​Покупка и продажа квартиры - это серьезный процесс, требующий основательной подготовки. Ведь речь идет о немаленькой сумме денег. Найти типовой договор не составит труда. На первый взгляд, можно просто подставить в него свою информацию и договор готов к подписанию. Но чтобы самостоятельно правильно подготовить договор купли продажи квартиры, необходимо проверить все документы и учесть все нюансы.

Подготовка к оформлению купли-продажи

После того как продавец и покупатель «нашли» друг друга и согласовали цену, необходимо заняться юридической стороной вопроса. Прежде всего, покупатель должен удостовериться в правомочности будущей сделки и юридической чистоте квартиры , то есть действие должно полностью быть в рамках действующего законодательства. Покупатель вправе потребовать для ознакомления следующие документы:

• Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность продавца (продавцов, если их несколько).
• Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость.
• Технический паспорт.
• Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетнее лицо.
• Согласие супруга/супруги на продажу квартиру, заверенное нотариусом, если квартира приобреталась в браке.
• Развернутая выписка из домовой книги. Это даст возможность удостовериться, что в квартире не зарегистрированы третьи лица, и потом не придется их принудительно выписывать.
• Выписка из лицевого счета. Если есть задолженность по коммунальным платежам, в договоре должна быть прописана процедура их погашения.

Договор составляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным. Но часто участники сделки считают, что присутствие нотариуса гарантирует «чистоту» сделки. Это, в некоторой мере, соответствует действительности. В то же время нотариальное заверение несет за собой дополнительные затраты. Они могут быть разделены по договоренности сторон.

В договоре должны быть обязательно прописаны все существенные условия сделки. Это является гарантией того, что обе стороны достигнут своих целей.

Стандартный договор купли-продажи должен иметь следующую информацию:

• Место и дата подписания договора.
• Идентифицирующая информация о сторонах. Это могут быть паспортные данные или полное наименование, если это юридическое лицо.
• Предмет договора.
• Ссылка на правоустанавливающие документы.
• Стоимость объекта и порядок расчета.
• Права и обязанности сторон.
• Подписи сторон и печать, если какая-либо сторона является юридическим лицом.

Предметом договора является квартира, которая, согласно Жилищного кодексу, должна отвечать следующим требованиям:

• Иметь соответствующие санитарно-гигиенические условия.
• Целевое назначение помещения - постоянное проживание людей.
• Изолированность помещения.

В соответствии с ЖК реализуемый объект в договоре купли-продажи должен быть описан подробно, иначе договор может быть признан недействительным. Необходимо указать адрес квартиры, общую и жилую площадь, этаж, на котором она находится, и кадастровый номер.

Если приобретается не вся квартира, а ее часть, то в договоре должен быть четко прописан размер этой доли в виде простой дроби.

Согласно ЖК РФ, продавец должен в обязательном порядке указать в договоре всех лиц, которые имеют право проживать в данной квартире.

В договоре необходимо указать все обязательства и ответственность сторон, в случае, если сделка признается недействительной. Это может произойти, например, если стало известно, что покупатель или продавец является недееспособными. Также сделка может быть аннулирована, если кто-либо из сторон находился в неадекватном состоянии или подписал договор по принуждению.

Существенным пунктом является цена квартиры. В договоре должна быть прописана стоимость жилья и порядок расчета. Если договор предусматривает рассрочку платежа, то в нем необходимо подробно описать порядок расчета с указанием сумм и дат погашения. Стоимость должна быть указана в рублях и написана прописью. Передача денег может осуществляться через банковскую ячейку, наличным или безналичным расчетом.

Стороны могут по договоренности указать в договоре заниженную стоимость квартиры с целью уйти от налогообложения или уменьшить его сумму. Продавец может написать расписку, где будет указана полная сумма. Но такая практика очень рискованна для покупателя. Если по каким-либо причинам сделка будет признана недействительной, то покупатель сможет вернуть себе только сумму, которая была указана в договоре.

Если квартира продается с находящимся в нем имуществом, то стоит сделать полный его перечень с подробным описанием. Также рекомендуется указывать в договоре ответственность за случайную порчу имущества до момента фактической передачи имущества.

В договоре купли-продажи квартиры должен быть подробно прописан порядок фактической передачи имущества. То есть, конкретная дата, к которой продавец должен освободить жилье и передать комплекты ключей новому владельцу. Стоит расписать, кто будет нести расходы по оплате коммунальных платежей до этого момента.

В договор могут быть внесены любые дополнительные пункты по важным для сторон моментам. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству.

Как только стороны подписали договор, он вступает в силу. Но процедура регистрации передачи прав на недвижимость обязательна.

Некоторые особенности

Не все сделки можно заключить, основываясь на стандартном договоре . К примеру, квартира может продаваться не самим собственником, а доверенным лицом, согласно доверенности. В этой ситуации важно удостовериться, что доверенность имеет юридическую силу и не была отозвана.

С особой осторожностью стоит относиться к сделке, если собственником является несовершеннолетние лицо . Продавец обязан предоставить справку из опекунского совета. В ней обычно указывается, что на имя ребенка будет приобретена другая недвижимость, и при этом его жилищные условия не будут ухудшены.

Если продается не вся квартира, а только ее доля, об этом продавец должен в письменном виде уведомить всех остальных собственников.

