Аренда – наиболее популярная сделка с земельными участками.

В результате заключения договора аренды между сторонами возникают долгосрочные отношения.

Необходимо учитывать специфику сделки, чтобы минимизировать риск возникновения угроз различного характера, в целях исключения признания сделки недействительной или незаключенной.

Чтобы разобраться в правилах аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, следует всесторонне рассмотреть вопрос.

Согласно ФЗ от 23.06.2015 г. № 171-ФЗ , порядок предоставления в аренду земли, находящейся собственности государства, изменен.

С момента вступления в силу данного закона участки публичной собственности получить в аренду сможет только лицо, победившее в торгах.

Торги могут быть электронными и проводиться в любой, разрешенной законом, форме: аукцион, конкурс и др.

Важно понимать, что аукцион предусматривает состязание только в части разницы в цене, тогда как участники конкурса соревнуются по комплексу условий, в том числе и по размеру аренды. Таким образом, аукцион выигрывает предложивший максимальную сумму, а победителем конкурса – является тот, кто предоставит наиболее выгодные для арендодателя условия.

Торги состоят из определенных этапов:

• Уведомление о проведении;
• Разработка документации;
• Подача, прием и рассмотрение заявок;
• Ведение торгов;
• Заключение договоров с победителями.

Уведомление о проведении торгов необходимо опубликовать не менее, чем за один месяц до его начала. Объединять несколько участков в один лот запрещено.

В извещении о торгах должны быть изложены условия договора, определенные организатором мероприятия.

Помимо этого, в уведомлении должны быть указаны:

• Место, время и форма торгов;
• Объект имущества;
• Существующие обременения земельного участка;
• Порядок проведения мероприятия (оформление участия, критерии отбора, определение победителя);
• Начальная цена.

Эти требования изложены в п.2 ст. 448 ГК РФ .

Аренда земельных участков публичной собственности без проведения аукционов допустима для следующих лиц:

• Товариществам собственников жилых помещений;
• Образовательным учреждениям любых форм собственности, в т.ч. муниципальным и государственным;
• Лицу, признанному единственным участником торгов или единственному подавшему заявку;
• Частным медицинским учреждениям.

Аренда земельного участка в муниципальной собственности

Земельный участок в аренду имеют возможность получить не только юридические, но и физические лица. Обе категории арендаторов имеет некоторые особенности, о которых следует знать.

Важно указывать в заявлении необходимый вид права на землю публичной собственности – аренда.

Физлица

Чтобы получить землю для личного использования, физическим лицам необходимо уточнить в администрации района, свободен ли участок и доступен ли он для найма.

Если целью аренды не является строительство, администрация предложит различные доступные варианты.

После выбора, участок необходимо зарегистрировать и заключить договор аренды.

Аренда участка под застройку имеет свои нюансы. Такая земля дается в аренду только через торги.

Для инициации конкурса или аукциона необходимо выяснить характеристику участка и озаботиться тем, чтобы ему был присвоен кадастровый номер. Только после этого земля может быть предложена для найма. Если желающих больше не появится, договор будет заключен с единственным участником торгов. В случае появления конкурентов необходимо подготовиться к торгу.

Для возможности участвовать в аукционе, физлицо должно подготовить документы:

• паспорт;
• заявление на участие, оформленное по образцу. В нем указываются банковские реквизиты, на которые вернут задаток в случае проигрыша;
• квитанция, подтверждающая внесение задатка.

Юрлица

Представителям предприятий, пожелавших участвовать в аукционе, необходимо написать заявление с указанием реквизитов и представить квитанцию.

К этому они должны приложить сведения о государственной регистрации фирмы.

Лицо, не имеющее регистрации в ЕГРЮЛ или ЕГРИП, не может быть допущено к торгам.

Получить муниципальную землю в аренду могут только те юридические лица, которые согласовали размещение объектов со всеми инстанциями. Государство оставляет за собой право дать разрешение на аренду без торгов предприятиям, собирающимся развивать арендуемые площади.

Налог на добавленную стоимость

Собираясь взять в аренду участок муниципальной собственности, необходимо узнать об НДС.

Если участок сдает муниципалитет или государственный орган, плата за его наем не облагается налогом на добавленную стоимость.

Если говорить о субаренде, то следует знать, что в этом случае НДС будет начислен, поскольку земля арендуется у частника, а не государства.

Сложности могут возникнуть в том случае, если арендатором является ИП или юрлица. Получая в аренду землю публичной собственности, они освобождаются от оплаты НДС, однако должны выступать в качестве налогового агента, взимающего налог с арендодателя. При расчете налога должна учитываться сумма не только непосредственно аренды, но и НДС на нее.

