Лет 10 назад я прочитал монографию известного отечественного цивилиста, адвоката, доктора юридических наук Константина Ильича Скловского «Гражданский спор. Практическая цивилистика». Приведу один фрагмент.

«Одна из адвокатесс из не знающего сомнений племени как-то с апломбом (другая интонация им, кажется, незнакома) заявила: я могу любой договор признать недействительным. Не буду оценивать это заявление, так как при этом невозможно избежать обсуждения личных качеств его автора. Что касается вообще тенденции аннулировать договоры, то можно напомнить суждение нашего классика Д. И. Мейера: без самой крайней необходимости нельзя лишать сделки силы. Такие же высказывания мне приходилось слушать от вдумчивых и грамотных судей. Действительно, нельзя не заметить, что правопорядок, в котором все сделки могут быть опрокинуты, сильно отдает дикостью и провинциальностью».

Трудно не согласиться. При таком законодательном регулировании покупка квартиры, дома, земельного участка и т.п. часто превращается в игру в «русскую рулетку», никогда не знаешь, выстрелит или нет, а если выстрелит то когда. У всех на слуху случаи выселения людей из только что купленных квартир по причине дефекта договора купли-продажи и как следствие признания такого договора недействительным.

Внесение изменений в Гражданский кодекс РФ призвано исправить данную ситуацию, т.е. усложнить возможность признавать сделки (договоры) недействительными и придать гражданскому обороту большую стабильность. Насколько это получилось, ответит только судебная практика, а пока попробуем проанализировать некоторые новеллы.

Самым распространенным основанием для признания сделок (договоров) недействительными является статья 168 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой, если сделка нарушает требования закона или иного правового акта, то она ничтожна, если законом не установлено, что такая сделка оспорима, или не предусмотрены иные последствия.

В п. 1 ст. 168 новой редакции ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, оспорима, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таких случаев, однако, не мало (см., к примеру, п. 3 ст. 163, п. 2 ст. 168, ст. 169, п. 2 ст. 170, п. 1 ст. 173.1, п. 2 ст. 174.1, п. 2 ст. 188 ГК РФ). И все же это изменяет правовую ситуацию, поскольку одно из основных отличий оспоримой сделки от ничтожной состоит в том, что оспоримая сделка в качестве недействительной может быть квалифицирована лишь судом. Что касается ничтожной сделки, то она является таковой независимо от решения суда. Т.е. если мы имеем дело с ничтожным договором, то нам не обязательно заявлять иск о признании договора недействительным, как это было бы необходимо имей мы оспоримый договор, а сразу же можно заявлять иск о применении последствий недействительности этой сделки (возврат всего полученного по сделке). Справедливости ради надо отметить, что на практике истцы, как правило, даже при ничтожности договора заявляют одновременно два требования - первое, о признании договора недействительным и второе, о применении последствий недействительности договора, так как всегда существует некая неопределенность, является ли конкретная сделка ничтожной и заявляя самостоятельный иск о признании договора недействительным истец хочет, чтобы эта неопределенность была снята именно судебным решением.

В настоящее время требовать признания сделок ничтожными и применения последствий недействительности ничтожной сделки в судебном порядке может любое лицо. Однако в соответствии с новой редакцией ГК РФ заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях прямо предусмотренном законом. Указанные изменения направлены на пресечение недобросовестного поведения лиц заявляющих о недействительности таких сделок, которые не затрагивают их законных интересов. А такое в настоящей правовой реальности не редкость, иск о признании договора недействительным используют для шантажа одной из сторон договора.

Кроме того, в Гражданский кодекс РФ введено несколько новых, и, по моему мнению, весьма важных элементов правового регулирования:

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности.

Лицо, давшее необходимое в силу закона согласие на совершение оспоримой сделки, не вправе оспаривать ее по основанию, о котором это лицо знало или должно было знать в момент выражения согласия.

В новой редакции ГК РФ также изменены положения о недействительных сделках, совершенных под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ). Теперь дается определение существенного заблуждения, под которым следует понимать такое заблуждение, которое не позволило заблуждающейся стороне разумно и объективно оценивать ситуацию настолько, что она не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Также установлен более широкий перечень жизненных ситуаций, которые определяются как достаточно существенные заблуждения:

Сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

Сторона заблуждается в отношении тождества предмета сделки или таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

Сторона заблуждается в отношении природы сделки;

Сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

Сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

В новой редакции ГК РФ говорится, что сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, не может быть признана недействительной, если контрагент согласился на ее совершение на условиях, из представления о которых исходила заблуждающаяся сторона. В этом случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает эти условия сделки в своем решении.