Расторжение договора

Договор может быть расторгнут по обоюдному согласию или по решению суда :

• Расторжение купли-продажи по согласию сторон совершается в письменной форме.
• По решению суда договор может быть признан недействительным в случае несоответствия договора фактической действительности, использования поддельных документов, совершения сделки по принуждению и т.д. После чего квартира должна вернуться в собственность продавца, а деньги - покупателю. С возвратом могут возникать сложности.

Если сторонами было принято решение оформить договор купли-продажи, не прибегая к услугам нотариуса, будет нелишним проконсультироваться с профессиональным юристом. Это поможет уменьшить риск мошеннических действий, потери денег и квартиры.

Если вам требуется помощь в составлении юридически грамотного и исчерпывающего договора купли-продажи квартиры, который полностью обезопасит вас от потери денег и имущества, то напишите об этом в форме ниже. Наш дежурный юрист свяжется с вами в ближайшее время.

На просторах Интернета много реклам агентств, предлагающих свою помощь в покупке недвижимости. При этом их услуги, независимо от маленького процента, с нынешними ценами на жилье выливаются в крупную сумму. Как же самостоятельно осуществить данную сделку? С чего начать покупку квартиры? Пошаговая инструкция поможет вам разобраться во всех аспектах данного вопроса.

Ищем квартиру

Поиск жилья лишь кажется простым занятием. На самом деле он усложняется многими критериями: привязкой к конкретной местности, количеством комнат, общей площадью, определенной суммой денег и т. д.

Следует отметить, что стоимость квартиры не зависит от количества комнат в ней, а исчисляется относительно цены за один квадратный метр. Однокомнатная квартира может иметь площадь 95 кв. м, а двухкомнатная - 62 кв. м. То есть в данном случае стоимость будет меньше однокомнатной. На что еще обратить внимание? Как осуществляется покупка квартиры (пошаговая инструкция)? В Москве, как и в других городах, цена недвижимости зависит от многих аспектов. Среди них - привлекательность района, тип дома, удаленность его от центра.

Как подойти к покупке квартиры: пошаговая инструкция

После того как вы нашли подходящий для вас вариант, нужно будет связаться с продавцом и уточнить некоторые вопросы. А именно: актуальность сделки и стоимость. Если нет никаких изменений, необходимо договориться о встрече для осмотра квартиры.

В назначенный срок следует еще раз позвонить продавцу, поинтересоваться, не изменились ли планы, и уточнить время. Если продажа осуществляется через агентство недвижимости, вероятнее всего, курирующий сделку риэлтор предложит встретиться перед демонстрацией квартиры, дабы убедиться в твердости ваших намерений, а также для того, чтобы уберечь продавца от сомнительных лиц. Также он может попросить вас подписать лист осмотра. Это делается для того, чтобы исключить проведения сделки купли-продажи в обход агентства.

Как происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует особое внимание уделить "знакомству" с вероятным новым жильем. Стоит внимательно отнестись к самому процессу осмотра, дабы в будущем не кусать себе локти. Первым делом обратите внимание на подъезд. Именно по нему следует составлять мнение о соседях и о работе ЖКХ в доме. При покупке квартиры на первом этаже внимательно проверьте плинтусы и стыки стен, на последнем - стены на отсутствие подтеков. В последнем случае большое количество ковров и новые обои должны вызвать у вас сомнения и послужить поводом для более тщательной проверки. Если квартира угловая, обратите внимание на качество утепления.

Кроме того, проверьте сантехнику и коммуникации. Осмотрите трубы, их состояние, проверьте откройте краны. Порой из сливных отверстий исходит запах канализации, причем он появляется периодически и на момент осмотра может ощущаться слабо. Поэтому не поленитесь пообщаться с соседями и узнать их про возможные скрытые «сюрпризы».

Не соглашайтесь сразу! Торгуйтесь!

А как дальше происходит покупка квартиры? Пошаговая инструкция рекомендует: если вас все утроило, то нужно обсудить цену. Аргументируя выявленными изъянами, можно убедить продавца сбавить стоимость квартиры. Таким образом, можно опустить цену на 10-15%. Но будьте внимательны. Скидка на сумму более 15% должна вас насторожить. Обычно причина такой щедрости - скрытые изъяны, которые можно обнаружить лишь в процессе эксплуатации, либо юридические аспекты, которые принесут вам головную боль (в лучшем случае).

Предоплата

Продолжаем наше исследование, как купить квартиру. Пошаговая инструкция все так же помогает разбираться в данном вопросе. При общем соглашении на сделку в качестве гарантии ее завершения необходимо заключить предварительный договор. Это может быть либо договор задатка, либо авансовый договор. В первом случае он сдержит продавца в дальнейшем так как в случае изменения условий сделки, а также при отказе от продажи продавец обязан будет выплатить сумму задатка в 200% размере. А нарушение договоренностей со стороны покупателя приведет к потере выплаченной суммы. На расписке должно быть четко указано, что деньги передаются в качестве задатка.

При втором типе договора при разрыве сделки (как со стороны продавца, так и со стороны покупателя) деньги возвращаются в любом случае. В авансовом договоре должны быть указаны размер внесенной суммы, полная стоимость квартиры и срок выхода на сделку. Обязательно необходимо сделать пометку, что в случае обнаружения каких-либо фактов, препятствующих или ущемляющих в дальнейшем право пользования и распоряжения приобретенной недвижимостью, аванс принадлежит возврату в 100% объеме.

Проверка юридической чистоты недвижимости

Под юридической чистотой подразумевается отсутствие каких-либо препятствий для осуществления продажи, ограничений обременениями и запретами права собственности на квартиру, отсутствие причин для обжалования правомерности сделки и признания ее недействительной.