При таких условиях у арендатора возникает необходимость в совершении следующих действий:

• Оформление счет – фактуры. Физлицо выписывает счет, на котором должна быть поставлена пометка «без налога». Документ необходимо зарегистрировать в книгах покупок и продаж.
• Своевременно сдавать декларации о НДС. В документе должен быть заполнен 7 раздел (операции, не облагающиеся налогом). Подавать декларацию в налоговый орган необходимо ежемесячно, не позднее 20 числа.

ИП, не выполняющие данные условия, облагаются штрафами.

Договор аренды

Если торги выиграны, необходимо, в первую очередь, направиться в кадастровый орган. Требования, расценки и заявления тут свои, это необходимо принять и быть готовым все оплатить. Получив план кадастра, следует вновь вернуться в администрацию за постановлением уполномоченного органа о передачи земли в аренду – именно этот документ называется договором аренды.

Не стоит ставить под договором торопливую подпись – следует взять его на тщательное изучение. Вероятно, в какие-то пункты потребуется внести изменения.

В том случае, если условия договора устраивают обе стороны, необходимо зарегистрировать договор в Росреестре.

Каким условиям должен соответствовать договор аренды:

• Земля – имущество недвижимое, поэтому договор на срок более года подлежит регистрации в юстиции.
• Характеристики объекта аренды необходимо согласовать: указать площадь, границы и другие. Необходимые данные можно найти в кадастровом паспорте.
• Обязательно указание цены аренды.
• Должен быть прописан срок отношений арендатора с арендодателем.

Правоустанавливающие документы на землю:

• свидетельство о собственности;
• кадастровый паспорт;
• акт о предоставлении права распоряжения участком.

Оформление договора аренды допустимо только после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.

1. Право аренды разрешено включать в состав уставного капитала организации или делать предметом залога. В обоих случаях необходимо известить арендодателя.
2. Перед передачей участка в субаренду первоочередная задача – уведомление арендодателя.
3. Заключая договор, можно предусмотреть право выкупа земли. В этой ситуации должна быть прописана цена выкупа. Первоочередными покупателями являются собственники зданий, имеющихся на арендованной собственности. Если имеются нарушения аренды – в выкупе будет отказано.
4. Для внесения изменений в договор необходимо подготовить дополнительное соглашение, которое ожидает судьба основного документа: если договор нуждается в госрегистрации, доп. соглашение – аналогично.
5. Арендаторам рекомендуется постараться исключить пункты, предусматривающие изменение любых условий, в том числе размера арендной платы, по инициативе арендодателя в одностороннем порядке.

Земли государственной и муниципальной собственности могут быть не только переданы во временное пользование, но и проданы. Варианты реализации наделов обозначены в . Порядок продажи земельного участка предполагает проведение торгов в виде аукциона, кроме некоторых других ситуаций, в частности:

• если участок образован из земли, ранее оформленной в аренду для освоения территории;
• если участок образован из земли, переданной некоммерческим организациям для дальнейшей застройки, например, кооперативам или садовым обществам;
• если участки образованы из земель, переданных некоммерческой организации в рамках ИЖС;
• если участок образован из земли, переданной юр. лицу для ведения дачного хозяйства и являющейся территорией общего пользования;
• если на участке имеются постройки;
• земли оформлены для нужд граждан в порядке бессрочного постоянного использования;
• земли продаются крестьянско-фермерскому хозяйству в установленных законом случаях;
• земли реализуются для организации ЛПХ

Каждый из видов земель продается в порядке, установленном российским законодательством. Сделки купли-продажи обязательно проходят процедуру регистрации в Росреестре.

Торги, как форма продажи земель государственной и муниципальной собственности

Продажа земельных участков, находящихся в муниципальной собственности осуществляется путем в виде аукциона. Благодаря использованию этого варианта, земли могут быть проданы по более высокой цене, а также отпадает необходимость в выборе покупателя.