В то же время новые положения ГК РФ вводит и некоторые ограничения на оспаривание сделок по ст. 178 ГК РФ, поскольку в п. 5 данной статьи установлено. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Значительно изменено регулирование возмещения ущерба в случаях признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения. Действующим Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что сторона, не заблуждавшаяся относительно условий сделки, может потребовать возмещения реального ущерба от своего контрагента, если заблуждение произошло по вине данного контрагента. Теперь же предусматривается, что реальный ущерб при признании сделки недействительной по ст. 178 ГК РФ должен возмещаться также и в случае возникновения заблуждения в результате обстоятельств, не зависящих от воли сторон. Ущерб не может возмещаться, если сторона, не заблуждающаяся в условиях или существе сделки, знала или должна была знать о наличии заблуждений у другой стороны или заблуждение возникло вследствие обстоятельств, за которые она отвечала.

Гражданский кодекс РФ дополнен нормой о сроке исковой давности для признания сделки ничтожной. В п. 1 ст. 181 ГК РФ в новой редакции указывается, что установленный срок исковой давности по заявлению третьего лица (не являющегося стороной сделки) отсчитывается с момента, с которого это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения такой сделки, но, во всяком случае, не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

Решения судов, основанные на применении нормы статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ст. 167 ГК РФ. Общие положения о последствиях недействительности сделки

Судебная практика

Постановление № 44Г-82/2018 4Г-406/2018 от 29 августа 2018 г. по делу № 2-1085/17

Верховный Суд Республики Дагестан (Республика Дагестан) - Гражданские и административные

Цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом; признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ. Согласно п.1 ст.39.3 Земельного кодекса РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. ...

Решение № 33-12666/2018 от 27 августа 2018 г. по делу № 2-1017/2018

Решение № 33-12668/2018 от 27 августа 2018 г. по делу № 2-919/2018

Красноярский краевой суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

Заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. В соответствии с положениями ст. 167 ГК РФ Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в...

Постановление № 44Г-31/2018 4Г-488/2018 от 23 августа 2018 г. по делу № 2-2052/2017

Тамбовский областной суд (Тамбовская область) - Гражданские и административные

12.2006 №271-ФЗ «О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации», ст.39.12 Земельного кодекса РФ, ст.ст.449, 167 ГК РФ, пришел к выводу о том, что право на организацию, эксплуатацию и управление рынком имеют исключительно юридические лица, в то время как победителем аукциона был признан...

Постановление № 44Г-140/2018 44Г-322/2018 4Г-1120/2018 от 23 августа 2018 г. по делу № 44Г-140/2018

Ставропольский краевой суд (Ставропольский край) - Гражданские и административные

РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Пунктом 1 ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Поскольку предыдущим судебным...

Решение № 33-12218/2018 от 20 августа 2018 г. по делу № 2-1005/2018

Красноярский краевой суд (Красноярский край) - Гражданские и административные

О времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, в силу положений ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие. Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в...

Постановление № 44Г-0065/2018 44Г-65/2018 4Г-799/2018 от 15 августа 2018 г. по делу № 2-3412/2017

Постановление № 44Г-0066/2018 44Г-66/2018 4Г-798/2018 от 15 августа 2018 г. по делу № 2-62/2018

Архангельский областной суд (Архангельская область) - Гражданские и административные

Применения последствий недействительности сделки повлекло безусловное нарушение его прав, поскольку при таком решении не идёт речь о двойной реституции, как того требует пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Вопрос о взыскании в его пользу всего, что получил бюджет МО «Тарасовское», судами не рассматривался. Между тем в ходе исполнения...

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться - вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (Откроется в новой вкладке.">§2 Главы 9 ГК РФ - Недействительность сделок ).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» - Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин ) самой сделки (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Оспоримой сделкой называют такую сделку, которая требует признания своей недействительности в суде, при наличии на то серьезных законных оснований.

Оспаривание сделки и договора купли-продажи квартиры подразумевает обращение заинтересованных лиц в суд с иском о том, что при заключении ДКП их права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Например, наследник, чьи права не были учтены при распоряжении наследством (квартирой ), может подать иск в суд о признании недействительной сделки по распоряжению этим имуществом.

В оспоримых сделках закон предоставляет человеку самому решать, прибегать ли к судебной форме защиты своего права, или нет (например, договориться с другой стороной полюбовно ).