Обезопасить себя можно при тщательной проверке документов владельцев на жилье и внимательном изучении истории перепродажи данной недвижимости.

Что же включает в себя порядок покупки квартиры (пошаговая инструкция) на этом этапе?

• В первую очередь необходимо заняться изучением В нее вносятся записи обо всех, кто когда-либо проживал на данной территории, а также информация о приватизации квартиры. Выписка из лицевого счета в ЖЭС может быть взята лишь собственником квартиры. Внимательно отследите всех собственников и прописанных на жилплощади, чтобы случайно или по умыслу никто не остался "забытым" в квартире, поменявшей хозяина.
• Следующим шагом будет посещение агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Там в едином реестре хранятся сведения обо всех сделках, ограничения и обременениях на квартиру.

Стоит заметить, право собственности на жилье у владельца - это еще не самое главное. Важен факт того, чтобы он имел право им пользоваться. Собственник должен быть дееспособным гражданином. Если имеется хоть капля сомнения по данному вопросу, лучше всего обезопасить себя и попросить представить справки из наркологического и психоневрологического диспансера.

Подписание договора купли-продажи

После того как вы убедитесь в безопасности сделки, необходимо заключить договор купли-продажи. Он должен соответствовать всем условиям, предъявляемым к нему законодательством. Эти требования регулируются Гражданским, Налоговым и Семейным кодексами РФ.

В договоре в обязательном порядке должны быть указаны следующие пункты:

• Название договора.
• Фактическое место совершения сделки.
• Дата подписания договора.
• Вводная часть. Она должна состоять из списка участников сделки с указанием данных удостоверения личности каждого участника (паспорта - для совершеннолетних лиц, для остальных - свидетельства о рождении). Если один из участников является юридическим лицом, должно быть указано название и его подробные реквизиты.
• Описание недвижимости (площадь, на каком этаже какого дома расположена квартира, сколько комнат).
• Адрес недвижимости.
• Стоимость объекта.
• Срок и порядок расчета.
• Сведения о зарегистрированных жителях и срок их
• Срок и порядок передачи квартиры покупателю.
• Указание на обязательную регистрацию договора.
• Указание количества экземпляров договора.
• Подписи сторон.

Порядок покупки и оформления квартиры (пошаговая инструкция): регистрация

Сделку с недвижимостью невозможно завершить без ее государственной регистрации в Росреестре. Срок рассмотрения должен составлять не более двадцати дней, хотя порой период процедуры занимает до одного месяца.

При государственной регистрации сделки проводится правовая экспертиза документов и проверка ее законности. Данная процедура служит юридическим свидетельством возникновения, ограничения, перехода или завершения прав на недвижимость. Она является единственным фактом, доказывающим существование такой привилегии.

Передача квартиры и подписание передаточного акта

Вот мы и подошли к завершающему этапу в вопросе о том, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция). Последним документом, подтверждающим, что сделка совершена в рамках закона, является передаточный акт. В нем прописывается факт передачи продавца недвижимости в собственность, в том числе фактическое пользование и владение, а также факт принятия ее покупателем.

В заключенном договоре купли-продажи должен быть прописан пункт, в котором оговаривается время, в течение которого продавец обязан освободить квартиру. При получении документов необходимо оговорить точную дату передачи покупаемой недвижимости. Еще раз обсудите, что должно остаться в квартире (вся информация должна быть указана в предварительном договоре). В указанное время и происходит подписание передаточного акта. Договор заключается в двух экземплярах, по одному для каждой стороны сделки.

Перед этим следует осмотреть жилье, забрать квитанции, подтверждающие оплату за квартиру и справку об отсутствии задолженностей и, самое главное, ключи. Если все в порядке, подписывайте документ.

Кроме того, можно попросить бывших владельцев оставить документы о предыдущих сделках на квартиру.

С момента закрепления подписью передаточного акта покупатель становится полноправным собственником недвижимости и может приступить к оформлению прописки по новому месту жительства.

Страхование сделки

Мы подробно разобрали, как происходит покупка квартиры (пошаговая инструкция). Оформление страхования договора купли-продажи (или иначе титульного страхования) - процесс добровольный, и, к сожалению, не имеет особой популярности в нашей стране. Он защищает покупателя в случае лишения его права собственности на квартиру. Страховая сумма выплачивается в случае признания сделки недействительной.

• Продавец не является собственником квартиры. Аннулирование договора может быть признано в том случае, если владелец до момента подписания отказался от продажи, а доверенное лицо все равно заключило сделку.
• В процессе участвует несовершеннолетнее лицо. Договор утратит силу, если органы опеки докажут, что после продажи недвижимости жилищное положение ребенка ухудшилось.
• Договорная стоимость ниже рыночной стоимости квартиры.

Удачных вам сделок!

Оформление купли – продажи квартиры в Москве в Московской области

Каждая сделка оформления купли – продажи квартиры состоит из определённых последовательных действий (этапов).

Любая сделка начинается с обсуждения условий сделки между продавцом и покупателем квартиры.

Это самый первый и очень важный этап оформления купли – продажи квартиры . Поскольку на предварительных переговорах необходимо детально, «по полочкам» согласовать все последующие условия и этапы сделки. Это один из самых сложных процессов оформления купли – продажи квартиры. По причине того, что на предварительном согласовании купли – продажи квартиры необходимо знать все возможные варианты, последующие этапы сделки и «подводные камни».

