Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области разработала порядок подписания акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, информирует ИГЖН Волгоградской области .

Напомним, в начале февраля текущего года Минстрой России утвердил форму приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данный документ ежемесячно оформляется управляющей организацией и подписывается представителем Совета многоквартирного дома.

В свою очередь, специалисты инспекции Госжилнадзора Волгоградской области разработали пошаговые рекомендации о порядке заполнения и подписания документа. Эта работа проведена ведомством в помощь всем участникам этого процесса: управляющим организациям, представителям Советов многоквартирных домов и других общественных организаций. Ведомство предлагает четкие инструкции по следующим позициям:

Акту проверки установления факта неоказания, ненадлежащего оказания услуги по содержанию или ремонту общего имущества;

Изменениям, вносимым в договора управления МКД;

Порядку сдачи-приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Требованиям к заполнению акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

Порядку установления и фиксации факта невыполнения работ (неоказания услуг) или ненадлежащего их выполнения.

Так, например, среди основных требований к составлению и заполнению акта следующие позиции:

1) акт должен составляться ежемесячно (если иная периодичность не установлена договором управления);

2) акт подлежит подписанию двумя сторонами: со стороны Управляющей организации - руководителем (иным уполномоченным лицом); со стороны собственников - председателем совета МКД (при отсутствии совета МКД - иным уполномоченным лицом, определенным решением общего собрания собственников);

3) в акте должны быть отражены все виды работ и услуг, фактически выполненных УО за отчетный период (как обязательные, так и дополнительные (т.е. произведенные за счет дополнительных средств, например «установка ОДПУ»). Отдельно должны выделяться работы по текущему ремонту;

4) в случае оказания услуг ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, УО обязана произвести перерасчет. Если перерасчет не произведен и отсутствуют подтверждающие документы выполнения работ (услуг), в т.ч. подписанный собственниками акт приемки - это свидетельствует о нарушении лицензионных требований.

Все документы размещены на сайте Инспекции в разделе: Главная/ Иная информация о деятельности органов исполнительной власти/ Муниципальный жилищный контроль/ Типовой договор управления (http://gzhi.volganet.ru/other/control/contract/).

Читайте также последние новости ЖКХ России, г. Волгограда и Волгоградской области

Жители многоквартирных жилых домов г. Фролово Волгоградской области смогут обраться к руководителю инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области Алексею Сергеевичу Сивокозу за решением вопросов, касающихся сферы жилищного надзора.

Это предусматривает опубликованный минстроем проект поправок к постановлению правительства от 14.05.2013 № 410 "О мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования".

По ее словам, такие нормы содержатся в поправках к 410 постановлению правительства РФ о мерах по обеспечению безопасности при использовании и содержании внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. С текстом документа можно ознакомиться на федеральном портале проектов нормативных правовых...

С просьбой о проверке положений статьи 190.1 Жилищного кодекса РФ обратилась группа депутатов Госдумы. По их мнению, закон о приватизации 1991 года и последующие изменения законодательства привели к нарушению конституционного принципа равенства перед законом и судом.

• Минэнерго: Население не обяжут платить за "умные" счетчики газа

  "Одной из основных задач Минэнерго России по "умным" системам учета газа является определение конечных потребителей, которым может понадобиться установка новых систем учета. На данном этапе Минэнерго не считает, что установка "умных" ПУГ понадобится для всех, в том числе уже подключенных потребителей.

• "РГ" публикует закон о штрафах за нарушения для управляющих компаний

  Исчерпывающий перечень грубых нарушений лицензионных требований устанавливается правительством. Но по факту такой список уже есть, отмечает исполнительный директор НП "ЖКХ Контроль" Светлана Разворотнева.

Тарифы в некоторых случаях могут быть выше эталонных, отметил Виталий Мутко. "Разница между регионами есть и будет, потому что разные условия водоподготовки, теплоснабжения и так далее. Но каждый год дисбаланс сокращается, в том числе через тарифное регулирование", - цитирует вице-премьера "РИА Новости".

На самом деле, не до смеха: по мере того, как сходят сугробы, вытаивают и горы экскрементов животных. Везде, даже на детских площадках. Можно бесконечно сокрушаться по поводу того, какое это свинство. Мы решили выяснить, реально ли наказать владельца собаки, если она гадит, где попало, а хозяин не удосуживается...

В Волгоградской области в 2019 году отремонтируют 323 многоквартирных дома общей площадью 658 тысяч квадратных метров. Это улучшит жилищные условия более 31,5 человек. Начать ремонт подрядчики обещают уже в конце марта.

Проект "Умный город" становится ближе к людям. И он уже изменил к лучшему жизнь обитателей самых обычных многоэтажек, да и самих городов. Об этом рассказал "Российской газете" заместитель министра строительства и ЖКХ Андрей Чибис.

Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.

Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.

Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?

Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?

Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.

Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Данная формулировка позволяет сделать два вывода:

• актирование (документальное оформление) работ по содержанию и текущему ремонту включено в стандарт управления;
• актирование приемки работ и услуг осуществляется отдельно от актирования факта выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества, в акте приемки работ и услуг не предусматривается включение сведений о нарушении требований к качеству.

Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).

Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.

Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).

Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.

В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презум­пция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.

Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.

Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный Суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .

Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?

Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.

Правовая позиция ВАС РФ проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.

Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.

Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?

До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.

Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно инициировать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.

Алексей Михайлович, какие практические рекомендации Вы можете дать коллегам?

Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.

Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.

В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.

В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.

В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.

В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».

Беседу вела редактор журнала

Е. В. Емельянова

В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).

Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

Сотрудники УК в рабочем процессе заполняют много различных документов . Итак, более подробно о видах:

1. Акты выполненной работы должны заполняться в соответствии с новыми изменениями в законодательстве. Они являются подтверждением того, что ремонт произведён полностью и его фактические объёмы.
2. В момент передачи многоквартирного дома управляющей организации от застройщика заполняется акт. В этом документе указывается информация о состоянии технических коммуникаций и помещений общего пользования, а также степень износа и выявленные неисправности.
3. Акты, которые заполняются при различных авариях. Например, при течи крыши или разрыве труб всегда составляется соответствующий акт.

Акт приема-передачи многоквартирного дома

Этот документ подтверждает факт перехода имущества от одного владельца к другому.

При формировании и подписании соглашения на передачу многоквартирного дома в компетенцию УК, застройщик передаёт всю бухгалтерскую и техническую отчётность сотрудникам управляющей организации. Это необходимо для того, чтобы компания полноценно смогла осуществлять свою деятельность и обслуживать дом.

Акт приема-передачи должен содержать :

Информацию о жителях многоквартирного дома.

• Информацию об УК (должности уполномоченных лиц, с указанием ФИО).
• Сведения о соглашении с управляющей компанией, на основе которого составляется акт.
• Список работ (текущий ремонт, капремонт и т. д.).
• Указание всего передаваемого имущества (здесь необходимо максимально расписать всё, что передаётся от маленьких ключей, например от каких-либо помещений, до крупных площадей, например придомовой территории).
• Указание особых моментов (по желанию принимающей стороны могут быть вписаны дополнительные замечания).
• Фамилии и инициалы, а также подписи сторон.

Акт приёма-передачи подписывается в момент проведения сделки.

В законодательстве специальных форм для заполнения актов передачи не существует. Бланки формируются и разрабатываются в качестве приложения к соглашению.

Акт выполненных работ управляющей компании: образец и правила составления

Этот документ заполняется после проведения каких-либо работ и подтверждает выполнение их надлежащим образом. Если акт подписан, то это значит, что организация в полном объёме и качественно выполнила свою работу. Но должна ли УК заполнять и предоставлять акты выполненных работ?

Согласно новым изменения в законе (приказ Минстроя №761 от 26 октября 2015 года) все управляющие организации в обязательном порядке должны заполнять первичную документацию. К такой документации относится и акт приёма выполненной работы.

Также на законодательном уровне существует типовая форма такого документа, поэтому заполнить его не представляет сложности.

Документ должен содержать следующую информацию :

Акты следует оформлять сразу после выполнения работ . Однако конкретных сроков для проставления подписи в акте на законодательном уровне не предусмотрено.

Если оформление актов будет реже чем раз в месяц, то очень сложно отследить и проверить фактическое отремонтированное оборудование и сопоставить с фиксированной записью в документе.

Характеристика на жильца от управляющей компании ЖКХ с примером

Характеристикой с места проживания признаётся неофициальный документ . Он составляется в произвольной форме. Такой документ содержит сведения о человеке, которые связаны с его отношениями с соседями и окружающими людьми.

Характеристика включает сведения об уплате коммунальных платежей, конфликтных ситуациях с соседями и принятие участия человека в жизни многоквартирного дома.

Поскольку установленная форма отсутствует, характеристику пишут в произвольном виде. В документе должно быть указано:

1. Фамилия, имя и отчество человека, а также его полный адрес проживания.
2. Наименование управляющей организации и указание лица, выдавшего документ (с указанием должности и ФИО).
3. Описание поведения гражданина.

Характеристика в таком виде обычно необходима для предоставления в государственные органы. Иногда в документ вписывают наименование структуры, куда требуется документ. При стандартном заполнении пишут слова: Характеристика выдана по месту требования».

Характеристику могут попросить :

• работники полиции (следователи и т. д.);
• попечительский совет и органы опеки (при оформлении опекунства);
• судебным органам.

Если в доме существует ТСЖ, то характеристику лучше всего оформить и заверить именно у председателя этого органа.

Подводя итоги, можно отметить, что формирование всех вышеперечисленных актов – процесс простой. Самое главное, чтобы вся информация, изложенная в актах, была понятна всем сторонам.

Сегодня мы предлагаем вниманию читателей мнение практикующего юриста по вопросам, которые неизбежно встанут перед компаниями в повседневной работе в связи с вступлением в силу Приказа №761 Минстроя РФ от 26.10.2015, утвердившего форму акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту мущества в МКД.

Алексей Михайлович, пожалуй, самый насущный вопрос состоит в том, с какой периодичностью следует составлять такие акты. Обязательно ли оформлять их каждый месяц или достаточно одного акта по итогам года, а то и по окончании срока действия договора управления?

Приказ 761/пр

Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ по умолчанию плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем. Таким образом, УК выставляет платежные документы один раз в месяц.

Соответственно, акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту имущества в МКД может составляться также один раз в месяц. Я полагаю, что акты могут составляться и реже – ежеквартально, по полугодиям, а то и вовсе по итогам года. Во-первых, ввиду отсутствия прямого указания о требуемой периодичности актирования, а во-вторых, по причине того, что договором управления может быть определен порядок взаимодействия сторон в части приемки работ и услуг, подготовки ежегодного отчета УК об исполнении договора управления.

Одновременно необходимо разделять содержание общего имущества и текущий ремонт.