Результатом оспаривания сделки с недвижимостью может стать решение суда о ее недействительности (или действительности ), исходя из обстоятельств дела.

Какие сделки признаются ничтожными

Ничтожной сделкой называется та сделка, которая была заключена с очевидным нарушением законодательства с самого начала. Другими словами, это сделка, которая не имела права быть заключенной в принципе. Она бесспорно и однозначно недействительна .

Например, это случай, когда Продавец квартиры не имел права ее продавать (например, подделал документы ), или сделка с малолетним была зарегистрирована (каким-то чудом ), что прямо запрещено законом. Т.е. нарушение законодательства налицо, спорить не о чем - и поэтому сделка признается ничтожной .

Ничтожная сделка недействительна в силу своего характера (характера нарушения закона ), а не в результате решения суда. Т.е. она становится недействительной при установлении самого факта такого нарушения. Однако требование о признании факта ее ничтожности может быть заявлено в суд.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной , если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

• Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (Откроется в новой вкладке.">п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь - ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже) .
• Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (Откроется в новой вкладке.">ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам .
• Сделки, заключенные с лицами (Откроется в новой вкладке.">ст.171 ГК РФ).
• Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны) .
• Мнимые (фиктивные ) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества .
• Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (Откроется в новой вкладке.">ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег .
• Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (Откроется в новой вкладке.">ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный . К оспоримым сделкам - один год, к ничтожным сделкам - три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше ), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже ). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться - в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности , сделка может быть также оспорена , и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (Откроется в новой вкладке.">п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной , и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства ), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой , и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

• Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (Откроется в новой вкладке.">ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная , продана без согласия на то рентополучателя .
• Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (Откроется в новой вкладке.">ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей .
• Сделка совершена лицом, (Откроется в новой вкладке.">ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства .
• Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (Откроется в новой вкладке.">ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно) .
• Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (Откроется в новой вкладке.">ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя .
• Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (Откроется в новой вкладке.">ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка») .

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

• — на квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск );
• — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся (несогласный ​супруг может подать иск );
• — в результате сделки оказались нарушенными (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства ), или не выполнено условие ;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на , применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается - см. Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ ).

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой , вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной . Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия (Покупателя ), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались (включая родственников Продавца ), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания .

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у .

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (Откроется в новой вкладке.">ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной , все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения ), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то - компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки ) называется «двусторонняя реституция ».

В случае с квартирой - р ешение суда будет основанием для собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи .

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя - в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы - народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции - слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия . Это касается, например, понятий «недействительная сделка » и «расторжение сделки ».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания , либо вследствие ее ничтожности (см. выше ). Юридическое последствие этого - возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция ).

Расторгнуть же сделку (договор ) могут как сами ее участники (по соглашению сторон ), так и суд (по иску одной из сторон ). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Откроется в новой вкладке.">Главе 29 ГК РФ .

По закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора , стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (Откроется в новой вкладке.">п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки , так и в решении суда о расторжении .

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в Откроется в новой вкладке.">ст. 450 ГК РФ .

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор , если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками - Покупатель имеет право расторгнуть , который он заключил с , если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю - это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например - до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по .

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств - см. выше ).

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай ), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса - вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки .

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц , ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью .

Каждое слово в договоре, и каждая фраза - имеют значение (т.е. юридические последствия ). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя ) может учесть и грамотно составить только юрист или .

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила и последовательность подготовки сделки купли-продажи квартиры - на интерактивной карте « Откроется во всплывающем окне.">ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ » (откроется во всплывающем окне ).

Сделки с недвижимостью требуют внимательности и осмотрительности. За легкомыслие и невнимание можно поплатиться. К примеру, тем, что сделку, заключенную вами, могут признать недействительной. Оснований для признания сделки недействительной в законе предостаточно.

При покупке недвижимости важна не только тщательная проверка юридической чистоты приобретаемого объекта . Не менее важно знать, при каких условиях вашу сделку могут признать недействительной. От этого будет зависеть дальнейшая судьба сделки и приобретенного имущества.

Недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Если, в соответствии с Гражданским кодексом РФ, сделка признается недействительной в судебном порядке, то она называется оспоримой. Если же Гражданский кодекс указывает на недействительность сделки без необходимости судебного разбирательства - сделка ничтожна.

