Что будет если застройщик нарушил требования

06.09.2019 Проверка личности Продавца квартиры

С 2017 года объем информации, содержащийся в проектной декларации трансформировался в связи с изменениями Закона №214-ФЗ. Раньше описание строящегося объекта могло уместиться на 10-30 страницах документа. Теперь же дольщикам придется перечитывать гораздо более объемные документы, количество страниц в которых порой сравнимо с томиком «Войны и мира».

Теперь, чтобы получить исчерпывающую информацию о строящемся доме или будущей квартире, дольщику придется иметь дело с проектными декларациями, текст которых может достигать 100 и более страниц. При этом описание самого строящегося объекта начинается с девятого раздела.

Форма проектной декларации утверждена Приказом Минстроя РФ от 20.12.2016 года №996/пр. Даже незаполненный шаблон документа насчитывает 21 лист. Чтобы изучить заполненный застройщиком вариант, дольщику придется проштудировать солидный объем информации.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения:

Касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений (ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);

Касающиеся сведений о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату - ежеквартально (ч. 5 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Все внесенные изменения подлежат размещению на официальном сайте застройщика и направляются застройщиком в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ путем заполнения электронной формы проектной декларации с внесенными изменениями в течение пяти рабочих дней со дня внесения изменений в проектную декларацию (ч. 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ).

Недавно созданная компания с небольшой историей может уложиться в 50 страниц. Это касается и крупных девелоперов, создающих новые компании под каждый свой проект.

Те девелоперы, которые предпочитают строить исключительно под своим именем, вынуждены будут издавать декларации, содержащие 100 и более страниц.

Бывает и так, что одна проектная декларация содержит информацию о нескольких домах, и тогда ее объем может превышать все 200 страниц.

Как известно, в ходе строительства в декларации вносятся изменения. Хорошо, если потенциальный дольщик относится к любителям почитать — это новшество как раз для него! Дело в том, что застройщика обязали вносить изменения в проектную декларацию в виде отдельного документа, сохраняя предыдущую версию. Соответственно, все последующие варианты этого документа не будут уступать предшественникам по объему.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

Есть Приказ Минстроя от 09.12.2016г. №914/пр «Об утверждении требований к порядку размещения на официальном сайте застройщика информации в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее «Приказ 914/пр»). Согласно п. 7 Приказа 914/пр, при внесении изменений в размещенные на официальном сайте застройщика документы (включая проектную декларацию), создается их новая версия. Все предыдущие редакции документов сохраняются и остаются доступными для свободного ознакомления всеми пользователями. При размещении или при изменении данных застройщик обязан фиксировать точное время, дату и содержание информации. Это же правило касается вносимых в декларацию изменений. Кроме того, компания должна обеспечить пользователям возможность определения даты и содержания размещенной и измененной информации.

В каком виде должны вноситься изменения в проектную декларацию?

Как именно должны вноситься изменения в проектную декларацию, в каком-либо отдельном документе не сказано. Нет у застройщика и обязанности маркировать или выделять новые положения.

Между тем, в самом конце утвержденной Приказом Минстрой РФ формы декларации, есть раздел №26: «Сведения о фактах внесения изменений в проектную документацию». Предполагается, что именно в нем внимательный застройщик укажет произошедшие изменения. Если же этот пункт не заполнен, то особо терпеливому дольщику придется просмотреть и сравнить все варианты проектных деклараций, чтобы понять, как она выглядит на текущий момент.

Напрямую в законе нигде не сказано, что застройщик должен заполнить пункт № 26 проектной декларации. Однако логично предположить, что раз законодатель предусмотрел такой раздел в утвержденной форме декларации и обязал застройщика вносить изменения в нее, то он подлежит заполнению.

Сроки начала строительства

Отныне дольщики не смогут найти информацию о сроках начала строительства объекта непосредственно в декларации нового образца. Как сообщили в министерстве строительства Нижегородской области, в соответствии с новой формой документа, утвержденной Приказом Минстроя РФ, этой информации там не содержится. В декларации указывают данные относительно каждого из этапов строительства: 20%, 40%, 60%, 80% готовности, получение разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Где же теперь можно узнать о том, когда начнут возводить дом?