На этапе предварительных согласований Покупателю необходимо выяснить, выявить всю техническую и юридическую характеристику квартиры. Продавцу квартиры необходимо удостовериться в платежеспособности Покупателя и о серьёзности его намерений.

Процесс предварительного согласования условий сделки купли – продажи квартиры производится нашими юристами с особой тщательностью, чтобы в дальнейшем у сторон не осталось недомолвок по условиям сделки.

Предварительно согласованные условия сделки должны юридически защищать нашего клиента на 100%.

ПЕРЕЧЕНЬ УСЛОВИЙ СДЕЛКИ КУПЛИ – ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ, ПОДЛЕЖАЩИЙ ОБЯЗАТЕЛЬНОМУ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОМУ СОГЛАСОВАНИЮ:

1. Форма обеспечения исполнения своих обязательств Продавцом и Покупателем по дальнейшему исполнению сделки (Задаток, Залог, Аванс, Соглашение об авансе);

2. Порядок, форму и сроки расчётов между сторонами;

3. Выбор банка, наиболее удобный для сторон сделки;

4. Сроки и условия снятия граждан с регистрационного учёта по месту жительства из продаваемой – покупаемой квартиры;

5. Сроки фактического освобождения квартиры и передачи её Покупателю по акту приёма – передачи;

6. Условия и гарантии полной оплаты Продавцом коммунальных услуг, квартплаты, других услуг в отношении квартиры;

7. Условия и гарантии удостоверения факта расчётов за проданную – купленную квартиру;

8. Согласование расходов по оплате оформления и государственной регистрации сделки купли – продажи квартиры;

9. Назначение ответственного лица, кто и с чьей стороны будет производить государственную регистрацию сделки;

10. Получение документов для проверки квартиры и для государственной регистрации;

11. Определение условий и сроков получения продавцом денежных средств по договору купли – продажи квартиры;

12. Другие сопутствующие и возникающие условия.

Вторым действием по оформлению сделки купли – продажи квартиры является юридическое обеспечение сторонами своих обязательств по дальнейшему совершению сделки.

Как правило, обеспечение исполнения сторонами сделки купли – продажи квартиры оформляется задатком. Покупатель оплачивает Продавцу согласованную сумму в качестве задатка за квартиру. Задаток не является авансом, предоплатой. Данная сумма оплачивается как залог о серьёзности намерений Покупателя. Если Покупатель отказывается в дальнейшем от покупки квартиры, задаток остаётся у Продавца, если Продавец в дальнейшем отказывается от продажи квартиры, он будет обязан возвратить Покупателю сумму задатка в двойном размере.

Такая форма оформления отношений при купле – продаже имущества специально предусмотрена Гражданским кодексом России, частью 1.

Параграф 7. ЗАДАТОК

Статья 380. Понятие задатка. Форма соглашения о задатке

1. Задатком признаётся денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счёт причитающихся с неё по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения.

2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

3. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счёт причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Статья 381. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращён.

2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остаётся у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Но в практике встречаются различные формы обеспечения обязательств исходя из Конституционных прав граждан России – «Свобода договора».

Зачастую риелторы прописывают в Соглашении о задатке (авансе) условия о том, что Продавец может отказаться от продажи квартиры в любой момент и вернуть Покупателю оплаченную им сумму в одинарном, а не в двойном размере. А это, как мы считаем, не справедливо по отношению к Покупателю, который тоже рассчитывает на совершение сделки и в случае непредвиденного отказа Продавца от продажи квартиры, может понести серьёзные убытки.

Третьим этапом оформления купли – продажи квартиры является заключение Договора купли – продажи квартиры, документальное оформление отношений с банком, оформление условий, порядка и формы расчётов.

Как правило, после выполнения вышеперечисленных действий, Продавец и Покупатель квартиры встречаются в банке в присутствии своих представителей (юристов, риелторов).

В банке производится подписание договора купли – продажи квартиры. Продавцом пишется расписка о получении оплаты за квартиру, но не отдаётся Покупателю. Заключается договор с банком об аренде индивидуального банковского сейфа либо об аккредитиве. Проверяются деньги на предмет их подлинности. Денежные средства закладываются в сейф либо зачисляются на счёт по аккредитиву. Юрист комплектует необходимый пакет документов для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю.

Четвёртый этап - оформление купли-продажи квартиры это – государственная регистрация перехода права собственности на квартиру по Договору купли – продажи квартиры на имя Покупателя.

Государственная регистрация права собственности по договору купли – продажи квартиры обязательно должна осуществляться квалифицированным специалистом в этой области, имеющим надёжную репутацию.

Даже после полной проверки и оформления юристом документов для государственной регистрации купли – продажи квартиры, в Росреестре государственный регистратор может обнаружить недостачу документов или какие-нибудь ошибки в документах, препятствующие госрегистрации.

В случае обнаружения в документах государственным регистратором несоответствий для регистрации купли – продажи квартиры, государственный регистратор имеет право приостановить регистрацию на месяц.

Поэтому для проведения регистрации требуется юрист – регистратор с хорошим практическим опытом проведения сделок с недвижимостью и связями в органах, осуществляющих государственную регистрацию сделок с недвижимостью, который сможет вовремя, в течение срока регистрации сделки, выявить все ошибки и неточности в документах, если таковые обнаружатся, и, в течение срока государственной регистрации, решить все возникшие проблемы без приостановки срока регистрации.