Последствия недействительной сделки предусмотрены статьей 167 ГК РФ . В соответствии с ней, недействительная сделка признается как бы не имевшей места и не влечет за собой юридических последствий. В результате признания сделки недействительной наступает двухсторонняя реституция, то есть каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное возместить его стоимость - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Ничтожная сделка

Если сделка ничтожна, то для признания ее недействительной не надо обращаться в суд, так как она, в силу закона, и так недействительна с момента заключения. При ничтожной сделке в суд обращаются только о признании недействительными последствий сделки. Причем с иском может обратиться любое заинтересованное лицо.

Основания ничтожности сделок:

1. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

К примеру: в длинной цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права несовершеннолетних детей. Органы опеки предварительного разрешения на неучастие детей в приватизации не давали. Все это как-то всплывает. Приватизация признается недействительной, и вот вся многочастная сделка в мгновение ока становится ничтожной. Граждане должны возвратится в исходное положение, то есть въехать в прежние квартиры, вернуть полученные деньги и начинать все по новой.

2. Ничтожна и сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности.

Под это основание может попасть сделка с поддельными документами, поддельными подписями и т. д.

3. Мнимые и притворные сделки также ничтожны.

Мнимая сделка - это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, переоформление недвижимого имущества на подставное лицо с целью уклонения от ареста имущества.

Притворная сделка - это сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Под видом дарения произвести продажу недвижимого имущества.

4. Ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным в результате психического расстройства.

Если такой гражданин заключил договор купли-продажи, то его законный представитель может предъявить в суд иск о признании последствий такой сделки недействительными. В этом случае покупатель должен будет вернуть квартиру, а продавец - деньги. Но в интересах недееспособного гражданина сделка может быть по требованию его опекуна признана судом действительной, если она совершена к выгоде этого гражданина.

5. Ничтожна сделка, заключенная малолетним гражданином.

Здесь под малолетними понимаются граждане до 14 лет. На практике, конечно же, встретить 10-летнего продавца квартиры вряд ли получится. Но все же знать о таком основании для ничтожности сделок надо.

Оспоримая сделка

Оспоримая сделка - это сделка, которую может признать или не признать недействительной суд. Обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной могут только лица, указанные в законе.

Основания для оспоримых сделок:

1. Сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Например, оформление недвижимости, полученной в результате обмана или насилия, на подставных лиц. Если сделку признают недействительной, то ответчик должен возвратить потерпевшему все полученное по сделке.
Имущество же, полученное по сделке потерпевшим от ответчика, обращается в доход Российской Федерации. При невозможности передать в доход государства имущество взыскивается его стоимость.

2. Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Но заблуждение должно иметь «существенное значение».

Главное отличие между ничтожной и оспоримой сделками состоит в моменте их недействительности, и в том, в какие сроки можно их оспорить.

Ничтожность сделки (иными словами - ее недействительность) не зависит от решения суда. Сделка ничтожна с самого начала ее совершения и не порождает для сторон никаких правовых последствий. Оспоримую же сделку могут признать недействительной только по решению суда, соответственно, до такого решения заключенный договор имеет юридическую силу и обязателен для исполнения.

К моменту изменений назрела проблема по сделкам, заключенным на рынке недвижимости: любая сделка, заключенная сторонами с нарушением действующего законодательства, признавалась ничтожной. Кроме того, иск о признании ничтожной сделки могло предъявить любое лицо. Указанная возможность на практике приводила к злоупотреблениям лиц, которые, не имев конкретного интереса в заключенной сделке, пытались ее заничтожить.

Теперь как по оспоримой, так и по ничтожной сделке требования в суд о признании ее недействительной вправе предъявить только сторона соглашения или прямо указанное в законе лицо, например попечитель, иными словами - лицо, имеющее интерес в оспаривании сделки ст. , 166, п. 2 ГК РФ.

Основная причина признания сделок недействительными по ничтожности - сделка, совершенная недееспособным лицом, ст. 171 ГК РФ . То есть гражданин, продающий жилье, был до совершения договора продажи лишен дееспособности по суду. По такой сделке суд обяжет стороны вернуть друг другу все полученное по договору купли-продажи. Покупатель по данной сделке - более слабая сторона, так как, вернув купленное жилье, возникает вопрос с возвратом денег, которых у недееспособного, конечно, уже нет.

По оспоримым сделкам вне конкуренции ст. 177 ГК РФ : сделка, заключенная лицом, не способным понимать значения своих действий или руководить ими.