Торги проводятся в следующем порядке, установленном

1. Организатор назначает место и время прохождения процедуры, а также разъясняет порядок предоставления заявок на участие в торгах. Извещение помещается на электронном ресурсе организатора, а также в прессе, не менее чем за 30 дней до начала процедуры.
2. Граждане, желающие принять участие, не позднее 5 дней до начала конкурса подают заявку (посмотреть и скачать можно здесь: ). Каждый претендент имеет право на подачу одного заявления.
3. Проводятся торги, ведется обязательный протокол. В документе фиксируется окончательная цена.
4. После выявления победителя происходят расчеты, и составляется договор купли-продажи.
5. Право на землю официально ставится на учет в назначенном законом порядке.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности производится лишь в отношении тех наделов, которые описаны в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Заключение договора купли-продажи

Купчая оформляется в письменном виде на типовом бланке. Участниками данной сделки выступают распорядители надела – администрация, федеральный орган, а также граждане или организации. Первые являются продавцами, а вторые покупателями. Каждый из участников должен быть дееспособным, а также подтвердить свои полномочия соответствующими документами.

В договоре обязательно должна присутствовать следующая информация:

• место и дата осуществления сделки;
• реквизиты сторон;
• права и обязанности сторон;
• сведения об объекте сделки, включая технические параметры участка;
• порядок выполнения расчетов по сделке;
• расчет стоимости участка;
• условия опротестования сделки;
• подписи сторон.

Обязательным условием для вступления данного соглашения в законную силу является его регистрация в Росреестре. Для этого покупатель обязан обратиться в данный орган и подать пакет необходимых документов.

Постановка на учет осуществляется не позднее десяти дней и помимо договора купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы.

Список документов

В качестве документов для оформления договора купли-продажи (посмотреть и скачать можно здесь: ) могут выступать следующие бумаги:

• паспорт покупателя и документы продавца;
• технические бумаги на землю;
• документы, являющаяся основанием для проведения сделки;
• бумаги, подтверждающие отсутствие обременений;
• финансовые документы, указывающие на оплату всех необходимых сумм.

Могут потребоваться дополнительные документы во время официальной регистрации сделки в Росреестре.

Цена продажи земельного участка

Пример по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Игорь Анисимов обратился в администрацию своего региона с просьбой продать ему земельный участок, поскольку на территории располагается его ЛПХ.

Через некоторое время мужчина получил отказ, аргументированный тем, что муниципалитет будет проводить , и он может его выкупить исключительно в рамках прохождения этой процедуры.

Анисимов пояснил, что имеет право на покупку земли без проведения аукциона, поскольку там находится его ферма, однако, ничего не вышло. Через некоторое время чиновники назначили аукцион.

Поскольку у Игоря не было достаточно средств, чтобы выкупить землю по аукционной цене, да и в торгах участие планировали принимать несколько человек, мужчина обратился к юристу и с его помощью было составлено исковое заявление о признании действий администрации противоправными. В результате судебного заседания было вынесено решение об отмене аукциона и передаче земли по кадастровой стоимости Анисимову.

Заключение

В итоге можно сформулировать несколько выводов:

1. Реализация земель, принадлежащих муниципалитету или государству, происходит согласно установленному законом порядку.
2. Участки могут быть проданы в стандартном порядке – путем оформления купчей и ее дальнейшей регистрации, а могут быть реализованы на торгах.
3. Торги проходят в форме аукциона, что позволяется реализовать земли по достаточно высокой цене, а также исключить сложности при выборе покупателя.
4. Процесс торгов также определен земельным законодательством и содержит ряд обязательных действий.
5. Организаторы обязаны опубликовать извещение о проведении аукциона за 30 дней до его начала.
6. Потенциальные участники подают заявку и вносят задаток. Если заявка одна, то конкурс все равно считается состоявшимся. Заявление на участие подается не позднее чем за 5 дней до начала аукциона.
7. Во время торгов обязательно ведется протокол и по итогам конкурса составляется договор.
8. Сделка обязательно проходит регистрацию в Росреестре и только тогда вступает в законную силу. Для постановки на учет требуется не только договор купли-продажи , но и пакет обязательных документов на землю.
9. В договоре купли-продажи указываются все существенные условия, включая подробное описание земельного участка и его цену.
10. Цена зависит от того, каким образом реализуется участок. Если продажа осуществляется на торгах, то стоимость определяется в процессе проведения аукциона. В том случае, когда надел реализуется без торгов, цена устанавливается не выше кадастровой стоимости.

Наиболее популярные вопросы и ответы на них по продаже земли государственной и муниципальной собственности

Вопрос: Добрый день, меня зовут Татьяна, и я столкнулась с небольшой сложностью. Дело в том, что я узнала, что скоро администрация будет продавать наделы под ИЖС. Я решила приобрести площадь и отправилась подавать заявку на участие в аукционе.

Во-первых, выяснилось, что стоимость земель была гораздо выше кадастровой, хотя это противоречило нормам закона, и, во-вторых, мне отказали в заключении договора купли-продажи , потому что моя заявка на конкретный участок была единственной.