Кстати, бросается в глаза, что плата за управление не подтверждается актом по форме, утвержденной Минстроем, и это радует. По актированию текущего ремонта следует опираться на нормы ГК РФ о строительном подряде. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Применительно к нашей ситуации (актирование работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД) эта норма дает УК основание открыто потребовать от уполномоченного собственника помещения либо председателя совета МКД (далее – УС (ПСМКД)) принять работы (с указанием на недостатки либо без таковых).

Также согласно п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке. Вот и ответ на вопрос о том, когда составлять акт. Текущий ремонт считаю возможным актировать немедленно по исполнении. Попутно, естественно, в акте могут быть указаны и работы по содержанию, то есть если брать за основу ежемесячное актирование, то в год получаем 12 актов плюс, к примеру, один «внеплановый» акт по текущему ремонту.

Отметим, что утвержденная Минстроем форма акта допускает указание в нем как совокупно работ по содержанию и текущему ремонту, так и отдельно ремонтных работ. Само собой, если в конкретном МКД работы по текущему ремонту распределены на несколько месяцев, то и актировать их вполне можно помесячно.

Безусловно, с точки зрения УК, актировать текущий ремонт удобнее один раз, когда весь объем фактически выполнен. Но представим себе ситуацию, когда, скажем, 90% работ выполнены в марте, а остаток (10%) – в апреле. В акте за март объем работ по текущему ремонту будет нулевым, в акте за апрель (который будет составлен в мае) члены совета МКД увидят объем, равный 100%. Это может спровоцировать необоснованное недовольство жильцов (раз в акте за март стоит «0», значит, УК работы не выполняла и можно требовать вернуть плату). Я считаю, что собственники должны ежемесячно видеть, что УК работает постоянно.

Ключевой момент

Подписание акта приемки среди прочего играет воспитательную роль в отношении собственников помещений, прежде всего, информирует и дисциплинирует их. Поэтому целесообразно оформлять его ежемесячно.

Кроме того, нужно учитывать и право собственников корректировать план текущего ремонта. Они должны понимать, что плановый сбор на ремонтные работы ограничен конкретной суммой и, когда УК приступает к выполнению запланированных работ, средства уже расходуются. Поэтому для компании будет лучше, если она сможет показать клиентам состояние дел на текущий момент: плановый сбор, фактически собранную сумму, реальные расходы на сегодняшний день, возможный дефицит финансирования в случае изменения плана работ. Чтобы люди учитывали эти обстоятельства, актировать текущий ремонт желательно не по его итогам, а в процессе выполнения.

Жилищным кодексом уже давно установлена обязанность УК ежегодно отчитываться об исполнении договора управления перед заказчиками. Если возможно, с чем Вы согласны, составление акта раз в год, допустимо ли в целях экономии считать такой отчет актом приемки услуг и работ?

Согласно ч. 11 ст. 162 ЖК РФ ежегодно в течение I квартала текущего года УК представляет собственникам помещений в МКД отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Приравнивать такой отчет к приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту неразумно. Я придерживаюсь мнения, что актирование с любой разумной периодичностью (месяц, квартал, полугодие) должно предшествовать отчету о выполнении договора управления за год, а не совпадать с ним. Грубо говоря, не следует актировать целиком год одним актом, считая, что это и есть готовый отчет. И вот почему.

Напрямую ЖК РФ не предусматривает необходимости утверждать годовой отчет УК на общем собрании собственников (ч. 11 ст. 162 ЖК РФ оперирует словами «представляет собственникам отчет»), а представление отчета видится как одностороннее действие УК, не требующее реакции непосредственно на отчет. Бытующие формулировки «утвердить отчет», «одобрить отчет», вписываемые в повестку ОСС, ничего общего с приемкой работ и услуг (тем паче в рублях) не имеют. Одновременно согласно ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ собственники помещений в МКД на основании решения собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной УК или об изменении способа управления данным домом. Так вот, основная опасность отождествления отчета и акта приемки – односторонний отказ собственников от исполнения договора управления и последующий выбор иной УК.

Обоснование у «сердитых собственников» будет веским: работы не приняты, следовательно, обязанности свои УК не исполняла.

Мы знаем, что у собственников есть абсолютное право в любое время сменить УК без каких бы то ни было оснований, и эта позиция подтверждена арбитражными судами. Поясните, как подписанные акты могут помочь УК в данной ситуации.

Собственники не могут просто так расторгнуть договор управления в одностороннем порядке. Расторжение договора управления МКД осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством, это прямо сказано в ч. 8 ст. 162 ЖК РФ. В свою очередь, гл. 29 ГК РФ не содержит указания на право одностороннего отказа собственников от исполнения договора. Более того, в п. 1 ст. 450 ГК РФ отмечено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не установлено настоящим кодексом, другими законами или договором. Так что соглашение сторон договора о его расторжении требуется по умолчанию. А иное в данном случае – это именно то, что указано в ч. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ (плюс – как частный случай – ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Действительно, имеется внушительный корпус арбитражной практики, опираясь на которую, коллеги говорят, что собственники помещений в МКД беспрепятственно могут уйти от одной УК к другой. Но в контексте рассмотрения вопросов составления акта выполненных работ и оказанных услуг я предлагаю обратить особое внимание на проблему грамотного, цивилизованного расставания с УК. До настоящего времени были известны лишь единичные факты оспаривания итогов общего собрания собственников самой управляющей организацией, а вся «арбитражка» строилась на том, что к моменту рассмотрения судьями спора двух хозяйствующих субъектов не имелось сведений о судебном оспаривании того решения собрания, где люди меняли одну УК на другую.