Покупатель и Продавец квартиры должны быть полностью уверены, что регистрация сделки купли – продажи пройдёт точно в назначенный минимальный срок. Иначе многие согласованные условия сделки могут нарушиться. Например, такие как, сроки аренды банковского сейфа, сроки расчётов по сделке, соответственно, сроки расчётов за покупаемую в свою очередь Продавцом квартиры другой недвижимости, взамен проданной.

В Москве зарегистрировать сделку проще, в Московской области сложнее, потому что при регистрации сделок в Московской области встречается намного больше ошибок в документах, чем в Москве. Незарегистрированная в ГКН и ЕГРП смена адреса квартиры, несовпадение фактической площади квартиры и площади квартиры, указанной в документах, не надлежащим образом оформлена перепланировка, несоответствие информации в ГКН и ЕГРП, и.т.п. Кроме того государственная регистрация сделок с недвижимостью в Московской области производится в регистрирующем органе по месту нахождения квартиры.

Завершающим этапом оформления сделки купли – продажи квартиры является получение Продавцом и Покупателем удостоверяющих документов о совершении сделки, ключа от банковской «ячейки» и получение Продавцом денег в качестве оплаты проданной квартиры.

Приобретение квартиры является крайне ответственным процессом, требующим пристального и особого внимания. Процесс купли-продажи подразумевает под собой переход прав собственности от одного владельца другому на основе денежных расчетов.

Покупка квартиры разделяется на 2 основных процесса:

1. Выбор предполагаемого жилья.
2. Оформление документов, необходимых для совершения сделки.

Перед приобретением квартиры нужно проверить продавца жилья. Если вы впервые сталкиваетесь с подобной процедурой, проверить документацию на недвижимость поможет юрист или нотариус. Также следует провести самостоятельно или при помощи риелторского агентства оценку квартиры.

Порядок купли-продажи квартиры

Этапы:

• Особое внимание нужно уделить истории приобретаемой квартиры . Желательно отследить список зарегистрированных в ней личностей. Ведь люди могут не проживать в данной недвижимости, но быть в ней прописаны.
• Стоит также обратить внимание на поведение продавца . Владелец квартиры должен внятно и спокойно рассказать вам о ее особенностях и недостатках. Он должен вести себя непринужденно, без ярко выраженных психических отклонений в поведении. Другими словами, он должен являться трудоспособным и дееспособным гражданином социума. Ведь в случае доказательств его неадекватности, права собственности квартиры, возможно, будет оспорить в судебном порядке. На это стоит обратить большое внимание, что б в дальнейшем ни возникало подобных сюрпризов со стороны родственников или самого владельца продаваемой квартиры.
• Необходимо выяснить, каким путем было получено имущество в собственность. Возможно, завещанная квартира по завещанию имеет ряд претендентов на нее, что достаточно сильно усугубит процесс оформления купли-продажи.
• Также немаловажным фактором является наличие в квартире несовершеннолетних детей . Этому следует уделить особое внимание, так как продажа квартиры, в которой зарегистрированы дети не может осуществляться без соглашения органов опеки. В этом случае, для достоверности информации, можно подать запрос в соответствующие органы для предоставления подобных сведений.
• Собственник квартиры должен находиться на месте, что б подписать все необходимые документы. Если один из владельцев временно отсутствует или пребывает в местах лишения свободы или розыске, процедура может не только затянуться на неопределяемый срок, но и не состояться в принципе.
• Последним этапом проверки подлинности документации является подача запроса в БТИ и жилищную контору . Это делается для обозрения планов на будущее коммунальных служб. Ведь данная недвижимость может подвергаться сносу или застройкам на приближенной территории.

Если права на квартиру стали последствием суда, требуется выяснить возможно ли оспаривание такого решения.

Исходя из всего этого, можно сделать вывод о легальности документации и потребности в приобретении такого имущества.

Необходимый пакет документов

Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи покупателю желательно сделать запрос в ЕГРП для получения достоверной информации о собственнике недвижимости.

Основным документом, заверяющим процесс продажи и покупки недвижимости, является договор купли-продажи. Его необходимо заверять нотариально согласно действующему законодательству.

Это может осуществляться как в риелторском агентстве, так и в нотариальной конторе. Согласно статье 550 Гражданского Кодекса РФ этот договор возможно оформить и самостоятельно.

Он должен содержать такие пункты:

1. Предмет продажи.
2. Цена.
3. Порядок передачи денежных средств.
4. Список личностей, заключающих сделку.
5. Список лиц, которые будут иметь право пользования недвижимостью. Это делается в том случае, если владельцем квартиры становится не один человек, а несколько.

Непосредственно для приобретения квартиры потребуются такие документы, как:

1. Паспорт покупателя.
2. Если покупатель состоит в официально оформленном браке, потребуется паспорт его супруги или супруга.
3. При наличии в паспорте штампа о заключении брака, нужно представить свидетельство о его регистрации.
4. Выписки о получении ИНН.
5. При оформлении жилплощади на детей не достигших 18 возраста, необходимо предоставить свидетельство о их/его рождении.

Согласно статье № 35 Семейного Кодекса продавец обязан известить супругу или супруга о намерении приобрести квартиру. В противном случае вторая сторона может потребовать расторжения сделки покупки в судебном порядке.