Подскажите, законны такие действия, и как опротестовать высокую стоимость земли?

Ответ: Здравствуйте, Татьяна. Прежде всего, вы заблуждаетесь относительно стоимости. Согласно ст. 39.4 ЗК РФ , земли продаются по цене, не превышающей кадастровый показатель только в том случае, если не проводится аукцион. Если имеют место торги, то цена будет установлена на том уровне, который заявил выигравший покупатель.

Что касается отказа по причине единственной заявки, то такие действия неправомерны. В данном случае выкупная стоимость определяется по уровню данной заявки и это не может стать причиной отказа.

Сейчас вам следует обратиться в суд и попытаться оспорить действия организаторов торгов. Если судья примет решение в вашу пользу, то вы сможете купить землю.

Список законов

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Под предоставлением следует понимать первичное выделение новых земельных участков, находящихся в государственной, муниципальной собственности или собственность на которые не разграничена, лицам, которые не обладали правами на данный земельный участок. Этим предоставление отличается от переоформления, которое заключается в изменении существующих прав на земельный участок.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной , в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Граждане, имеющие трех и более детей, имеют право приобрести бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, без торгов и предварительного согласования мест размещения объектов находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в случаях и в порядке, которые установлены законами субъектов Российской Федерации.

Субъекты РФ вправе устанавливать случаи, при которых могут передаваться бесплатно земельные участки из фонда перераспределения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предоставленные религиозным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 10 ФЗ «Об обороте сельскохозяйственных земель»).

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев:

• изъятия земельных участков из оборота;
• установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков;
• резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.

Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам в соответствии с ст. 28 ЗК РФ земельные участки предоставляются в собственность только за плату, размер которой устанавливается ЗК РФ.

Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9, 10 и 11 ЗК РФ.

Реализация права на бесплатное приобретение земельного участка: Видео

Муниципальная собственность на землю также является самостоятельной формой собственности. Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты и т.д.

В отличие от государственной и частной форм собственности на землю, муниципальная земля не делится на виды, т.е. она едина. В состав муниципальных земель могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др. Основное назначение муниципальных земель – обеспечение проживания, работы и отдыха населения. Муниципальные земли преимущественно относятся к категории земель поселений, за исключением земель, расположенных за их чертой. Основные площади муниципальной собственности относятся к землям общего пользования и используются гражданами для прохода, проезда и размещения объектов общего пользования. Другие категории земель муниципальной собственности могут закрепляться за индивидуальными землепользователями.

В соотв. с п.2 ст. 11 ЗК управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется ОМС самостоятельно и в соотв. с их уставами.

В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соотв. муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития безвозмездно могут (но не должны) передаваться земли, находящиеся в гос. собственности. Передача земель в муниципальную собственность не влечет автоматического изменения границ муниципальных образований, за исключением случаев, когда это прямо предусмотрено законами субъектов РФ.

Согласно ст. 19 ЗК в муниципальной собственности находятся земельные участки:

которые признаны таковыми ФЗ и принятыми в соотв. с ними законами субъектов РФ;

право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении гос. собственности на землю;

которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Допускается приватизация муниципальных земель. Условия приватизации определяются ОМС. Средства от продажи муниципальных земель поступают в полном объеме в местный бюджет. При этом не может допускаться приватизация земель общего пользования.

Основания прекращения права собственности на землю:

Распоряжение земельным участком добровольно путем заключения договора , прекращающего право собственника на него прежнего собственника.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника . Это могут быть не только гражданско-правовые, но и налоговые обязательства. Согласно ст. 278 ГК обращение взыскания на земельный участок по обязательствам собственника допускается только на основании решения суда. Однако обращать взыскание на земельные участки фактически запрещено и по обязательствам РФ, ее субъектов и муниципальных образований, поскольку в соответствии со ст.126 ГК обращение взыскания на землю и др. природные ресурсы, находящиеся в государственной и муниципальной собственности допускается в случаях, предусмотренных законом. В настоящее время такого ФЗ нет. Кроме того, в соотв. со ст.446 ГПК взыскание не может быть обращено на земельные участки, на которых расположено жилое помещение (его части), если для гражданина должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем им помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания, а также на земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином-должником предпринимательской деятельности.

Прекращение права собственности лица на земельный участок, который не может ему принадлежать. Такая возможность следует из содержания ст.238 ГК. В соответствии с ней, если в собственности лица оказался земельный участок, который в силу закона не может ему принадлежать, это он должен быть отчужден им в течение года с момента возникновения права собственности на данный земельный участок.