Я убежден, что актирование работ по содержанию и текущему ремонту – ключевой момент в завершении взаиморасчетов сторон договора управления. Предположим, у УК нет оснований не «отпускать» дом в управление конкурента, но есть все основания требовать оплаты фактически выполненных работ. Здесь немотивированный отказ УС (ПСМКД) подписать акт приемки в перспективе может сыграть против УК, поскольку арбитраж арбитражем, но компании придется судиться с физическими лицами, собственниками, кто проголосовал за разрыв с УК, чаще всего не намерен оплачивать долги полностью. Здесь УК вынуждена подавать иски в большей части мировым судьям, которые в силу закона вообще не имеют права касаться вопросов правомерности проведенного общего собрания собственников помещений в МКД. Именно здесь УК будет строить свою аргументацию на нормах ГК РФ, положениях договора управления, который хоть и прекращен (по воле собрания), но расчеты сторонами не завершены, что и послужило причиной обращения УК с иском в суд.

Ключевой момент

Акт приемки работ и услуг необходим УК на случай одностороннего отказа собственников от исполнения договора управления. Он позволит потребовать с жильцов оплаты фактически выполненных работ и оказанных услуг.

Еще раз повторю: арбитражная практика по делам смены УК вовсе не означает, что УК теряет право на возмещение своих фактических расходов. На примере, понятном бухгалтерам, поясню: зачастую прежняя УК не желает иметь дело с истребованием дебиторской задолженности и попросту уступает ее хотя бы той же новой УК. Логичное развитие ситуации: новая УК обращается к мировому судье за взысканием долга на основании договора цессии. А должник возражает, ссылаясь на то, что долга нет, акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, выполненных и оказанных прежней УК, никто не подписывал, по вопросу об утверждении отчета об исполнении договора управления вообще проголосовали против. И звучит магическая формула: «прежняя УК не исполняла свои обязанности по договору управления». Теперь понимаете, в каком неприятном ракурсе может проявиться неподписанный акт, который по недоразумению УК может вынести на утверждение годового отчета?

Когда УК предлагает гражданину подписать акт приемки услуг и работ, у него обычно появляется уверенность в своей значимости и нередко он пытается воспользоваться ситуацией и заявить о недостатках выполненных работ, оказанных услуг, отказаться подписывать документ до устранения этих недостатков. Как правильно реагировать на такие действия?

Прежде всего предлагаю обратить внимание, что действующие нормативно-правовые акты не регламентируют порядок ведения технической документации (частью которой и являются акты приемки оказанных услуг и выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества) и, в частности, порядок составления актов (это касается постановлений Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, от 03.04.2013 № 290, от 15.05.2013 № 416, Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170). Приказ Минстроя находится на низшей ступени федерального блока нормативно-правовых актов, ведомственные акты не могут изменять или дополнять положения вышестоящих федеральных нормативно-правовых актов. Приказом утверждена только форма акта. Никакого порядка его подписания на уровне того же Минстроя не было и нет с 2013 года.

Следует отметить, что пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД установлен такой стандарт управления, как организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, включая осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ , а также фактов оказания услуг и выполнения работ ненадлежащего качества.

Данная формулировка позволяет сделать два вывода:

• актирование (документальное оформление) работ по содержанию и текущему ремонту включено в стандарт управления;
• актирование приемки работ и услуг осуществляется отдельно от актирования факта выполнения работ и оказания услуг ненадлежащего качества, в акте приемки работ и услуг не предусматривается включение сведений о нарушении требований к качеству.

Теперь обратимся к пп. «б» п. 40 Правил содержания общего имущества, где сказано, что собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами ТСЖ, ЖСК или иного специализированного потребительского кооператива вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы ).

Таким образом, есть основания считать, что при получении от УК акта приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества лицо, которое уполномочено его подписать (УС (ПСМКД)), не вправе ни указывать в акте несогласие с его содержанием, ни вписывать какие-либо требования об устранении недостатков работ (услуг) или снижении причитающейся УК платы по договору управления. Проверка объемов или качества может быть проведена до подписания акта приемки.

Отказ УС (ПСМКД) от подписания акта приемки – законное право, но такой отказ должен быть мотивирован и соответствующая запись должна быть сделана в акте. Как вариант УС (ПСМКД) могут направить в адрес УК письменный мотивированный отказ в качестве отдельного документа.

Ключевой момент

До представителя заказчика по договору управления следует донести мысль о том, что возражения к акту возможны только при наличии оснований – результатов экспертизы, актов о нарушении качества работ (услуг). Немотивированные отказы незаконны.

Еще раз хочу подчеркнуть, что единственным основанием для УС (ПСМКД) возразить на акт приемки является (кроме экспертизы) именно наличие составленных в установленном порядке актов о ненадлежащем качестве работ (услуг), которые являются основанием для уменьшения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения (см. п. 15 Правил изменения размера платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). Порядок составления таких неприятных для УК актов установлен разд. X Правил предоставления коммунальных услуг (главное – акты составляются незамедлительно по первому обращению).

Смоделируем ситуацию для наглядности: в течение квартала в УК поступило одно обращение по поводу нарушения качества услуг (работ). Обращение проработано, акт составлен, размер платы снижен. По итогам квартала УК составляет акт приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту и направляет его УС (ПСМКД). В свою очередь, УС (ПСМКД) не имеют оснований для неподписания акта.

В части работ по текущему ремонту согласно п. 4 ст. 753 ГК РФ односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными. Презумпция действительности одностороннего акта идет УК на пользу: желающие опровергнуть ее отправляются в суд, где доказывают свое мотивированное несогласие.