Если в первом случае достаточно факта подтверждения недееспособности - решения суда о признании гражданина недееспособным, то применительно к 177 ст. ГК РФ судом будет назначена экспертиза, и с учетом иных доказательств сторон будет принято решение о признании сделки недействительной или отказе в соответствующих исковых требованиях. На практике решающую роль играет заключение эксперта, если в достоверности экспертного заключения у суда сомнений нет (обычно так оно и есть). Иные доказательства, например, показания свидетелей, могут носить весьма условное значение для решения суда.

Говоря о правовом механизме защиты права приобретателя жилья, можно сказать, что по сути их два: срок исковой давности и квалификация по ст. 302 ГК РФ как добросовестный приобретатель.

В первом случае по сделкам установлен срок исковой давности в один год для оспоримой сделки и три года - для ничтожной. По ничтожным сделкам, где требование заявляется стороной сделки, срок исковой давности начинает течь с момента исполнения договора, если требование заявляется третьим лицом - то с момента, когда он узнал или должен был узнать о факте заключения договора.

Важно отметить, что от 07.05.2013 г. № 100-ФЗ внес изменения в 170 ст. ГК РФ в квалификацию притворной сделки. Притворная сделка, последствия которой - ничтожность, теперь и сделка, совершенная на иных условиях, чем это указано в договоре. Эти изменения могут иметь последствия для сторон при занижении стоимости в сделке для оптимизации налогообложения. Можно предположить, что, например, супруга, выдавшая согласие на продажу жилья, сможет признать сделку ничтожной по этому основанию, если в самом согласии не выражена стоимость продажи совместно нажитого имущества».

Какие на сегодняшний день самые распространенные причины недействительных (ничтожных и оспоримых сделок)? Частое это явление или редкое? Были ли в вашей практике (или в истории фирмы) такие случаи и если да, чем это закончилось для покупателя?

«В большинстве случаев недействительная сделка заведомо содержит в себе элемент правонарушения. Поэтому уважающие себя и ценящие свою репутацию профессиональные участники рынка недвижимости стараются держаться от таких сделок подальше. То же самое можно сказать и о ничтожных сделках.

Другое дело - сделки, при которых одна из сторон несет тот или иной риск, включая риск оспаривания совершаемой или предыдущих сделок с объектом. Такие риски могут быть никак не связаны с правонарушениями, но присутствовать в истории объекта.

Задача специалиста, сопровождающего покупателя, - своевременно выявить этот риск или риски, оценить их величину, предложить возможные способы минимизации и дать соответствующие рекомендации клиенту. Такие рекомендации, в зависимости от конкретной ситуации и конкретных рисков оспаривания, могут быть самыми различными - отказ от покупки, требование адекватной скидки, предоставление дополнительных заявлений, гарантий и т.д.

Задача специалиста, сопровождающего продавца, - обнаружить и минимизировать риски оспоримости предыдущих сделок с объектом еще на стадии подготовки документов продаваемого объекта, дать свою мотивированную оценку рисков контрагенту (покупателю).

Нередко оценка возможной оспоримости сделок и вероятных последствий становится предметом жарких споров между продавцом и покупателем с участием их юристов, агентов и банковских специалистов. Иногда в этих спорах побеждает здравый смысл, иногда - нет.

На практике приходится встречаться с очень разным отношением заинтересованных участников дебатов к таким факторам риска оспоримости сделок, как, например, - неучастие в приватизации несовершеннолетних (в период до августа 1994 г.);

Отсутствие кого-то из жильцов по причине нахождения в местах лишения свободы;

Дарение между не родственниками;

Снятие с регистрационного учета по доверенности;

Снятие с регистрационного учета без постановки на учет в другом месте;

Признание прав собственности по решению суда;

Нерыночная цена в договоре;

Неэквивалентная мена без доплаты;

Свежая сделка с добросовестным приобретателем.

Список можно продолжать, и у каждого опытного специалиста найдется, чем его дополнить.

«Недействительные сделки стали более редким явлением, чем раньше, в лихие 90-е годы. Во-первых, потому что Росреестр контролирует права несовершеннолетних и не проводит сделки с их собственностью без разрешения органов опеки. Во-вторых, рынок риэлторских услуг сейчас более прозрачен, в нем работают крупные компании. В-третьих, с введением понятия "добросовестный приобретатель" покупатели стали более защищены, если по квартире зарегистрирован переход прав по правилам Росреестра и если в договоре купли-продажи стоит полная стоимость.