Регистрация договора

После составления договора, требуется внимательно изучить его на наличие всех условий. После проведения проверки, продавец и покупатель отправляются в регистрирующий орган, работу которого регламентирует статья 558 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В присутствии уполномоченного регистратора, договор подписывается обеими сторонами. Именно после этого договор можно считать заключенным. За это потребуется внести госпошлину в бюджет. Взнос средств производится обеими сторонами.

Помимо договора составляется передаточный акт. Заверение его происходит по прошествии и исполнению всех обязательств, указанных в договоре.

Последним этапом заключения договора считается регистрация перехода прав собственности на имущество.

Для оформления этого процесса подаются такие документы:

• заявление о переходе прав собственности от продавца к покупателю;
• договор купли-продажи;
• квитанции об оплате пошлинной;
• технический паспорт на квартиру;
• кадастровый план;
• Выписки из домовой книги о наличии совладельцев данной недвижимости;
• паспорта представителей обеих сторон;

После правильно оформленной процедуры, покупатель должен обладать такими документами:

• договор заверяющий куплю-продажу имущества;
• документ, подтверждающий переход прав собственности;
• передаточный акт;

Процедура продажи

Под продажей также возможно понимание приобретения квартиры в ипотеку.

В этом случае, к основному пакету документов прибавляются:

• заключения экспертов, относительно рыночной стоимости имущества;
• документ, подтверждающий регистрацию обременения;
• договор страхования на недвижимость;

При продаже квартиры между сторонами заключается договор. Соблюдение определенных прописанных в нем условий регламентируется законодательством. Зачастую в нем оговариваются сроки и условия передачи предмета покупки.

Также возможно включение таких условий, как:

1. Сохранение квартиры в определенном состоянии.
2. Форс-мажорные обстоятельства. Оговариваются непосредственно сторонами договора.

В обязанности продавца квартиры входит осведомление покупателя о наличии третьих лиц, которые могут претендовать на права владения жильем.

После заключения договора, покупатель не имеет права отказаться от приобретаемой квартиры без особых на то причин.

Расчет за жилплощадь происходит в оговоренный срок. Покупатель обязан внести ту сумму денежных средств, которая указана в договоре. Если он отказывается, продавец имеет право требовать с него указанную сумму денег.

После подписания договора и оформления всех необходимых документов, переходит передача квартиры в собственность покупателя.

Плюсы и минусы

Преимуществом договора купли-продажи можно считать возможность его нотариального заверения и поддержка законодательством. В нем прописаны основные условия и обязательства обеих сторон. Каждая из них принимает условия, сроки и берет на себя ответственность за их выполнения. В случае нарушения договора, одна из сторон имеет правовые основания для осуществления невыполненных договоренностей.

При непредупрежденных условиях и особенностях квартиры, покупатель имеет право предъявить свои требования в течение трех лет с дня оформления и заверения договора.

Если требования не будут удовольтворены, то покупатель может подать исковое заявление в суд. Но это можно осуществить лишь в течении года после оформления.

Недостатком можно считать то, что договор купли-продажи можно признать недействительным. Это происходит в случае неправильного оформления или несоблюдениями требований закона относительно заключению договора. Оспаривание происходит в судебном порядке. Причем иск оспаривания сделки может быть подан как продавцом, так и покупателем.

Покупка квартиры подразумевает под собой достаточно длительный и трудоемкий процесс. Наиболее распространенной дилеммой в этом вопросе является сомнения по поводу обращения в риелторское агентство.

Сотрудники данного предприятия за свою работу в подборе и оказании помощи в подготовке необходимого пакета документов требуют определенный процент от сделки, который выражается в денежном эквиваленте. В данном случае, доверять риелторским агентствам стоит, ведь они специализируются на этой специфике работы.

Часто квартиру продают, не сообщая некоторых особенностей. Если до покупки в квартире был прописан человек, который на данный момент отбывает наказание в местах лишения свободы, он автоматически выписывается. Но права проживания на данной жилплощади остается за ним, он может подать в суд на оспаривание договора купли-продажи.

Передачу денег лучше осуществлять при нотариусе или свидетелях. В случае неприятных ситуаций, они смогут подтвердить передачу денежных средств продавцу от покупателя. Наиболее безопасным вариантом считается перечисление через банк.

Во избежание конфликтных и неприятных ситуаций, а также для большей уверенности покупателя в удачном заключении сделки, покупателю лучше выбрать нотариуса для оформления самостоятельно.

Если приобретаемая недвижимость находится в собственности у продавца менее шести месяцев, необходимо тщательно проверить документы на право собственности имущества.

Смотрите также

2015-08-11 08:31:00

Из своего опыта скажу, что, если вы не уверены в себе и своей юридической подкованности, то лучше довериться профессионалам, а именно агенству недвижимости. Во-первых, там грамотно оформят и составят все необходимые договора и другие документы. Во-вторых, все предъявляемые для сделки документы со стороны и продавца, и покупателя, как правило, проходят проверку на юридическую чистоту. Ну и в-третьих, процесс значительно ускорится, так как обычно, у серьезных и крупных агенств везде свои люди - от БТИ до Регистрационного Центра... Только к выбору агенства необходимо подойти серьезно и тщательно! Оно должно быть известным, крупным и с репутацией, тогда можно быть уверенным в его надежности и квалификации сотрудников...

Андрей Юрьевич

2015-08-16 07:58:39

Мы продаем квартиру. Покупатель получает свидетельство о собственности, мы получаем деньги. А какие-то документы остаются у продавца, или теперь все у покупателя?