Конфискация земельного участка. Согласно ст. 50 ЗК земельный участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления. Однако это не значит, что он может быть изъят за совершение административного правонарушения. Фактически именно о конфискации земельного участка за совершение административных правонарушений говорится в ряде статей ЗК и ГК, которые будут рассмотрены позже. При этом следует иметь ввиду, что Перечнем имущества, не подлежащего конфискации по приговору суда, (Приложение к Уголовно-исполнительному кодексу РФ), к такому имуществу отнесены земельные участки, на которых расположены не подлежащие конфискации дом и хозяйственные постройки, а также земельные участки, необходимые для ведения сельского и подсобного хозяйства.

Национализация земельного участка. Данное основание прекращения права собственности на землю ЗК не содержит. Данное основание обосновано положениями ГК.Ст.235 и 306 ГК предусматривают возможность обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Она должна производиться на основании специального ФЗ с возмещением стоимости этого земельного участка и др. убытков, который также пока не принят. Национализация фактически представляет собой деприватизацию земельного участка. В соответствии с п.3 ст.25 ЗК не подлежат возврату земельные участки и возмещение их стоимости, которые были национализированы до 1.01. 1991г.

Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства. Предусматривается ст. 284 и 285 ГК, которые сводят нарушение законодательства лишь к использованию земельного участка с грубым нарушением правил рационального использования земли и не по целевому назначению.

Понятие муниципальной собственности на землю

Муниципальная собственность - относительно новый экономический институт. Первым шагом на пути отделения местного самоуправления от государственной власти стало принятие 09.04.90 г. Закона СССР «Об общих началах местного самоуправления и местного хозяйства в СССР». Самостоятельность муниципалитетов на конституционном уровне впервые закреплена в 1992 году.

Ст. 12 Конституции РФ от 12.12.93 г. гарантирует самостоятельность местного самоуправления. Ст. 130 Основного закона наделяет его правом самостоятельно реализовать правомочности собственника в отношении объектов муниципальной собственности.

Очевидно, что основа реальной, а не декларативной самостоятельности территориальной общины находится в экономической плоскости. Чтобы разрешать вопросы местного значения, нужны средства. Одним из главных источников наполнения местных бюджетов должны стать доходы от муниципальных земель.

Это положение особенно актуально в отношении сельских населенных пунктов, общины которых не владеют иными ценными природными ресурсами, промышленными предприятиями или коммерчески привлекательной недвижимостью. Такие муниципалитеты черпают средства путем:

• передачи земель в аренду и собственность частным лицам;
• самостоятельного хозяйствования на земле путем создания унитарных предприятий или участия в деятельности коммерческих структур в качестве соучредителя;
• взимания земельного налога, отнесенного законодателем к числу местных (регламентирован гл. 31 разд. X Налогового кодекса РФ).

В объективном понимании муниципальная собственность на землю - одна из форм публичной земельной собственности. Возможно ее формирование вследствие:

• отнесения земель к ведению муниципалитетов в силу закона;
• разграничения с госсобственностью;
• применения гражданско-правовых предписаний.

Полномочия по управлению муниципальной земельной собственностью реализуются общиной непосредственно либо через органы самоуправления. В субъективном понимании муниципальная собственность на землю представляет собой комплекс правомочностей по владению, пользованию и распоряжению, признанных государством за муниципальными образованиями в отношении земель, находящихся в их территориальных пределах.

Муниципальная собственность на землю и ее особенности

Ключевые особенности института муниципальной собственности на землю:

• сложность, межотраслевой характер;
• публичная природа;
• очевидное сходство режима с режимом государственной собственности.

Правоотношения в сфере муниципальной собственности на земельные ресурсы имеют сложную систему. Они одновременно регламентированы предписаниями разных отраслей законодательства. В структуре института муниципальной собственности на землю присутствуют нормы конституционного, земельного, гражданского и муниципального права. И это далеко не полный перечень.

Местное самоуправление и сформированные им органы являются публичными образованиями, действующими от имени и в интересах территориальной общины.

При реализации правомочностей в отношении земель муниципалитеты учитывают интересы населения.

Нельзя утверждать, что этот принцип реализуется повсеместно. Однако это проблема выходит за рамки земельного права. Рычагов влияния на местные власти (выборы, местные инициативы, референдум, отзыв депутатов) вполне достаточно. Чтобы ими воспользоваться, община должна быть достаточно зрелой и организованной.