Даже если дело будет доведено до суда и собственник потребует снизить плату за содержание и ремонт, он будет обязан представить суду конкретные факты: как минимум назвать перечень работ (услуг), не выполненных (не оказанных) УК, периодичность их выполнения (оказания), в случае нарушения качества – доказательства ненадлежащего исполнения УК ее обязанностей. Многочисленные примеры из судебной практики свидетельствуют о том, что жильцы, как правило, не справляются с такой задачей.

Говоря о перерасчете платы, хочу привлечь внимание коллег к одному неприятному документу – Решению ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004. Гражданин добивался признания частично недействующими п. 28, 29, 35, 40 Правил содержания общего имущества, п. 6, 15, 16 Правил изменения размера платы. Верховный суд оставил заявление без удовлетворения, указав: положения оспариваемых нормативных правовых актов не содержат запрета собственнику жилого помещения самостоятельно обратиться в объединения потребителей, органы государственной жилищной инспекции и не лишают гражданина права представлять в суде любые доказательства, подтверждающие факт непредоставления услуг либо предоставления услуг ненадлежащего качества организацией, оказывающей такие услуги . Иллюстрация к сюжету – дело № А71-4144/2015 (см. Постановление АС УО от 02.02.2016 № Ф09-10591/15). Гражданин обратился с жалобой в орган муниципального жилищного контроля, который, в свою очередь, провел проверку и выявил, что ОПУ тепловой энергии не допущен к учету РСО ввиду истечения межповерочного интервала. Между тем УК выставляла жителям квитанции, где была указана и плата за обслуживание и ремонт ОПУ. Предписание контролирующего органа о снижении размера платы УК безуспешно пыталась обжаловать, пройдя три инстанции. Арбитры открытым текстом написали: указанные обстоятельства установлены при проведении внеплановой проверки органом муниципального жилищного контроля… составление акта, предусмотренного п. 16 Правил изменения размера платы, в этом случае не требуется .

Собственники помещений полагают, что если акт приемки не подписан, то они не обязаны вносить плату за содержание и ремонт. Так ли это?

Рассматривая отношения УК и собственников по договору управления в части документального оформления результатов работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества как отношения должника и кредитора, я предлагаю опираться на правовую позицию, сформулированную в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013 № 12945/13, в котором приведены следующие выкладки.

В силу п. 3 ст. 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Согласно п. 1 ст. 406 ГК РФ кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в п. 2 ст. 408 ГК РФ. Обратимся к названной норме: кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Какие аналогии возникают? Принимая исполнение от УК (должника по договору управления), УС (ПСМКД) (кредитор) обязан выдать расписку (акт приемки) о получении исполнения полностью или в части.

Правовая позиция ВАС проста и логична: оплата работ по договору подряда не может быть поставлена в зависимость от утверждения заказчиком акта сдачи-приемки без претензий. Такое условие делает возможность отсрочки оплаты работы, по сути, бессрочной, ставит оплату в зависимость исключительно от усмотрения заказчика и превращает возмездный договор в безвозмездный, что противоречит правовой природе договора подряда. Принцип свободы договора не позволяет определять его условия с нарушением требований закона.

Нужна ли представителю собственников помещений специальная доверенность на подписание актов? Этот вопрос актуален, так как нередко граждане боятся брать на себя ответственность.

Я уверен, что ПСМКД не требуется отдельной доверенности на подписание актов приемки. Во-первых, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ сформулирован так, что доверенность председателю собственников помещений нужна для осуществления контроля за выполнением обязательств по договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества. Правомочие подписания актов приемки указано через разделяющую запятую. Во-вторых, утвержденная Минстроем форма акта требует привести в качестве основания правомочности подписания акта приемки решение общего собрания собственников или доверенность.

Поэтому решение общего собрания о выборе ПСМКД является достаточным основанием для того, чтобы конкретный человек подписал акт приемки в силу п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Что делать, если в МКД не избран совет дома и нет уполномоченного собственника, которым УК могла бы направлять на подписание акты приемки?

До момента избрания в МКД совета или появления некоего уполномоченного собственника с доверенностью акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту составлять бессмысленно, ибо со стороны заказчика подписать их некому.

Мое мнение вполне предсказуемо: УК должна со своей стороны принять все доступные меры для скорейшего избрания совета МКД. Во-первых, ей нужно самостоятельно созвать собрание (такое право у УК есть согласно ч. 7 ст. 45 ЖК РФ), а во-вторых, привлечь ОМСУ к решению проблемы (через обращение самой УК или инициативной группы собственников). В силу ч. 2 ст. 161.1 ЖК РФ, если в течение календарного года решение об избрании совета МКД не принято или не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в МКД, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета МКД, в том числе председателя совета, или о создании в этом доме ТСЖ. Факт бездействия ОМСУ в любом случае может быть обжалован.

Во-первых, нет острой необходимости экстренно пересматривать действующие договоры управления. Комплекс нормативных правовых актов, связанных с актированием работ и услуг по содержанию и текущему ремонту, действует уже несколько лет. Приказ Минстроя утвердил только форму акта. Общие взаимоотношения УК и собственников уже оформлены договорами управления, положениями о совете МКД (если таковые принимались решением собрания), нормами ЖК РФ, ГК РФ. Совокупность действующих актов вкупе с договорами управления и сложившейся судебной практикой позволяет УК работать в обычном режиме. Выдумывать что-то дополнительно и «переголосовывать» договор управления неразумно. Лишняя шумиха вокруг раздутой проблемы дает недобросовестным собственникам ложную уверенность в некоей исключительной важности акта приемки, что может провоцировать конфликты с УК. Между тем актирование – лишь формальность для компании, которая оперативно реагирует на сигналы обратной связи, вовремя прорабатывая обращения о фактах некачественных работ (услуг). Увязывать эти вопросы с годовым отчетом тем более неразумно. Если уж акты приемки названы частью технической документации, то и обсуждать их на общем собрании ни к чему.