Тем не менее, оспоримые сделки есть. И, как правило, наиболее частые их причины следующие:

Появление родственников после исполнения договора ренты;
- появление наследников, о которых продавец не знал (или умалчивал);
- ущемление прав несовершеннолетних при приватизации в 90-х годах;
- проведение сделки с лицом, состоящем на учете в нарко- или психдиспансере без освидетельствования на момент сделки».

Услуги по юридическому сопровождению сделки стоят от 3000 рублей до 15000 рублей. В данную услугу входит консультация и проверка (юридическая) документов на квартиру, справка об арестах , запрещениях, обременениях, консультация о налогах, составление необходимых для сделки документов и сопровождение сделки в Росреестре и при расчетах.

Что такое недействительные сделки? Чем ничтожная сделка отличается от оспоримой? Как происходит признание сделки недействительной в суде? Какие последствия недействительности договора предусмотрены ГК РФ?

Любая сделка (а в том числе и договор) являются внешней формой выражения воли совершивших ее лиц. Закон требует от сделки правомерного характера, это касается, в том числе, требований к сторонам сделки, волеизъявлению, форме.

При нарушении данных требований сделка иметь основания основания для признания ее недействительной.

Виды недействительных сделок по ГК РФ

ГК РФ подразделяет недействительные сделки на две категории:

• оспоримые сделки;
• ничтожные сделки.

Оспоримая сделка

Оспоримые отличаются от вторых тем, что для признания их недействительными необходимо признание их судом таковыми. Таким образом, до момента пока оспоримая сделка не признана судом недействительной, она сохраняет силу, продолжает иметь значение для гражданских прав и обязанностей.

Следует учитывать разные сроки исковой давности для применения последствий недействительности оспоримых и ничтожных сделок. Для оспоримых сделок такой срок будет составлять один год. Кроме того, законом предусмотрен и срок для признания оспоримой сделки недействительной – один год. Много особенностей связано и с началом течения этих сроков.

Ничтожная сделка

Ничтожная сделка не имеет вообще юридической силы. Однако судебная практика признает возможность предъявления иска о признании недействительными не только оспоримых сделок, но и ничтожных. Возможность применения судом последствий недействительности ничтожной сделки по инициативе суда в настоящее время ограничена законом. Срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки и о признании ее недействительной составляет три года.

Среди особых видов недействительных сделок следует выделить:

• кабальные сделки;
• притворные сделки;
• мнимые сделки.

Основания признания сделки недействительной

Закон содержит довольно много оснований для признания сделки недействительной, в частности, среди них совершение сделки:

• Лицом, признанным недееспособным (порок субъекта сделки);
• Под влиянием заблуждения (порок воли и волеизъявления);
• Ненадлежащая форма, например, несоблюдение требований о нотариальной форме при договоре ренты (порок формы сделки);
• Противоправный характер сделки, нарушение основ правопорядка и нравственности (порок содержания).

Последствия признания сделки недействительной

По общему правилу, признание сделки недействительной влечет реституцию (под ней понимается возвращение сторон сделки в изначальное, исходное положение) и не порождает прав и обязанностей, которые были предусмотрены сделкой, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Согласно правилам о реституции, каждая из сторон возвращает все полученное по сделке от другой стороны, если возможности возвратить полученное в натуре нет (например, вещь была употреблена или уничтожена, также нельзя возвратить результат услуги, так ее результат – действия или деятельность), то сторона компенсирует стоимость полученного в денежном выражении, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Признание сделки сделки недействительной в суде

В судебные процессы по данной категории дел зачастую привлекаются лица, обладающие специальными знаниями в области медицины, психиатрии, почерковедения.

Требование о признании недействительным договора и о применении последствий недействительности в судебной практике обычно признают требованием имущественного характера, соответственно, государственная пошлина исчисляется, исходя из данного подхода (хотя, на наш взгляд, стоит отделять требование о признании сделки недействительной, в силу его неимущественного характера, от требования о применении последствий недействительности).

Мы осуществляем платные юридические консультации и оказываем юридические услуги по представлению интересов в суде в Екатеринбурге и других регионах. Вы можете задать вопрос юристу на нашем сайте. Консультация юриста через онлайн — консультант осуществляется бесплатно. Если вам нужен юрист или адвокат по вопросам признания сделки недействительной, позвоните нам по телефону. Мы проконсультируем Вас или подскажем опытного, квалифицированного, надежного, компетентного в конкретном деле