В российской правовой доктрине рассматривают понятие «публичная собственность», противопоставляемое частной собственности. Публичная собственность на землю органично включает государственную и муниципальную. Обе названные формы весьма схожи, имеют много схожих черт. Их связующий элемент - публичный интерес.

Муниципальная земельная собственность принципиально не отличается от государственной по:

• источникам ее образования;
• экономическому содержанию;
• методам управления;
• правилам оценки;
• формам и целям использования.

Единство характеристик муниципальной и госсобственности обусловлено современным состоянием развития местного самоуправления в целом. Эта модель относительно нова для российской правовой доктрины и менталитета.

Превалирование государственных начал и несамостоятельность местного самоуправления привели к отсутствию дополнительных отличительных признаков муниципальной земельной собственности. Обыватель зачастую не разделяет органы госвласти и местного самоуправления, не видит возможности своего участия в управлении делами общины и решении земельных вопросов от ее имени.

Субъект муниципальной собственности

Правообладателем муниципального имущества является муниципальное образование. Исходя из определения муниципального образования, содержащегося в ст. 2 Федерального закона РФ № 31 «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», право муниципальной собственности на землю признается за:

• городскими, сельскими населенными пунктами;
• муниципальными районами;
• городскими округами;
• внутригородскими районами;
• внутригородскими территориями городов общефедерального значения (Москва, Петербург, Севастополь).

Правомочности по распоряжению муниципальной земельной собственностью от имени территориальной общины осуществляют органы местного самоуправления. Они же устанавливают правила ее оценки для целей продажи. Компетенция органов самоуправления определяется федеральным законодательством и местными правилами - локальными подзаконными нормативными актами (ст. 125, 215 ГК РФ).

Активы, пребывающие в муниципальной собственности, закреплены за муниципальными предприятиями и учреждениями. Остальное муниципальное имущество составляет муниципальную казну.

Перечень земель, находящихся в муниципальной собственности

Такой перечень установлен ст. 19 Земельного кодекса России. Он включает земли:

• признанные муниципальными;
• право на которые возникло при разграничении с госсобенностью;
• приобретенные по основаниям, оговоренным Гражданским кодексом РФ.

Рассмотрим примеры ситуаций, когда муниципалитеты обретают права на земельную собственность в силу закона. Участок, от права собственности на который отказался частный владелец, по умолчанию переходит в муниципальную собственность с момента регистрации прекращения права собственности в ЕГРП.

Если земли размещены в границах населенного пункта, участок переходит городскому округу, сельскому или городскому поселения; если на межселенной территории - муниципальному району (ст. 19 ЗК РФ). О собственности земель в этом случае речь не идет: муниципальные власти получают участок безвозмездно.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 244 от 03.12.08 г. в муниципальную собственность передаются участки в границах курортов общефедерального значения, право собственности на которые зарегистрировано в ЕГРП за государством до 26.12.08 г., если они:

• заняты зданиями, находящимися в муниципальной собственности;
• предоставлены органам самоуправления, предприятиям или организациям, учредителями которых они выступают.

Возникновение права муниципальной собственности на земли в результате разграничения

Ситуация с разграничением земель публичной собственности сложна, что наглядно демонстрирует история правового регулирования данного вопроса. В России действовало два федеральных закона «О разграничении…»: от 06.07.91 г. № 1550-1 и от 27.12.91 г. № 3020-1. Оба утратили силу. Изначально процесс был организован так:

• из неразграниченных земель формировались перечни участков с уникальными характеристиками;
• такие перечни утверждались центральным правительством.

Процедура занимала до трех лет. Количество участков, права на которые разграничивалось ежемесячно, составляло от 100 до 500 единиц. И это в пределах всей территории РФ.

Стало очевидно, что применение такого механизма проблему не решит. Специалисты предлагали несколько выходов из затруднительной ситуации, каждый из которых имел свои преимущества и недостатки. 17.04.06 г. был принят 53-ФЗ, внесший изменения в:

• Земельный кодекс РФ;
• Федеральный закон № 137 «О введении в действие ЗК РФ»;
• Федеральный закон № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно ст. 3.3 Закона № 137 распоряжение участками должно осуществляться после регистрации права публичной собственности в ЕГРП. Действует оговорка: отсутствие госрегистарции права на неразгранчиенные участки не препятствует распоряжению ими. Реализация полномочий по продаже и безвоздмезной передаче в большинстве случаев осуществляется органами местной власти:

• Участками, расположенными в пределах городского округа, распоряжаются органы самоуправления такого округа.
• Участками, находящимися на территории поселения при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения распоряжаются органы самоуправления поселения.
• Органы самоуправления муниципального района распоряжаются: землями межселенных территорий (всегда) и участками, расположенными на территории входящих в них поселений (при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки поселения).