Во-вторых, периодичность актирования работ и услуг по содержанию и текущему ремонту строго не регламентирована, что позволяет определить данный момент в тексте договора управления (ежемесячно, ежеквартально, по полугодиям). При этом для ежемесячного актирования не требуется прописывать соответствующие нормы в действующем договоре управления, поскольку плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно по умолчанию. Соответственно, и ежемесячное актирование вполне можно обосновать сложившимися договорными отношениями.

В-третьих, если в МКД нет совета и некому подписывать акт приемки, УК вправе инициировать общее собрание или обратиться (напрямую или с помощью инициативной группы собственников) в ОМСУ с целью скорейшего выбора членов совета МКД.

В-четвертых, получившие акт приемки УС (ПСМКД) обязаны подписать его или представить мотивированные возражения. При этом УК не должна идти на поводу у чрезмерно самоуверенных собственников: если нет ни заключения эксперта, ни актов о нарушении качества работ (услуг), составленных согласно Правилам изменения размера платы, дорога прямиком в суд, где истцами будут несогласные собственники.

В-пятых, отсутствие акта приемки может быть оправдано невозможностью его подписания (если нет УС (ПСМКД)) и в действиях УК как юридического лица не будет вины (и состава административного правонарушения), если приняты все доступные меры для выполнения требований закона. Односторонний же акт приемки автор полагает возможным оформить, если от УС (ПСМКД) не получены ни подпись, ни мотивированные возражения.

В заключение хотелось бы добавить, что сотрудники ГЖИ уже научились обосновывать состав ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ через привязку ч. 1 ст. 161 ЖК РФ к п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД. Внимательный читатель вспомнит, что пп. «д» п. 4 этих правил содержит слова: «в том числе документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества».

Беседу вела редактор журнала

Е. В. Емельянова

В этой норме сказано о смене способа управления, а не о смене исполнителя в рамках одного способа управления (УК).

Нарушение организациями и ИП, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, правил осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство РФ устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению МКД.

А. М. Тищенко ,
генеральный директор ООО «Системы ТЭК»,
"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", №4, апрель, 2016 г.

Минстрой утвердил форму акта, который управляющий должен подписывать с представителем собственников помещений. Это напоминание об одном из стандартов управления МКД: управляющий должен привлекать собственников помещений к приемке услуг и работ. Поэтому составлять акт необходимо, в противном случае есть риск привлечения к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте 02.02.2016) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (см. стр.). Документ вступил в силу 16.02.2016. Профессиональное сообщество озадачено вопросом: означает ли принятие данного нормативного акта, что на УК теперь возложена обязанность регулярно представлять такие акты для подписания собственникам? Разберемся, что представляет собой предлагаемый акт, кто и в каких случаях обязан его составлять и зачем он нужен.

Когда составление акта приемки обязательно?

Если обратиться к федеральному законодательству, можно найти несколько ситуаций, в которых составление акта выполненных работ в отношении общего имущества в МКД является обязательным:

• оплата работ по капитальному ремонту за счет средств, выделенных в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможна только при условии подписания акта лицами, которые уполномочены действовать от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК либо выбранной собственниками помещений в МКД управляющей организации (ч. 9 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);
• перечисление денежных средств со специального счета, на котором аккумулируются средства фонда капитального ремонта, в адрес лиц, выполнивших работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляется при представлении среди прочего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ);
• в обязанности регионального оператора по проведению капитального ремонта входит приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания комиссий с участием среди прочего управляющих МКД и представителей собственников помещений в доме (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот акт является основанием для перечисления региональным оператором денежных средств по договору о выполнении работ по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 190 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как видим, обязательным является лишь актирование работ по капитальному ремонту. Положение п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указана одна из функций председателя совета МКД – подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, нельзя расценивать как возлагающее на управляющего МКД обязанность организовать сдачу услуг путем подписания актов. Таким образом, ЖК РФ требует актировать только работы по капитальному ремонту.

Если обратиться к гражданскому законодательству, можно увидеть, что в силу ч. 4 ст. 753 «Сдача и приемка работ» ГК РФ (статья расположена в § 3 «Строительный подряд») сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет – выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Вообще федеральное законодательство не предусматривает обязательного составления актов об оказании каких-либо услуг, ведь услуга представляет собой полезную для заказчика деятельность исполнителя, не имеет материального выражения, потребляется одновременно с оказанием: составление акта об оказании услуг – это формальность, которая может быть обязательна в силу положений конкретного заключенного договора. Даже налоговики и финансисты указывают, что акт об оказании услуг не нужен для документального подтверждения осуществленных расходов, если его составление не предусмотрено законом или договором . Содержание общего имущества многоквартирного дома выражается в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. В связи с этим оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг, так как действия истца как исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и который позволил бы зафиксировать исполнение обязанности со стороны исполнителя (Постановление ФАС СКО от 26.02.2013 по делу № А53-25396/2011).

К сведению

Акты о выполнении работ по ремонту общего имущества могут пригодиться управляющему, если после прекращения управления домом новый управляющий предъявит требование о возврате неосновательного обогащения в виде неиспользованных платежей на ремонт (подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления» (№ 9, 2015)). О возврате платежей на содержание общего имущества речи не идет.