По закону №214-ФЗ, данные о сроке начала строительства должны указываться на официальном сайте застройщика в отношении каждого многоквартирного дома. Это предусмотрено ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В реальности же понять, когда именно начал строиться дом, дольщику будет непросто. Как показывает практика, редкие компании размещают на своем сайте информацию с конкретной датой и формулировкой «срок начала строительства».

Если же нужную дату на официальном сайте застройщика найти так и не удалось, информацию о сроке начала строительных работ можно получить у самого застройщика либо в ряде организаций.

Ч.5 ст.52 Градостроительного кодекса предусматривает проведение государственного надзора в процессе строительства или реконструкции объекта капитального строительства. Со своей стороны застройщик или технический заказчик заблаговременно (но не позднее чем за семь рабочих дней до начала работ на объекте) направляет извещение о начале таких работ в уполномоченные на проведение госнадзора органы:

Федеральный орган исполнительной власти;

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации;

Уполномоченную организацию, осуществляющую государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения.

По большому счету начало строительных работ определяется моментом получения разрешения на них - документа, который застройщик обязан раскрывать на сайте. Если же рассматривать фактическую сторону вопроса, то застройщик может установить для себя прогнозируемые сроки строительства и указать их во внутренней документации, а также в договоре участия в долевом строительстве - ДДУ. Фактические сроки могут отличаться.

Что будет если застройщик нарушил требования?

Итак, декларация стала более развернутой. С одной стороны, это «плюс» как для потенциальных покупателей, так и для профессионалов. Теперь практически вся обязательная информация о застройщике собрана воедино. Дольщику сразу становится понятно, где расположена квартира (подъезд, этаж), ее площадь, размер кухни, комнат и прочих помещений. Однако осилить такой объемный документ дольщику будет непросто.

Добавила новая форма проектной декларации забот и самим застройщикам. Помимо усложнения процедуры долевого строительства, более трудозатратным стал процесс раскрытия обязательной информации. Это связано и с объемом документов и усложнением процедур/согласований с Минстроем в рамках новых требований Закона 214-ФЗ.

К слову, за нарушение установленных требований к проектной декларации, а также за отсутствие в документе каких-либо данных застройщики рискуют не только репутацией, но и финансами.

Совет эксперта

Елена Никоненкова,
директор консалтинговой фирмы «Прецедент»

В соответствии с ч.2 статьи 14.28 КоАП РФ, опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений влекут наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от двухсот тысяч до четырехсот тысяч рублей.

Равно как п. 3 этой же статьи 3 предусматривает ответственность за непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий региональный государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, или представление отчетности не в полном объеме влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц - от пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей.

По большому счету, для «некомпетентных» лиц ничего не изменилось: юридическая, финансовая и строительная информация, как и прежде, выдается без расшифровок, и ее надо уметь читать. Кроме того, следует учитывать, что Единый реестр застройщиков (та информация, которую мы видим на сайте регионального минстроя) содержит только адресные сведения о компании, соответствующие требованиям закона 214-ФЗ. Это означает, что никакой аналитической, справочной или комментирующей информации почерпнуть из этого реестра невозможно.

Что это значит для дольщика? Только то, что он доложен либо самостоятельно изучить проектную декларацию, изменения к ней и прочие документы застройщика, либо обратиться за консультацией к специалисту.

1. Общие положения

www..сайт», «мы», «нас» или «наш») считает своим долгом защищать конфиденциальность личной информации клиентов, которые могут быть идентифицированы каким-либо образом, и которые посещают веб-сайт www.сайт (далее -«Сайт») и пользуются его услугами (далее - «Сервисы»). Поправки к настоящей Политике конфиденциальности будутразмещены на Сайте и/или в Сервисах и будут являться действительными сразу после публикации. Ваше дальнейшее использование Сервисов после внесения любых поправок в Политике конфиденциальности означает Ваше принятие данных изменений.