Неразграниченными землями в пределах Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя по умолчанию распоряжаются органы исполнительной власти. Однако они вправе делегировать эти функции органам внутригородских муниципальных образований.

Для разграничения полномочий важен следующий момент. Земли, передаваемые в распоряжение муниципалитетам, установлены перечнем. Земли госсобственности, наоборот, определены по остаточному принципу. Согласно ст. 16 ЗК РФ земельные ресурсы, не пребывающие в собственности частных лиц и муниципалитетов, принадлежат государству.

Новый механизм распределения земель правоведы оценивают позитивно. Такой подход снял социальную напряженность, позволил гражданам и организациям оформлять выкуп участков, находящихся в публичной собственности.

Но есть и проблемы: положение, выписанное как исключение, переросло в общее правило. Муниципалитеты зачастую распоряжаются не сформированными в соответствии с ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» участками муниципальной собственности, то есть - неразгранченными землями.

При этом образование участка происходит по инициативе лица, инициировавшего выкуп или передачу в аренду. Последнее, в свою очередь, готово тратить время и ресурсы на оформление землеустроительной документации, только имея на руках решение о предварительном согласовании, то есть фактически заручившись согласием на будущую продажу/аренду еще не образованного участка.

Безвозмездная передача земельных участков в муниципальную собственность

Названный способ образования и передачи участков муниципальной собственности регламентирован гл. V.5 ЗК РФ. Основания для таких действий оговорены ст.39.30 этого Кодекса. В частности, предусмотрена безвозмездная передача:

• поселениям и городским округам участков, находящихся на их территории при условии утверждения генпланов населенных пунктов и правил землепользования;
• муниципальным районам участков, расположенных на межселенных территориях при условии утверждения схемы территориального планирования согласно Градостроительному кодексу РФ.

Ст. 39.30 ЗК РФ содержит прямой запрет на бесплатную передачу муниципалитетам земель:

• предоставленных органом госвласти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям;
• особо охраняемых природных территорий общефедерального значения, лесного фонда;
• зарезервированные для госнужд;
• в границах особых экономических зон;
• в отношении которых проведено предварительное согласование о предоставлении частным лица в собственность/пользование;
• предоставленные ГК «Росавтодор» либо для размещения объектов общефедерального железнодорожного транспорта.

Возникновение права муниципальной собственности по основаниям, оговоренным гражданским законодательством

Земельный участок признан недвижимостью (ст.130 ГК РФ). Как и другие вещи, он может перейти в собственность муниципалитета по условиям любой из не запрещенных законом сделок (мена, дарение, наследование, продажа). Хотя такие ситуации нечасты, нельзя отрицать возможности обращения взыскание на участок, принадлежащий гражданину за долги перед муниципалитетом.

Распространенное основание возникновения права муниципальной земельной собственности - выкуп участка для публичных нужд. Основания для таких действий оговорены ст. 49 ЗК РФ. Это размещение новых или реконструкция существующих объектов электро- , газо-, тепло-, водоснабжения при отсутствии иных подходящих площадей.

Процедура и правовые последствия выкупа регламентированы ст. 279 ГК РФ.

Закон защищает права частного собственника. Выкуп может проводиться по согласованию либо в судебном порядке при условии справедливой компенсации. Оценка изымаемого участка проводится по согласованию сторон, а если частное лицо осталось недовольно ее результатами - в судебном порядке.

Ст. 8 Федерального закона № 101 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» признает за муниципалитетом право приоритетного выкупа участка сельскохозяйственного назначения на случай его продажи по цене, за которую он реализуется (кроме случаев конкурсной продажи). Пока муниципалитеты пользуются приоритетным правом в редких случаях.

И наконец, в муниципальную собственность могут переходить участки, признанные бесхозяйными в порядке ст. 225 ГК РФ. В числе бесхозных участков те, от которых собственник отказался либо не имеющие законного собственника. Об их оценке при этом речь не идет.

Продажа земли, находящейся в муниципальной собственности

Разберемся в вопросах терминологии. С позиции гражданского законодательства земельный участок - это вещь, а муниципалитет - собственник, который вправе осуществлять все обычные правомочности, в том числе - распоряжение.
В публично-правовых отношениях орган местного самоуправления действует как субъект властных полномочий. Среди прочего, он уполномочен передавать земли в собственность или пользование частным лицам. Причем, речь зачастую идет о целинных землях, муниципальная и госсобственность на которые не разграничена, а участки не образованы.