Таким образом, в первом приближении можно сделать следующие выводы:

• по ремонтным работам управляющий должен составлять акты;
• по услугам по содержанию общего имущества акты составляются, только если это предусмотрено договором управления МКД.

Во всех ли случаях эти выводы верны?

О составе технической документации на МКД

Согласно ПриказуМинстроя РФ № 761/пр форма акта утверждена в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно данной норме сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ , отражаются в актах и являются составной частью технической документации на МКД. В свою очередь, в соответствии с обновленным пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в состав технической документации включены не только документы (акты) о приемке результатов работ, но и сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Подчеркнем, что акты об оказании услуг здесь не названы.

К сведению

Акт о приемке результатов работ – документ, удостоверяющий сдачу результата работ исполнителем и его приемку заказчиком (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Смета – это один из способов установления цены работ по договору подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Согласно п. 2.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки .

То есть сметы и описи по услугам и работам нельзя отождествлять с актами о выполнении работ, оказании услуг.

Документы, касающиеся текущего ремонта общего имущества, давно считаются частью технической документации на МКД и успешно истребуются при смене управляющего (Постановление АС УО от 18.11.2015 № Ф09-7142/15). Обоснование вполне логично: периодичность текущего ремонта составляет три-пять лет (см. п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда), поэтому новому управляющему необходимо иметь информацию о выполненных ранее текущих ремонтах, чтобы спланировать последующие. А требование проводить приемку результатов работ по текущему ремонту жилого дома комиссией в составе представителей собственников жилфонда и организации по обслуживанию МКД содержится в п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ за 30 дней до прекращения договора управления УК обязана передать новому управляющему техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы. Благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09 на практике устоялся такой подход: если у прежнего управляющего отсутствует техническая документация, необходимая для управления МКД, он обязан восстановить ее за свой счет и передать новому управляющему. Можно ли считать, что новый управляющий вправе требовать у прежнего акты об оказании услуг по содержанию общего имущества в МКД, даже если они не составлялись? Представляется, что ответ на этот вопрос зависит от того, являются ли акты оказанных услуг по техническому и санитарному содержанию общего имущества документами, которые необходимы для управления домом. Возьмем на себя смелость утверждать, что акты не являются таковыми.

О стандартах управления МКД

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается выполнением определенных стандартов, среди которых:

• организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (пп. «д»);
• обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также за достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе обеспечение участия представителей собственников помещений в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в частности, при их приемке (пп. «з»).

Обращаем особое внимание, что ни ЖК РФ, ни Правила осуществления деятельности по управлению МКД не устанавливают конкретный порядок приемки услуг и работ, контроля за выполнением перечней услуг и работ со стороны собственников помещений.

Здесь следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению МКД (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД и Приказ Минстроя РФ № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества).

В отличие от составления акта приемки выполненных работ, приемка оказанных услуг в том виде, в котором мы привыкли ее понимать (составление акта по итогам отчетного периода), – это чаще всего формальность. Содержание общего имущества – комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, многие услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством того факта, что услуга оказана, будет отсутствие зафиксированного факта неоказания услуги. Именно на этом принципе основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью.

Между тем нужно помнить, что нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, Правил осуществления деятельности по управлению МКД влечет наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Автору удалось найти Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, которым признано законным привлечение УК к ответственности по названной выше статье за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке. В другом случае проверяющими также было установлено, что имеющиеся акты выполненных работ не подписаны со стороны собственников помещений, а начиная с 01.01.2015 они вовсе не составлены (проверка проведена 16.02.2015), но по основаниям, обусловленным процессуальными тонкостями, УК не была привлечена к административной ответственности (Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 20.05.2015 по делу № 12-507/2015).

Поэтому, несмотря на то что актирование услуг является формальностью, с учетом всего вышесказанного представляется, что для управляющего наиболее безопасным будет составление актов об оказании услуг по содержанию общего имущества и представление их на подписание представителям собственников помещений. Периодичность составления актов следует предусмотреть в договоре управления (как минимум ежегодно). Составление актов на ремонтные работы – обусловленная законом необходимость.

Кто подписывает акт

Из формы акта следует, что на стороне заказчика всегда выступают собственники помещений в МКД (указывается адрес дома). От их имени выступает гражданин (приводятся его Ф. И. О.), являющийся собственником квартиры в МКД. В частности, им может быть председатель совета МКД (избирается в случае управления УК) либо уполномоченный собственник помещения.

Также в акте есть место для указания основания, на котором действует такой собственник помещения, – решения общего собрания собственников помещений в МКД либо доверенности (следует вписать реквизиты соответствующего документа). Общим собранием собственников помещений выбирается совет МКД, а затем из числа его членов – председатель совета (ч. 1, 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Если в доме реализован способ непосредственного управления, по решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

На стороне исполнителя в акте указывают лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Эти работы и услуги выполняются и оказываются на основании:

• договора управления МКД;
• договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в МКД;
• договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Соответственно, исполнителем может быть УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы для заказчиков – собственников помещений в МКД в рамках непосредственного управления домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: входит ли ТСЖ в круг исполнителей, которые руководствуются формой акта и оформляют акты об оказании услуг и выполнении работ? Видимо, да, поскольку на ТСЖ в полном объеме распространяются такие документы, как Правила содержания общего имущества, Правила осуществления деятельности по управлению МКД, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Табличная часть акта

Обращает на себя внимание содержательная часть акта, в которой стороны должны сформулировать его предмет. Она фактически заимствована из форм раскрытия информации об управлении МКД. В частности, в разделе «Детальный перечень выполненных работ (оказанных услуг) в рамках выбранной работы (услуги)» формы 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, есть строки 23 – 26, в которых указываются наименование работы (услуги), периодичность ее выполнения (оказания), единица измерения и стоимость на единицу измерения. То есть УК, составляя акты, может взять из них всю информацию для обязательного опубликования. Примечательно, что последние три строки формы (24 – 26) заполняются при наличии информации по детализированной работе. Это может указывать на определенную свободу исполнителя в детализации видов работ, услуг.