2. Согласие на сбор и использование информации

Когда Вы присоединяетесь к нам, как пользователь наших Сервисов, мы просим предоставить личную информацию, которая будет использоваться для активации Вашей Учетной записи, предоставления Вам Сервисов, взаимодействия с Вами по поводу состояния Вашей Учетной записи, и для других целей, изложенных в настоящей Политике конфиденциальности. Ваше имя, название компании, адрес, номер телефона, адрес электронной почты, данные кредитной карты и некоторые другие сведения о Вас могут потребоваться нам для первоначального предоставления доступа к Сервисам, или должны быть указаны в процессе использования Сервисов. Вам также будет предложено создать личный пароль, который станет частью Вашей Учетной записи. Предоставляя личную информацию нам, и, сохранив тем самым возможность с нашей стороны предоставлять Вам услуги, Вы добровольно соглашаетесь на сбор, использование и раскрытие такой личной информации, которая указана в данной Политике конфиденциальности. Не ограничивая вышесказанное, мы можем время от времени уточнять о Вашем согласии в процессе сбора, использования или раскрытия Вашей личной информации в конкретных обстоятельствах. Иногда Ваше согласие будет подразумеваться через Ваше взаимодействие с нами, если цель сбора, использования или раскрытия информации очевидна, и Вы добровольно предоставляете эту информацию. Мы можем использовать Вашу личную информацию или данные Учетной записи для следующих целей:

Для предоставления Вам Сервисов и для улучшения качества Сайта и Сервисов;
Для предоставления информации Вам, чтобы Вы могли использовать Сайт и Сервисы более эффективно;
Для создания, управления и контроля Вашей Учетной записи и для проверки прав доступа к сервисам и программному обеспечению;
Чтобы снимать оплату с Вашей Учетной записи;
Для общения с Вами с целью информирования об изменениях или дополнениях к Сервисам, или о наличии любых услуг, которые мы предоставляем;
Для оценки уровня обслуживания, мониторинга трафика и показателя популярности различных вариантов обслуживания;
Для осуществления наших маркетинговых мероприятий;
Для соблюдения данной Политики конфиденциальности;
Чтобы ответить на претензии в отношении любого нарушения наших прав или прав любых третьих лиц;
Чтобы соответствовать Ваши запросам по обслуживанию клиентов;
Для защиты прав, собственности и личной безопасности Вас, нас, наших пользователей и общественности, и как требуется или одобрено законом.

Иногда мы можем оповещать Вас по поводу наших продуктов, услуг, новостей и событий. У Вас есть возможность не получать эту информацию. Мы предоставляем возможность отказаться от всех почтовых сообщений подобного рода, или приостановить оповещения с описанными выше целями, если Вы свяжетесь с нами и подтвердите желание не сообщать Вам данную информацию. Единственный вид данных сообщений, от которых Вы не можете отказаться, это обязательные объявления, касающиеся Сервисов, включая информацию, относящуюся к Вашей Учетной записи, планируемых приостановок и отключений Сервисов. Мы постараемся свести к минимуму подобные оповещения для Вас.

3. Возраст совершеннолетия

Мы сознательно не предоставляем Сервисы и не будем сознательно собирать личную информацию от лиц моложе совершеннолетнего возраста.

4. Права на вашу информацию

У Вас есть право на доступ и редактирование Вашей информации в любое время через веб-интерфейс, предоставляемый в рамках Сервисов.

5. Раскрытие информации

Мы будем раскрывать Вашу информацию третьим лицам только в соответствии с Вашими инструкциями или в случае необходимости для того, чтобы предоставить Вам определенный сервис, или по другим причинам в соответствии с действующим законодательством в отношении конфиденциальности. Как правило, мы не осуществляем и не будем продавать, сдавать в аренду, распространять или раскрывать Вашу личную информацию без предварительного получения Вашего разрешения или без указания необходимых условий для этих действий в настоящей Политике конфиденциальности.