Гражданский кодекс России не предусматривает возможности совершения сделок с такими объектами.

Термин «продажа» к рассматриваемым правоотношениям неприменим еще и потому, что публичные земли зачастую предоставляются частным лицам безвозмездно.

Итак, гл. V.1 ЗК РФ «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» регламентирует не только продажу, но и другие случаи перехода земель из муниципальной собственности в частную. По общему правилу (ст. 39.3 ЗК РФ) продажа муниципальной земельной собственности осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.

Случаи возможной продажи участков вне торгов жестко ограничены. Это выкуп земель:

• предоставленных в аренду для комплексного освоения;
• переданных некоммерческой организации для индивидуального жилищной застройки, ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства;
• образованных в результате раздела участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях индивидуальной жилищной застройки и относящейся к имуществу общего пользования;
• на которых размещены сооружения, принадлежащие покупателю участка;
• сельскохозяйственного назначения фермерским хозяйствам.

Выкупная цена, а также начальная оценка участка, выставленного на торги, определяется согласно правилам, утвержденным муниципалитетом (ст. 39.4 ЗК РФ).

Оформление муниципальной земли в собственность

Вопросы регистрации права собственности на участки регламентированы Федеральным законом № 122 «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Учитывая, что недвижимостью в России признаются только земельные участки (ст. 130 ГК РФ), регистрация прав собственности на целинные земли невозможна.

Сегодня муниципалитеты не заинтересованы в формировании участков и постановке их на учет в качестве самостоятельных объектов гражданских прав.

До момента, пока территориальная община не определилась со способом будущего использования земель, это даже нецелесообразно. Нет смысла устанавливать целевое назначение участка, чтобы впоследствии его менять или формировать границы абстрактного объекта, чтобы потом заново регистрировать объединение, выдел или перераспределение.

Таким образом, сведения о муниципальных землях, которые ранее не были в собственности и не передавались в пользовании частных лиц, в ЕГРП обычно не значатся. И наоборот: чтобы получить такие земли в собственность или пользование, необходимо инициировать образование участков. Это, в свою очередь, требует разработки землеустроительной документации в порядке Федерального закона РФ № 221 «О госкадастре недвижимости».

Для примера, рассмотрим порядок оформления прав на участок собственником недвижимости, расположенной на таком участке:

• Регистрация права собственности на строение в ЕГРП, если это не было сделано ранее.
• Оформление документов на участок: межевание, постановка на кадастровый учет.
• Получение кадастрового плана в департаменте земельных ресурсов или органе с другим названием.
• Обращение с заявлением о предоставлении участка в управление муниципальным имуществом. Этот орган впоследствии готовит распоряжение об образовании участкам и предоставлении его в собственность, а также проект соглашения.
• Подписание договора купли-продажи. Оплата лицом, заинтересованным в покупке, стоимости участка. Подписание передаточного акта.
• Обращение за регистрацией образования нового объекта в МФЦ или территориальный орган Росреестра.

Признание судом права муниципальной собственности

Способы защиты гражданских прав оговорены ст. 12 ГК РФ. В их числе - признание права через суд. Спор о праве на землю у муниципального образования может возникнуть с любым субъектом:

• другим муниципалитетом;
• гражданином, иностранцем;
• организацией;
• государством.

В зависимости от субъектного состава, спор может оказаться подсуден общему или арбитражному суду. Муниципалитет в таком деле может выступать истцом, ответчиком, третьей стороной с самостоятельными требованиями на предмет спора или без таковых.

В отношении судебных споров о земле следует учесть следующее. Право собственности в России гарантируется. А ст. 35 Конституции РФ специально устанавливает, что частный собственник может быть лишен имущества исключительно по вердикту суда.

Чтобы изъять из ЕГРП данные о регистрации прав на земельный участок за гражданином или организацией, муниципалитет должен предъявить вступившее в силу решение суда. Вердикт суда - самостоятельный и самодостаточный правоустанавливающий документ.

Право муниципальной собственности на землю на основании судебного вердикта устанавливается, например, в случаях:

• платного изъятия земель частной собственности для публичных нужд;
• принудительного отчуждения земель, не могущих находится в собственности частного владельца (например, иностранец унаследовал земли сельскохозяйственного назначения и не продал их гражданину РФ на протяжении года);
• лишение права собственности владельца, который использовал их не по целевому назначению, своими бесхозяйственными действиями привел к истощению и ухудшению качества земель сельскохозяйственного назначения.