2015-08-16 08:00:38

Да, конечно, продавец квартиры получает на руки зарегистрированный договор купли-продажи, где указаны все нюансы совершенной сделки. Получаете вы его там же, в Регистрационном Центре, в сроки, указанные в расписке, которую вам выдали при принятии документов на регистрацию.

Алла Анатольевна

2015-08-16 08:05:53

Я продаю квартиру, мне сказали, что перед сделкой надо взять небольшой задаток, и оформить договор задатка. Какая сумма должна быть в качестве задатка, и что указать в самом договоре?

2015-08-16 08:08:45

Сумма задатка определяется обеими сторонами по согласованию, тут главное, чтобы она устраивала все стороны, как правило, это 10-20% от общей суммы сделки. В договоре задатка обязательно указываете сумму задатка, полную сумму сделки, точный адрес объекта сделки, сроки реализации сделки и меру ответственности каждой из сторон в случае неисполнения условий договора.

2015-08-16 08:12:13

Мы с женой продаем квартиру, брак у нас официальный, покупатель - тоже женатый человек. Необходимо ли мне и ему согласие супруги на проведение сделки?

2015-08-16 08:14:50

Антон, вам, как продавцу квартиры, согласие супруги необходимо обязательно, покупателю с марта 2013 года уже нет. Согласие своей супруги оформляйте в письменном виде и заверяйте нотариально.

2015-08-19 15:52:15

Собираюсь продавать квартиру, покупатель есть, и он планирует расплатиться наличкой. Каким образом я могу проверить подлинность купюр? Сумма ведь немаленькая...

2015-08-19 15:54:32

Дарья, вы можете обратиться практически в любое отделение любого банка и попросить их проверить денежные средства на подлинность, сейчас практически любой банк за определенное вознаграждение оказывает такую услугу. Только делайте это перед передачей денежных средств и, конечно, в присутствии самого покупателя...

Виталина

2015-08-23 15:44:38

Нужен быстрый ответ. При продаже квартиры, гос оценка обязательна? Можно в договоре указать валюту в долларах? И нотариус при оформлении договора сам составляет договор?

2015-08-23 15:48:59

Добрый день! При продаже Вашей недвижимости (дом, квартира). Государственная оценка жилья должна быть обязательной. Это делается с целью того, что - бы Вы не продали имущество дешевле, а налог на недвижимость в минимальном количестве попал в бюджет страны. Насчет валюты, то на законодательном уровне только указывается рубль. Нотариус, при оформление договора, предоставляет Вам правильную форму договора и указывает все нюансы. Если Вас договор устраивает Вы его подписываете. В договоре указывается стоимость, стороны продажи / покупки, адрес недвижимости!

2015-08-23 18:08:43

Я продаю квартиру. Покупатель есть, мне сказали, что нужно попросить задаток. Какие обязательства накладывает на меня и на покупателя задаток, и как его оформить?

- продолжение:

Несмотря на то, что регистрацию договоров купли-продажи недвижимости , регистрация самих сделок с недвижимостью осталась. Но регистрируется теперь только переход права собственности на квартиру , который происходит в результате сделки.

Регистрацией перехода права (так это официально называется ) занимается территориальное (местное подразделение Росреестра ).

Регистрация сделки купли-продажи квартиры - это государственное удостоверение того, что владелец квартиры сменился. Именно с момента регистрации мы (Продавец ) теряем свое , а Покупатель - приобретает его.

Где регистрировать продажу квартиры?

Во многих городах РФ зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры можно самостоятельно через районные многофункциональные центры госуслуг (МФЦ «Мои документы») . Порядок действий для регистрации сделки, обычно, указан в каждом МФЦ на специальных стендах, либо подскажут сами сотрудники МФЦ.

Документы на регистрацию сделок с недвижимостью принимают также и в территориальных отделениях Росреестра . В Москве, правда, отделения Росреестра не работают с физлицами; подать документы на регистрацию сделки с квартирой здесь можно только через МФЦ (благо в столице их множество ).

Кроме того, Росреестр разместил на своем сайте сервис (), который дает возможность регистрировать сделку купли-продажи квартиры через интернет .

Регистрировать продажу квартиры можно и другими путями, например, можно поручить это (если договор заверяли у него ), или обратиться за услугой регистрации к «специальным людям» в юридические организации. Стоит это недорого, а процедуру регистрации облегчает значительно. Преимущество последних в том, что они снижают вероятность задержек или отказов в регистрации.

Как зарегистрировать сделку купли-продажи квартиры?

Для регистрации мы (Продавец ) пишем стандартное заявлениео переходе права (его мы найдем в МФЦ, или нам его дадут «специальные люди» ), и берем реквизиты для оплаты госпошлины . Затем оплачиваем госпошлину за регистрацию , и передаем регистратору собранный нами пакет документов (см. пройденный шаг — "Продавец квартиры" >> "Пакет документов для продажи квартиры ").

В момент передачи документов нам на руки выдают расписку о приеме документов на государственную регистрацию . Проверяем по расписке, все ли документы в ней указаны (включая подлинники и копии ), сохраняем ее себе и прячем в надежное место. В расписке, помимо прочего, указывается срок регистрации и номер дела, по которому можно следить за ходом самой регистрации.

По итогам всей этой процедуры, в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН ) вносится запись о переходе права собственности , в результате чего мы своего права на квартиру лишаемся, а Покупатель это право за собой закрепляет.