6. Совокупные данные

Мы также можем использовать Вашу личную информацию для получения Совокупных данных для внутреннего пользования и для обмена с другими лицами на выборочной основе. “Совокупные данные” означают данные, которые были лишены уникальной информации для потенциального выявления клиентов, целевых страниц или конечных пользователей, и которые были изменены или объединены для предоставления обобщенной, анонимной информации. Ваша личность и личная информация будет храниться анонимно в Совокупных данных.

7. Ссылки

Сайт может содержать ссылки на другие сайты, и мы не несем ответственности за политику конфиденциальности или содержание данных сайтов. Мы рекомендуем Вам ознакомиться с политикой конфиденциальности связанных сайтов. Их политика конфиденциальности и деятельность отличаются от наших Политики конфиденциальности и деятельности.

8. Cookies и логгирование

Мы используем «куки» (cookies) и «логи» (log files) для отслеживания информации о пользователях. Cookies являются небольшими по объему данными, которые передаются веб-сервером через Ваш веб-браузер и хранятся на жестком диске Вашего компьютера. Мы используем cookies для отслеживания вариантов страниц, которые видел посетитель, для подсчета нажатий сделанных посетителем на том или ином варианте страницы, для мониторинга трафика и для измерения популярности сервисных настроек. Мы будем использовать данную информацию, чтобы предоставить Вам релевантные данные и услуги. Данная информация также позволяет нам убедиться, что посетители видят именно ту целевую страницу, которую они ожидают увидеть, в том случае, если они возвращаются через тот же URL-адрес, и это позволяет нам сказать, сколько людей нажимает на Ваши целевые страницы.

9. Передача собственности или бизнеса

В случае смены владельца или другой передачей бизнеса, такой как слияние, поглощение или продажа наших активов, Ваша информация может быть передана в соответствии с применимыми законами о конфиденциальности.

10. Безопасность

Мы будем стремиться предотвратить несанкционированный доступ к Вашей личной информации, однако, никакая передача данных через интернет, мобильное устройство или через беспроводное устройство не могут гарантировать 100%-ную безопасность. Мы будем продолжать укреплять систему безопасности по мере доступности новых технологий и методов. Мы настоятельно рекомендуем Вам никому не разглашать свой пароль. Если вы забыли свой пароль, мы попросим Вас предоставить документ для подтверждения Вашей личности и отправим Вам письмо, содержащее ссылку, которая позволит Вам сбросить пароль и установить новый. Пожалуйста, помните, что Вы контролируете те данные, которые Вы сообщаете нам при использовании Сервисов. В конечном счете Вы несете ответственность за сохранение в тайне Вашей личности, паролей и/или любой другой личной информации, находящейся в Вашем распоряжении в процессе пользования Сервисами. Всегда будьте осторожны и ответственны в отношении Вашей личной информации. Мы не несем ответственности за, и не можем контролировать использование другими лицами любой информации, которую Вы предоставляете им, и Вы должны соблюдать осторожность в выборе личной информации, которую Вы передаете третьим лицам через Сервисы. Точно так же мы не несем ответственности за содержание личной информации или другой информации, которую Вы получаете от других пользователей через Сервисы, и Вы освобождаете нас от любой ответственности в связи с содержанием любой личной информации или другой информации, которую Вы можете получить, пользуясь Сервисами. Мы не можем гарантировать и мы не несем никакой ответственности за проверку, точность личной информации или другой информации, предоставленной третьими лицами. Вы освобождаете нас от любой ответственности в связи с использованием подобной личной информации или иной информации о других.

1. Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

2. Проектная декларация, информация о соответствии физического лица, определенного в части 4 статьи 3.2 настоящего Федерального закона, требованиям указанной статьи до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости направляются застройщиком через его личный кабинет в единой информационной системе жилищного строительства в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации.