, поэтому возникает соблазн надуманных предлогов «как не вернуть залог», и соответственно, бурных конфликтов на этой почве.

Руководитель департамента жилой аренды Приморского отделения АН «Адвекс» Татьяна МАСЛЕННИКОВА : «Возможность снижения суммы залога ради получения иных выгод - вполне работоспособная идея, но ее следует соотносить со своей ситуацией и положением дел на рынке аренды. В частности, сейчас наблюдается спад спроса на арендное жилье, который продлится как минимум до июля-августа, а потому любые мысли о повышении арендной ставки, даже за счет снижения залога, лучше временно отложить».

С точки зрения максимальной доходности для собственника выгоднее повысить арендную плату на 1-2 тыс. руб. в месяц, но снизить залог на 50%. Ведь и половинный залог вполне способен дисциплинировать жильцов на предмет своевременной оплаты аренды и коммунальных платежей. Зато выигрыш в доходности из расчета в год будет исчисляться уже вполне заметными суммами в 12-24 тыс. руб. Кстати, объявление о сдаче жилья получает конкурентное преимущество, если там будет упоминание «залог 50%». Более того, и психологически, и экономически это удобнее арендатору (не надо сразу платить большую сумму). Получается классическая ситуация win-win, то есть сделки, в которой обе стороны в выигрыше.

Соотносите размер залога с ситуацией
Мы обсудили возможность «поиграть» снижением размера залога ради небольшого повышения ставки арендной платы, и в целом такое перераспределение средств не должно снизить привлекательность квартиры на рынке жилой аренды. Однако в большинстве случаев уменьшение размера залога не связано с желанием поднять арендную плату, а скорее продиктовано высокой конкуренцией или слабым спросом на конкретное жилье.

Можно назвать еще как минимум два случая, когда разумно снижать размер залога, но не отказываться от него полностью. К сожалению для собственников, здесь уже не идет речь о повышении арендной ставки, и экономический смысл такого действия - быстрее сдать жилье и уменьшить тем самым длительность простоев. Это целесообразно делать при сдаче низкобюджетного жилья, чтобы, выражаясь словами маркетологов, «привлечь свою целевую аудиторию», а также жилья в кварталах новостроек с высококонкурентным предложением аренды (как, например, у метро «Парнас»), чтобы выделить свое объявление из сотен похожих и быстрее заполучить жильцов.

И, конечно, по-прежнему остаются случаи, когда снижение размера залога не может быть рекомендовано. Так, 100-процентный залог - это жесткое правило при сдаче элитного жилья и вариантов сдачи квартир арендаторам с животными. Многие хозяева распространяют подобное правило еще и на семьи с маленькими детьми, хотя частое опасение, что дошкольники «разрисуют все стены», в большинстве своем так и остается не более чем опасением.

Текст: Сергей Березин Фото: Алексей Александронок