Подчеркнем, что в форме акта приведены реальные характеристики услуг (работ), а не расчетные, которые фигурируют в подавляющем большинстве договоров управления МКД. Особенно четко это видно, если сравнить окончательный вариант формы акта с предложенным в первоначальном проекте.

Проект формы акта	Утвержденная форма акта
Наименование работ	Наименование вида работы (услуги)
Периодичность выполнения работ	Периодичность / количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)
	Единица измерения работы (услуги)
Ежемесячная (или годовая) плата	Стоимость / сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу
Стоимость 1 кв. м общей площади (руб. в месяц)	Цена выполненной работы (оказанной услуги), в руб.

Напомним, что плата за жилое помещение – это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов – 1,5 руб./кв. м в месяц, дератизация – 0,3 руб./кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях – куб. м вывезенного мусора, п. м. замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т. п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика – непосредственного исполнителя).

Обратите внимание

Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ . Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.

Периодичность составления акта…

…не регулируется нормативно. В шапке акта указывают дату его составления, но нет реквизита для фиксации периода оказания услуг (недели, месяца, квартала, года и т. п.). Лишь после табличной части в п. 2 акта оставлено место для указания начала и окончания периода, за который следует подсчитать общую сумму, на которую выполнены работы (оказаны услуги). Поэтому представляется, что в отношении услуг стороны вправе выбрать (и закрепить в договоре) любой период составления актов. Что касается работ, их приемка должна фиксироваться непосредственно после выполнения.

Прорабатывая вопрос о периодичности составления акта об оказании услуг по содержанию общего имущества, УК должна оценить возможные варианты в том числе с точки зрения соотношения их с принятым в бухгалтерском учете порядком признания выручки. Так, в большинстве компаний выручка определяется ежемесячно в размере начисленной потребителям платы, тогда как комплексную услугу по содержанию общего имущества можно считать оказанной в полном объеме только по истечении года, обоснование – определение степени готовности услуги на отчетную дату. Этому варианту полностью соответствует составление акта раз в год. Соответствующие данные следует перенести из акта в отчет об управлении домом за истекший календарный год.

Если УК будет составлять акт об оказании услуг ежемесячно или ежеквартально, стоимость указанных в нем услуг (фактически выполненных мероприятий по содержанию общего имущества) никогда не совпадет с платой, начисленной за тот же период потребителям, и всегда будет изменяться от периода к периоду в силу сезонности многих мероприятий. Наличие таких актов автоматически указывает, что УК оказала, а собственники помещений приняли услугу содержания в определенном объеме и по определенной стоимости. Игнорировать такой документ в бухгалтерском учете никак нельзя. Кстати, для целей применения льготы по НДС это выгодный вариант, но может показаться учетным работникам более трудозатратным.

Об отсутствии претензий

В форме акта есть любопытное условие: п. 3 гласит, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством. С учетом того, что форма не названа в качестве рекомендуемой, включение этого условия в акт обязательно. Выходит, что в акте должны быть перечислены лишь реально выполненные работы и оказанные услуги, с реальной периодичностью и реальным качеством, а их стоимость должна быть указана с учетом перерасчета, если были допущены нарушения качества или была превышена допустимая продолжительность перерывов оказания услуг, выполнения работ. Это еще раз указывает на преемственность актов и формы раскрытия информации (где следует показывать фактическую стоимость, которая может отличаться от плановой на суммы перерасчета в связи с некачественным оказанием услуг).

Всем знакомы Правила изменения размера платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Они предусматривают особый порядок изменения размера платы: если качество услуг или работ «хромало», потребитель должен обратиться к исполнителю с претензией, совместно с ним составить акт (с середины 2013 года введено правило о возможности одностороннего составления акта потребителем, если связаться с исполнителем невозможно), затем представить заявление о перерасчете. Выходит, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Чтобы доказать обратное, потребителю нужно потрудиться и соблюсти массу формальностей. Если стороны осуществляют свои права и выполняют обязанности добросовестно, ненадлежащее качество услуг фиксируется в режиме онлайн и разногласий в части фактической стоимости услуг, указываемой в акте, не должно возникнуть.

Впрочем, акт не может рассматриваться как единственно допустимое основание для перерасчета платы (см. Решение ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004). Поэтому представляется справедливым, что подписанный лояльным к УК представителем собственников помещений акт об оказании тех или иных услуг не закрывает иным собственникам помещений в МКД (как слабой стороне правоотношений) возможность доказывать ненадлежащее качество или сам факт оказания услуг в определенном объеме и требовать перерасчета стоимости, отраженной в акте.

Содержание последнего четвертого пункта акта вызывает вопросы. О каких претензиях по выполнению условий договора здесь может идти речь? Исполнитель выполняет главное условие договора – о проведении работ и оказании услуг. Об отсутствии у собственников помещений претензий в части сроков и качества работ и услуг сказано в предыдущем пункте акта. Главная обязанность потребителя – вносить плату. Выполнение данного условия договора не является предметом рассматриваемого акта.