По истечении установленного , мы получаем обратно на руки свой экземпляр Договора купли-продажи квартиры (ДКП) , с печатью и штампом УФРС . А Покупатель получает свой экземпляр договора с такими же отметками. Раньше Покупатель получал после регистрации еще и на квартиру. Теперь же (с июля 2016 года ) единственным бумажным подтверждением наличия права собственности на квартиру у Покупателя, служит .

Если происходит задержка в регистрации

Приостановление регистрации сделки купли-продажи квартиры - это для нас (Продавца ) неприятность. Но такое иногда случается. Возможные причины такого казуса - смотри ниже по ссылке.

Возобновление регистрации происходит только после того, как устраняются эти причины.

Такая задержка может привести как к увеличению сроков регистрации , так и к отказу в регистрации . Нам это может грозить пропуском своего срока доступа к ячейке с деньгами ().

Причем, отказ в регистрации не страшен, в смысле потери денег - здесь все участники сделки остаются при своем. А вот неожиданное приостановление регистрации , а затем такое же неожиданное возобновление ее , может привести к нарушению сроков доступа Продавца квартиры к банковской ячейке и, соответственно - к невозможности получения денег .

Действия Продавца в этом случае

В случае приостановки регистрации сделки , регистратор обязан незамедлительно уведомить стороны договора об этом событии, и указать причины приостановки. По этим причинам мы можем определить, что нужно сделать для возобновления регистрации .

Для большей уверенности мы и сами можем следить за ходом регистрации сделки купли-продажи квартиры (по номеру регистрационного дела, указанному в расписке о приеме документов ) на сайте Росреестра - .

Регистратор имеет право приостановить регистрацию не более, чем на три месяца. И может запросить дополнительные документы для возобновления регистрации . Наши действия в этом случае будут зависеть от срока нашего доступа к деньгам , прописанного в допсоглашении к .

Если срок нашего доступа к ячейке с деньгами больше, чем фактический срок регистрации (вместе с задержкой ), то волноваться не о чем. Например, стандартная регистрация сделки купли-продажи квартиры 7 дней, плюс мы донесем требуемые документы в течение еще 10 дней и возобновим регистрацию, плюс еще 7 дней, соответственно (новый срок регистрации ). Итого: 7 + 10 + 7 = 24 дня максимум. В то время как наш доступ к ячейке прописан в течение 45 дней. В этом случае спокойно выполняем требования/запросы регистратора, убеждаемся, что регистрация возобновилась , и ждем ее окончания.

Если же мы, по наивности, указали в допсоглашении , например, всего 3 недели (21 день) доступа для себя, то в случае приостановления регистрации, мы сильно рискуем, т.к. после ее возобновления, мы пропустим свой срок, и уже не будем иметь доступа к деньгам.

В этом случае мы срочно связываемся с Покупателем, едем с ним в банк, и заключаем новое допсоглашение с увеличенным сроком доступа (взамен старого ).

Если же Покупатель отказывается это делать (нехороший человек попался ), то мы пишем в местное отделение Росреестра заявление о приостановлении регистрации (такое право у нас есть согласно Откроется в новой вкладке.">статье 30, ФЗ-218 ). Это заявление можно подать и через сайт Росреестра - .

Регистрация тогда останавливается на срок до 6 месяцев, а нам нужно будет за это время убедить сотрудников Росреестра в том, что случился форс-мажор, и регистрация сделки должна быть полностью прекращена . Квартира, соответственно, остается в нашей собственности. А нам придется искать нового Покупателя.

Чтобы избавить себя от забот по контролю регистрации , и уменьшить вероятность ее приостановления - можно обратиться за услугой регистрации к специалистам, которые постоянно этим занимаются, и знают всякие мелкие нюансы, которые могут повлиять на ход регистрационных действий.

Кроме того, эти специалисты, имея на руках доверенность на регистрацию от обеих сторон сделки, могут в случае форс-мажора самостоятельно прекратить регистрацию , написав заявление от имени обоих участников о прекращении регистрационных действий.

Альтернативный вариант действий по регистрации сделки купли-продажи квартиры - это заверить Договор купли-продажи у , и ему же поручить регистрацию перехода права по этому договору в местном отделении Росреестра .

Нотариусы имеют такую возможность, и могут обеспечить регистрацию перехода права быстрее (всего за 3 дня ) и надежнее, чем самостоятельные действия участников сделки. Надежность здесь заключается в том, что заверенный Нотариусом договор, и подготовленный им пакет документов практически гарантированно пройдет регистрацию без задержек и отказов.

А при необходимости, тот же Нотариус может самостоятельно обратиться в Росреестр за приостановлением или даже прекращением регистрации от имени сторон договора, который он заверил и передал регистратору. Такая возможность ему дана законом - Откроется в новой вкладке.">п.2, ст.31 ФЗ-218 .

У этого же Нотариуса можно провести и денежные расчеты с Покупателем квартиры, заказав услугу . В этом случае нам не придется беспокоиться о том, что срок доступа к деньгам (как в случае с банковской ячейкой ) может быть нами пропущен. Нотариус выдаст нам депонированные у него деньги Покупателя по факту зарегистрированного перехода права , вне зависимости от срока регистрации.

Итак, документы на регистрацию мы отдали, к возможной задержке в регистрации подготовились. К счастью, наши молитвы были услышаны, и все прошло гладко и без задержек. Со своей квартирой мы торжественно попрощались.

Теперь нас может утешить только денежная компенсация, которая терпеливо дожидается нас в ячейке банка (или в офисе Нотариуса).